Tutti gli investitori, con in portafoglio i vari titoli, hanno sempre la speranza, pressoché vana, di tornare al top!!! e / o almeno ai valori di carico continuando, almeno i veri risparmiatori, a fare i conti con la soglia del proprio dolore finanziario. Tutta questa ingegneria finanziaria ha trascinato anche gli stimoli per la generalizzata cosiddetta Bolla immobiliare esplosa nel 2008.

Fortunatamente per il sistema bancario italiano, le maglie sono sempre state meno elastiche e più rigide ed il fenomeno americano della bolla immobiliare non è riuscito ad attaccarsi. Le Banche Usa hanno gonfiato ad arte i titoli finanziari prima della ”Bolla immobiliare’‘, ora sono a combattere con la richiesta di risarcimenti. In Italia il sistema ”bancario’‘ ha tenuto molto meglio e quindi non è stato trascinato al default.

Il Real Estate in Italia, nell’ ultimo decennio, è stato molto più favorevole del “Toro azionario”. Infatti si stima un +11,8% coincidente con una fase espansiva del ciclo produttivo, forse anche ben influenzata dall’ introduzione della moneta unica. Certamente una importante funzione viene decisamente svolta dall’ elasticità del Mercato del Credito finalizzato all’ immobiliare, approccio che le Banche dovranno avere verso il settore globale immobiliare, il quale potrà essere il riferimento importante che, se ben gestito, potrà favorire e garantire l’ espansione del numero delle transazioni immobiliari andando a vivacizzare le previsioni e i risultati futuri del mercato del Real Estate.

Un decennio da dimenticare per chi ha investito in Borsa, che dovrà continuare a combattere con il dolore delle perdite finanziarie, con previsioni di molto lenta guarigione, lontano dal prevedere un decennio del Real Estate (R.E.). Comunque buono che, proprio per le caratteristiche di lungo periodo, le aspettative dell’ investimento immobiliare sono tali da far indurre a prevedere risultati più lusinghieri di quelli appena archiviati, con la speranza e quasi certezza di medio periodo di interessanti incrementi nel vicino dinamismo che andrà a caratterizzare il prossimo breve periodo del settore del Real Estate.

Tutto quanto sopra si riferisce al Mercato Immobiliare vero e non a quello pubblicizzato dai vari ‘‘Fondi immobiliari”, che se dovessero vendere gli immobili per restituire il capitale ai relativi investitori forse non riuscirebbero ad incassare il 50% del valore scritto in Bilancio in riferimento a tale Asset. Infatti questo mondo dei vari fondi appartiene alla cosiddetta ”Finanza Immobiliare” molto parente e / o vicina al vertice finanziario americano degli ultimi tempi, dove i rendimenti di previsione erano sempre molto appetibili e attraenti, ma il disinvestimento è sempre stato molto volatile ed incerto.

Armando Barsotti
Ufficio Studi Fiaip

Calano nel 2009 i valori delle case, dei negozi e degli uffici, con prezzi che, nelle tredici grandi aree urbane monitorate, registrano le seguenti performance annue: -4,1% per le case, -3,9% per gli uffici e -3,2% per le attività, con una riduzione più contenuta nel secondo semestre rispetto al primo.

I tempi di vendita e di locazione degli immobili continuano ad aumentare: per vendere un appartamento occorrono circa sei mesi per alienare, per un immobile industriale il tempo medio richiesto è di oltre nove mesi. In controtendenza, gli appartamenti da affittare che, come sempre, vengono gestiti in breve tempo. La forbice fra domanda e offerta, in fase di trattativa, si amplia sempre maggiormente e raggiunge il 13% di media.

Il numero complessivo delle compravendite nell’ anno in corso sta continuando a diminuire, seppure in misura minore rispetto all’ anno passato, come evidenziato dai dati ufficiali forniti dall’ Agenzia del Territorio.

Analizzando il combinato fra flessione dei prezzi e volumi di compravendita si evidenzia come nel biennio 2007 – 2009 il mercato immobiliare ha perso il 30% passando da 154 miliardi di euro del 2008 ai 109 dell’ anno in corso.

Il settore edile sta subendo una contrazione di circa il 10% e anche per il 2010 le previsioni sono negative (si prevede un -7,1%), sebbene il piano casa possa migliorare questa previsione.

L’ analisi del secondo semestre 2009 ha evidenziato come la percentuale di insolvenza dei mutuatari sia raddoppiata rispetto all’ anno precedente, motivo per il quale le banche sono diventate maggiormente selettive nella gestione delle pratiche di mutuo.

Le erogazioni di mutuo sono scese del 13%, passando da 56,5 a 49,2 miliardi di euro: tale calo conferma quanto emerso da un’ indagine effettuata anche da Nomisma, secondo la quale le garanzie richieste dalle banche in sede di erogazione di mutuo sono sempre maggiori e, di conseguenza, gli istituti di credito sono più rigidi. Intanto il mercato delle surroghe e sostituzioni è in continua crescita e raggiunge i 12,3 miliardi di euro.

Il mondo dei fondi immobiliari continua a crescere in termini di dimensioni, mentre dal punto di vista delle performance registra una lieve contrazione. In Borsa, da inizio anno ad oggi, la media dei titoli delle società immobiliari quotate è salita del 66%.

