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Piano casa 2: modificate le leggi regionali

Blogger — Mon, 05 Sep 2011 22:00:45 +0000

Undici le Regioni che hanno modificato le proprie leggi sul Piano Casa 2
Oltre a Campania, Liguria, Marche, Molise, Piemonte, Sardegna, Toscana, Umbria si sono aggiunte il Veneto, la Puglia, il Lazio e la Toscana che, nell’ambito delle modifiche apportate alla Lr 1/2005 (Norme in materia del Governo del territorio) ha modificato nuovamente la legge 24/2009.

Tra le modifiche apportate in Veneto si segnalano:
- La proroga del termine per la presentazione delle domande fino al 30 novembre 2013
- La possibilità di usufruire per gli ampliamenti relativi agli edifici residenziali di un ulteriore 15% in caso di contestuale intervento di riqualificazione dell’intero edificio che ne porti la prestazione energetica alla classe ”B”
- La possibilità di eseguire interventi anche parziali di demolizione e ricostruzione degli edifici (prima solo integrali)
- L’ammissibilità degli interventi di ampliamento e di demolizione e ricostruzione anche nei centri storici su edifici che risultino privi di grado di protezione. I Comuni entro il 30 novembre 2011 possono deliberare se e con quali modalità consentire detti interventi. Decorso tale termine gli interventi sono realizzabili in tutto il centro storico limitatamente alla prima casa di abitazione
- L’ammissibilità del mutamento di destinazione d’uso purché la stessa sia consentita dalla disciplina di zona. In caso di edifici situati in zona impropria la destinazione d’uso può essere modificata limitatamente al volume che sarebbe realizzabile ai sensi della specifica disciplina di zona incrementato dalla percentuale di ampliamento
- La possibilità per i Comuni di deliberare entro il 30 novembre 2011 se e con quali limiti applicare la normativa con riferimento solo a specifiche categorie edilizie (prima era generale) ossia: edifici residenziali non destinati a prima casa; strutture ricettive; edifici produttivi; edifici commerciali-direzionali. Decorso il suddetto termine la normativa trova integrale applicazione
- La possibilità di non versare il contributo di costruzione per gli edifici destinati a prima abitazione del proprietario o avente titolo; riduzione nella misura del 50% per gli edifici adibiti ad uso diverso.
Relativamente alla Puglia le modifiche hanno riguardato soprattutto la disciplina degli ampliamenti.
In particolare sono stati eliminati il riferimento agli edifici uni-bifamiliari e il limite di 1000 mc per gli edifici che potevano usufruire della relativa premialità volumetrica.
Ora, quindi, sono consentiti ampliamenti del 20% per un incremento massimo di 200 mc anche sugli edifici condominiali e sulle case a schiera. L’incremento volumetrico previsto potrà raggiungere i 350 mc a condizione che l’intero edificio, a seguito dell’intervento di ampliamento, raggiunga almeno il punteggio 2 nello strumento di valutazione previsto dalla LR 13/2008 (Norme per l’abitare sostenibile).
L’ampliamento, inoltre, potrà avvenire anche in sopraelevazione e si potrà, nel caso, avvalersi dell’aumento volumetrico spettante ad altra unità immobiliare purché ricompresa nel medesimo edificio.
Prorogato, poi, il termine per la presentazione delle domande al 31/12/2012. Le modifiche apportate dalla legge, infine, non necessiteranno di alcun atto di recepimento da parte dei Comuni.
Fonte: Ance

Autocostruzione e Autorecupero per un abitare sostenibile

Blogger — Sun, 21 Aug 2011 22:00:40 +0000

Farsi la casa o adattare un luogo ad alloggio fa parte della storia sociale dell’abitare.
Anche in tempi recenti, nei quali la tecnologia edilizia ha assunto un carattere specialistico e industriale, la pratica di costruire direttamente, in tutto o in parte, la casa in cui si andrà ad abitare, è rimasta diffusa soprattutto fra i ceti popolari. Si tratta di buone pratiche molto comuni nei paesi in via di sviluppo, ma anche in alcuni paesi del Nord Europa e in molti stati del Nord America.

