Mondocasablog » Editoriali

L’Agente Immobiliare Professionale: number one nel mercato del Real Estate

Blogger — Fri, 04 Nov 2011 22:00:01 +0000

Ormai la figura dell’Agente Immobiliare Professionale ha conquistato il top nella scala del successo, ha acquisito la più ampia fiducia e soddisfazione del cliente venditore/acquirente/investitore anche istituzionale, è diventato ”il punto di riferimento vero, univoco ed originale, ad elevato standard di professionalità, per la clientela del mercato immobiliare”.
In questo clima tutto sponsorizzato fortemente e principalmente dai non addetti ai lavori, definibili principalmente distributori d’informazione a mezzo stampa quotidiana e/o periodica, prende piede un grande “valore”: la fiducia e la voglia di rivolgersi alle Agenzie Immobiliari per la consulenza e compravendita degli immobili.

La particolare situazione attuale del mercato immobiliare certamente crea in ciascuno degli attori ed in particolare negli Agenti Immobiliari un senso di incertezza per il futuro, ma l’esperienza maturata è un elemento di supporto per dare consigli e opinioni professionali a clienti nuovi con nuove aspettative ed esigenze particolari e proprio oggi, in momenti molto significativi del mercato immobiliare.
Ormai la prestazione dei servizi dell’Agenzia Immobiliare Professionale non è più percepita quale costo in più, ma quale lavoro professionale punto di riferimento del comparto immobiliare. Tanto più oggi, il ricorso a “Servizi immobiliari con elevata professionalità” sembra sia proprio la linfa dell’Albero del Real Estate.
Infatti l’Agente e Consulente Immobiliare professionale offre i servizi a 360° gradi per l’elevata conoscenza del settore dalle normative giuridiche a quelle amministrative, fiscali, urbanistiche. Perché l’Agente Immobiliare professionale è il gestore della Store del Real Estate ed è fonte di informazione globale ancora più che un luogo di riferimento della clientela.
Sembra che nel 2008 oltre il 70% circa dei venditori si sia rivolto ad un Agente Immobiliare con un trend crescente per libera scelta dei clienti acquirenti che hanno voluto avvalersi dei servizi qualificati di un’Agenzia Immobiliare Professionale.
Questo significa propensione alla crescita in una previsione di rarefazione del mercato e di conseguenza anche della possibile chiusura di alcune Agenzie Immobiliari e conseguente consolidamento di quelle strutture di intermediazione immobiliare, “Agenzie immobiliari professionali”, che puntano soprattutto sulla “Formazione continua di aggiornamento”.
Perché formazione continua professionale significa anche aggiornamento da un punto di vista professionale, crescere, rendersi visibili al mercato e diversificarsi, per un fine ultimo, ma primo per importanza che è la “soddisfazione del cliente”.
