Un’indagine dell’Osservatorio Casa.it ha evidenziato che riscaldamento centralizzato, ascensore e portineria sono le voci che pesano di più sul bilancio familiare.
Dall’analisi risulta che, rispetto a quello autonomo, il riscaldamento centralizzato comporta un incremento della quota di spesa pari al doppio, mentre la presenza di ascensore o portineria fa registrare un aumento di circa il 45%. Più modesta la variazione riscontrata dove esiste un giardino condominiale, pari al +11%. Da Nord a Sud abitare in uno stabile con il riscaldamento centralizzato incide sensibilmente sulle spese condominiali ordinarie degli italiani.

Secondo l’analisi Casa.it proprio il riscaldamento centralizzato rispetto a quello autonomo causa in media gli incrementi della quota di spesa maggiori. Ma davvero optare per l’autonomo permette di risparmiare? Grazie ai vantaggi apportati dalle nuove tecnologie ecosostenibili e alle ultime normative in materia di termoregolazione, si assiste oggi ad una inversione di tendenza che guarda nuovamente al centralizzato.
Anche la presenza dell’ascensore contribuisce notevolmente a gravare le spese condominiali ordinarie degli italiani. A Bologna, Napoli e Firenze la sua presenza incide maggiormente con un incremento dei costi di circa il 50%, seguono Milano dove si registra un aumento del +31%, Bari con un +27%, Roma con un +17%, e, infine, Torino e Padova con solo un +14%.
In particolare, al Nord la quota ascensore all’interno del totale delle spese si attesta in media tra i 15 e i 49 Euro al mese. Questa ampia oscillazione è dovuta al numero dei piani dell’immobile, dal momento che più sono i piani più la quota di spesa diminuisce. Al Sud, invece, il costo varia tra gli 11 e i 25 Euro mensili.
Un’altra voce di costo importante rimane la portineria, diffusa soprattutto al Nord. I condomini di Milano arrivano a pagare circa il 46% in più sulle proprie spese condominiali. Nel capoluogo lombardo, così come a Bologna e Firenze si spendono in media tra i 30 e i 60 Euro al mese, mentre al Sud il costo per la presenza di un custode oscilla tra i 10 e i 30 euro.
Il giardino condominiale, infine, è l’elemento che genera gli incrementi meno ”pesanti”, registrando una media del +11%. Il picco massimo si tocca a Firenze che fa registrare un +20%.
Seguono Bari con un +17%, Bologna +13%, Torino +10%, Padova e Roma +4%, e Milano +1%. A Napoli, invece, la presenza del giardino non compare frequentemente nelle spese condominiali, probabilmente come conseguenza della presenza del mare. In particolare, al Nord la quota giardino all’interno del totale spese condominiali ordinarie oscilla mediamente tra i 10 e i 20 euro al mese. Al Sud, invece, la media varia tra i 3 e gli 8 euro.
”Dall’analisi dell’intero territorio nazionale possiamo notare come Torino, Napoli e Roma siano le città in cui mediamente si spende di meno” – ha dichiarato Daniele Mancini – Inoltre, è interessante evidenziare come a Milano l’incremento nelle spese condominiali varino tevolmente da zona a zona, con picchi del +35% registrati in aree particolarmente ”verdi” e prestigiose come il quartiere De Angeli/ Vercelli/Washinghton o quella del Centro Storico dove si registra un +25%”.
Nota: I dati dello studio Casa.it si riferiscono ad appartamenti di metratura media (pari a 100mq).

È lui infatti che trae diretto beneficio dall’applicazione di quanto previsto dal comma 8 dell’art. 3 del D.Lgs 23/11, avendo la possibilità di allungare la durata della locazione e, nella maggior parte dei casi, di pagare meno di quanto invece pattuito. Una volta preso atto del difetto di registrazione, il primo incombente che deve svolgere il conduttore è quello di invitare il locatore alla registrazione del contratto, segnalandogli nel contempo che da tale momento, in conformità a quanto previsto dalla legge, cambieranno le condizioni del contratto in ordine sia alla durata che alla misura del canone.