Oggi per questi due approcci all’abitare sostenibile esistono procedure edilizie con specifiche e consolidate modalità e tecnologie costruttive, dirette e coordinate da professionisti: un gruppo associato e volontario di persone o di famiglie realizza la propria casa nel tempo libero dal lavoro. Nello stesso tempo, è possibile condividere con altre persone l’impegno che l’Autocostruzione comporta.
“Fare Autocostruzione e Autorecupero” significa condividere un processo di produzione dell’abitazione nel quale i futuri abitanti sono direttamente e materialmente impegnati. Gli autocostruttori sono una comunità organizzata, autogestita e assistita nelle procedure e nei lavori da personale tecnico professionale esperto ed accreditato.
L’Autocostruzione e l’Autorecupero raccolgono inoltre l’eredità antica di cui sono portatori tanti nuclei familiari che, nel nostro Paese, sceglievano di realizzare la casa con le proprie mani, mettendo a disposizione il tempo libero e le loro capacità manuali, allo scopo di contenere i costi di costruzione. Agire in maniera associata con altre persone con l’assistenza di professionisti permette di condividere le responsabilità, le problematiche, le difficoltà che accompagnano necessariamente un impegno come quello dell’Autocostruzione e dell’Autorecupero.
L’Autocostruzione e l’Autorecupero, che possono essere totali o parziali (e con varie gradazioni), consentono un sensibile abbattimento del costo di costruzione e di accesso ad una abitazione. L’abbattimento è in stretta relazione con la percentuale di opere realizzate in Autocostruzione e può oscillare tra il 40 e il 60%, per gli interventi completati nei tempi previsti secondo il progetto iniziale.
Attualmente, le scelte progettuali e tecnologiche utilizzate nell’Autocostruzione assistita e nell’Autorecupero parziale consentono di realizzare abitazioni ed edifici competitivi con quelli della produzione corrente sul piano della qualità architettonica, della durabilità, del risparmio energetico, della biocompatibilità. Questo processo diventa, inoltre, un utile strumento sia per la formazione di manodopera sia per l’incremento delle opportunità di impiego degli stessi autocostruttori.
L’Autocostruzione e l’Autorecupero sono politiche abitative di stampo sociale che tentano di rispondere ad un’esigenza crescente del bisogno abitativo da parte delle fasce economiche più deboli, ma anche di una estrema fragilità del sistema degli appalti, troppo spesso soggetti a speculazioni facili e a vere e proprie incursioni da parte di scaltri operatori che mirano al profitto a scapito dell’utente finale.
Inoltre la crisi economica ha portato ad un impoverimento delle risorse finanziarie degli Enti Locali che sempre meno provvedono a realizzare abitazioni di tipo popolare optando per la vendita dei terreni pubblici a imprese che in cambio offrono un quota degli alloggi finiti, che troppo spesso però hanno costi troppo elevati per chi aspirerebbe ad acquistarne uno o a prenderlo in locazione.
L’Autocostruzione e l’Autorecupero non sono certo le sole soluzioni, ma si propongono anche come ottime soluzioni e buone pratiche attuabili in futuro. In Italia le novità a scopo sociale potrebbero essere usate come specchietti per le allodole: possono infatti comparire Enti, Consorzi, Onlus e quant’altro che di sociale hanno solo il pretesto, di reale hanno la volontà di intascare da chi crede veramente in queste forme di partecipazione.
Quando le Amministrazioni pubbliche si convincono di investire nell’Housing Sociale si devono affidare non alle competenze di un tecnico comune, ma di uno staff di persone preparato che garantisca la cura degli aspetti sociali e organizzativi fra gli attori del processo edile che in gran parte saranno gli utenti finali, che monitori e porti avanti l’iter finanziario e burocratico del processo autocostruttivo o di Autorecupero, che svolga la funzione di facilitatore nei processi della progettazione partecipata prima e delle fasi operative di cantiere dopo.
Se si affida la gestione di processi di Autocostruzione o Autorecupero alle competenze di speculatori che intascano dal pubblico per le loro consulenze e di fatto concludono poco o niente, il danno non è solo economico, ma è un danno cronico: le Amministrazioni che vedessero il fallimento anche solo di un intervento non si fiderebbero più di investire in queste forme di partecipazione, a danno di tutti i possibili beneficiari che ne hanno bisogno, che ci credono e che da soli si sentono persi. In Italia i cantieri di Autocostruzione in regola con tempi e costi previsti in progetto sono pochi rispetto a quello che appare nelle fonti di divulgazione immediata come il web.
Per l’Autorecupero la situazione deve affrontare criticità differenti che si intrecciano spesso con l’occupazione coatta di immobili pubblici dismessi (in numero inferiore gli immobili privati) da parte degli inquilini [Fonte: ricerca nell’ambito del progetto “Il Cantiere di Autocostruzione” svolto dall’Arch. Mariangela Martellotta presso la Fondazione Michelucci]. Controllare bene prima di affidarsi a chi si spaccia per esperto… non sempre lo è… Basta anche un semplice monitoraggio sul web delle esperienze dichiarate e poi una verifica delle stesse, se possibile sul campo o quanto meno telefonica alle amministrazioni proponenti o agli stessi utenti se già insediatisi negli alloggi.
Un complesso di fattori ha concorso negli ultimi anni a quella che viene definita “la nuova questione abitativa”: fattori demografici (le dimensioni dei nuclei familiari si sono ridotte, si vive più a lungo, l’immigrazione è cresciuta, le famiglie si rompono più facilmente); fattori sociali (aumenta il numero di famiglie indebolite dalla crisi, ricompare la povertà abitativa, la disoccupazione crescente accentua le diseguaglianze e la polarizzazione sociale); fattori legati ai mercati immobiliari (insufficienza di offerta sociale, riduzione delle risorse pubbliche, erosione e peggioramento dei costi dei mercati dell’affitto, crescita della rendita immobiliare).
Si tratta di una situazione non solo italiana. L’aumento delle diseguaglianze sociali ed economiche che si registra a livello europeo e globale, come dal 2008 documenta l’OECD (Organisation for Economic Co-operation and Development) ha avuto una pesante ricaduta anche sul versante abitativo. In Europa la crisi alloggiativa riguarda ormai 70 milioni di persone mal alloggiate, delle quali circa 18 milioni sono alloggiate precariamente e 3 milioni risultano senzatetto [Fonte: International Alliance of Inhabitants]. Si tratta di persone escluse dal mercato immobiliare, a cui né i singoli stati, né le autonomie locali, né il Social Housing promosso da privati riescono ad offrire soluzioni soddisfacenti.
Malgrado il riconoscimento legale degli stati membri dell’UE (spesso rafforzato dalle costituzioni e dalle legislazioni nazionali), e a dispetto dell’impegno supplementare degli stati per l’Obiettivo di Sviluppo del Millennio n. 7-11 – che prevede il miglioramento delle condizioni abitativa per 100 milioni di persone mal alloggiate entro il 2020 – e della Strategia di Lisbona per l’inclusione sociale a livello europeo, il diritto alla casa è sempre più violato.
Solo recentemente, quando l’intreccio tra precarietà economica e difficoltà ad accedere o a mantenere una casa si è evidenziato come un elemento centrale per la lotta all’esclusione sociale e alla povertà, l’aumento delle risorse di Housing Sociale è tornato ad essere una priorità per molti paesi.
L’Autocostruzione e l’Autorecupero a scopo sociale che si cercano di promuovere in Italia da anni intrecciano politiche sociali e cultura dell’abitare, si presentano come buone pratiche di “politiche urbane vicine agli abitanti” nelle nostre società e adeguate in presenza di situazioni o di rischi di esclusione.
In questo senso l’Autocostruzione e l’Autorecupero sono tasselli importanti della configurazione di politiche attente alla specificità dei diversi bisogni abitativi; di politiche non assistenziali, ma che valorizzino invece le risorse e le capacità di cui gli abitanti sono portatori.
Purtroppo la legislazione in materia e le linee guida in merito sono ancora esigue e poco note ma ArchitetturaEcosostenibile.it vi fornirà degli esempi che potranno farvi comprendere l’importanza di queste scelte radicali per l’abitare sostenibile.
Fonte: ArchitetturaEcosostenibile.it