In sintesi, occorre imprimere alla propria Agenzia Immobiliare un’impronta forte, un segno distintivo di riconoscimento, un “marchio” o, come tecnicamente si dice oggi, un “brand” che si associa al nome, al volto, alla personalità, all’azienda e ai servizi. Quindi non deve essere solo un logotipo, un “Payoff” o una campagna pubblicitaria, ma essenzialmente un mix delle procedure che compongono il “mosaico” dell’Azienda Agenzia Immobiliare con esperienze presunte e caparbietà nel mercato.
Un brand ha lo scopo di creare relazioni che determinino e garantiscano entrate future attraverso la creazione di preferenze e fedeltà da parte dei consumatori/clienti/venditori/acquirenti. Il brand semplifica il processo decisionale e rappresenta sia una garanzia di fedeltà che un’alternativa differente e credibile rispetto a offerte concorrenti.
Queste Agenzie Immobiliari emergenti hanno già deciso strategie commerciali vincenti, di servizi ricchi di valore professionale dedicati ai nuovi “multiservizi globali”.
Lontano ormai il tempo del sensale prima e del mediatore immobiliare poi, che trova la sua continuità nella sua evoluzione professionale. Dobbiamo credere veramente nelle affermazioni storiche tipo, quella ad esempio che dice “non possiamo capire il presente e/o il futuro senza conoscere il passato”.
Per capire la situazione attuale della Professione di Agente Immobiliare e individuarne i possibili sviluppi futuri bisogna avere ben presente come erano e/o come eravamo e quanta strada e quale evoluzione abbiamo percorso fino ad oggi.
Infatti l’accrescimento di professionalità è stata sempre richiesta dal mercato e si è resa obbligatoria e quindi dovuta alla “incessante dinamica di novelle Normative”, alla crescita delle esigenze e delle aspettative dei clienti che hanno spinto il ” Player del Real Estate” ad apprezzare sempre di più la voglia di amore vero verso la professione e la professionalità con una offerta globale di multiprodotti-servizi di intermediazione e consulenza immobiliare.
Questo è proprio un nuovo modo di fare “Agenzia Immobiliare Professionale” più competitiva, più professionale con la propensione verso più valori aggiunti sui servizi globali per i clienti anche al fine di affrontare la competitività per far fronte e/o sconfiggere la cosiddetta crisi.
Perché quindi non sfruttare una risorsa piena di sinergie vincenti, già presente e radicata nel mondo immobiliare? La FIAIP Federazione Agenti Immobiliari Professionali, che contiene la conoscenza fotografica, i valori storici dell’evoluzione per inquadrare il cammino e la mission della nostra professione, dove ognuno di noi ha potuto capire, apprendere e apprezzare quelle doti indispensabili per crescere nella Fiaip e nella propria attività: la professionalità, il sentimento, la passione, gli ideali, l’anima e soprattutto la capacità di motivare le persone.
Armando Barsotti
Centro Studi Fiaip

