Le dimensioni del complesso condominiale può favorire l’ingresso di estranei al condominio e possibili aggressioni a scopo di rapina o atti vandalici a spazi privati e condominiali.
Nei condomini di medie-grandi dimensioni la sorveglianza effettuata dai condomini è difficile in quanto l’alto numero di persone presenti nello stesso edificio diminuisce, o addirittura annulla il grado di controllo reciproco. Non è possibile conoscere tutti coloro che vivono nell’edificio condominiale. Spesso, infatti, si incontrano persone totalmente sconosciute, che non si sono mai viste, e ci si chiede se siano effettivamente condomini o semplici “infiltrati”che possono minare la sicurezza degli inquilini.

Per migliorare le condizioni di sicurezza e serenità entro le mura domestiche e non solo, si stanno attuando valide forme elettroniche di vigilanza come la videosorveglianza, che offre un valido aiuto per contrastare i reati contro la proprietà privata (furti e danneggiamenti) e contro le persone (scippi, aggressioni, violenze).
Il Garante della privacy è intervenuto più volte per disciplinare il corretto utilizzo delle telecamere finalizzate alla videosorveglianza, soprattutto in seguito ai numerosi reclami ricevuti per l’uso crescente e non conforme alla Legge di apparecchiature che rilevano immagini e suoni relative a persone identificabili.
Pertanto, prima di installare un impianto di videosorveglianza, bisogna accertarsi se è conforme al recente Codice in materia di dati personali e di sicurezza, secondo parametri normativi diversi: cioè se il sistema di videosorveglianza sia adottato dalla collettività condominiale o dal singolo inquilino.
Nel primo caso la videosorveglianza sarà pienamente soggetta alle norme dettate dal Codice della privacy, compresi gli obblighi di comunicazione e le sanzioni previste.
Nel secondo caso, pur non essendo applicabili le predette norme, è comunque necessario adottare delle cautele a tutela dei terzi per non incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata, ex art. 615-bis c.p.: l’angolo visuale delle riprese deve essere limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza, escludendo ogni forma di ripresa di immagini relative ad aree condominiali comuni o antistanti l’abitazione di altri condomini.
Il condominio è un luogo di incontri e di vite in cui i singoli condomini non possono sopportare, senza il loro consenso, un’ingerenza nella loro riservatezza seppur per il fine di sicurezza di chi video-riprende. Si precisa, tuttavia, che l’installazione di un impianto di videosorveglianza deve essere deliberata all’unanimità dai condomini.

La cerimonia, insomma, è stata un’ottima occasione per far incontrare le Parti sociali (Confedilizia e Cgil/Cisl/Uil), i giovani studenti premiati e i portieri, quali testimoni della loro esperienza professionale e di vita maturata durante numerosi anni di servizio. In questo modo si è voluto porre i riflettori sull’attività del portierato, attività troppo spesso poco nota e poco considerata nei suoi molteplici aspetti. Si è avviata – nel contempo – un’interessante riflessione sulle prospettive di una categoria, che si sta adeguando alle esigenze di un mondo del lavoro in rapido cambiamento ed alle necessità – anche esse in fase di modifica, basti pensare alla riforma che si sta discutendo in Parlamento – della principale figura di datore di lavoro presente nel comparto (90% circa): il condominio.

È lui infatti che trae diretto beneficio dall’applicazione di quanto previsto dal comma 8 dell’art. 3 del D.Lgs 23/11, avendo la possibilità di allungare la durata della locazione e, nella maggior parte dei casi, di pagare meno di quanto invece pattuito. Una volta preso atto del difetto di registrazione, il primo incombente che deve svolgere il conduttore è quello di invitare il locatore alla registrazione del contratto, segnalandogli nel contempo che da tale momento, in conformità a quanto previsto dalla legge, cambieranno le condizioni del contratto in ordine sia alla durata che alla misura del canone.

La pronta replica del locatore, nel caso di contratto in corso alla data di entrata in vigore del Decr. Lgs. n. 23 del 2011 (7 aprile 2011), potrebbe allora essere quella di registrare il contratto prima dello scadere di gg. 60 dalla predetta data e quindi entro il 6 giugno 2011. In tale caso, giusto quanto previsto dal comma 10 del Decr. Lgs. in esame, non troverebbero applicazione le più volte citate sanzioni ed il rapporto di locazione proseguirebbe nel rispetto delle originarie condizioni pattuite. Il problema si pone invece dopo la scadenza del termine predetto, nel senso che le sanzioni, benché sostanzialmente applicabili, non lo possono ancora essere di fatto.