Sostegno alle imprese per fronteggiare la crisi: da Unicredit 2 mld per il residenziale

Blogger — Wed, 20 Jul 2011 22:00:43 +0000

Il sistema bancario può contribuire a promuovere un mercato immobiliare efficiente e trasparente e ad accelerare la ripresa economica nel breve periodo
UniCredit e Ance rispondono con l’iniziativa ”Ripresa Cantieri Italia” alla crisi dell’edilizia. Da UniCredit, intanto, arriva il sostegno alle imprese: un plafond di 2 miliardi di euro per i prossimi 2 anni, prorogabile per altri 12 mesi, per finanziare nuovi sviluppi immobiliari a carattere residenziale, un osservatorio per monitorare il mercato e favorirne la trasparenza, una ”camera di compensazione” per gestire le criticità e interventi mirati per la formazione, sostegno e assistenza alle imprese italiane che lavorano all’estero.

Secondo Federico Ghizzoni, Amministratore Delegato di UniCredit, il sistema bancario può contribuire ad accelerare la ripresa economica nel breve periodo e promuovere un mercato immobiliare efficiente e trasparente. Per uscire dalla crisi occorre una lungimirante politica di sviluppo di infrastrutture sul territorio, di promozione della sostenibilità e qualità delle costruzioni, una migliore offerta di edilizia abitativa, riqualificazione del patrimonio esistente e un incentivo economico alle imprese ad investire in innovazione tecnologica e professionalità.
Il presidente dell’Ance, Paolo Buzzetti, conferma che ”è il momento di unire le forze. Questa è una crisi che ha investito tutto il mondo economico e una delle strade per uscirne è fare in modo che imprese e istituti di credito facciano sistema. In questo senso l’accordo rappresenta uno strumento fondamentale per la ripresa economica, in quanto consente di consolidare la fiducia e la collaborazione tra credito e impresa con l’intento di sostenere le imprese migliori, che investono in innovazione e qualità.
”Ripresa Cantieri Italia” stabilisce i criteri per individuare le aziende e le iniziative da finanziare, la cui dimensione-target è fissata tra 3 e 15 milioni di euro. L’accordo-quadro sottoscritto sarà declinato a livello territoriale con forme di collaborazione quali un Osservatorio ANCE/UniCredit/Amministrazioni locali e un Tavolo di confronto congiunto per favorire una più efficace gestione delle criticità dei progetti in corso.
UniCredit, grazie alla sua presenza internazionale, punta inoltre a sostenere le imprese di costruzione italiane che lavorano all’estero, il cui fatturato oltre confine è cresciuto nel periodo 2004-2009 alla media del 19,2% all’anno, toccando il 54 per cento del giro d’affari totale. Unicredit e Ance, infine, si impegneranno nei prossimi mesi a sviluppare una linea di prodotti finanziari per le imprese che realizzano immobili ecosostenibili, con i cosiddetti ”mutui verdi”.
Fonte: Ance

Locazione di fabbricati strumentali, regime di tassazione IVA

Blogger — Wed, 29 Jun 2011 22:00:20 +0000

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n.28/E del 21 giugno 2011, chiarisce alcuni punti sul regime IVA applicabile a particolari operazioni di locazione immobiliare.
In particolare chiarisce l’esatta individuazione del momento impositivo ai fini IVA per i contratti di locazione con patto reciproco di futura vendita. Il caso in esame riguarda una cooperativa edilizia che intende stipulare con i propri soci (futuri assegnatari degli appartamenti) un contratto di locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti.