La pronta replica del locatore, nel caso di contratto in corso alla data di entrata in vigore del Decr. Lgs. n. 23 del 2011 (7 aprile 2011), potrebbe allora essere quella di registrare il contratto prima dello scadere di gg. 60 dalla predetta data e quindi entro il 6 giugno 2011. In tale caso, giusto quanto previsto dal comma 10 del Decr. Lgs. in esame, non troverebbero applicazione le più volte citate sanzioni ed il rapporto di locazione proseguirebbe nel rispetto delle originarie condizioni pattuite. Il problema si pone invece dopo la scadenza del termine predetto, nel senso che le sanzioni, benché sostanzialmente applicabili, non lo possono ancora essere di fatto.

Risultato vano l’invito rivolto al locatore di procedere alla registrazione del contratto, il conduttore può innanzi tutto provvedervi in quanto solidalmente responsabile con il locatore a farlo. Dopo di che è bene avvisare il locatore della propria intenzione di dare applicazione a quanto previsto dalla legge, vale a dire di considerare la durata quadriennale del rapporto a decorrere dalla data di registrazione del contratto e di corrispondere il canone nella minor misura prevista dal comma 8 del Decr. Lgs. n. 23 del 2011.

Attenzione però perché nel rapporto di locazione il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, il quale non può pertanto unilateralmente esonerarsi dal versarlo neppure nel caso in cui esso sia superiore a quello dovuto per legge. La semplice autoriduzione del canone effettuata dal conduttore costituisce infatti una decisione illegittima che, ove posta in essere, comporta uno stravolgimento dell’equilibrio contrattuale, rappresentato da un lato dal godimento del bene da parte del conduttore e dall’altro dal percepimento del corrispettivo da parte del locatore.

Su tale presupposto, è senza dubbio illegittima e contraria a buona fede la decisione del conduttore che, accortosi di versare un canone in misura superiore a quella legalmente dovuta, operi una autoriduzione del corrispettivo. In difetto di accordo tra le parti e sin tanto che non intervenga una decisione del giudice, è impedito al conduttore di assumere un comportamento riconducibile ad una ipotesi di ragion fattasi.

Ecco allora la necessità per l’inquilino di ricorrere, ancor prima che avanti al giudice, alla procedura di mediazione obbligatoria di cui al Decr. Lgs n.28 del 2010 ormai entrata in vigore, per ivi tentare di giungere ad un amichevole componimento con i locatore. In difetto, non gli resta che chiedere al giudice di accertare sia il proprio diritto alla riduzione del canone e sia la nuova durata del contratto.

Fonte: Assocond Conafi – Avv. Augusto Cirla

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RECUPERO DELLE QUOTE DEI MOROSI
Nel condominio dove abito alcuni condòmini non hanno pagato la loro quota relativa al rifacimento della facciata. L’impresa che cura i lavori di ristrutturazione può agire per il recupero del suo credito nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti?

Le Sezioni Unite della Cassazione – risolvendo un conflitto sorto in giurisprudenza rispetto alla responsabilità solidale o pro quota dei condòmini per le obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse del condominio – hanno ritenuto legittimo, facendo propria la tesi minoritaria, il principio della parziarietà, ossia della ripartizione tra i condòmini delle obbligazioni assunte nell’interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote (sent. n. 9148 dell’8.4.’08). Alla luce di questa pronuncia, quindi, l’impresa di cui al quesito potrebbe agire per il recupero del suo credito solo nei confronti dei condòmini morosi. Si segnala, tuttavia, che, di recente, la Corte di Appello di Roma ha riaffermato la natura solidale delle obbligazioni condominiali (sent. 2729 del 23.6.’10), il che consentirebbe all’impresa in questione di agire anche nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti.