L’altra faccia della crisi

Blogger — Thu, 03 Nov 2011 23:24:11 +0000

La tempesta finanziaria sconquassa le borse internazionali, gela la propensione all’acquisto, rimette in discussione le scelte tutte, da quelle quotidiane a quelle a breve-medio-lungo periodo.
I mass media esaltano lo “scoop”, titolano la “crisi”, ovunque trasmettono “paura e insicurezza”. Anche le migliori “Alchimie di marketing” anche se sfornano novità a ritmo quotidiano frenano “la tendenza al ribasso” e non permettono l’arresto di certe situazioni di mercato, vedi grande distribuzione e mercato auto. Il “Barile dell’oro nero”, il gasolio e la benzina, il dollaro usa, l’Euro, i derivati, le c.d. catene di Sant’Antonio usate nella “Finanza Creativa” del mondo bancario e assicurativo, il vortice della speculazione, l’assenza di “Etica professionale” per le Banche di Affari e per i suoi Leaders ha consolidato varie situazioni di default.

Le transazioni immobiliari sono calate in generale in Italia anche i prezzi di acquisto in alcune città italiane per alcune tipologie e location di immobili. Particolari abitazioni, soprattutto nelle aree metropolitane erano pregiate a basso contenuto di qualità -servizi.
Secondo l’OMI, Osservatorio Mercato Immobiliare, pubblicato a cura dell’Agenzia del Territorio il numero medio delle transazioni immobiliari è diminuito. Ci sono alcuni analisti che prevedono situazioni di pesante appiattimento del mercato RE mentre altri pronosticano una tenuta dei prezzi solo per immobili con rapporto coerente tra location/tipologia e qualità/prezzo
A dare energia/linfa al mercato immobiliare sarà speriamo la manovra fiscale relativa all’introduzione della Cedolare Secca del 21% sui redditi di locazione, novella che permette di dare fiducia reale all’investimento immobiliare finalizzato al reddito immobiliare caratterizzato da flussi di cassa mensile.
Tutti in generale concordano su prospettive positive di un miglioramento delle quotazioni e delle transazioni per immobili di pregio e di “Rapporto Coerente” rispetto alla generalità del prodotto del RE. È ormai consolidato con prove schiaccianti che l’acquisto e l’investimento immobiliare è sempre stato e sempre sarà il “Bene Rifugio per Eccellenza” con l’opportunità di fare buoni affari di investire il capitale, di capire l’inflazione e di generare plusvalenze oltre e di gran lunga superiore alla perdita del potere di acquisto della moneta.
Se è vero che i tempi di vendita del prodotto immobiliare si sono allungati ma è anche vero che tutte le negatività dei Mass Media sull’economia e sul mercato dei mutui e del RE hanno trasmesso forti negatività, insicurezze incertezze diffondendo paura e timore.
Certamente le trattative relative agli affari immobiliari sono più lente e molto più complesse e richiedono maggiore abilità professionale per l’intermediario immobiliare e maggior liquidità e Merito Creditizio per l’acquirente/investitore.
Nel costituirsi il prezzo delle case di abitazione di norma tiene ed è sempre molto poco trattabile quando il “Prodotto Immobiliare” è stato assoggettato in sintonia con la preventiva ricerca di mercato relativa alle tipologie e caratteristiche coincidenti con le aspettative degli acquisti di zona.
La linfa della “Quiete dopo la Tempesta” potrebbe essere la novella di una manovra fiscale nuova rivolta alla Introduzione di “Agevolazioni fiscali” con “Tassazione Unica” per imprenditori che dedicano attività di investimento nel Mercato Immobiliare, defiscalizzazione di utili e plusvalenze se reinvestite nel mercato del RE.
Oggi la Governance Italiana dovrà prendere “il Toro per le Corna” e generare un trend di positività con “Alchimie Fiscali” questa volta “Pro investitore RE” per dare energia al più importante carro trainante di tutte l’economia l’edilizia in genere ed in particolare il mercato immobiliare.
È necessario altresì introdurre ulteriori norme di garanzia nelle transazioni immobiliari, responsabilizzare ed elevare la figura dell’Agente Immobiliare professionista dell’intermediazione immobiliare affinché la stessa possa essere maggiormente da una parte il Regista del mercato e dall’altra il Garante del risparmio investito.
Armando Barsotti
Centro Studi Fiaip

Cinquant’anni fa morì Luigi Einaudi, un maestro di libertà

Blogger — Mon, 31 Oct 2011 22:00:58 +0000

Luigi Einaudi morì cinquant’anni fa, il 30 ottobre 1961, a Roma. Ricoverato da qualche giorno in clinica per una broncopolmonite, sua moglie donna Ida capì che lo avrebbe irrimediabilmente perso quando s’accorse che non aveva più voglia di leggere.
Einaudi, in effetti, fu un maestro che fino all’ultimo – già superati, quindi, gli 87 anni – volle imparare. La sua curiosità era insaziabile. Per lui, l’essenziale era leggere sempre qualcosa di diverso da quanto già ci interessa. È il concetto che, dopo avermelo scritto in una lettera, mi aveva ripetuto quando – tre mesi prima della sua scomparsa – avevo avuto (poco più che ventenne) l’insperata fortuna di poterlo andare a trovare a Villa San Giacomo, in quel di Dogliani. E in questo concetto c’è gran parte dell’”uomo” Einaudi.

