Confedilizia: risparmio energetico, nessuna novità per le assemblee condominiali
Il Consiglio dei ministri del nuovo Governo ha approvato in via definitiva un decreto legislativo di recepimento di una direttiva europea in materia di risparmio energetico. Il provvedimento prevede fra l’altro semplificazioni per la realizzazione di interventi di coibentazione e isolamento degli edifici e deroghe alle cubature e alle distanze di rispetto tra edifici in caso di spazi dedicati alle coibentazioni. Dal testo approvato in prima lettura dal passato Governo è stata espunta la norma che, se fosse rimasta, avrebbe stabilito che la maggioranza necessaria per gli interventi di risparmio energetico dovesse essere riferita ai condòmini presenti in assemblea. Stante la cancellazione dal testo approvato in via definitiva della norma di cui s’è detto, rimane ferma la previsione di cui all’art. 26, comma 2, legge n. 10 del 1991, così come modificata nel 2006. Tale disposizione prevede espressamente che, per gli interventi sugli edifici e sugli impianti, volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia rinnovabile – “individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato” –, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con “la maggioranza semplice delle quote millesimali”. Quindi, sulla base dei principii generali dell’ordinamento condominiale, si deve ritenere che gli interventi di cui trattasi necessitino, in prima e in seconda convocazione, di un quorum deliberativo calcolato sia per “teste” (maggioranza degli intervenuti) sia per millesimi (501).
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Dai guanti da giardinaggio dei portieri al libretto Ispesl, l’ANAMMI stigmatizza i problemi di attuazione del Dlgs 626 in condominio. Il presidente Bica: “Ci prendiamo le nostre responsabilita’, ma perche’, a fronte degli obblighi, la nostra professione non e’ riconosciuta?” Il condominio come una fabbrica? La provocazione è dell’ANAMMI, l’Associazione Nazional-europea degli AMMinistratori d’Immobili, che ha individuato, su segnalazione dei suoi iscritti (13 mila in tutta Italia), alcune singolari problematiche nell’attuazione della normativa sulla sicurezza nei luoghi di lavoro. Il Dlgs 626/94, che regola la materia, se applicato in condominio può creare situazioni paradossali. In tal senso, un adempimento decisamente bizzarro riguarda i portieri. “E’ giusto che l’amministratore controlli le condizioni di lavoro del portinaio - afferma Giuseppe Bica, presidente dell’ANAMMI - ma ci sembra esagerato verificare persino i guanti da giardinaggio. Eppure, i tecnici della sicurezza ce lo impongono, insieme a controlli più seri, come quello sui detersivi e sugli strumenti pericolosi”. L’imprevisto, anche in questo caso, e’ sempre possibile. “Gli amministratori devono controllare che i prodotti utilizzati per le pulizie siano a norma CE - esemplifica Bica - ma e’ gia’ successo che un detersivo si sia rivelato nocivo per qualche ragione, con relativa denuncia ai danni dell’amministratore di condominio”.
Rendere ai cittadini la vita più agevole, per vivere meglio la propria abitazione. E’ con questo intento che l’assessorato all’Urbanistica ha lavorato sulla variante al regolamento edilizio e alle norme tecniche del piano regolatore, approvata all’unanimità dal Consiglio comunale. “Abbiamo portato a compimento – ha spiegato l’assessore Luigi Osti, che insieme al funzionario Federico Pugina ha illustrato i contenuti della variante -, un iter iniziato mesi fa sulla cosiddetta variante ai condizionatori, la questione sollevata dal consigliere Placido Maldi sul fatto che i condizionatori secondo le norme erano praticamente abusivi. E’ stato il primo passo che ci ha portati a rivedere e trattare tutta la materia relativa agli “accessori” delle abitazioni, fino ad arrivare al risultato finale, con meno burocrazia e un miglior rapporto con l’amministrazione”. Numerosi sono i contenuti della variante che, in sostanza, liberalizza le manutenzioni ordinarie, per le quali non serve più presentare alcuna documentazione in Comune, mentre per quelle straordinarie, basterà presentare la Dichiarazione d’inizio attività. Ma particolare attenzione sarà data alla qualità e all’estetica.
