Ici su fabbricati non ultimati, sentenza della Cassazione

L`Imposta Comunale sugli Immobili (ICI – D.Lgs. 504/1992) si applica con riferimento ai fabbricati iscritti in catasto, ancorche` risultino in corso di costruzione, a nulla rilevando la circostanza che gli immobili non siano, in concreto, utilizzabili, e, quindi, non idonei a svolgere la funzione cui sono destinati. Questo quanto disposto dalla Corte di Cassazione, sez.V, nella Sentenza n.24924 del 10 ottobre 2008, con un orientamento che suscita perplessita`, tenuto conto del dettato legislativo in materia di ICI, in merito alla fondatezza di un accertamento subito da un`impresa di costruzioni (che aveva richiesto l`accatastamento di fabbricati a destinazione residenziale non ancora ultimati) ed avente ad oggetto il mancato versamento dell`ICI, nei periodi d`imposta precedenti a quello di ultimazione dei fabbricati. La valutazione dei giudici sul caso di specie muove dall`interpretazione delle disposizioni del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n.504, istitutivo dell`ICI, secondo cui il presupposto dell`imposta e` il possesso, tra l`altro, di`fabbricati` destinati a qualsiasi uso (art.1, comma 1).

In particolare, l`art. 2, comma 1, lett. a), del D.Lgs. 504/1992 stabilisce che per`fabbricato` si intende`l`unita` immobiliare iscritta, o che deve essere iscritta in catasto`, con l`ulteriore precisazione che il `fabbricato di nuova costruzione` e` soggetto all`imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori, ovvero, se antecedente, dalla data in cui viene comunque utilizzato. In tal ambito, con la citata sentenza n.24924/2008, la Cassazione ha stabilito che:
– sia l`iscrizione in catasto, sia la mera sussistenza delle condizioni di iscrivibilita` costituiscono presupposti sufficienti per qualificare un immobile, ancorche` non ultimato, come `fabbricato`, nel senso precisato dalla norma e, di conseguenza, per assoggettare il bene al tributo;
– per i `fabbricati di nuova costruzione`, la data di ultimazione dei lavori di costruzione (ovvero quella anteriore di utilizzazione del bene) assume rilievo soltanto nell`ipotesi in cui l`immobile non sia stato ancora iscritto in catasto, visto che tale e` il presupposto principale che rende il bene imponibile al tributo.
Pertanto, a parere dei giudici, non rilevano, ai fini dell`applicabilita` dell`ICI sul fabbricato, ne` la circostanza che il medesimo non sia stato ultimato (e non sia, di fatto, utilizzabile), ne` l`idoneita` dell`immobile a produrre reddito. Sulla questione, la Cassazione si limita, infatti, a ribadire che e` consentito ai Comuni unicamente di ridurre, per un periodo non superiore a tre anni, l`aliquota d`imposta al 4 per mille, nell`ipotesi di fabbricati realizzati per la vendita e non ceduti dalle imprese che hanno per oggetto esclusivo o prevalente dell`attivita` la costruzione e la vendita di immobili (in base all`art. 8, comma 1, del D.Lgs. 504/1992).
L`interpretazione fornita con la sentenza n.24924/2008 non e` condivisibile, e si ritiene, oltretutto, viziata sotto il profilo giuridico, dal momento che sottopone a tassazione, in via anticipata, unita` immobiliari alle quali, per il fatto di essere ancora in costruzione, non e` possibile attribuire una rendita catastale idonea a calcolare la base imponibile d`imposta, la quale, in ogni caso, non rispecchierebbe le reali caratteristiche del fabbricato, fino a quando il medesimo non sia stato ultimato. In tale ipotesi, pertanto, l`unico comportamento che si ritiene legittimo da parte del contribuente e` quello dell`applicabilita` della disposizione specificamente prevista per gli immobili non ultimati (di cui all`art.5, comma 6, del citato D.Lgs. 504/1992), la quale stabilisce che, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, la base imponibile, ai fini dell`imposta, e` data dal valore dell`area edificabile su cui insiste il fabbricato in corso d`opera, senza computare il valore di quest`ultimo.

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