INSUFFICIENTE EROGAZIONE DI CALORE
Nella palazzina dove abito un condomino, lamentando un’insufficiente erogazione di calore nel suo immobile, si rifiuta di pagare le spese di riscaldamento. È legittimo un comportamento del genere?

No. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno precisato, infatti, che l’obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento del servizio centralizzato del riscaldamento (come di ogni altra parte comune) non viene meno ”per la semplice circostanza che l’impianto non eroghi sufficiente calore” né, quest’ultima circostanza, ”può giustificare un esonero dal contributo”. Ciò, in quanto ”il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica e, quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio” (sent. n. 10492 del 26.11.’96).

INDENNITÀ NON DOVUTA IN CASO DI STUDIO PROFESSIONALE
Anni fa ho concesso in locazione un mio locale come studio professionale ad un avvocato. Se disdetto il contratto alla scadenza, devo riconoscergli l’indennità di avviamento commerciale?

Essendo il locale di cui al quesito destinato all’esercizio di un’attività professionale, il locatore – ai sensi dell’art. 35, l. 392/’78 – non è tenuto a corrispondere all’inquilino, alla cessazione del rapporto, alcuna indennità.

CONTRATTI AGEVOLATI, MANUTENZIONE DELLE AREE VERDI
Nelle locazioni agevolate (3+2) a chi spettano le spese per la manutenzione delle aree verdi condominiali: al conduttore o al locatore?

L’Allegato ”G” al D.M. 30 dicembre 2002, che disciplina il riparto degli oneri accessori per questo tipo di locazioni, pone la spesa per la manutenzione delle aree verdi comuni a carico del conduttore.

Molte le iniziative convegnistiche in programma che vedranno la partecipazione di esponenti della pubblica amministrazione, docenti universitari e tecnici specializzati provenienti da tutta la regione. Sarà allestita anche una rassegna espositiva di materiali e soluzioni ecologiche per l’edilizia sostenibile.

I temi proposti, quelli inerenti il risparmio e l‘efficienza energetica, rimandano al concetto chiave della giornata per cui ”solo l’energia non consumata è energia veramente risparmiata”.

L’evento è completamente gratuito previa iscrizione sul sito
http://www.expo-meeting.com/ Sardegna

Tredici convegni e seminari tecnici dedicati ai progettisti sardi
Il programma di Expomeeting Sardegna si articola in tredici convegni e seminari tecnici in cui verranno approfonditi incentivi e normative, progetti e casi studio, soluzioni tecnologiche.

Interverranno esponenti della pubblica amministrazione tra cui l’ing. Clara Pala e la dott.ssa Simonetta Bistrussu del Comune di Cagliari con una relazione sui ”Titoli abitativi e iter autorizzativi, novità contenute nel nuovo Piano Casa della Regione Sardegna”.

Saranno inoltre presenti numerosi docenti universitari provenienti dall’Università di Cagliari tra cui il prof. Antonello Sanna con un intervento sulle ”Linee Guida per il recupero dei centri storici della Sardegna” e l’arch. Maddalena Achenza che parlerà di ”architettura in terra cruda, fra recupero della tradizione ed innovazione”.

Il programma completo è disponibile sul sito Internet della manifestazione all’indirizzo

http://www.expo-meeting.com/Sardegna

La rassegna espositiva per far conoscere le tecnologie ecocompatibili e il loro impiego
Expomeeting Sardegna propone una rassegna espositiva di materiali e soluzioni tecnologiche per l’edilizia in chiave di efficienza energetica e sostenibilità. Saranno presenti all’iniziativa alcune aziende leader nei settori dell’involucro edilizio e dei sistemi costruttivi, degli impianti a basso consumo e delle energie rinnovabili.