La curiosità era anche per Einaudi uno strumento di miglioramento, era anche per lui un mezzo d’ascendere continuo verso uno stato di completa autonomia. Un mezzo, insomma, di “liberazione”.
Il fine primo ed ultimo per il quale egli visse, lavorò ed insegnò, fu infatti, sempre, uno ed uno solo: la libertà. Una libertà non elargita dall’alto, ma conquistata dall’uomo con senso di responsabilità, con la coerenza, col lavoro; ma proprio per questo, e solo per questo, libertà vera, piena. L’uomo di Einaudi è un uomo che soffre, che all’egoismo contrappone la cooperazione, all’intolleranza la libertà.
Il suo tipo ideale di società, quello in cui egli vedeva pienamente tutelata l’esigenza fondamentale della libertà, Einaudi lo delineò magistralmente nelle “Lezioni di politica sociale”. Si fonda sulla libera economia di mercato, integrata da altri istituti che correggano ed eliminino disuguaglianze iniziali e terminali che sono il presupposto e il risultato della libertà di azione degli individui. L’economia di concorrenza (scrisse esplicitamente Einaudi in un articolo pubblicato il 2 aprile 1948 sul “Corriere della Sera”) è la macchina che produce ai minimi costi; si tratta di indurla a produrre quei beni che siano giudicati dai più come gli ottimi per la collettività.
“La via per raggiungere lo scopo – egli scrisse – è segnata da gran tempo. L’imposta in genere, se adoperata entro i limiti posti dall’esperienza allo scopo di non distruggere l’incentivo a produrre ed a migliorare, è strumento efficace a togliere gli alti papaveri ed a ridurre gli altissimi redditi a misure più modeste. Vi sono paesi come la Svizzera, e l’Inghilterra - aggiunse Einaudi – nei quali, con aliquote meno bestialmente alte di quelle vigenti in Italia ma osservate, le grandi fortune vanno diradandosi in modo siffatto da destare preoccupazioni rispetto alla possibilità di dare incentivo al nuovo risparmio”.
Quella che Einaudi chiama, appunto nelle sue “Lezioni”, l”uguaglianza nei punti di partenza”, è una concezione ardita, che pone in termini di libertà il problema sociale più rilevante (la distribuzione della ricchezza) e dà al liberalismo un contenuto coerente attraverso una concezione di uno Stato liberale “tutt’altro che inerte spettatore degli accidenti naturali e delle contese umane”.
Da quel grande economista che era, Einaudi propugnava l’economia di mercato sottolineando i vantaggi che essa sola è capace di apportare a tutti i cittadini indistintamente, sfruttando risorse ed iniziative di tutti per l’aumento della produzione e, quindi, del reddito collettivo ed individuale; ma questo non era neppure il motivo fondamentale che faceva schierare Einaudi tra i fautori del sistema di concorrenza.
La sua critica allo statalismo e al socialismo (definito, già all’inizio del secolo, “una predicazione vecchissima e frusta”) partiva da questa osservazione di carattere economico, ma si risolse nell’affermazione d’un principio che costituisce una grande conquista del pensiero moderno: essere, cioè, la libertà economica premessa e condizione essenziale della libertà politica. Senza la libertà economica si va inesorabilmente alla schiavitù.
È la nota dottrina dell’esistenza di un “punto critico” nell’interventismo statale, al di là del quale una società degenera e decade – più o meno coscientemente, comunque di fatto – nell’abolizione della libertà. “Guai allo Stato – scrisse Einaudi – nel quale la possibilità di occupazione e le maniere di vivere di troppi o di tutti i cittadini dipendono da un unico signore!”.
La società cui pensava Einaudi non è una accolita di fannulloni: “Abbiamo bisogno di uomini intelligenti ed abili cresciuti in un ambiente di libertà, e non di infingardi che tutto aspettano dal favore dei pubblici poteri”, scrisse una volta; e un’altra: “L’uomo liberale vuole che la società nella quale egli vive, sia varia, ricca di forze indipendenti le une dalle altre, in cui industriali e lavoratori, leghe padronali e leghe operaie liberamente discutano, si affrontino e lottino. Egli ama la lotta ed ha in abominio l’ubbidienza ad un solo capo. La lotta è vita, il conformismo è morte”.
Così pensava Einaudi, ed il suo insegnamento torna alla mente oggi, in un periodo di sbandamento – ideologico, politico, economico e soprattutto morale – quale l’Italia contemporanea non ha mai conosciuto e che è gran parte delle crisi di valori senza precedenti, che tutti ci preoccupa.
Corrado Sforza Fogliani

Codice delle Valutazioni Immobiliari

Blogger — Tue, 18 Oct 2011 22:00:40 +0000

È alla quarta edizione il Codice delle Valutazioni Immobiliari presentato da Tecnoborsa
L’interconnessione delle economie a livello globale, l’interdipendenza tra mercati immobiliari e credito ipotecario e la rapida trasformazione del contesto internazionale sono alla base della forte spinta evolutiva che ha riguardato anche l’estimo e la valutazione immobiliare, essenziali ai fini della determinazione dell’effettivo valore degli asset scambiati, posti a garanzia dei mutui ovvero funzionali alla verifica ex ante della sostenibilità dei progetti d’investimento.

