L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n.28/E del 21 giugno 2011, chiarisce alcuni punti sul regime IVA applicabile a particolari operazioni di cessione e locazione immobiliare.
In caso di cessione di un’area sulla quale esiste un fabbricato industriale in dismissione, l’IVA è calcolata in base alla natura oggettiva del fabbricato e allo stato di fatto e di diritto dell’atto della cessione, a prescindere dalla successiva destinazione del bene.

Invece in caso di locazione con patto reciproco di futura vendita, anche quando la negoziazione viene conclusa tra una cooperativa edilizia ed i propri soci, il pagamento dell’IVA avviene nella data di stipula della locazione e non in quella dell’atto di trasferimento (art.6, co. 1 del D.P.R. 633/1972).
Chiariamo anzitutto il primo tema trattato dalla citata Circolare n.28/E del 21 giugno 201, che riguarda precisamente il regime Iva applicabile alle cessioni di fabbricati strumentali.
Chiariamo in particolare il caso di una cessione di area sulla quale c’è un complesso immobiliare industriale dismesso (categoria catastale ”D”), per la quale il venditore ha stipulato una convenzione urbanistica per l’attuazione di un Piano Integrato di Intervento, per la riqualificazione urbana del complesso stesso.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, prima di attuare il piano, senza che siano stati avviati i previsti lavori di demolizione e bonifica, il contribuente, in sede di alienazione del fabbricato, chiede di conoscere se la vendita debba essere considerata come cessione di ”area edificabile”, soggetta in ogni caso all’IVA, oppure come trasferimento di ”immobile strumentale”, per il quale è previsto, ai sensi dell’art.10, co. 1, n. 8 ter del D.P.R. 633/1972, un generale regime di esenzione, salvo che si tratti di cessione operata dal soggetto che ha costruito o ristrutturato l’immobile stesso, entro il quarto anno dal compimento di tali opere.
L’Agenzia delle Entrate chiarisce che si tratta di cessione di ”immobile strumentale”, per il quale si applica il disposto di cui al citato art.10. In termini generali, l’Agenzia ribadisce che il regime di tassazione ai fini IVA è strettamente correlato alla natura oggettiva del bene ceduto, allo stato di fatto e di diritto nel quale lo stesso bene si trova all’atto della cessione, a prescindere dall’uso e dalla destinazione che se ne faccia successivamente. Pertanto, la successiva demolizione del fabbricato non incide sul regime IVA applicabile al momento della sua cessione.
Fonte: Ance

Fonte: FiscoOggi

Fonte: Agenzia delle Entrate

Chi sceglie la cedolare deve sapere anzitutto che non potrà chiedere all’inquilino né adeguamenti Istat nè aumenti del canone: il divieto è assoluto, rischio sanzioni. Vietati accordi con l’inquilino.

Da considerare che per i nuovi contratti va fatta una speciale denuncia online (tranne pochi casi nei quali si usa il vecchio modello 69), per la quale il proprietario si deve accreditare e ottenere il pincode, dopo ci sarà una nuova imposta e adempimenti separati dall’Irpef: se l’importo a vantaggio della cedolare è minimo (100-200 euro) forse non è il caso di assumersi i nuovi impegni burocratici.

Chi non ha pagato le tasse e non ha registrato il contratto, è obbligato alla registrazione, perché l’inquilino potrebbe provvedervi direttamente. Si ottiene così per quattro anni un canone pari al triplo della rendita catastale (poche centinaia di euro all’anno, in media). La cedolare dovrebbe quindi essere un’occasione per i proprietari dei circa 500mila immobili abitativi affittati in nero.

Ma vanno considerati altri fattori: chi registra un nuovo contratto deve fingere che sia iniziato proprio in quel momento, sperando che il fisco non vada ad accertare le annualità precedenti, altrimenti tra sanzioni e interessi deve pagare parecchie migliaia di euro. Inoltre, l’inquilino che volesse effettuare la registrazione incontrerebbe parecchie difficoltà, dato che molti uffici delle Entrate vogliono vedere la copia del contratto, controllare i dati catastali, che spesso non ci sono nella copia del contratto (quando c’è).

Il proprietario in nero dovrà quindi valutare i rischi dell’emersione, che comporta sanzioni sul pregresso e cedolare da pagare, e quelli del nero che comporta sul pregresso e crollo del canone d’affitto su denuncia dell’inquilino.

Entro il 16 giugno dovranno versare l’acconto e inviare la raccomandata all’inquilino, per informarlo di aver scelto la cedolare e di rinunciare all’aggiornamento del canone. Invece, i proprietari che alla data del 7 aprile dovevano ancora registrare il contratto di locazione, potranno farlo fino al 6 giugno e scegliere la cedolare al momento della registrazione (in via telematica con il software Siria o con il modello 69 cartaceo). Anche per loro, poi, ci sarà l’appuntamento con l’acconto.