Risultato vano l’invito rivolto al locatore di procedere alla registrazione del contratto, il conduttore può innanzi tutto provvedervi in quanto solidalmente responsabile con il locatore a farlo. Dopo di che è bene avvisare il locatore della propria intenzione di dare applicazione a quanto previsto dalla legge, vale a dire di considerare la durata quadriennale del rapporto a decorrere dalla data di registrazione del contratto e di corrispondere il canone nella minor misura prevista dal comma 8 del Decr. Lgs. n. 23 del 2011.

Attenzione però perché nel rapporto di locazione il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, il quale non può pertanto unilateralmente esonerarsi dal versarlo neppure nel caso in cui esso sia superiore a quello dovuto per legge. La semplice autoriduzione del canone effettuata dal conduttore costituisce infatti una decisione illegittima che, ove posta in essere, comporta uno stravolgimento dell’equilibrio contrattuale, rappresentato da un lato dal godimento del bene da parte del conduttore e dall’altro dal percepimento del corrispettivo da parte del locatore.

Su tale presupposto, è senza dubbio illegittima e contraria a buona fede la decisione del conduttore che, accortosi di versare un canone in misura superiore a quella legalmente dovuta, operi una autoriduzione del corrispettivo. In difetto di accordo tra le parti e sin tanto che non intervenga una decisione del giudice, è impedito al conduttore di assumere un comportamento riconducibile ad una ipotesi di ragion fattasi.

Ecco allora la necessità per l’inquilino di ricorrere, ancor prima che avanti al giudice, alla procedura di mediazione obbligatoria di cui al Decr. Lgs n.28 del 2010 ormai entrata in vigore, per ivi tentare di giungere ad un amichevole componimento con i locatore. In difetto, non gli resta che chiedere al giudice di accertare sia il proprio diritto alla riduzione del canone e sia la nuova durata del contratto.

Fonte: Assocond Conafi – Avv. Augusto Cirla

I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489

RECUPERO DELLE QUOTE DEI MOROSI
Nel condominio dove abito alcuni condòmini non hanno pagato la loro quota relativa al rifacimento della facciata. L’impresa che cura i lavori di ristrutturazione può agire per il recupero del suo credito nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti?

Le Sezioni Unite della Cassazione – risolvendo un conflitto sorto in giurisprudenza rispetto alla responsabilità solidale o pro quota dei condòmini per le obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse del condominio – hanno ritenuto legittimo, facendo propria la tesi minoritaria, il principio della parziarietà, ossia della ripartizione tra i condòmini delle obbligazioni assunte nell’interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote (sent. n. 9148 dell’8.4.’08). Alla luce di questa pronuncia, quindi, l’impresa di cui al quesito potrebbe agire per il recupero del suo credito solo nei confronti dei condòmini morosi. Si segnala, tuttavia, che, di recente, la Corte di Appello di Roma ha riaffermato la natura solidale delle obbligazioni condominiali (sent. 2729 del 23.6.’10), il che consentirebbe all’impresa in questione di agire anche nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti.

INSUFFICIENTE EROGAZIONE DI CALORE
Nella palazzina dove abito un condomino, lamentando un’insufficiente erogazione di calore nel suo immobile, si rifiuta di pagare le spese di riscaldamento. È legittimo un comportamento del genere?

No. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno precisato, infatti, che l’obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento del servizio centralizzato del riscaldamento (come di ogni altra parte comune) non viene meno ”per la semplice circostanza che l’impianto non eroghi sufficiente calore” né, quest’ultima circostanza, ”può giustificare un esonero dal contributo”. Ciò, in quanto ”il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica e, quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio” (sent. n. 10492 del 26.11.’96).

INDENNITÀ NON DOVUTA IN CASO DI STUDIO PROFESSIONALE
Anni fa ho concesso in locazione un mio locale come studio professionale ad un avvocato. Se disdetto il contratto alla scadenza, devo riconoscergli l’indennità di avviamento commerciale?

Essendo il locale di cui al quesito destinato all’esercizio di un’attività professionale, il locatore – ai sensi dell’art. 35, l. 392/’78 – non è tenuto a corrispondere all’inquilino, alla cessazione del rapporto, alcuna indennità.

CONTRATTI AGEVOLATI, MANUTENZIONE DELLE AREE VERDI
Nelle locazioni agevolate (3+2) a chi spettano le spese per la manutenzione delle aree verdi condominiali: al conduttore o al locatore?

L’Allegato ”G” al D.M. 30 dicembre 2002, che disciplina il riparto degli oneri accessori per questo tipo di locazioni, pone la spesa per la manutenzione delle aree verdi comuni a carico del conduttore.

Diversamente, laddove le spese deliberate afferiscano ”alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune”, tenuto al relativo pagamento – sempre che difetti sul punto un accordo tra le parti – è chi risulta proprietario al momento in cui l’intervento viene eseguito o il servizio erogato; al momento, cioè, del ”compimento effettivo dell’attività gestionale”.