La cooperativa chiede di conoscere se, ai fini IVA, un simile contratto sia riconducibile:
- ad una vera e propria ”locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti” di cui all’art.2, co. 2, n. 2), del D.P.R. 633/1972, per la quale il momento di effettuazione dell’operazione è quello della stipulazione dell’atto, ai sensi dell’art.6, co. 1, dello stesso Decreto, che così dispone per i beni immobili,
ovvero
- ad una ”assegnazione in proprietà di case di abitazione fatte ai soci da cooperative edilizie a proprietà divisa”, per la quale il momento di effettuazione dell’operazione è la data del rogito notarile, ai sensi dell’art.6, co. 2, lett. d bis), del D.P.R. 633/1972.
L’Agenzia delle Entrate chiarisce che tale operazione ai sensi del citato art. 2, co. 2, n. 2, del D.P.R. 633/1972 costituisce una cessione di beni e che, avendo ad oggetto un immobile, si considera effettuata, secondo le previsioni di cui all’art. 6, co. 1, dello stesso Decreto, al momento della stipulazione, sebbene gli effetti traslativi si producano posteriormente.
Di conseguenza, l’imposta è dovuta al momento della stipula dell’atto originario, sull’intero prezzo pattuito tra le parti per la futura vendita, mentre il pagamento dei canoni, considerati componenti del prezzo della cessione, è escluso da IVA.
Tale principio vale anche nel caso in cui il contratto sia effettuato tra una cooperativa edilizia a proprietà divisa e i propri soci.
In tal caso, l’Agenzia afferma che il contratto concluso non consiste in una ”assegnazione in proprietà” dell’immobile residenziale da parte della cooperativa edilizia ai propri soci ed esclude quindi l’applicabilità dell’art.6, co. 2, lett. d bis), del D.P.R. 633/1972.
Secondo l’Amministrazione, si tratta di una ”assegnazione in godimento” dell’alloggio, mediante un contratto che contiene anche una clausola che vincola entrambe le parti (la cooperativa edilizia ed i propri soci) e impone il trasferimento della proprietà del bene in un momento successivo.
Pertanto, la riconducibilità del negozio concluso alla ”assegnazione in godimento” fa ritenere che questo sconti lo stesso regime impositivo della locazione che, qualora preveda il successivo trasferimento della proprietà del bene, sia assimilabile alla ”locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti”.
In tal caso, quindi, l’operazione va effettuata nel momento della stipulazione dell’atto di assegnazione in godimento, ai sensi del combinato disposto degli artt. 2, co.2, n. 2) e 6, co. 1, del D.P.R. 633/1972.
Invece, se non è previsto contrattualmente il vincolo del trasferimento successivo del bene, il contratto concluso dalla cooperativa con i propri soci è assimilabile alla semplice locazione dell’immobile, che sconta il regime di cui all’art.10, co. 1, n.8), del D.P.R. 633/1972.
Fonte: Ance

”Svolta green” per l’immobiliare italiano con il Real Estate

Blogger — Mon, 20 Jun 2011 22:00:37 +0000

Innanzitutto cos’è il Real Estate in Italia? Il ”Manifesto del Real Estate”, presentato a Eire 2011, definisce il ”Real Estate” in Italia un ambito costituito da un insieme di imprese e uomini ”specialisti” di finanza, diritto amministrativo e societario, progettazione urbana e architettonica, promozione e gestione immobiliare, marketing, innovazioni tecnologiche, formazione delle risorse umane, ricerca e lo sviluppo

Il ”Manifesto del Real Estate” rappresenta sinteticamente la proposta di lavoro lanciata a istituzioni, Associazioni e operatori dell’immobiliare: un documento programmatico che propone un codice deontologico per la sostenibilità e un linguaggio comune per l’urbanistica. L’obiettivo del Real Estate è quello di riqualificare, rigenerare, contribuire a ripensare lo spazio, rendendolo più bello e fruibile. Un obiettivo mirato per il quale occorre però fare sistema. Il Manifesto propone quindi un ”codice deontologico per la sostenibilità”, un decalogo dell’ecosostenibilità che determini l’attività economica del Sistema.
Nel documento infatti si legge: ”Il Real Estate è chiamato innanzitutto a riqualificare e rigenerare. Non quindi a sottrarre spazio ma, piuttosto, a contribuire a ripensarlo, rendendolo più bello e fruibile. Edifici sostenibili, ecocompatibili, ad alto risparmio energetico e altamente integrati con energie alternative e rinnovabili. Tutto ciò comporta una progettazione urbana, architettonica e gestionale che si attenga rigorosamente ai principi di eco-sostenibilità universalmente riconosciuti; una qualità che non riguarda solamente lo specifico immobiliare ma il contesto urbano in cui esso viene realizzato”.
Il sistema immobiliare italiano mette in risalto una necessità inderogabile: una legislazione quadro nazionale che definisca parametri urbanistici unitari per tutto il Paese, un’uniformità di regole e criteri urbanistici per la costruzione e lo sviluppo progettuale, una Istituzione pubblica nazionale e locale che sia interlocutore reale e primario.
Necessario è anche un patto tra il Real Estate e il mondo delle banche e della finanza per il rilancio e lo sviluppo dell’Italia, attraverso una vera valutazione dei progetti realmente sostenibili economicamente. E infine, un mercato globale per una vera politica di marketing immobiliare, per attrarre investimenti e quindi occupazione e ricchezza nel nostro Paese. In questo senso le opportunità per il Real Estate italiano non mancano, ma è soprattutto necessario fare veramente ”sistema” per poter operare con successo al di là dei confini nazionali.
Il Manifesto conclude con una segnalazione abbastanza significativa: ”C’è un ‘modello italiano’ anche nello sviluppo urbano, fatto di ‘urbanità‘ che si collegano tra di loro in un modo virtuoso e molto diverso dal modello di sviluppo delle grandi megalopoli internazionali. Il modello urbanistico italiano, connaturato alla nostra millenaria cultura e all’amore per il bello, può diventare un modello per il mondo intero. Un’occasione per portare ”fuori” la nostra originalità e fantasia, ma anche per imparare da chi – così lontano da noi – sta crescendo con freschezza ed entusiasmo sorprendenti”.

Costruttori e immobiliaristi insieme per la ripresa del settore immobiliare

Blogger — Sat, 18 Jun 2011 22:00:22 +0000

”È nelle città verdi il futuro del mondo del mattone”: così Paolo Buzzetti, presidente nazionale dei costruttori (Ance), agli Stati generali del real estate all’Eire alla Fiera di Milano
E la strategia più concreta per raggiungere gli obiettivi è una sola: fare squadra, remare insieme, per rilanciare il settore in crisi e puntare sulla svolta verde, ecosostenibile applicata alla riqualificazione delle città, senza consumare nuovo territorio, ma migliorando l’esistente.