Il calcolo della convenienza va fatto confrontando prima di tutto le aliquote “piatte” (21% o 19%) con l’aliquota marginale Irpef che si applica al contribuente. Bisogna tenere conto del fatto che la cedolare si applica su tutto il canone, mentre l’Irpef ha le deduzioni forfettarie (15% sul canone di mercato, 40,5% su quello concordato). Inoltre la cedolare assorbe l’imposta di bollo e di registro, le addizionali comunali e regionali e non consente di aumentare il canone.

In generale, la cedolare conviene a chi si colloca almeno nel secondo scaglione Irpef (dai 15mila euro di reddito in su) e affitta a canone libero, mentre se il canone è concordato la convenienza è certa solo dal terzo scaglione (dai 28mila euro). Tutto questo senza considerare le detrazioni: chi ha il 36 o il 55%, a esempio, potrebbe vedere il bonus fiscale vanificato (per incapienza) dalla minor Irpef legata alla scelta della cedolare.

Per stabilire l’importo dell’acconto bisogna calcolare l’85% della cedolare dovuta per il 2011, tenendo conto che:
- per importi fino a 51,65 euro l’acconto non è dovuto;
- se il risultato è inferiore a 257,52 euro, l’acconto è versato tutto entro il 30 novembre;
- se il risultato è uguale o superiore a 257,52 euro, l’acconto è versato in due rate: la prima, nella misura del 40%, entro il 16 giugno; la seconda, nella misura del 60%, entro il 30 novembre.

L’acconto va sempre versato con il modello F24, anche da parte dei contribuenti che si avvalgono dell’assistenza fiscale. Quindi, chi presenta il 730, oltre all’obbligo di calcolare e versare autonomamente l’acconto sulla cedolare, rischia di vedersi prelevare anche gli acconti per Irpef e addizionale comunale dalla busta paga. Infatti, se nel quadro B del modello 730 sono stati dichiarati per il 2010 redditi di fabbricati derivanti dalla locazione di uno o più immobili, il soggetto che presta assistenza fiscale procederà al calcolo degli acconti per il 2011 anche su tale importo.

Per ovviare a questo inconveniente, potrebbe essere utile indicare nel quadro F del 730 di voler versare un acconto in misura inferiore, escludendo dall’acconto dovuto in base al metodo storico, il canone di locazione dei fabbricati per i quali si intende optare per la cedolare secca. Lo stesso calcolo potrà essere effettuato da parte dei contribuenti che presentano il modello Unico o Mini-Unico, che sono comunque tenuti a liquidare da sé le imposte dovute.

Il provvedimento delle Entrate non ha affrontato il tema degli acconti 2011 per Irpef e addizionali, pertanto è lecito ritenere che questi acconti non siano dovuti sul reddito derivante dalla locazione di fabbricati per i quali si è scelta l’opzione per la cedolare.

I bonifici ordinati dai contribuenti in favore dei fondi immobiliari per l’acquisto di box pertinenziali già realizzati (che beneficiano della detrazione del 36%) devono essere compilati secondo regole precise, per evitare che i fondi stessi subiscano la ritenuta d’acconto del 10% (art. 25 del Dl 78/2010). L’ha precisato l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 46/E del 18 aprile.

Inoltre l’ordinante, nella motivazione del bonifico, deve indicare il fondo immobiliare come soggetto beneficiario e specificare che il versamento è effettuato per l’acquisto di box o posto auto pertinenziale presso un fondo immobiliare, non riportando il riferimento alle disposizioni agevolative e non utilizzando l’apposito modulo, se predisposto dalla banca o dall’ufficio postale. In tal modo, la banca o l’ufficio postale non codificheranno il versamento come importo soggetto alla ritenuta del 10 per cento.

L’Agenzia delle Entrate ha voluto chiarire sul tema in quanto la disposizione normativa non ha previsto particolari obblighi di indagine per i soggetti investiti del prelievo alla fonte, considerandone anche l’obiettivo mirato ad evitare che sottraggano materia imponibile i soggetti che rendono prestazioni per le quali i committenti beneficiano di vantaggi fiscali.

Di conseguenza, poiché la detrazione del 36% compete anche per le cessioni, da parte dei fondi immobiliari, di box e posti auto pertinenziali già realizzati (nei limiti delle spese imputabili alla loro costruzione), i fondi stessi, in quanto beneficiari del pagamento, potrebbero subire di fatto la ritenuta del 10%, ai sensi del succitato articolo 25, pur non essendo soggetti passivi di imposta.