La dottrina estimativa nazionale ha subito, in particolare negli ultimi due lustri, una notevole evoluzione sulla base delle profonde innovazioni registratesi sia a livello scientifico che normativo.
Ad esempio, sul versante normativo, le modifiche intervenute nella regolamentazione dell’attività creditizia con Basilea II e III, con la Direttiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio relativa all’accesso all’attività degli enti creditizi e al suo esercizio (rifusione), recepita nelle Circolari Banca d’Italia a partire dal 27/12/2006.
Sul versante scientifico, la principale spinta propulsiva è costituita dall’affermazione delle best practices internazionali e, in particolare, degli International Valuation Standards (IVS) che, peraltro, sono stati recepiti e armonizzati con la cultura estimativa nazionale già nella prima edizione del Codice (anno 2000).
Metodologie incentrate sulla qualità sostanziale del prodotto (servizio), e sulla intelligibilità a livello globale dei procedimenti di stima: Market Comparison Approach o metodo del confronto di mercato, Income Capitalization Approach o metodo finanziario e Cost Approach o metodo del costo (di riproduzione deprezzato).
Amartya K. Sen ha sottolineato, nel suo saggio On Ethics and Economics, come «L’economia del benessere può essere sostanzialmente arricchita dal prestare una maggiore attenzione all’etica».
Anche i mercati immobiliari necessitano di comportamenti etici e regole certe, da assumere a base delle proprie scelte, quindi non un locus naturalis senza regolazione e senza codici di riferimento, ma un locus artificialis ovvero appropriatamente regolato, quale presupposto – anche per il consumatore – dell’attuazione di libere scelte.
La quarta edizione del Codice delle Valutazioni Immobiliari, che dedica un capitolo ai principi etico-deontologici del valutatore, persegue l’obiettivo di contribuire in maniera sostanziale alla trasparenza e allo sviluppo dell’economia immobiliare, nonché alla creazione delle condizioni favorevoli per una maggiore competitività del “Sistema Paese” anche ai fini dell’attrazione degli investimenti esteri quale volano di sviluppo di iniziative turistico-ricettive, commerciali e produttive.
Il Codice delle Valutazioni Immobiliari costituisce, a livello nazionale, il punto di riferimento per l’attività professionale-estimativa e per quella creditizia, per lo sviluppo della manualistica e – sempre più – anche per la didattica, ai fini dell’insegnamento delle moderne metodologie estimative, in particolare nelle Facoltà di Architettura e Ingegneria.
Il profondo aggiornamento della pubblicazione comprende tre nuove aree originali di notevole interesse: a)la Valutazione economica dei programmi e dei progetti(Studio di fattibilità); b) le Stime su larga scala (Mass appraisal); c) il Rating immobiliare. Inoltre, un importante allegato è costituito dalle Linee Guida per la Valutazione degli Immobili in Garanzia delle Esposizioni Creditizie, promosse dall’ABI e condivise, tra gli altri, da Tecnoborsa e dai Consigli Nazionali delle professioni ordinistiche.
Conclusioni
Il Codice delle Valutazioni Immobiliari costituisce il risultato di un progetto che ha coinvolto autorevoli risorse intellettuali, ha attivato sinergie e perseguito la concertazione tra le Organizzazioni e gli Enti componenti il Comitato Tecnico Scientifico di Tecnoborsa. Il risultato finale costituisce lo standard di riferimento per l’attività valutativa a livello nazionale per l’intero mondo economico-finanziario, e per i cittadini dell’Unione Europea e per gli investitori internazionali interessati a sviluppare attività corporate in Italia. Il volume presenta una metodologia di valutazione condivisa, univoca, intelligibile, agevolmente applicabile, allineata con le norme di riferimento e con le best practices nazionali e internazionali.
Valter Giammaria
Presidente Tecnoborsa