”C’è una grande opportunità da cogliere e si chiama Progetto città; una grande politica di sviluppo urbano da fare partire a livello nazionale, basata sulla manutenzione dei fabbricati, il risparmio energetico, la riqualificazione del territorio, le densificazioni, le ricostruzioni di edifici obsoleti senza consumare nuovo territorio, la qualità dell’abitare. Le città sono a livello mondiale i motori dello sviluppo futuro, i luoghi dove verrà prodotto l’80% della ricchezza”. Questa, chiosa Paolo Buzzetti, è la sfida che il comparto immobiliare deve accettare.
L’Eire è stato un momento di confronto, che ha chiamato a raccolta tutte le forze del settore per redigere insieme un manifesto della rinascita del settore edil-immobiliare. ”Un comparto, quello del real estate, che deve credere più in se stesso – ha detto – deve capire cosa significa essere una grande categoria, deve poter proporre un patto alle istituzioni e definire che tipo di rapporto vuole avere con la finanza e le banche. Per questo abbiamo presentato a Eire il primo manifesto del Real Estate Italiano”.
Un settore che esce da quattro anni di crisi durissima ma, dice ancora Buzzetti, ”noi siamo sopravvissuti alla crisi e abbiamo voglia di fare e cogliere questa sfida. I soldi? Ci sono, a patto che ci siano finalmente regole chiare e tempi certi per la realizzazione dei progetti. Sul fronte normativo chiediamo che il decreto sviluppo che contiene innovazioni per il nostro settore (trasferimento diritti edificatori e sanzione dei ricorsi strumentali nelle gare pubbliche) venga approvato in Parlamento. Noi operatori, tutti insieme, dobbiamo però fare un salto di qualità. Dobbiamo modernizzare il nostro settore, crescere come dimensioni, professionalità, innovazione, senza perdere per strada la nostra grande capacità artigianale che rappresenta il nostro valore aggiunto”.
Serve, quindi, un coordinamento del comparto e l’esigenza di fare squadra è stata riconosciuta da tutti gli intervenuti all’assemblea, per i quali serve un intervento di valorizzazione dei beni culturali che in tutto il mondo sono protagonisti dello sviluppo.

Una nuova proposta di legge per la tutela delle vittime dei fallimenti immobiliari

Blogger — Mon, 13 Jun 2011 22:00:05 +0000

Il 14 dicembre è stata presentata alla Camera dei deputati una proposta di legge recante modifiche al d.lgs. 122, con l’obiettivo di eliminare le forti criticità emerse in riferimento agli alti livelli di elusione.
In particolare si prende atto, in questa proposta, dell’inadeguatezza delle sanzioni previste dalla legge e della necessità di introdurre un nuovo sistema sanzionatorio.
In assenza della stipula della polizza fideiussoria o della postuma decennale, la normativa prevede la nullità del contratto. Ma è una nullità relativa, che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente. È evidente, però, che nella maggior parte dei casi l’acquirente propenderà per comprare l’immobile che ha già iniziato a pagare, piuttosto che procurarsi una nullità del contratto con il rischio di non riavere le somme versate, se non attraverso un’azione giudiziaria magari lunga e costosa.

La proposta di legge lascia inalterata la facoltà per l’acquirente di chiedere la nullità del contratto, ma rafforza il ruolo dei notai e coinvolge le amministrazioni comunali. Prevede l’obbligo, da parte del notaio rogante, di verificare, in sede di stipula, che siano state rilasciate la polizza fideiussoria e la postuma decennale.
In mancanza di queste, il notaio può procedere ugualmente alla stipula ma con l’obbligo di segnalare l’elusione al comune in cui si trova ubicato l’immobile, così che questo possa procedere ad una sanzione pecuniaria nei confronti del costruttore. Per rendere più efficace l’applicazione della norma, è stato previsto che l’amministrazione comunale possa incassare una quota parte (pari a un quinto) della sanzione emessa. L’altra quota parte della sanzione amministrativa pecuniaria andrebbe invece ad alimentare il Fondo di solidarietà. Il Comune è ritenuto l’ente strutturalmente più idoneo a monitorare il territorio, sia per il principio di sussidiarietà, sia perché preposto al rilascio dei permessi di costruire o di altri atti equivalenti.
L’altra quota parte della sanzione amministrativa pecuniaria andrebbe invece ad alimentare il Fondo di solidarietà. Il Comune è ritenuto l’ente strutturalmente più idoneo a monitorare il territorio, sia per il principio di sussidiarietà, sia perché preposto al rilascio dei permessi di costruire o di altri atti equivalenti.
Poiché il Fondo di solidarietà copre solo le vittime di fallimenti accaduti tra il 1993 e il 2005, gli acquirenti che dal 2005 rinunciano alla fideiussione risulteranno d’ora in poi privi di qualsiasi tutela e perderanno i loro risparmi. A tal fine la proposta introduce il comma 1-bis dell’articolo 5 del decreto legislativo n. 122 del 2005, il quale stabilisce che l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal medesimo decreto legislativo. L’idea è interessante e potrebbe servire a mettere un freno agli accordi elusivi, ma sembra complicato controllarne l’applicazione.
Conclusioni
A distanza di tre anni dalla realizzazione del Primo Rapporto sullo stato di attuazione della legge 210/2004, la situazione non è molto cambiata e i livelli di elusione, pur essendosi abbassati, restano allarmanti soprattutto al centro e al sud.
Il decreto attuativo, accolto nella fase iniziale con la soddisfazione di tutte le parti, richiede un ripensamento, utile a rendere le forme di tutela previste più stringenti, ma anche meno pesanti per le imprese. La necessità è dunque, da un lato, intervenire per l’introduzione di sanzioni più efficaci, dall’altro, rendere meno oneroso e complesso l’ottenimento delle polizze previste, soprattutto per le realtà imprenditoriali medio-piccole che rappresentano la maggioranza del settore.
Fonte: Scenari Immobiliari Filca Cooperative

Il Fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti immobiliari. Andamento dei contributi

