La legge, sia in riferimento alle locazioni commerciali (L. 392/78, art. 27, ultimo comma) che in riferimento alle locazioni abitative (L. 31/98, art. 3 ultimo comma), consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto qualora però ricorrano gravi motivi, con preavviso di 6 mesi. Anche tra le condizioni indicate alla trattativa territoriale dal Decreto del Ministro di Lavori Pubblici del 5 marzo 1999, che recepisce la Convenzione nazionale stipulata ex art. 4 della L. 431/98 in data 8 febbraio 1999, viene fatta salva detta facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi anche in riferimento alle locazioni ad uso transitorio. Rileviamo come contro tale recesso legale, in quanto consentito unicamente in favore del conduttore e non anche del locatore, sia stata sollevata una questione di incostituzionalità, ma che la Corte Costituzionale ne abbia dichiarato l’infondatezza, ritenendo ragionevole un più favorevole trattamento nei confronti del conduttore sia perchè parte debole del contratto sia anche per l’esigenza di assicurare una “sufficiente stabilità” diversamente minata.
Affermata dunque la legittimità costituzionale del recesso legale del conduttore, occorre selezionare i presupposti idonei a fondare detto potere in favore del conduttore. Abbiamo già detto come le norme citate non contemplino un mero recesso ad nutum, bensì
questo sia consentito solo per gravi motivi. Certamente la legge non procede ad una elencazione dei motivi, ma l’individuazione è rimessa all’elaborazione giurisprudenziale, che unanimemente afferma come i gravi motivi giustificativi del recesso del conduttore debbano ritenersi costituiti da quei fattori oggettivi estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto.

L’indagine dei casi concreti sarà dunque rimessa all’apprezzamento dell’esistenza dei fattori suddetti nei casi concreti. Per esempio, nelle locazioni commerciali è stato ritenuto grave motivo giustificativo del recesso del conduttore, la mancata realizzazione di un preannunciato piano di sviluppo edilizio di una zona, avente effetti negativi sulle prospettive commerciali nelle quali il conduttore aveva fatto affidamento nel momento della stipula del contratto.
In generale comunque, i Giudici hanno riconosciuto la rilevanza, ai fini del recesso, ai soli motivi di natura oggettiva non dando invece ingresso ai motivi soggettivi. Abbiamo altresì evidenziato come il recesso debba avvenire con preavviso di almeno 6 mesi. Occorre a tal fine precisare come la L. 392/78 prevedesse una comunicazione mediante lettera raccomandata, mentre la L. 431/98 nulla riferisca in proposito, anche se dal contesto della stessa si può evincere la necessità della forma scritta ad substantiam così come per tutti gli atti relativi al contratto di locazione.
E’ controverso poi se il requisito formale della dichiarazione e della comunicazione di recesso comporti pure un obbligo di completezza del contenuto del contenuto dell’atto: in sostanza, può il conduttore limitarsi nella scrittura di recesso ad enunciare la ricorrenza dei gravi motivi presupposti, o deve egli specificare espressamente nell’impugnativa negoziale in che cosa consistano tali cause? La Cassazione si è pronunciata più volte nel senso dell’esigenza di indicare i motivi che giustificano il recesso, al fine di consentire al locatore di valutare l’effettività dell’esistenza; in senso contrario si è espressa invece parte della giurisprudenza di merito, che ritiene sufficiente la generica indicazione di sussistenza dei “gravi motivi” salvo poi, a richiesta del locatore, integrare il recesso con le motivazioni, anche se in tal caso il rifiuto comporterà esclusivamente conseguenze risarcitorie secondo il principio della correttezza e buona fede contrattuale.

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