La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.

I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489

RECUPERO DELLE QUOTE DEI MOROSI
Nel condominio dove abito alcuni condòmini non hanno pagato la loro quota relativa al rifacimento della facciata. L’impresa che cura i lavori di ristrutturazione può agire per il recupero del suo credito nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti?

Le Sezioni Unite della Cassazione – risolvendo un conflitto sorto in giurisprudenza rispetto alla responsabilità solidale o pro quota dei condòmini per le obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse del condominio – hanno ritenuto legittimo, facendo propria la tesi minoritaria, il principio della parziarietà, ossia della ripartizione tra i condòmini delle obbligazioni assunte nell’interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote (sent. n. 9148 dell’8.4.’08). Alla luce di questa pronuncia, quindi, l’impresa di cui al quesito potrebbe agire per il recupero del suo credito solo nei confronti dei condòmini morosi. Si segnala, tuttavia, che, di recente, la Corte di Appello di Roma ha riaffermato la natura solidale delle obbligazioni condominiali (sent. 2729 del 23.6.’10), il che consentirebbe all’impresa in questione di agire anche nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti.

INSUFFICIENTE EROGAZIONE DI CALORE
Nella palazzina dove abito un condomino, lamentando un’insufficiente erogazione di calore nel suo immobile, si rifiuta di pagare le spese di riscaldamento. È legittimo un comportamento del genere?

No. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno precisato, infatti, che l’obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento del servizio centralizzato del riscaldamento (come di ogni altra parte comune) non viene meno ”per la semplice circostanza che l’impianto non eroghi sufficiente calore” né, quest’ultima circostanza, ”può giustificare un esonero dal contributo”. Ciò, in quanto ”il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica e, quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio” (sent. n. 10492 del 26.11.’96).

INDENNITÀ NON DOVUTA IN CASO DI STUDIO PROFESSIONALE
Anni fa ho concesso in locazione un mio locale come studio professionale ad un avvocato. Se disdetto il contratto alla scadenza, devo riconoscergli l’indennità di avviamento commerciale?

Essendo il locale di cui al quesito destinato all’esercizio di un’attività professionale, il locatore – ai sensi dell’art. 35, l. 392/’78 – non è tenuto a corrispondere all’inquilino, alla cessazione del rapporto, alcuna indennità.

CONTRATTI AGEVOLATI, MANUTENZIONE DELLE AREE VERDI
Nelle locazioni agevolate (3+2) a chi spettano le spese per la manutenzione delle aree verdi condominiali: al conduttore o al locatore?

L’Allegato ”G” al D.M. 30 dicembre 2002, che disciplina il riparto degli oneri accessori per questo tipo di locazioni, pone la spesa per la manutenzione delle aree verdi comuni a carico del conduttore.

La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria

I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489.

Redazione bilancio condominiale
Un amministratore chiede quale differenza ci sia nel redigere il rendiconto condominiale secondo il principio di ”cassa” oppure secondo il principio di ”competenza”.

Applicare il principio di ”cassa” significa tenere conto soltanto delle entrate e delle uscite effettivamente avvenute nel periodo dell’esercizio contabile (individuato, in ambito condominiale, nei termini previsti dal regolamento o, in mancanza di questo, coincidente con l’anno solare) e non già delle somme che si riferiscono a tale periodo ma che sono, rispettivamente, ancora da corrispondere, o ancora da incassare. Diversamente, applicare il principio di ”competenza” vuol dire inserire nel rendiconto tutte le voci di entrata e di uscita che si riferiscono all’esercizio contabile a prescindere, rispettivamente, dall’avvenuto incasso o pagamento.

Registrazione pluriennale
Dovendo a breve dare in locazione il mio immobile, vorrei sapere quali sono i vantaggi di corrispondere l’imposta di registro commisurata all’intera durata del rapporto contrattuale.

Si ha diritto a una detrazione dall’imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale (attualmente fissato all’1,5%) moltiplicato per il numero delle annualità.