Blogger — Sun, 12 Jun 2011 22:00:44 +0000

Il Fondo di solidarietà è stato istituito a beneficio di quegli acquirenti che, a seguito dell’insolvenza del costruttore, hanno subìto la perdita delle somme versate e il mancato conseguimento della proprietà o assegnazione del bene, nell’arco di tempo compreso fra il 1993 e il 2005.
L’intendimento iniziale, in fase preparatoria della legge delega, era quello di limitare l’accesso al Fondo a coloro che avevano subìto il danno nell’acquisto della prima casa. Ha prevalso poi un orientamento più ampio, che estende l’indennizzo al mancato acquisto di immobili in costruzione di qualsiasi tipologia (resoconto della seduta del Senato 26 maggio 2004, n. 613 – stralcio). Il Fondo di solidarietà, istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze, è gestito dalla Consap (Concessionaria servizi assicurativi pubblici) secondo quanto stabilito dal decreto legislativo n.122 del 20 giugno 2005.

I contributi sono stati stabiliti nell’ordine del cinque per mille della cifra posta sotto garanzia fideiussoria, ad eccezione del primo anno, nel quale erano stati fissati al quattro per mille. È stabilito che il Fondo sia alimentato dai versamenti dei costruttori per la durata di quindici anni ma, essendo i contributi minori del previsto, è ormai certo che questo arco temporale non sarà sufficiente a coprire l’ammontare degli indennizzi. Allo scadere si potrà quindi ripartire quello che c’è in cassa, o prolungarne la durata.
Il termine per la presentazione delle richieste di indennizzo è scaduto il 30 giugno 2008 e, a tre anni di distanza, non sono ancora state definite le sezioni di competenza del Fondo. Tali sezioni, che saranno istituite tramite decreto del Ministero della giustizia di concerto col Ministero dell’economia e delle finanze con l’obiettivo di garantire un’equa ripartizione delle risorse, dovrebbero essere organizzate in aree territoriali interregionali, non necessariamente costituite da regioni limitrofe.
La definizione delle aree interregionali sembra tuttora rappresentare un problema di difficile soluzione, data la scarsità delle risorse e l’incongruità, in alcune zone del Paese, tra richieste di rimborso e versamenti al fondo. Mentre la distribuzione delle richieste di risarcimento è abbastanza omogenea tra nord, centro e sud, i contributi versati al Fondo tra il 2005 e il 2010 provengono per l’80,7 per cento dalle regioni del nord.
Il trend si non si è modificato negli ultimi tre anni. La definizione delle sezioni permetterebbe di erogare gli indennizzi almeno nelle regioni dove la contribuzione al Fondo c’è stata. La distribuzione del Fondo non può avvenire in maniera indifferenziata, con quote uniformi per ogni regione, poiché ciò penalizzerebbe le regioni del nord, decisamente più virtuose nell’applicazione della norma. D’altra parte, al sud, le vittime dei fallimenti avrebbero al momento molto poco da ripartirsi.
Le richieste di indennizzo recepite dalla Consap sono state, in totale, 12.067, per un importo complessivo di quasi 778 milioni di euro. Il dato è aggiornato al 30 aprile 2011. Le istruttorie che valutano la validità e la completezza della documentazione fornita dai richiedenti sono ancora in corso. Pertanto questi numeri non sono definitivi.
Richieste di indennizzo al Fondo di solidarietà al 30 aprile 2011
Il criterio prescelto per l’erogazione dell’indennizzo era quello del rimborso progressivo attraverso quote annuali, determinate in misura percentuale di volta in volta in base alle disponibilità e alle rimanenze. Nel 2008 la percentuale di rimborso era così esigua da far decidere di rinviare la prima erogazione di qualche anno. A distanza di tre anni il Fondo ha raggiunto una dimensione più consistente, ma pari soltanto al 6 per cento delle richieste di indennizzo.
Dal settembre 2005 a marzo 2011 il Fondo ha raccolto 46,65 milioni di euro. Nei mesi immediatamente successivi all’entrata in vigore della legge i versamenti sono stati piuttosto esigui. È seguita poi una crescita consistente fra il 2006 e il 2007, dopo di che la curva ha iniziato a stabilizzarsi. Negli anni 2007-2010, a partire cioè da quando la curva è entrata a regime, la media dei contributi versati ha confermato le preoccupazioni dei gestori: circa dieci milioni di euro l’anno, contro i trenta milioni attesi.
Fonte: Scenari Immobiliari Filca Cooperative

La polizza decennale postuma a beneficio dell’acquirente

Blogger — Sat, 11 Jun 2011 22:00:34 +0000

Il d.lgs. 122/2005, in attuazione dell’art. 3 della legge 210, impone al costruttore di contrarre e consegnare una polizza indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente, a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi (ai sensi dell’art. 1669 del codice civile), che derivino da rovina totale o parziale, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto di costruzione.
La polizza viene consegnata all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà e decorre dalla data di ultimazione dei lavori. Si chiede che il contraente della polizza paghi una prima rata di premio alla stipula, di solito a inizio o a metà lavori, e una seconda alla data prevista per l’ultimazione dei lavori. La prima rata è di solito attorno al 15-20 per cento ma può arrivare fino al 50 per cento dell’importo complessivo.