L’ANAMMI, basandosi sulla sua attivita’ interna e sulle segnalazioni dei suoi 13mila associati, ha stilato l’elenco delle motivazioni che, piu’ di frequente, provocano dispute tra gli abitanti dello stesso immobile. Dall’odore di cucina all’automobile posteggiata nel punto sbagliato, dal bambino che gioca in cortile al cane che abbaia: in un condominio i motivi per litigare non mancano mai. E’ quanto dimostra l’ANAMMI, che ha disegnato una “classifica” delle liti condominiali in base alla sua attivia’ interna e alle segnalazioni deGLi associati (circa 13mila in tutta Italia). Le cosiddette “immissioni”, ovvero rumori e odori provenienti da altri appartamenti. Il classico ticchettio di scarpe femminili a tutte le ore, l’odore di cipolla reiterato, lo spostamento di mobili a tarda ora sono casi tipici di questo genere di motivazione. La cucina etnica ed i suoi aromi forti sono spesso al centro di dispute di condominio. L’apposizione in aree comuni, vale a dire la collocazione in ambito condominiale di oggetti e mezzi di un singolo condomino. Qualche esemplificazione: la fioriera attaccata al muro, l’automobile parcheggiata in uno spazio non autorizzato nel garage condominiale. I rumori in cortile, in particolare il gioco dei bambini. In un’epoca di demografia a quota zero, le voci infantili sono, purtroppo, sempre meno tollerate. L’innaffiatura di piante e balcone, nel caso in cui il flusso idrico investa pesantemente gli spazi sottostanti, appartenenti ad altri condomini. Il rapporto con gli animali domestici, soprattutto quando si trovano in ascensore o nel giardino condominiale.
Dal 26 al 31 maggio, inizia a Roma il corso a tempo pieno per la gestione immobiliare, destinato a formare tecnici altamente specializzati. In classe simulazioni di situazioni-tipo, come l’assemblea condominiale. Creare un tecnico altamente specializzato attraverso una formazione d’impatto, un vero e proprio training personalizzato. E’ con questo obiettivo che a Roma, da lunedi’ 26 maggio fino a sabato 31, riprende a Roma il corso full immersion per amministratori d’immobili, organizzati dall’ANAMMI, l’Associazione Nazional- europea degli AMMinistratori d’Immobili. Si tratta di un modulo di alta formazione per un ristretto numero di aspiranti manager del condominio. I corsisti che partecipano a questo progetto, infatti, puntano a gestire non soltanto il condominio tradizionale, ma anche edifici turistici, complessi commerciali, patrimoni di banche, enti pubblici o supercondomini. E’ il corso prediletto anche da chi intende svolgere l’attività di amministratore giudiziario. A partire da lunedi’ 26 maggio, per una settimana e otto ore al giorno, i docenti dell’ANAMMI si alterneranno in aula per spiegare i fondamentali della gestione immobiliare: dalla natura giuridica di questa attivita’ alle tabelle millesimali, dalle patologie dei fabbricati all’assicurazione, dalle norme fiscali alla psicologia del condominio. Corsi del genere, non a caso, sono rigorosamente riservati ad una ristretta minoranza che, da tutta Italia, converge su Roma. “Non ne organizziamo molti - spiega Giuseppe Bica, presidente dell’ANAMMI - a causa del notevole impegno richiesto ai nostri docenti ed ai partecipanti. Per otto ore al giorno, infatti, si studia l’amministrazione immobiliare, con la possibilita’ di un’assistenza costante e di un confronto serrato. Ad esempio, simuliamo in classe situazioni-tipo non facili da fronteggiare nella realta’ professionale, come l’assemblea di condominio”. Al termine, e’ previsto un esame finale che, se superato, da’ diritto all’immediata iscrizione all’albo interno all’associazione. “Le realtà professionali cui questo corso puo’ dare immediato accesso - osserva il presidente Bica - richiedono una professionalità in grado di affrontare da subito problematiche di alto livello senza correre rischi”. L’ANAMMI, che riunisce 13mila professionisti, e’ l’unica associazione del settore immobiliare certificata ISO 9001 in Europa: cio’ le permette di rilasciare un “Attestato di conformita’”, che accerta le competenze e le capacita’ professionali dell’amministratore di condominio. Creare un tecnico altamente specializzato attraverso una formazione d’impatto, un vero e proprio training personalizzato.