Infatti, in base all’articolo 6 del Dl 351/ 2001, i fondi immobiliari non sono soggetti alle imposte sui redditi e all’imposta regionale sulle attività produttive e le ritenute alla fonte che gli stessi subiscono sui redditi di capitale sono a titolo di imposta. Ad eccezione dei ”vecchi fondi” che, se ancora esistenti, corrispondono l’imposta sostitutiva del 25%, e delle ipotesi nelle quali è previsto il pagamento di un’imposta sostitutiva per l’adeguamento o la liquidazione ai sensi dell’articolo 32 del citato Dl 78/2010.

L’Agenzia delle Entrate ha inoltre precisato che, qualora i fondi abbiano comunque subito la ritenuta, quest’ultima potrà essere recuperata mediante ordinaria richiesta di rimborso oppure, in alternativa, utilizzata in compensazione compilando gli appositi campi del modello Unico ”Società di capitali” 2011.

Per semplificare: se il fondo immobiliare non è tenuto al pagamento di imposte sostitutive, la ritenuta subita dal fondo potrà essere compensata anche con le imposte dovute dalla società di gestione del risparmio, istitutiva del fondo medesimo.

Fonte: FiscoOggi

In ogni caso, bisognerà pagare gli acconti della cedolare alle scadenze di legge. L’opzione vale per l’annualità contrattuale in corso e per quelle successive, salvo revoca.

UNA GUIDA PER CHIARIRE
IL CASO
Al 7 aprile è in corso un contratto con scadenza giugno 2012, per il quale il pagamento dell‘imposta di registro annuale scade a giugno 2011. Se si vuole scegliere il regime alternativo all’Irpef già con riferimento all’annualità in corso al 7 aprile, sarà sufficiente versare gli acconti della cedolare e poi manifestare l’opzione nel modello Unico 2012. Non si dovrà eseguire il pagamento annuale dell’imposta di registro, in scadenza nel giugno prossimo. Non occorrerà neppure manifestare alcuna scelta, in occasione di tale scadenza, né presentare il modello 69, poiché l’opzione che dovrà essere espressa nell’Unico 2012 copre l’intero periodo residuo di durata del contratto (punto 2.1 del provvedimento direttoriale del 7 aprile scorso). Di conseguenza, nel caso ipotizzato, tutti canoni maturati nel periodo d’imposta 2011 saranno assoggettati all’imposizione sostitutiva.

Invece per i contratti che, dopo il 7 aprile, sono oggetto di proroga occorrerà effettuare una nuova opzione al momento della proroga. Ma questo termine è ancora in attesa di definizione da parte delle Entrate, che sembrano orientate a considerare proroga anche i rinnovi dopo la prima scadenza di 4 o 3 anni.

Prendiamo in considerazione un contratto in corso al 7 aprile, con scadenza fine di luglio, prorogato di altri quattro anni a partire da agosto 2011. In questo caso, il periodo d’imposta 2011 deve essere idealmente suddiviso in due parti: da gennaio a luglio, inclusi nel contratto originario, e da agosto a dicembre, rientranti nella proroga. Con riferimento alla prima parte, il locatore potrà esprimere la scelta per la cedolare in Unico 2012. Per la seconda parte dell’anno, si ricade nella situazione descritta nel punto 1.3.2 del provvedimento stesso. In tal caso l’opzione dovrà essere esercitata in sede di registrazione della proroga del contratto, con il modello 69.

Fonte: il Sole 24 Ore

La cedolare secca, ormai è risaputo, è un regime opzionale di tassazione del canone relativo alle unità immobiliari abitative (accatastate da A/1 ad A/11, con la sola esclusione di quelle classificate come A10, cioè gli uffici), locate a uso abitativo.

La nuova tassazione sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, e l’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. In sintesi, sul canone di locazione annuo la cedolare secca si applica con un’aliquota del 21%, che scende al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal dl 551/1998, all’articolo 1, lettera a e b) e in quelli ad alta tensione abitativa, individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.

Quali i soggetti interessati e le tipologie di immobili
L’opzione potrà essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare oggetto di locazione e sulle relative pertinenze, locate insieme all’abitazione. Nel caso di contitolarità di diritti sull’immobile, l’opzione dovrà essere esercitata distintamente da ogni locatore, e avrà efficacia solo per quelli che l’hanno esercitata. A coloro che non si siano avvalsi dell’opzione resterà applicabile l’imposta di bollo e l’imposta di registro, quest’ultima calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.