Il contraente della polizza può essere sia la società immobiliare o cooperativa di abitazione che sviluppa l’iniziativa, sia l’impresa di costruzione a cui sono appaltatati i lavori. La compagnia di assicurazione, al di là di chi contrae la polizza, valuterà sulla base della buona qualità dei lavori e della solidità dell’impresa che li ha realizzati.
Manca al momento un riferimento preciso, uno schema di polizza fisso al quale fare riferimento. In base a quanto emerso dalle interviste con gli operatori, la consiste in una garanzia-base che copre solo contro i gravi difetti strutturali, come i crolli totali o parziali, le lesioni gravi dell’immobile.
Il motivo principale per il quale le estensioni di garanzia, per danni di minore entità, vengono poco richieste è il costo. Il livello di copertura varia in base a quanto negoziato e il prezzo delle polizze può crescere moltissimo se si vogliono garantire parti di immobili come le coperture, le impermeabilizzazioni, le pavimentazioni o parti dell’impianto.
Un secondo motivo risiede nel ruolo ”scomodo”del controllore tecnico, figura prevista dall’Ania ed esterna all’impresa costruttrice, che deve monitorare i lavori e approvare la realizzazione delle parti dell’immobile interessate dall’estensione della garanzia assicurativa.
L’Ania, associazione nazionale fra le imprese assicuratrici in Italia, ha redatto una bozza per le associate, inserendo le condizioni da utilizzare come riferimento. In particolare, la clausola compromissoria proposta fissa una serie di condizioni che devono permanere da quando la polizza viene stipulata a quando effettivamente entra in vigore.
L’assicuratore si impegna a prestare la garanzia purché (a) sia stata pagata la prima rata del premio, (b) non siano sopravvenute varianti in corso d’opera e non vi siano state proroghe della durata lavori di costruzione superiori a 12 mesi complessivi, (c) eventuali sinistri occorsi durante la costruzione non abbiamo compromesso la stabilità e la solidità dell’immobile e, infine, (d) sia stato effettuato, con esito favorevole, il monitoraggio in corso di costruzione da parte del controllore tecnico, sulle parti dell’immobile interessate da un’estensione della garanzia assicurativa.
È specificato che se uno dei punti b, c o d non risulti soddisfatto, l’assicuratore potrà considerare nulle le condizioni concordate al momento dell’emissione della polizza e modificare i termini di copertura proponendo nuove condizioni. Se sulle nuove condizioni non si dovesse trovare un accordo, la polizza potrebbe essere annullata con restituzione della prima rata.
In base a quanto emerso dalle interviste con le imprese e con le cooperative di abitazione, la polizza postuma decennale è percepita come onerosa e al tempo stesso poco definita da un punto di vista sostanziale. I livelli di elusione sono definiti come alti, anche se minori della polizza fideiussoria (la mancata emissione di una postuma rende, di fatto, un’impresa ”inadempiente” per i dieci anni successivi alla consegna dell’immobile e ciò preoccupa maggiormente le imprese).
Le realtà più consolidate del mercato, di dimensioni medie grandi e con una storia alle spalle, non incontrano particolari difficoltà ad ottenere per i clienti la postuma decennale, anche qualora richiedano particolari estensioni di garanzia.
Può rientrare, anzi, nella loro politica di marketing, a garanzia della validità del prodotto venduto. L’avere un patrimonio cospicuo e una storia alle spalle senza incidenti di percorso, avvantaggia molto nella “contrattazione” dei costi rispetto alle realtà meno solide o più giovani. Queste ultime, in particolare, avendo poche realizzazioni alle spalle, hanno indici di rischiosità indeterminati e incontrano molte difficoltà nell’ottenere le polizze, anche quando in regola con quanto richiesto.
Uno dei problemi più rilevanti è rappresentato dai costi delle polizze, che sono tanto più elevati, quanto più le imprese sono deboli, giovani o di piccole dimensioni. In questa fascia, dunque, unitamente a tutte le imprese poco serie sul mercato, si raggiungono i massimi livelli di inadempienza. In caso di mancato rilascio, le strade percorribili dall’acquirente non sono molte.
Anche se le posizioni dei notai si sono irrigidite, questi non possono rifiutarsi di rogitare in assenza della polizza. Quello che dovrebbe teoricamente fare l’acquirente è diffidare il venditore ad adempiere entro un congruo termine e, in caso contrario, chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, con la restituzione di tutte le somme versate e il risarcimento del danno. Ma è decisamente più facile che si giunga ad un accordo economico, dove l’acquirente stabilisce con il costruttore un riconoscimento del danno.
Lo scenario futuro, rispetto alla postuma decennale, potrebbe essere diverso. L’esigenza diffusa è di un riferimento fisso e probabilmente si andrà, con il concerto di tutte le parti, nella direzione di uno schema condiviso, comprensivo di garanzie più estese di quelle attualmente fornite.
Fonte: Scenari Immobiliari Filca Cooperative

La crisi del mercato immobiliare e la tutela degli acquirenti

Blogger — Fri, 10 Jun 2011 22:00:23 +0000

Nell’ultimo triennio il settore delle nuove costruzioni ha subito una brusca frenata, ma ha anche messo in campo strategie di uscita dalla crisi, come l’orientamento della produzione verso la qualità, il risparmio energetico, le caratteristiche avanzate, così da incontrare le esigenze della fascia medio- alta degli acquirenti, meno colpita dalla crisi.
La maggiore competitività sul mercato ha preservato l’attività delle realtà più grandi e più solide, orientate sulla qualità d’alta gamma. È invece andata peggio per le realtà produttive nella fascia più economica, che si sono scontrate da un lato con l’aumento dei costi di produzione e con la stretta creditizia, dall’altro con le difficoltà di accesso al mutuo incontrate dai potenziali acquirenti.