La regione Toscana offre contributi a fondo perduto per incentivare la modifica degli impianti termici centralizzati nella direzione del risparmio energetico e della lotta all’inquinamento. Partendo dalla consapevolezza che per sfruttare al meglio gli alti rendimenti delle caldaie al servizio di impianti centralizzati è indispensabile garantire una buona efficienza di regolazione sull’emissione dei terminali scaldanti, il bando disciplina le procedure finalizzate alla concessione ed erogazione di contributi a beneficio di soggetti privati per interventi di installazione di sistemi di contabilizzazione della quantità di calore utilizzata da ogni singola utenza e di termoregolazione in impianti termici centralizzati. Gli impianti centralizzati da sottoporre ad interventi per l’installazione di sistemi di contabilizzazione del calore e termoregolazione dovranno essere ubicati in uno dei Comuni della Provincia di Firenze; potranno procedere alla presentazione della domanda per accedere al contributo, Amministratori di condominio, terzi responsabili, aziende di servizi energetici (ESCO).
La normativa finalizzata alla riqualificazione energetica del patrimonio edilizio che per gli edifici in condominio è affidata alla tutela dell’amministratore di condominio (Direttiva 2002/91/CE del 16/12/2002, D.Lgs. attuativo 19/8/2005, n. 192 e D.Lgs integrativo 29/12/2006, n. 311) individua un ruolo sociale delicato ed impegnativo con attribuzioni intese al conseguimento di interessi di natura pubblicistica che richiedono un’opera di formazione ed informazione culturale a beneficio generale del Paese e dell’intero pianeta. L’amministratore di condominio diventa, pertanto, un interlocutore privilegiato per l’effettivo contenimento energetico negli edifici, in quanto è il soggetto che, mediante le operazioni preparatorie (informazione) ed esecutive (proposte di delibere assembleari), indispensabili per la realizzazione degli obiettivi comunitari, rappresenta il naturale intermediario di tale politica evitando responsabilità che possono incidere sulla stessa commerciabilità delle unità immobiliari gestite.
L’assessore Croci: “Il Comune è impegnato nel promuovere sistemi di riscaldamento puliti attraverso il potenziamento del teleriscaldamento e incentivi per la sostituzione degli impianti a gasolio con sistemi puliti”. Da oggi si spengono i riscaldamenti di case e uffici. Si tratta di 185mila impianti in totale, di cui 150mila autonomi e 35mila centralizzati. Come prevede la legge, in caso di permanenza di condizioni climatiche non favorevoli, sarà comunque possibile tenere accesi gli impianti per sette ore al giorno, frazionando l’orario in due o più sezioni tra le ore 5 del mattino e le ore 23. Le disposizioni che regolano lo spegnimento delle caldaie non si applicano ad ospedali, case di cura, scuole materne e asili nido, alberghi, pensioni e stabili adibiti a piscine e saune. I riscaldamenti sono tra i principali responsabili dell’inquinamento atmosferico in città. Infatti la percentuale di Pm10 prodotta dalle caldaie è pari al 21% del totale annuo che diventa il 44% nei mesi invernali.
Questi i dati dell’emergenza casa in Italia, emersi oggi, nella Conferenza Stampa del SICET. Il segretario generale Guido Piran ha ricordato le 100.400 richieste di esecuzione, nel 2007, per gli sfratti causati dalla insostenibilità degli affitti. Ma anche le 650.000 domande per un alloggio pubblico con un soddisfacimento inferiore al 5 %. “Il triste quadro - ha ricordato Piran - è il risultato dell’aumento del 10 % all’annuo del costo degli affitti che continua da un decennio e dal disimpegno dell’offerta abitativa pubblica.” Il SICET chiede quindi alla politica più attenzione agli affitti. Servono tre interventi. Una nuova legge sulle locazioni private che per l’abitazione principale e in tutti i comuni abbia come sistema quello della contrattazione del canone. Oltre ad una dotazione degli ammortizzatori sociali nel sostegno affitto di 500 milioni annui e una graduazione degli sfratti.
Nel 2007, il 25% dei corsi dell’ANAMMI si e’ svolto on-line. A scegliere Internet sono soprattutto liberi professionisti che vogliono specializzarsi nell’amministrazione immobiliare. Questa particolare modalita’ formativa piace soprattutto nel Lazio, in Lombardia, Veneto, Campania, Emilia Romagna, Toscana e Puglia.
I corsi per amministratore di immobili sono sempre piu’ frequentati. A dirlo, sono le cifre dell’ANAMMI: tanti i diplomati, in crescita i laureati ed i professionisti che puntano su questo settore. Tra donne e uomini e’ quasi parita’, mentre per gli “over 40″ sta diventando un’occasione per reinventarsi un lavoro se lo si e’ perso.
(ovvero come prevenire e ridurre lo stress da condominio)
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