Per ottenere la detrazione del 36 per cento delle spese di ristrutturazione edilizia l’amministratore giudiziario del condominio è l’interlocutore privilegiato del Fisco. Porte chiuse, invece, al dialogo con le cooperative costituite dai condomini dell’immobile da rimettere a nuovo. Queste, infatti, non sono legittimate né a inviare la comunicazione preventiva di inizio lavori al Centro operativo di Pescara né tanto meno a effettuare direttamente i pagamenti alla ditta appaltatrice tramite bonifico bancario o postale. Il compito di mettere in campo tutti gli adempimenti richiesti dalla legge ricade su un unico soggetto di imposta, che coincide con il gestore giudiziario del complesso. A chiarirlo è la risoluzione n. 442/E del 17 novembre 2008, in cui l’agenzia delle Entrate si sofferma sull’analisi di una tipologia di intervento molto particolare, che comporta la demolizione e la successiva ricostruzione dell’edificio ex novo. Il caso è descritto in un interpello presentato da un condominio nella persona del suo amministratore giudiziario pro-tempore. Nell’istanza si legge che i lavori sullo stabile, dichiarato inagibile, si configurano come una ristrutturazione edilizia per cui è stato stipulato un contratto di appalto. I proprietari delle unità immobiliari hanno fondato una cooperativa edilizia a cui la ditta esecutrice dei lavori fatturerà i versamenti fatti dai soci in modo da consentire il riconoscimento delle agevolazioni fiscali. Inoltre, il bonifico sarà fatto dal condominio in nome e per conto della coop, indicando i suoi dati, quelli del beneficiario delle somme e il codice fiscale dell’amministratore. Più precisamente, la procedura descritta dall’interpellante prevede che i condomini, che sono anche soci della coop, versino gli importi dovuti al condominio attraverso assegno bancario non trasferibile o bonifico.

Prima di giudicare nello specifico la correttezza della prassi seguita, l’Agenzia ripercorre per sommi capi la storia delle agevolazioni fiscali che consentono di detrarre il 36 per cento delle spese sostenute per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comune di fabbricati residenziali e per i lavori di ristrutturazione di singole unità abitative. Queste sono state introdotte per la prima volta dalla legge n. 449 del 1997e poi prorogate più volte nel corso del tempo. L’ultima proroga risale alla Finanziaria di quest’anno, che ha esteso il beneficio al triennio 2008, 2009 e 2010 precisando che la percentuale di detrazione si calcola tenendo conto di un tetto massimo di 48 mila euro per unità immobiliare. La detrazione per le ristrutturazioni delle parti comuni di un edificio si configura come un’agevolazione autonoma, che va ad aggiungersi a quella eventualmente concessa per i lavori realizzati nei singoli appartamenti. Inoltre, mentre nella prima ipotesi il soggetto chiamato a mettere in atto gli adempimenti necessari è l’amministratore condominiale o un qualsiasi condomino, nella seconda questo compito spetta al proprietario dell’immobile. Nel caso specifico esaminato nell’istanza di interpello, che comprende sia lavori nelle parti comuni che in quelle dei singoli condomini, l’Agenzia considera sufficiente che ad occuparsi di tutto l’iter per il riconoscimento del bonus fiscale sia un unico soggetto di imposta, individuato nell’amministratore giudiziario dello stabile. Sarà quest’ultimo, dunque, a inviare al Centro operativo di Pescara la comunicazione di inizio lavori e a pagare l’impresa edile tramite bonifico bancario o postale. Ogni condomino riceverà, inoltre, dall’amministratore una nota con l’indicazione delle spese pro-quota sostenute nell’anno, distinte a seconda che si riferiscano alle parti comuni o a quelle private dell’edificio.
Da queste considerazioni si desume la sostanziale scorrettezza della procedura adottata dal contribuente. Infatti, come riporta la risoluzione, la cooperativa edilizia costituita da alcuni condomini non può acquisire alcuna rilevanza ai fini del riconoscimento del bonus ristrutturazioni.

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