Aggiornamento del canone
Un proprietario di un locale commerciale domanda se possa inserire nel contratto di locazione che andrà a stipulare della durata di 7 anni + 6 anni una clausola che preveda l’aggiornamento annuale del canone nella misura del 100% delle variazioni accertate dall’Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati.

Sì. Dopo le modifiche recate dall’art. 41, comma 16 duodecies, d.l. n. 207/’08 (come convertito) all’art. 32, l. n. 392/’78 in tema di aggiornamento del canone, una pattuizione del genere, in un contratto la cui durata iniziale è superiore a quella minima prevista dalla legge, è senz’altro legittima.

Indennità di vacanza contrattuale
Il nostro portiere ci ha chiesto quando gli verrà corrisposta l’indennità di vacanza contrattuale, poiché il relativo CCNL è scaduto il 31 dicembre scorso.

Dal 1° aprile prossimo. Infatti, il CCNL per i dipendenti da proprietari di fabbricati, firmato da Confedilizia e CGIL/CISL/UIL, prevede che l’indennità di vacanza contrattuale sia dovuta, in caso di mancato accordo, dopo 3 mesi dalla data di scadenza contrattuale. Inizialmente sarà pari al 30% – e dopo 6 mesi al 50% – del tasso di inflazione programmato, applicato ai minimi retributivi contrattuali vigenti (paga o stipendio base ed indennità di contingenza). Tale indennità cesserà di essere corrisposta dalla data di inizio di applicazione dell’accordo di rinnovo del CCNL.

La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria

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IMMOBILE DA ADIBIRE ALL’ESERCIZIO DI ATTIVITÀ TEATRALI
Devo dare in locazione un immobile che il conduttore adibirà all’esercizio di attività teatrali. Posso fissare in sei anni la durata minima del primo periodo contrattuale?

No. Dopo la modifica operata dall’art. 7, comma 1, lett. a), l. n. 9/’07 all’art. 27, l. n. 392/’78, locazioni di tal genere hanno durata minima iniziale di nove anni.

LOCAZIONE, INDICAZIONE DATI CATASTALI
Il proprietario di un appartamento appena concesso in locazione domanda se nella richiesta di registrazione del relativo contratto debba indicare i dati catastali dell’immobile.

Sì. L’obbligo in questione è stato introdotto dall’art. 19, comma 15, d.l. n. 78/’10 (così come convertito in legge) ed è in vigore dall’1.7.’10.

ASSEMBLEA, CONVOCAZIONE IN ASSENZA DELL’AMMINISTRATORE
In mancanza dell’amministratore, l’assemblea può essere convocata dai singoli condòmini?

La risposta è positiva. Ove manchi l’amministratore, infatti, l’art. 66, secondo comma, disp. att. cod. civ., prevede che ”l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria” possa essere convocata ”ad iniziativa di ciascun condomino”.

PROPRIETÀ ESCLUSIVA E DIVIETO DI SPECIFICA DESTINAZIONE
È legittima una delibera, assunta a maggioranza, che vieti ai condòmini di dare una specifica destinazione alle loro proprietà esclusive?

Secondo la giurisprudenza il divieto, a carico di un condomino, di dare una determinata destinazione al proprio immobile, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto dominicale, non può derivare da una delibera assembleare adottata a maggioranza (che pertanto è nulla), ma presuppone il consenso unanime dei partecipanti alla comunione da manifestarsi in forma scritta. E questo indipendente dalla natura contrattuale o assembleare del regolamento di condominio su cui tale delibera va ad incidere (in tal senso, cfr. ex multis, Cass. sent. n. 3848 del 27.6.’85 e Cass. sent. n. 12173 dell’14.11.’91 e, più recentemente, Cass. sent. n. 5626 del 18.4.’02). La risposta al quesito, quindi, è senz’altro negativa.