Economia Immobiliare, uno studio sulle compravendite di immobili (1^ parte)

Blogger — Mon, 08 Aug 2011 22:00:02 +0000

Dallo studio “Gli immobili in Italia 2011”, a cura del Dipartimento delle Finanze e dell’Agenzia del Territorio, con la collaborazione della SOGEI, risulta che gli immobili di proprietà delle persone fisiche sono per il 23,8% abitazioni principali, per l’11,6% sono tenuti a disposizione, e solo per il 9,6% sono locati.
Lo studio si articola su cinque capitoli dedicati all’analisi degli utilizzi degli immobili, all’analisi dei redditi e della ricchezza, alla distribuzione territoriale del valore del patrimonio abitativo, alla distribuzione della proprietà e del reddito dei proprietari, ai canoni di locazione. Nell’ambito di queste analisi è stata effettuata anche la stima del valore del patrimonio residenziale che risulta, comprensivo delle pertinenze, pari a 6.335 miliardi.

Sugli immobili di proprietà dei soggetti diversi dalle persone fisiche i dati che è stato possibile elaborare mostrano che l’82% della proprietà di tali soggetti, misurata in termini di rendita catastale, si concentra in soggetti micro, piccoli e medi. Inoltre, circa il 49% di queste proprietà si rilevano per soggetti localizzati all’interno di distretti industriali.
Secondo Nomisma nel primo semestre dell’anno in corso la curva dei prezzi degli immobili mantiene un’inclinazione negativa. La strutturale rigidità dei prezzi degli immobili in Italia nella fase recessiva, che può essere interpretata come una inefficienza del nostro mercato nell’adattare i valori alla flessione e alla ricomposizione della domanda, è espressa dalle ultime variazioni semestrali dell’ordine del -0,6% per le abitazioni usate (-0,7% per le abitazioni nel complesso), del -0,9% per gli uffici e del -0,7% per i negozi.
Risale al secondo semestre del 2008 l’inversione di tendenza dei prezzi medi delle abitazioni nei 13 maggiori mercati italiani e, a distanza di 3 anni, il deprezzamento è stato del 7,3% in termini nominali e del 14% in termini reali. Nei segmenti degli immobili per l’impresa, uffici e negozi, l’inizio della fase di flessione dei prezzi è collocabile nel primo semestre del 2009 e, ad oggi, è stato accumulato un decremento rispettivamente del 6,5% e del 5,3% sui valori nominali (12% e 10% sui valori reali).
Nei segmenti direzionale e commerciale la contrazione dei valori immobiliari, che generalmente è risultata più marcata nelle prime location, è stata la conseguenza di una mancata attivazione della domanda attesa e di un contestuale processo di razionalizzazione da parte delle aziende, che non pare destinato a esaurirsi nel breve termine. In questo quadro di difficoltà di incontro tra un’offerta ingente e attendista e una domanda debole, lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto ha subito modeste oscillazioni, posizionandosi in tutti i segmenti leggermente al di sotto dello sconto massimo registrato all’interno dell’attuale ciclo riflessivo, riconducibile al secondo semestre del 2009.
Per le abitazioni usate lo sconto è mediamente del 12%, per quelle nuove del 7%, per gli uffici del 13,3% e, infine, per i negozi del 12,4%. La fragilità dell’attuale quadro continua a essere confermata dall’ulteriore allungamento dei tempi di vendita e di locazione, nonché da segnali di relativo peggioramento nel grado di liquidità degli immobili, sia residenziali che d’impresa. Per le abitazioni nel complesso il tempo medio di vendita si attesta a 6,4 mesi, per gli uffici a 8,5 mesi e, infine, 7,6 mesi per i negozi.
Se i valori di mercato descrivono a tinte un po’ sfumate l’attuale ciclo recessivo del mercato immobiliare italiano, l’indicatore delle quantità scambiate è più eloquente: l’inclinazione della curva che esprime la linea di tendenza delle quantità transitate sul mercato è negativa e più accentuata per uffici e negozi, rispetto alle abitazioni.