Gli stessi tecnici forniranno per tutta la giornata consulenze tecniche gratuite, suggerimenti e approfondimenti individuali per analizzare specifiche soluzioni applicative, di progetto o di cantiere con particolare riferimento agli edifici con strutture in legno antisismici, alle coperture metalliche con fotovoltaico integrato, all’isolamento con materiali naturali tra cui la lana di pecora.

Un evento 2.0 per incontrare le esigenze dei giovani progettisti
Cambiare paradigma culturale passando a una logica sostenibile di costruire, abitare e vivere il pianeta per EdicomEdizioni significa avere un’occhio di riguardo per il pubblico dei progettisti in erba. A tal proposito è stata creata una campagna di comunicazione 2.0 per coinvolgere i più giovani con la possibilità di seguire l’evento in diretta su Twitter e la creazione di una pagina Facebook® dove poter trovare un punto di riferimento e mantenere vivo l’interesse verso il tema della sostenibilità.

Con il patrocinio di ANAPI e degli ordini e collegi professionali del Lazio
Quello dell‘efficienza energetica è un tema più che mai attuale visti i continui aumenti dei costi energetici sostenuti dalle famiglie per alimentare il fabbisogno energetico delle abitazioni. Per questo motivo EdicomEdizioni ringrazia ANAPI, l’Associazione Nazionale degli Amministratori di Condominio, e le associazioni dei professionisti che contribuiscono a diffondere questo messaggio presso i loro iscritti e associati.

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Casa editrice specializzata, punto di riferimento italiano per il costruire sostenibile, da anni affianca all’attività editoriale la promozione sul territorio di una cultura del progettare sostenibile con il patrocinio degli ordini professionali e in partnership con le più importanti aziende del settore.

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Diversamente, laddove le spese deliberate afferiscano ”alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune”, tenuto al relativo pagamento – sempre che difetti sul punto un accordo tra le parti – è chi risulta proprietario al momento in cui l’intervento viene eseguito o il servizio erogato; al momento, cioè, del ”compimento effettivo dell’attività gestionale”.

È quanto ha stabilito la Cassazione, con sentenza n. 24654 del 3.12.’10, cercando così di trovare una soluzione di compromesso fra i due opposti indirizzi che la giurisprudenza ha espresso circa la questione dell’individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali (e, quindi, del soggetto tenutovi – condomino alienante o acquirente – nell’ipotesi di compravendita).

Il ragionamento su cui i Supremi giudici basano la loro tesi è, in sostanza, il seguente: la delibera relativa alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni ha carattere ”costitutivo”, in quanto ha ad oggetto interventi che ”debbono essere preventivamente” determinati dall’assemblea ”nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono’‘; al contrario, la delibera concernente la manutenzione, la conservazione, il godimento dei beni comuni e l’erogazione dei servizi condominiali ha valore ”dichiarativo”, giacché riguarda spese ”necessarie”, riconducibili all’esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore”.

Logica conseguenza di tutto questo è – sempre secondo i giudici – che mentre nel primo caso non si può prescindere dalla ”volontà” assembleare, così non è nella seconda ipotesi; conclusione, questa, che giustifica la differente individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di corresponsione dei contributi condominiali in ragione della ”diversa origine della spesa alla quale il condomino deve contribuire”.

Corrado Sforza Fogliani
presidente Confedilizia

Nel corso dell’audizione, la Confedilizia ha preso atto che diverse norme del testo pervenuto dal Senato già presuppongono il riconoscimento al condominio di un’autonomia patrimoniale, sia pure imperfetta, e quindi di una sua soggettività giuridica.

Non esplicitarlo – a parere della Confedilizia – sarebbe contradditorio oltre che foriero di incertezze e di complicazioni nella vita condominiale, mentre l’attribuzione della capacità giuridica (che è cosa distinta dalla personalità giuridica) per gli atti di conservazione e di amministrazione delle parti comuni nonché per il compimento di atti espressamente previsti dalla legge, agevolerebbe la vita condominiale, sollevando i condòmini da tante incombenze (in occasione, ad esempio, della vendita di beni comuni), valorizzerebbe la figura dell’amministratore – per la rilevanza esterna che lo stesso verrebbe ad avere – e allineerebbe finalmente l’Italia con i Paesi europei, i cui ordinamenti questa capacità già prevedono.