Per l’efficacia dell’opzione, il locatore dovrà prima comunicare con lettera raccomandata al conduttore la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, inclusa la variazione Istat, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione.

Modalità e durata
L’opzione potrà essere esercitata in sede di registrazione del contratto, di proroga o di risoluzione dello stesso, oppure, in alcuni casi, con applicazione diretta in dichiarazione dei redditi. L’opzione, pertanto, verrà esercitata o con il modello 69 o col nuovo modello telematico semplificato di denuncia Siria, messo a punto per i contratti di locazioni contenenti solamente la disciplina del contratto di locazione senza altre pattuizioni, che presentino le seguenti caratteristiche:

- numero di locatori non superiore a tre tutti optanti per la cedolare;
- numero dei conduttori non superiore a tre;
- una sola unità abitativa con massimo tre pertinenze, a condizione che tutti gli immobili siano censiti con attribuzione di rendita.

Relativamente al modello 69, si rileva che lo stesso è stato modificato per permettere l’esercizio dell’opzione in tutte le ipotesi contemplate nel provvedimento (quindi, anche in caso di proroghe o risoluzioni del contratto). Il nuovo modello 69 potrà anche sostituire il modello di ”Comunicazione dati catastali Cdc” (provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 25 giugno 2010) per gli adempimenti a esso connessi.

Il provvedimento prevede, inoltre, che, nel caso di contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, l’opzione potrà essere esercitata direttamente in sede di dichiarazione dei redditi o in sede di registrazione, qualora il contratto sia registrato per il caso d’uso o volontariamente. Il locatore sarà vincolato all’applicazione del regime della cedolare secca per tutta la durata del contratto o della proroga. È possibile comunque la revoca dell’opzione, che però non preclude la possibilità di optare nelle annualità successive residue di contratto. E anche il mancato esercizio dell’opzione, nella prima annualità del contratto, non preclude la possibilità di opzione per gli anni successivi, nel termine per il versamento dell’imposta di registro, salvo sempre la facoltà di revoca.

E’ entrata in vigore la ”cedolare secca” sugli affitti. Per la Federazione degli Agenti Immobiliari si tratta di una vittoria che arriva dopo tanti anni di battaglie parlamentari comuni a fianco della Confedilizia.

”Si tratta di un’importantissima conquista per la Fiaip – dichiara Paolo Righi – che ha promosso in più sedi istituzionali il provvedimento che abbassa la pressione fiscale sugli immobili, permettendo così di sbloccare il mercato immobiliare e favorendo al contempo inquilini e proprietari”.

”Il provvedimento, che è una vera e propria semplificazione fiscale, darà nuove opportunità di crescita al mercato immobiliare, e un vantaggio sulle imposte a chi ne vorrà approfittare. Riteniamo – continua Righi - che con questo provvedimento i proprietari che beneficeranno dello sgravio saranno incentivati a mettere sul mercato nuovi immobili, mentre gli inquilini allo stesso tempo avranno più scelta tra le offerte immobiliari’‘.

L’introduzione del regime della tassazione del reddito fondiario alternativo a quello vigente, da anni proposto dalla Fiaip, la cosidetta ”flat tax” o cedolare secca è una semplificazione fiscale che sostituisce l’attuale Irpef nonché l’imposta di registro e di bollo, che riguarda gli immobili affittati ad uso abitativo. La semplificazione fiscale prevede che con la registrazione del contratto di locazione si assorbono anche gli obblighi di comunicazione, incluso l’obbligo previsto per la cessione di fabbricato.

L’applicazione della cedolare è a scelta del locatore
Unica condizione prevista è che il locatore rinunci ad applicare aumenti al canone per tutta la durata del contratto. Per gli inquilini si segnala, quindi, il vantaggio di non vedersi aumentare l’Istat e di non pagare più l’imposta di bollo e di registro, nel caso in cui il locatore opti per la flat tax.

Da sottolineare, poi, come si prevede la possibilità di applicare la cedolare secca a decorrere dal 7 aprile 2011. La semplificazione prevede un prelievo fisso del 21% per i canoni liberi e del 19% per i canoni concordati i cui effettivi vantaggi dipendono dal reddito del contribuente.

Le modalità di esercizio dell’opzione per la cedolare, e ulteriori disposizioni attuative sono demandate ad un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate, la cui pubblicazione è stata annunciata sul sito www.agenziaentrate.gov.it

Infine Fiaip ricorda che per registrare i contratti di locazione di immobili abitativi in scadenza, ed esercitare l’opzione per l’applicazione della cedolare secca c’è comunque tempo fino al 6 giugno prossimo.

Fonte: Ufficio Stampa Fiaip