È quanto ha stabilito la Cassazione, con sentenza n. 24654 del 3.12.’10, cercando così di trovare una soluzione di compromesso fra i due opposti indirizzi che la giurisprudenza ha espresso circa la questione dell’individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali (e, quindi, del soggetto tenutovi – condomino alienante o acquirente – nell’ipotesi di compravendita).

Il ragionamento su cui i Supremi giudici basano la loro tesi è, in sostanza, il seguente: la delibera relativa alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni ha carattere ”costitutivo”, in quanto ha ad oggetto interventi che ”debbono essere preventivamente” determinati dall’assemblea ”nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono’‘; al contrario, la delibera concernente la manutenzione, la conservazione, il godimento dei beni comuni e l’erogazione dei servizi condominiali ha valore ”dichiarativo”, giacché riguarda spese ”necessarie”, riconducibili all’esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore”.

Logica conseguenza di tutto questo è – sempre secondo i giudici – che mentre nel primo caso non si può prescindere dalla ”volontà” assembleare, così non è nella seconda ipotesi; conclusione, questa, che giustifica la differente individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di corresponsione dei contributi condominiali in ragione della ”diversa origine della spesa alla quale il condomino deve contribuire”.

Corrado Sforza Fogliani
presidente Confedilizia

Nel corso dell’audizione, la Confedilizia ha preso atto che diverse norme del testo pervenuto dal Senato già presuppongono il riconoscimento al condominio di un’autonomia patrimoniale, sia pure imperfetta, e quindi di una sua soggettività giuridica.

Non esplicitarlo – a parere della Confedilizia – sarebbe contradditorio oltre che foriero di incertezze e di complicazioni nella vita condominiale, mentre l’attribuzione della capacità giuridica (che è cosa distinta dalla personalità giuridica) per gli atti di conservazione e di amministrazione delle parti comuni nonché per il compimento di atti espressamente previsti dalla legge, agevolerebbe la vita condominiale, sollevando i condòmini da tante incombenze (in occasione, ad esempio, della vendita di beni comuni), valorizzerebbe la figura dell’amministratore – per la rilevanza esterna che lo stesso verrebbe ad avere – e allineerebbe finalmente l’Italia con i Paesi europei, i cui ordinamenti questa capacità già prevedono.

La norma di riferimento, soprattutto per quanto attiene i rapporti patrimoniali, è l’art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. a mente della quale ”chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Solitamente, quella che riportiamo è la prassi seguita da molti amministratori di condominio, la strada che si segue è questa: il condomino (ossia l’acquirente) viene escusso per tutte le pendenze. Il motivo è molto semplice: cedendo l’unità immobiliare il venditore perde la qualità di condomino e contro di lui non è più possibile agire ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. (ossia chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo). Resterà facoltà di chi compra rifarsi sul proprio dante causa per ottenere il rimborso di quanto versato con riferimento a ciò che non è di sua stretta competenza.

La domanda che spesso sorge è la seguente: su quali costi il compratore può agire in rivalsa nei confronti del venditore? Al riguardo la risposta giurisprudenziale non è univoca. Da un lato c’è chi afferma che tutte le spese per interventi deliberati e non ancora eseguiti al momento della cessione spettano al compratore poiché è lui a godere dei vantaggi in termini di rivalutazione economica del bene. Dall’altro lato, invece, si dice che tutto quanto deliberato con il venditore ancora condomino è dovuto da quest’ultimo poiché è la deliberazione a far sorgere l’obbligo contributivo.

In questo caso, è evidente, contestazioni sulle spese sostenute per quella decisione dovranno essere fatte in assemblea dal compratore per conto del suo dante causa (in quanto il venditore non essendo più condomino non ha diritto di partecipare) con una forma che viene definita dalla giurisprudenza, gestione d’affari non rappresentativa.

Di quanto detto finora si trova riscontro in una recente sentenza del Tribunale di Bari. Secondo il magistrato del capoluogo pugliese ”nel regime di solidarietà riguardante l’onere delle spese condominiali, nell’ipotesi in cui il condomino venda la sua proprietà esclusiva, il venditore è tenuto al pagamento delle spese deliberate dall’assemblea quando era ancora proprietario ma non anche di quelle deliberate dopo la vendita dell’immobile.

Orbene, come è noto, in tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all’acquirente, e pertanto soltanto quest’ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali ma può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all’anno in corso ed a quello precedente, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.) attraverso l’acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa, che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa.

Conseguentemente, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile del singolo condomino, l’alienante perde la qualità di condomino per cui alla perdita di quella qualità e dunque del rapporto di natura reale che lo legava alla proprietà dell’immobile consegue che lo stesso non ha più titolo per partecipare all’assemblea dei condomini”. (Trib. Bari 10 febbraio 2011 n. 459)

Fonte:CondominioWeb.com
Avv. Alessandro Gallucci