La norma di riferimento, soprattutto per quanto attiene i rapporti patrimoniali, è l’art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. a mente della quale ”chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Solitamente, quella che riportiamo è la prassi seguita da molti amministratori di condominio, la strada che si segue è questa: il condomino (ossia l’acquirente) viene escusso per tutte le pendenze. Il motivo è molto semplice: cedendo l’unità immobiliare il venditore perde la qualità di condomino e contro di lui non è più possibile agire ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. (ossia chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo). Resterà facoltà di chi compra rifarsi sul proprio dante causa per ottenere il rimborso di quanto versato con riferimento a ciò che non è di sua stretta competenza.

La domanda che spesso sorge è la seguente: su quali costi il compratore può agire in rivalsa nei confronti del venditore? Al riguardo la risposta giurisprudenziale non è univoca. Da un lato c’è chi afferma che tutte le spese per interventi deliberati e non ancora eseguiti al momento della cessione spettano al compratore poiché è lui a godere dei vantaggi in termini di rivalutazione economica del bene. Dall’altro lato, invece, si dice che tutto quanto deliberato con il venditore ancora condomino è dovuto da quest’ultimo poiché è la deliberazione a far sorgere l’obbligo contributivo.

In questo caso, è evidente, contestazioni sulle spese sostenute per quella decisione dovranno essere fatte in assemblea dal compratore per conto del suo dante causa (in quanto il venditore non essendo più condomino non ha diritto di partecipare) con una forma che viene definita dalla giurisprudenza, gestione d’affari non rappresentativa.

Di quanto detto finora si trova riscontro in una recente sentenza del Tribunale di Bari. Secondo il magistrato del capoluogo pugliese ”nel regime di solidarietà riguardante l’onere delle spese condominiali, nell’ipotesi in cui il condomino venda la sua proprietà esclusiva, il venditore è tenuto al pagamento delle spese deliberate dall’assemblea quando era ancora proprietario ma non anche di quelle deliberate dopo la vendita dell’immobile.

Orbene, come è noto, in tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all’acquirente, e pertanto soltanto quest’ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali ma può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all’anno in corso ed a quello precedente, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.) attraverso l’acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa, che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa.

Conseguentemente, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile del singolo condomino, l’alienante perde la qualità di condomino per cui alla perdita di quella qualità e dunque del rapporto di natura reale che lo legava alla proprietà dell’immobile consegue che lo stesso non ha più titolo per partecipare all’assemblea dei condomini”. (Trib. Bari 10 febbraio 2011 n. 459)

Fonte:CondominioWeb.com
Avv. Alessandro Gallucci

La sentenza che modifica le tabelle millesimali continua ad avere effetto dal momento in cui passa in giudicato, ma chi se ne approfitta può essere comunque chiamato a pagare quanto invece avrebbe dovuto versare sulla base della nuova tabella. Lo ha stabilito la Cassazione (sent. n. 5690 del 10 marzo 2011) che ha ammesso la possibilità di esperire in questi casi l’azione di arricchimento senza causa (art.2041c.c.) nei confronti del condomino che, approfittando della permanenza della tabella millesimale errata, ha tratto vantaggio senza giustificazione in danno degli altri condomini.

IL CASO
Un condomino si era rifiutato di corrispondere le spese deliberate dall’assemblea per opere straordinarie perché il suo appartamento, in conseguenza di un pur evidente errore, neppure figurava tra quelli dell’edificio e quindi era privo di millesimi.