Concludiamo con un cenno alle previsioni future. A tale proposito, l’ istituto bolognese pensa che il peggio della recessione sia alle spalle, anche se la situazione resta ancora incerta e complessa. Nel quadro economico generale giocano un ruolo chiave alcuni fattori come la disoccupazione e il PIL, mentre per il comparto immobiliare si prevede nel 2010 ancora una riduzione nell’ ordine dell’ 1 – 2%. Per tornare a vedere la luce occorre attendere il 2011, quando è previsto il cambio di tendenza, fattore legato indissolubilmente all’ incremento di mutui da parte delle banche e che si può verificare solo ed esclusivamente quando la crisi mondiale sarà definitivamente alle spalle.

a cura di Anna Sara Balloni

Infatti, pur essendo inserita in un panorama nazionale in cui si è registrato un calo generalizzato superiore al 10% nelle compravendite, Roma è risultata più attiva per quanto riguarda le compravendite mentre, rispetto alle locazioni, la domanda è stata meno vivace.

In particolare, per quanto riguarda gli acquisti effettuati, il 6,3% delle famiglie romane dichiara di aver comprato un’ abitazione nel biennio 2007 – 2008, mentre lo 0,9% ha tentato senza riuscirvi, con uno scarto di +1,6 punti percentuali rispetto alle altre città. Le motivazioni principali della difficoltà all’ acquisto risiedono nel prezzo troppo elevato rispetto alle disponibilità economiche e alla qualità degli immobili, per un totale dell’ 85,8% degli intervistati.

L’ 82,5% di chi ha comprato o tentato di comprare casa lo ha fatto per acquistare un’ abitazione in cui vivere. Al secondo posto, anche se con un notevole divario, c’ è chi l’ ha fatto per acquistare una casa per parenti prossimi (10,5%); infine, a parità di percentuale (3,5%) c’ è chi ha acquistato una seconda casa per le vacanze o per effettuare un investimento. I requisiti che hanno pesato maggiormente nelle scelta della prima casa sono stati il prezzo dell’ immobile (57,4%) e la dimensione idonea alle esigenze della famiglia (53,2%).

Significativo è stato l’ acquisto di case situate nella periferia di Roma (41%) e questi risultati confermano ulteriormente il fenomeno per cui ormai da anni le famiglie romane si vanno spostando verso gli anelli più esterni della città, evidentemente più idonei, in particolare per un prezzo più accessibile. Complessivamente, più del 70% degli intervistati si ritiene molto / abbastanza soddisfatto della dimensione, del contesto residenziale, delle dotazioni e dello stato di conservazione del bene comprato.

Sul mercato delle vendite effettuate è emerso che il 2,4% delle famiglie intervistate ha venduto casa nel biennio 2007 – 2008, dato che risulta in linea con le altre grandi città. Per quanto riguarda il profilo socio – demografico romano è emerso che hanno venduto prevalentemente coppie mature (55 – 64 anni) i cui figli sono usciti dal nucleo familiare.

Per il 52,6% sono state vendute le prime case e il 90% di queste transazioni sono motivate dal reperimento delle risorse per acquistare un’ altra abitazione principale; circa la metà di coloro che hanno venduto una seconda casa destinata alle vacanze o a parenti prossimi lo hanno fatto per bisogno di liquidità e tutti coloro che hanno venduto una casa acquistata per investimento hanno dichiarato di averlo fatto per effettuare investimenti finanziari.

Analizzando il mercato delle locazioni è risultato che a Roma nel biennio 2007 – 2008 solo l’ 1,6% delle famiglie intervistate ha preso in affitto un’ abitazione, mentre sul mercato dell’ offerta delle locazioni è emerso che il 2,4% degli intervistati ha dato in locazione un bene negli ultimi due anni. Il divario si spiega perché, nel secondo caso, si incontrano anche affitti di natura diversa dal solo residenziale (specialmente in centro); in realtà il settore è in crisi, a causa dei prezzi elevati.

Tra coloro che hanno acquistato una casa, il 64% è ricorso a un mutuo o a un finanziamento e tale quota sale al 73,2% se si considerano solo coloro che hanno acquistato la prima casa e scende al 50% per coloro che hanno acquistato un’ abitazione per investimento. Nel biennio 2009 – 2010 il 6,3% dei romani pensa di effettuare almeno una transazione, valore in linea rispetto alle altre aree metropolitane ma decisamente in calo rispetto all’ effettuato appena analizzato (-4,7 punti percentuali).

Prendendo in esame il comparto delle compravendite il 4% degli intervistati dichiara di avere intenzione di acquistare un’ abitazione nel biennio in esame ed esaminando l’ utilizzo che si intende farne, al primo posto si trova il desiderio di vivere in un’ abitazione di proprietà (59,4%), seguita, anche se con una notevole differenza, da chi vorrebbe acquistare una seconda casa per parenti prossimi (18,8%); al terzo posto si trova chi intende acquistare una casa per investire i propri risparmi (12,5%); al quarto posto c’ è chi pensa di prendere una seconda casa per vacanze (6,3%).

Tra le caratteristiche che influenzeranno maggiormente le scelte dei romani, al primo posto c’ è la necessità che il prezzo del bene sia idoneo alle possibilità economiche della famiglia (68,4%) ma è molto alta, anche, la percentuale di chi tiene conto delle dimensioni rispetto alle esigenze del nucleo familiare (47,4%).

Invece, solo l’ 1,8% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile ma, tra i motivi di vendita, a differenza dei comportamenti effettivi, l’ abitazione principale è al secondo posto, perché prevale la necessità di smobilizzare ricchezza reale (35,7%).

a cura del Centro Studi sull’ Economia Immobiliare Tecnoborsa – CSEI

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