Antiriciclaggio: controlli uguali per tutti
Sotto la minaccia di sanzioni, gli agenti immobiliari devono osservare norme che risparmiano altri attori dell’ambiente finanziario. Una situazione da sanare per rendere più efficace il sistema.
Il fenomeno relativo al riciclaggio del denaro illecito condiziona ormai da oltre 15 anni l’attività immobiliare. La disciplina italiana in materia cerca di realizzare un efficace sistema preventivo insieme agli altri paesi aderenti al Gafi (il Gruppo d’azione finanziario sul riciclaggio di denaro sporco, che fa capo all’Ocse), che hanno la stessa esigenza di contrastare l’utilizzo distorto del sistema economico-finanziario per movimentare capitali illeciti e/o illegali.
Per le categorie di Agenti immobiliari e Mediatori creditizi, tutto è iniziato il 22 aprile 2006, con l’adozione del regolamento di cui al D.M. n.143/2006 emanato dal ministero dell’Economia e delle Finanze, attuativo del D.lgs. 20 febbraio 2004 n. 56, e dei vari provvedimenti dell’Uic. Dopo circa 20 mesi di prima interpretazione degli adempimenti antiriciclaggio, il quadro normativo è stato significativamente rivisto dal D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231 che, nel dare attuazione alla direttiva 2005/60/CE (la cosiddetta “terza direttiva antiriciclaggio”), precisa l’indirizzo emerso a livello comunitario circa il necessario coinvolgimento di molte categorie di professionisti e di altri soggetti obbligati nella lotta al riciclaggio del denaro e di movimentazioni di capitali illeciti e/o illegale.
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Simon Rubinsohn, capo economista di RICS: “La decisione odierna della BCE di aumentare i tassi di interesse di un quarto di punto percentuale a 4,25% non è giunta inaspettata, essendo stata infatti annunciata dal Presidente Trichet durante la conferenza stampa che ha accompagnato l’incontro di Giugno. L’impatto più probabile sulla domanda residenziale nell’area euro, almeno nel breve periodo, è largamente dipendente da quando il debito ipotecario è esposto a breve termine alla curva dei rendimenti.
Il mercato italiano risulta di estremo interesse per gli investitori russi. Lo testimoniano gli innumerevoli incontri d’affari organizzati in questi mesi da molte agenzie immobiliari italiane. Per gestire con competenza e professionalità il fenomeno l’ANAMA ha promosso la nascita di un gruppo autonomo di imprese che, guidate da un preciso regolamento interno ed un codice deontologico, si rapporti con gli investitori russi per offrire opportunità immobiliari di valore in Italia. Ecco quindi la nascita di “Italia Russia Network” il primo raggruppamento d’imprese immobiliari selezionato per garantire il servizio di intermediazione immobiliare in Italia. L’ANAMA dal canto suo si è adoperata per stipulare accordi istituzionali con l’intento di contribuire alla trasparenza dei contatti ed alla tutela dei propri iscritti.
Nel gruppo Toscano immobiliare si è di recente affacciata una nuova figura di società: la Società di Investimento Immobiliare Quotata. Si tratta di una normale società quotata che ha però la peculiarità di dover esercitare come attività principale la gestione di patrimoni immobiliari al fine di generare redditi da locazione. Al fine di poter operare, la S.I.I.Q. deve avere anche i seguenti requisiti: essere una società registrata in Italia; essere quotata su un mercato italiano. Come si è detto, le S.I.I.Q. devono esercitare in via prevalente l’attività immobiliare e in particolare la locazione: almeno l’80% dell’attivo patrimoniale della società deve essere rappresentato da immobili destinati alla locazione e almeno l’80% dei ricavi totali deve provenire dalla locazione immobiliare. La regolamentazione delle S.I.I.Q. prevede tuttavia anche altri requisiti relativamente alla composizione dell’azionariato, che deve essere diffuso: almeno il 35% del capitale, al momento della quotazione deve infatti essere detenuto da soci che non posseggano più del 2%; inoltre, nessun socio può detenere, direttamente o indirettamente, oltre il 51% del capitale.
Giovedì 26 giugno si tiene l’incontro sul tema “E’ il momento di comprare o di vendere casa a Milano?”, il primo del ciclo di conferenze in programma al Temporary Shop di Gabetti Agency. Incontri aperti al pubblico relativi alle principali tematiche commerciali, della durata di 15 minuti con spazio dedicato a domande e risposte. Ogni incontro si svolge due volte nel corso della giornata, alle ore 16.00 e alle ore 18.00. Relatore dell’incontro del 26 giugno è Guido Lodigiani. I prossimi incontri: 2 luglio - “Investire a Dubai” h 16:00 e 18:00 3 luglio - “Dove comperare la seconda casa” h 16:00 e 18:00
Accade spesso che le società immobiliari, nell’effettuare il calcolo dell’imposta ammessa in detrazione, indichino le operazioni esenti Iva come occasionali e non proprie dell’attività dell’impresa e pertanto non le considerino per il calcolo del pro rata. Se però le operazioni esenti, considerate non proprie dell’attività di impresa, sono relative alla percezione di canoni di locazione su unità abitative e tale attività faccia parte, come indicato magari nell’oggetto sociale, dell’attività propria dell’impresa, l’attività di affitto di immobili dovrà essere ritenuta abituale e non occasionale: in applicazione della disciplina del pro rata (articolo 19bis del Dpr 633/1972), l’eventuale credito Iva non potrà essere ammesso in detrazione. La tesi contraria a tale interpretazione evidenzia invece che, in questi casi, di solito: l’attività di locazione di beni immobili, pur essendo compresa nell’oggetto sociale dell’impresa, non rappresenta però attività prevalente gli immobili mantenuti in locazione, al momento dell’acquisto, erano magari già locati e quindi la società non potrebbe comunque esimersi dal percepire i canoni.