Il Condominio si era attivato, pur in un momento successivo alla delibera, per richiedere giudizialmente la modifica dell’esistente tabella millesimale, ma il singolo condomino, forte dell’ormai consolidato principio per cui in questo caso la sentenza del giudice ha effetto costitutivo e non può quindi trovare applicazione retroattiva, aveva comunque respinto ogni addebito di spesa.

Di fronte a simile evidente ingiustizia il Condominio, non avendo altro rimedio, ha promosso la domanda di arricchimento senza causa per ottenere dal furbo condomino il pagamento delle quote arretrate di spesa di sua competenza. Il presupposto per potere dare corso a tale tipo di causa è la mancanza non solo di una giustificazione dell’arricchimento di un soggetto in danno di un altro, ma anche l’impossibilità per quest’ultimo di poter diversamente agire per potere evitare la diminuzione del suo patrimonio a vantaggio di chi si è arricchito.

È esattamente il caso che si verifica qualora, pur in presenza dei presupposti previsti dalla legge per modificare la tabella millesimale, non si riesce in assemblea a raggiungere il quorum per decidere (cfr. Cass. S.U. n.18477/10) e così si è costretti a ricorrere al giudice. La causa ha i suoi tempi, proprio in ragione dei non semplici rilievi tecnici che devono essere svolti per formare la nuova tabella. Capita allora che colui che magari ha reso necessaria la modifica della tabella se ne approfitti e continui a pagare minori spese sino a che il giudice avrà deciso sulla nuova tabella.

La sentenza in esame, legittimando il Condominio a promuovere l’azione di arricchimento senza causa, elimina da un lato il pregiudizio che diversamente andrebbero a subire gli altri condomini e dall’altro l’ingiusto vantaggio che dalla durata del giudizio trarrebbe invece un solo condomino.

A nulla rileva peraltro il fatto che il Condominio non sia tempestivo nel promuovere il giudizio per modificare la tabella millesimale al fine di ridurre la portata del danno, in quanto anche tale ritardo, quand’anche riconducibile a difetto di diligenza, non va ad incidere sull’obbligo dell’arricchito di provvedere al pagamento del dovuto: ciò in quanto in questo caso non può trovare applicazione il principio che impone al danneggiato di adoperarsi per evitare l’aggravamento del danno.

Resta dunque fermo il principio il principio della irretroattività dell’efficacia della sentenza che modifica i millesimi, ma questo non impedisce al Condominio di richiedere gli arretrati, se non altro dal momento in cui si è verificata la causa che ha imposto la modifica stessa.

Avvocato Augusto Cirla
segretario nazionale dell’Assocond-Conafi

I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489

NIENTE DETRAZIONE PER I CONDÒMINI MOROSI
Il diritto alla detrazione del 36% per lavori condominiali spetta anche ai condòmini non in regola con i pagamenti?

No. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la detrazione di cui trattasi va calcolata ”tenendo conto delle sole quote effettivamente saldate al condominio entro la fine del periodo d’imposta” (circolari n. 57/E del 24.2.’98 e n. 121/E dell’11.5.’98).

LOCAZIONI AD USO DIVERSO E SANATORIA GIUDIZIALE DELLA MORA
È valida la clausola inserita in un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo che prevede la possibilità per il conduttore di sanare la mora in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso del rapporto, in deroga alla legge 392/’78 che, all’art. 55, contempla tale tutela per i soli conduttori di immobili destinati ad uso abitativo?

Sì. Si tratta di una clausola, infatti, che le parti, nella loro autonomia contrattuale, ben possono prevedere, in quanto si riferisce a diritti disponibili, non viola l’art. 1418 cod. civ. e non rientra neppure nella previsione di cui all’art. 79, l. 392/’78, relativa ai ”patti contrari alla legge”, attribuendo un vantaggio non al locatore ma al conduttore (in tal senso, Cass. sent n. 7621 del 30.3.’10).

RIPARAZIONE DELLE RINGHIERE
A chi spetta la spesa per riparazione delle ringhiere che delimitano il lastrico solare ad uso esclusivo?