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LICENZA PER FINITA LOCAZIONE, SFRATTO E SFRATTO PER MOROSITÀ
Si domanda quale differenza vi sia tra ”licenza per finita locazione”, ”sfratto” e ”sfratto per morosità”.

Tutte le procedure in questione iniziano con un’intimazione rivolta al conduttore di lasciar libero l’immobile, con contestuale citazione per la convalida. Il presupposto però è diverso: nella ”licenza per finita locazione” il contratto deve venire ancora a scadenza; nello ”sfratto” il contratto è già scaduto; nello ”sfratto per morosità” il procedimento origina dal mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite.

ANIMALI IN APPARTAMENTO
Si domanda se un regolamento di condominio, approvato a maggioranza dall’assemblea, possa vietare ai condòmini di tenere animali nei loro appartamenti.

Secondo la giurisprudenza la detenzione di animali in un condominio, nell’ambito delle singole proprietà esclusive, può essere vietata solo da un regolamento di tipo contrattuale (cfr. Trib. Piacenza, sent. n. 354 del 10.4.’01). La risposta, pertanto, è negativa.

CONFERIMENTO A SOCIETÀ E DIRITTO DI PRELAZIONE
Si domanda se in caso di conferimento in proprietà ad una società di un immobile in cui il conduttore svolge un’attività commerciale spetti a quest’ultimo il diritto di prelazione.

No. In tal caso infatti, secondo la giurisprudenza, non è configurabile il requisito del “trasferimento a titolo oneroso” che l’art. 38, l. 392/’78 pone come condizione per riconoscere al conduttore il diritto di prelazione (Cass. sent. n. 19160 del 29.9.’05).

PIANEROTTOLO E PIANTE ORNAMENTALI
Si domanda se un condomino, nel silenzio del regolamento di condominio, possa collocare sul pianerottolo, davanti alla porta di ingresso della sua abitazione, delle piante ornamentali.

La risposta è positiva, a condizione che tali piante non siano sistemate nella parte del pianerottolo più vicina alle scale in maniera tale da costringere gli altri condòmini a disagevoli o pericolosi movimenti (in tal senso, Cass. sent. n. 3376 del 6.5.’88).

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LOCAZIONE DI ALBERGO
Si domanda se la durata minima iniziale di un contratto di locazione di un immobile adibito ad attività alberghiera sia di sei anni.

Ai sensi dell’ art. 27, l. 392 / ’78 locazioni di tal genere hanno durata minima iniziale di nove anni. La risposta al quesito, pertanto, è negativa.

TRASFORMAZIONE DELLA TERRAZZA IN TETTO
Un condomino domanda quale maggioranza occorra, in sede assembleare, per deliberare la trasformazione della terrazza comune in tetto

È stato ritenuto che per deliberare un intervento del genere sia necessaria l’ unanimità giacché, pur restando immutata la funzione di copertura del fabbricato, ”risultano compromesse le facoltà accessorie di godimento consentite dalla terrazza, quali l’ accessibilità, l’ affaccio e la permanenza, senza che il danno sia compensato da alcun vantaggio” (in tal senso, Trib. Nocera Inferiore, sent. n. 961 dell’ 8.10.’02).

REDDITO DA LOCAZIONE E IRPEF
Si domanda come debba essere determinato il reddito da assoggettare all’ Irpef per i contratti di locazione di tipo libero (4+4)

Il reddito da assoggettare all’ Irpef per questo genere di contratti è dato dal valore più alto tra la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) ridotto del 15 per cento (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna).

DIRITTO DI SCELTA DEI POSTI AUTO
Un amministratore domanda se sia legittima una delibera assembleare, assunta a maggioranza, che attribuisca il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale – tra loro non equivalenti per comodità di accesso – a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi.

La risposta è negativa. La Cassazione, infatti, statuendo su di un caso analogo, ha avuto modo di precisare che ”la regolamentazione dell’ uso della cosa comune, in assenza dell’ unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condòmini stabilito dall’ art.1102 cod. civ., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri (sent. n. 26226 del 7 12.’06).