Anche gli agenti immobiliari di San Pietroburgo e della Regione di Leningrado hanno voluto siglare l’accordo con l’Anama definendo un preciso protocollo d’intesa tra i due sodalizi. Il presidente Slava Semenenko ha voluto con forza l’accordo con gli italiani consapevole che con l’intesa :” si favoriranno opportunità di business e di scambi commerciali tra le due nazioni”.
L’adozione delle norme contabili internazionali (IAS/IFRS) e gli accordi di Basilea hanno imposto una radicale trasformazione dell’approccio del sistema finanziario alle valutazioni immobiliari. La definizione del valore equo (fair value) e il rispetto di rigidi criteri nella redazione del rapporto di valutazione da una parte, la possibilità per gli istituti bancari di commisurare l’accantonamento a fini di riserva di risorse in ragione del valore di riferimento del sottostante dall’altra, hanno notevolmente accresciuto l’attenzione degli istituti finanziari italiani alla qualità ed alla trasparenza delle stime immobiliari, imponendo di fatto il periodico aggiornamento delle stime degli immobili a garanzia dei finanziamenti erogati.
Ottimo bottino quello messo a segno dalla delegazione Anama a Mosca. Al seguito del Presidente nazionale, Paolo Bellini, i dirigenti dell’Anama nazionale hanno stipulato importantissimi accordi con associazioni, enti, istituzioni ed imprese russe. Come primo obiettivo si è giunti alla formalizzazione del protocollo d’Intesa con la RGR, la confederazione delle associazioni immobiliari russe www.rgr.ru capitanata dal presidente uscente Alexander Romanenko e dal neo eletto Serghiey che guiderà i Realtors Russi per un biennio. Altro importante risultato il protocollo d’intesa con l’associazione degli agenti immobiliari di San Pietroburgo. La sigla dell’accordo è avvenuta direttamente con la sottoscrizione del documento d’intesa da parte del presidente Slava Semenenko. L’Anama poi è stata ricevuta dai dirigenti della Camera di Commercio Italo Russa alla presenza del vice presidente e del direttore generale. Anche in questo incontro si sono messe le basi per un intesa operativa tra l’Anama, i suoi associati e l’ente italo russo. Vi è stato poi l’incontro in Ambasciata d’Italia, alla presenza del n. 2 del corpo diplomatico, il dott. Stefano Pontecorvo, ministro segretario presso l’ambasciata a Mosca e il dott. Lorenzo Fanara, primo segretario dell’Ambasciata. Altre intese sono state definite con i costruttori russi e l’associazione degli agenti immobiliari di Miami .- Florida, presente al congresso che, nell’occasione, hanno voluto stringere e formalizzare accordi con gli italiani e con l’Anama in particolare.
Gli agenti immobiliari Fiaip sono stati ricevuti nei giorni scorsi al Ministero dello Sviluppo Economico dal Sottosegretario On. Ugo Martinat. Gli agenti vogliono un Paese che funzioni, in cui vi sia più certezza legislativa per gli intermediari e i cittadini consumatori, più garanzie e trasparenza per gli acquirenti e più professionalità per gli operatori immobiliari. E’ per queste ragioni e per far applicare legilativamente le ragioni e le proposte Fiaip contenute nel “Manifesto programmatico per la prossima legislatura” che una delegazione Fiaip composta da Franco Arosio, Presidente Nazionale Fiaip e Paolo Righi, Vicepresidente Nazionale Vicario ha incontrato in questi giorni il Sottosegretario allo sviluppo economico On. Ugo Martinat.
La Consulta nazionale dell’Intermediazione immobiliare riprende i lavori e i primi incontri istituzionali. A seguito dell’incontro avuto nelle scorse settimane a Bologna coordinato da Susanna Acerbi la Consulta nazionale ha previsto una nuova serie di azioni. Una delegazione della Fiaip, composta dal presidente nazionale Fiaip Franco Arosio, dal vicepresidente vicario Paolo Righi e dal membro della Consulta nazionale Luciano Passuti insieme ai componenti di Fimaa e ad Anama è stata iricevute nei giorni scorsi presso la Commissione Studi sulla Fiscalità Immobiliare del Ministero dell’Economia Dipartimento delle Finanze a Roma. Sul tappeto le richieste presentate dalle tre associazioni che sono la rivisitazione dell’Iva sulle provvigioni e sulla compravendita immobiliare. Inoltre si è discusso di tutto il pacchetto su imposta di registro ed oneri gravanti per il settore. E’ stata infatti richiesta con forza l’abolizione del pagamento in solido della tassa di registro che colpisce gli agenti immobiliari, e l’abolizione dell’indicazione dei corrispettivi delle fatture in quanto limitanti della libera trattativa tra le parti. E’ stata infine inoltre richiesta nuovamente una tassazione separata sugli stessi redditi da locazione. La Consulta nazionale ha previsto anche di dare corso ai rapporti con il Ministero dello Sviluppo economico ed in particolare per quanto riguarda: il mantenimento del Ruolo Agenti d’Affari con il ritorno delle Associazioni sia in Commissione Ruolo che in quella d’esami. La discussione si è anche incentrata sulle norme che determinano obblighi gravosi nei confronti della categoria e la sistemazione della vicenda legata alla registrazione delle scritture private.
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