Le ringhiere sono elementi che non ”servono” alla ”copertura dell’edificio”; pertanto la spesa relativa alla loro riparazione spetta – sempreché un regolamento di origine contrattuale non disponga diversamente – al condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico (Cass. 10602 del 5.11.’90).

MODALITÀ DI CALCOLO DELL’INDENNITÀ DI AVVIAMENTO
È sorta una questione con il mio conduttore se le 18 mensilità relative all’indennità di avviamento si calcolino sull’ultimo canone versato dall’inquilino oppure su quello che il locatore propone per stipulare un nuovo contratto. Cosa dice la legge in proposito?

La materia è disciplinata dall’art. 34, l. 392/’78, che prevede espressamente che le 18 mensilità dell’indennità di cui trattasi vadano calcolate in relazione all’ultimo canone corrisposto.

Innovativo, in primo luogo, perché senza mezzi termini attribuisce al condominio una diversa configurazione giuridica, facendolo uscire da quello pseudo e non chiaro limbo giuridico di mero ente di gestione e fornedolo di autonoma elasticità ed efficacia d’intervento verso l’esterno.

Il Condominio, con la delibera assunta dall’assemblea assunte a maggioranza degli intervenuti che rappresenti tre quarti del valore dell’edificio ( art. 1117 quater), può alienare ai condomini o a terzi la proprietà o altro diritto reale di una parte comune. Il condomino ha comunque il diritto di prelazione sull’acquisto e la delibera resta sospesa sino allo scadere del termine di gg. 60 per l’esercizio del diritto, che decorre dalla data della deliberazione per i presenti e da quella della comunicazione per gli assenti. E’ prevista anche la facoltà di riscatto, qualora al condomino venga negata la possibilità di esercitare la prelazione.

Innovativo anche perché introduce finalmente nel Condominio il principio della buona fede che, benché ispiratore di tutto il nostro ordinamento giuridico, non ha mai trovato espresso richiamo nel mondo condominiale. Il nuovo art. 1118 c.c. dispone infatti che ogni condomino deve esercitare il proprio diritto sulle parti comuni secondo buona fede, nei modi e nelle forme che gli permettano di assicurare la comune utilità. Ecco allora che il condominio, nel fare valere il proprio diritto, deve comportarsi con correttezza e lealtà, nel rispetto dell’altrui diritto. Un preciso richiamo alla buona fede che consente all’assemblea di assumere delibere oculate, nel rispetto anche delle esigenze e delle necessità di tutti i condomini e non solo della maggioranza di loro.

Novità anche per l’amministratore, che non può più essere nominato dall’assemblea qualora sia stato revocato dall’autorità giudiziaria.

Viene inoltre prevista l’istituzione di un fondo di garanzia ( art. 1129 bis ) al fine di assicurare un indennizzo a quei condomini che hanno la sfortuna di capitare nella mani dell’amministratore disonesto o confusionario, un fondo che concorra a risarcire il danno da loro subito a seguito di accertata responsabilità dell’amministratore per ammanchi o per irregolarità gestionali da lui poste in essere, sempre che il danno non trovi soddisfazione attraverso l’escussione del beni personali dell’amministratore stesso.

Il meccanismo di implementazione del Fondo è di estrema semplicità e prevede l’obbligo dell’amministratore provvedervi obbligatoriamente con il versamento di una percentuale sui compensi da lui percepiti dal condominio per qualsiasi titolo. Il Fondo, a ben vedere, va così a svolgere anche la finalità da un lato di qualificare la figura dell’amministratore e dall’altro di consentire, se comparato con l’istituzione del registro pubblico degli amministratori tenuto presso le Camere di Commercio ( così come previsto nel disegno di legge in esame al nuovo art. 71 Disp, Att. c.c.), un pur minimo controllo fiscale. Il che non guasta in un campo, appunto quello del condominio, non sempre cristallino.

Fonte: Avv. Augusto Cirla