Dopo alcuni anni di attesa, si è sbloccato il disegno di legge che regola l’accesso alla professione edile, anche per chi opera nel privato. Approvato in prima lettura alla Camera, ha l’obiettivo di rendere più sicuro il mercato, attraverso una selezione che eviti il proliferare di realtà imprenditoriali improvvisate o poco serie. Il ”patentino” del costruttore prevede requisiti minimi per iscriversi alla Camera di commercio, come la fedina penale pulita e l’attrezzatura in proprietà, leasing e noleggio per un valore di almeno 15mila euro. Ma il tema centrale è la formazione obbligatoria del responsabile tecnico interno all’azienda, che dovrà essere preparato in materia di gestione e di sicurezza.
Complessivamente le procedure fallimentari nel comparto edilizio sono aumentate negli ultimi due anni. In base ai dati forniti dall’Osservatorio trimestrale sulla crisi d’impresa di Cerved Group (marzo 2011), l’incidenza dei fallimenti nel settore delle costruzioni ha avuto un incremento del 34 per cento nel 2009 e ancora del 15 per cento nel 2010, per un totale di circa quattromila fallimenti negli ultimi due anni. Non esiste una rilevazione ufficiale che ci permetta di conoscere quanti fallimenti abbiano coinvolto, negli ultimi anni, famiglie acquirenti di case in costruzione.
Da giugno 2005 queste famiglie sono tutelate dalla legge delega 2 agosto 2004, n. 210 (detta ”Duilio” dal nome del primo firmatario del progetto), che ha allineato l’Italia agli altri Paesi europei già dotati di una legislazione in materia, come la Francia e la Spagna.
Il decreto legislativo attuativo n. 122 del 20 giugno 2005, prevede la tutela di ogni acquirente così definito: ”la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa”.
La valenza sociale di questo decreto è evidente. Molte delle famiglie coinvolte investono nell’acquisto di una casa tutte le risorse economiche proprie o dei propri familiari e, in caso di truffe o situazioni di crisi reali dei costruttori, si trovano a dover accantonare la legittima aspirazione ad una casa di proprietà, entrando in un tunnel giudiziario da cui raramente escono con un rimborso.
Il testo è riassumibile nei seguenti punti fondamentali:
- l’obbligo, per l’impresa di costruzione, di rilasciare ai promissari acquirenti o ai futuri destinatari di immobili da costruire, una fideiussione pari agli importi incassati o da incassare a titolo di anticipo per l’acquisto dell’abitazione
- l’obbligo di assicurare gli immobili contro vizi e difetti di costruzione per i dieci anni successivi alla costruzione (polizza postuma decennale)
- uno schema preciso ed inderogabile per la redazione del contratto preliminare di vendita
- in caso di fallimento, il diritto di prelazione sull’immobile da parte dell’acquirente, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, qualora l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale
- l’istituzione di un Fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti immobiliari avvenuti nel periodo compreso fra il 1993 e il 2005.
Attraverso la fideiussione il cliente è tutelato per il valore delle somme pagate prima del trasferimento di proprietà, di altro diritto reale di godimento o dell’atto definitivo di assegnazione, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi (fallimento, esecuzione immobiliare). Gli operatori edili devono procurare, al momento della stipula del contratto preliminare d’acquisto, il rilascio di fideiussioni da parte di un soggetto garante, che sia una banca, una compagnia di assicurazione o un intermediario finanziario autorizzato.
Se all’inizio la banca è stata individuata dalle imprese come l’interlocutore privilegiato per il rilascio delle fideiussioni, dal 2009 c’è stato il superamento delle fideiussioni rilasciate dalle compagnie di assicurazione, che hanno coperto il 55 per cento del totale. Nel 2010 questo trend si è consolidato, con il 57 per cento delle fideiussioni rilasciato da assicurazioni.
È probabile che le compagnie assicurative si stiano strutturando sempre meglio per rispondere alle esigenze delle imprese di costruzione. D’altro canto è possibile che in alcuni casi siano proprio le banche a dirottare sulle assicurazioni imprese già esposte nel sistema bancario.
Un limite strutturale della legge risiede nel fatto che, ad applicarla maggiormente, sono proprio le cooperative di costruzioni, le imprese e i developer più strutturati ed economicamente saldi, che sono pure quelli meno soggetti a incorrere in situazioni di crisi. Queste realtà, hanno anzi trasformato gli obblighi di legge in un fattore di successo, che risponde ad una crescente domanda di qualità e di sicurezza e, più in generale, ad una strategia competitiva orientata al cliente.
I maggiori rischi per gli acquirenti si annidano nel resto del mercato, composto da realtà aziendali in bilico o da costruttori privi di scrupoli che, in assenza di sanzioni, preferiscono correre il rischio di arrivare all’annullamento del contratto con il cliente, piuttosto che applicare la normativa.
Vi è pure la difficoltà, che va tenuta in considerazione, delle imprese più piccole, a fornire le garanzie necessarie, anche patrimoniali, per ottenere dalle banche e dalle assicurazioni le polizze richieste. Inoltre le compagnie di assicurazione tendono a proporre polizze più costose proprio alle realtà più deboli o con poca storia alle spalle. Il costo delle polizze, inserito nel contesto attuale di crisi, crea un ulteriore problema in riferimento al prezzo finale dell’alloggio e alla sua commercializzazione.
Bisogna poi tenere presente che le cooperative o imprese che decidono di muoversi nel rispetto delle nuove normative devono garantire un certo standard di qualità ed efficienza, e questo implica dei costi superiori per il prodotto venduto. Molti acquirenti prediligono soluzioni più economiche anche se prive di garanzia e, pur di risparmiare, si dirigono verso gli operatori che eludono la normativa.
I comportamenti non corretti da parte degli operatori edili vengono riassunti, in primo luogo, nell’evasione fiscale, poi nel rifiuto di adempiere l’obbligo fideiussorio. La modalità con cui questo rifiuto avviene sono molteplici. Le più comuni sono la richiesta ai clienti di dichiarazioni di rinuncia alla fideiussione, magari in cambio di finiture aggiuntive, migliorie etc., il presentare diverse opzioni d’acquisto (con prezzi più elevati in caso di fideiussione), il rilascio di garanzie fideiussorie da parte di soggetti non abilitati.
Fonte: Scenari Immobiliari Filca Cooperative