Nei primi mesi del 2010, sul mercato immobiliare delle zone centrali di Milano si registra una domanda latente in attesa di esprimersi alla luce di quello che sarà stato l’andamento dell’economia italiana. Non ci si aspetta però una netta ripresa.
La richiesta è per tipologie in affitto e si cerca per lo più nelle zone semicentrali (entro la cerchia dei Navigli) perché questo posizionamento garantisce una maggiore redditività, intorno al 7% annuo lordo. Le zone centrali sono decisamente più costose e di conseguenza la redditività scende (intorno al 5% annuo lordo) ma si garantiscono un minor turn-over sull’attività. Le attività che tengono nelle zone semicentrali sono quelle legate alla ristorazione e alla somministrazione. In aumento le attività gestite da cinesi (dai centri massaggi alla vendita di oggetti).
Nelle zone Bovisa-Politecnico ed Imbonati la domanda è decisamente elevata per l’apertura di gelaterie, pizzerie e centri scommessa. Si desiderano tagli da 60-80 mq con almeno due punti luce. La richiesta si orienta prevalentemente nelle zone di alto transito come via Imbriani e via Mercantini. La bassa offerta presente sul mercato ha fatto lievitare i prezzi. Nelle zone non di passaggio ci sono soluzioni vuote.
Diversamente sul mercato delle locazioni esiste comunque una buona domanda, che vede protagonisti soprattutto cinesi che desiderano aprire centri massaggi; altri utilizzi sono per ristoranti, negozi di frutta e verdura, parrucchieri. In calo le locazioni nella zona di Dergano che non offre molte strade di passaggio.
Nella zona di Bovisa-Politecnico e di Imbonati la domanda è decisamente elevata per l’apertura di gelaterie, pizzerie e centri scommessa. Si cercano tagli da 60 – 80 mq con almeno due punti luce. La richiesta si orienta prevalentemente nelle zone di alto transito come via Imbriani e via Mercantini. Nelle zone che non sono di passaggio ci sono soluzioni sfitte ed invendute. Diversamente sul mercato delle locazioni esiste una buona domanda, che vede protagonisti soprattutto cinesi che desiderano aprire centri massaggi; altri utilizzi sono per ristoranti, negozi di frutta e verdura, parrucchieri.
Nelle zone di San Siro, Gambara, Baggio e Lotto i locali commerciali posizionati nelle zone a basso transito sono utilizzati per lo svolgimento di attività di servizi. La domanda di negozi in locazione prevale nettamente sulla domanda di acquisto. Tra gli acquirenti si contano investitori alla ricerca di immobili occupati che garantiscano un rendimento annuo lordo del 7-8% ed imprenditori che decidono di svolgere l’attività.
Da segnalare le numerose richieste provenienti da immigrati per l’apertura di centri massaggi, saloni per parrucchieri, centri estetici, sartorie e negozi di articoli a basso prezzo. Numerosi i titolari italiani di attività commerciali che chiudono per anzianità; gli immigrati invece aprono. Queste dinamiche interessano soprattutto le zone di San Siro, Gambara, Baggio, Lotto. I tagli più richiesti sono compresi tra 50 e 70 mq, possibilmente con una-due vetrine.
Il tratto di strada che collega via Belfiore a piazzale Baracca è quello più apprezzato e con quotazioni più elevate. L’offerta di locali in vendita e in affitto è molto bassa. In quest’area le quotazioni possono toccare anche 12-13 mila euro al mq per le piccole metrature (26-40 mq). La media è intorno a 7000-8000 euro al mq. Meno quotato il tratto di corso Vercelli che va verso piazza Piemonte.
Le vie più commerciali nella zona sud-est di Milano sono corso di Porta Romana, viale Montenero, viale Piave, corso Lodi e viale Premuda dove si possono registrare quotazioni di 5000-6000 euro al mq. Su queste strade, ad alto passaggio pedonale e veicolare, si concentrano maggiormente le richieste di locali commerciali equamente divise tra acquisto e locazione.
In acquisto cercano sia investitori, privati o società immobiliari, (indifferenti al fatto che il locale sia già affittato oppure no, ma è importante il posizionamento nelle strade di passaggio) ma anche utilizzatori che svolgono la propria attività commerciali. Il taglio più richiesto è intorno a 50 mq, meglio se con 2 vetrine, ma si cercano anche tagli più grandi, 150-200 mq per la media distribuzione. Il valore del negozio dipende soprattutto dalla posizione, dalla metratura e dal numero delle vetrine. Al momento la maggioranza delle richieste è finalizzata all’apertura di un’attività di ristorazione. A seguire la ricerca per apertura di centri massaggi e negozi di abbigliamento gestiti da Cinesi. Nelle vie non di passaggio si insediano ormai soprattutto uffici.
Il mercato dei locali commerciali nella zona nord-est di Milano è dinamico soprattutto sulle direttrici più importanti quali via Porpora, viale Monza, via Padova. Le più richieste sono via Porpora e via Pacini (Città Studi) dove si cercano locali commerciali in affitto. Diminuisce l’interesse per i locali commerciali posizionati in via Padova.
Gli acquisti, in percentuale inferiore, vedono protagonisti soprattutto investitori che scelgono spesso locali già affittati e con una redditività lorda annua intorno al 7%. L’investitore guarda anche alla posizione del locale commerciale che ne garantisce la continuità dell’attività.
Sia via Pacini che via Porpora sono strade ad alto passaggio pedonale e veicolare. Il tratto più apprezzato per via Pacini è quello più vicino a piazza Piola dove le quotazioni sono leggermente più elevate e si portano intorno a 4000-4500 euro al mq, per scendere a 3500 euro al mq spostandosi verso l’esterno di Milano. In via Porpora invece i prezzi sono di 3600-3700 euro al mq nei pressi di Piazzale Loreto. Il taglio più richiesto è di 50-70 mq e molte richieste, negli ultimi tempi, sono finalizzate all’apertura di pizzerie-piadinerie. Per questo motivo sono molto apprezzati i locali dotati di canna fumaria. In aumento anche la richiesta di piccoli tagli, 30-50 mq, da destinare all’apertura di distributori automatici e ultimamente di negozi tra 120-150 mq con ottima visibilità per aperture di sale lotteria/scommesse.
Negli ultimi tempi inoltre si registra una diminuzione della presenza di immigrati che cercano per intraprendere attività commerciali in questa zona. Resiste la domanda di cinesi per l’apertura di centri massaggi, parrucchieri e bar.
In generale si vede una tendenza da parte dei proprietari a ribassare canoni di locazione e prezzi.
Fonte: Tecnocasa