Le compravendite di abitazioni si ridimensionano a partire dal 2007 e, in quattro anni, calano di oltre 250 mila unità (il 26,4% delle transazioni registrate nel 2008). Dopo che nel 2010 si era registrata una certa stabilità delle quantità transitate sul mercato, ci si attendeva il protrarsi di tale tendenza anche nel 2011. Ma già nel primo trimestre si è rilevato un nuovo calo in tutti i segmenti: complessivamente, le compravendite sono state poco meno di 300.000, il 3,6% in meno rispetto allo stesso periodo del 2010 (-3,7% per il residenziale, -4,4% per il terziario, -8,9% per il commerciale e -2,1% per il produttivo).
Per quanto riguarda il residenziale, la flessione registrata nel primo trimestre del 2011 dovrebbe essersi addirittura acuita nel secondo. La prospettiva di un nuovo minimo dei volumi di compravendita appare oggi pressoché certa, anche se una valutazione dell’entità del calo rispetto alle 611.878 transazioni del 2010 potrà essere fatta solo una volta che la situazione sui mercati finanziari si sarà stabilizzata.
Per l’anno in corso lo scenario base prevede un numero di scambi pari a 590.600 unità, mentre nello scenario pessimistico si arriva addirittura a quota 575.000 transazioni (con un calo nel secondo trimestre dell’anno del 6/7%). La criticità del contesto accentuerà la pressione ribassista sui prezzi, la cui capacità di tenuta non potrà non avere conseguenze sulle dinamiche generali del settore in termini di livelli di attività.
Se l’aggancio della ripresa globale e il ritorno a una situazione di ‘normalità allocativa’ da parte delle banche rappresentavano, fino a qualche mese fa, gli elementi che, in prospettiva, potevano favorire una graduale riduzione della distanza tra domanda e offerta, il quadro appare oggi meno favorevole. Nella definizione degli scenari futuri, sia sul versante corporate che su quello retail, l’offerta giocherà un ruolo tutt’altro che marginale.
Al di là dell’inevitabile adeguamento delle aspettative di ricavo alle mutate condizioni di mercato, sarà soprattutto l’elemento quantitativo ad avere un effetto decisivo nell’orientamento delle dinamiche di breve-medio periodo. L’ingente mole delle iniziative in fase di sviluppo o anche solo programmate, da una parte, e le garanzie immobiliari di crediti in default che le banche stanno faticosamente cercando di gestire dall’altra, rischiano, infatti, di concorrere ad alimentare un mercato incapace di garantire un adeguato assorbimento.
Alla luce della situazione delineata, la prospettiva di stagnazione che emerge dalle risultanze dei modelli econometrici (oltreché dall’analisi delle dinamiche delle crisi precedenti), rappresenta, ad oggi, la massima professione di ottimismo possibile
www.tecnoborsa.it

Rinnovato il Contratto nazionale di lavoro per Agenti Immobiliari e Mediatori Creditizi

Blogger — Mon, 01 Aug 2011 09:55:49 +0000

Nuove forma di tutela per i lavoratori atipici ed apprendisti nel settore immobiliare
Il 27 luglio u.s. è stato siglato a Roma il nuovo Contratto nazionale di Lavoro per gli agenti immobiliari e mediatori creditizi. A darne notizia è Salvatore Stolfi, Vicepresidente nazionale Fiaip con delega al CCNL e alla Previdenza che dichiara come: ”Fiaip ha sottoscritto con le organizzazioni sindacali Fisascat-Cisl e Uiltucs-Uil l’accordo di rinnovo del contratto nazionale per gli oltre 30.000 dipendenti da agenti immobiliari professionali, mandatari a titolo oneroso e mediatori creditizi che introduce per la prima volta nuove forme di tutela per i lavoratori atipici del settore”.

”Per Fiaip, ribadisce il Vicepresidente Nazionale Salvatore Stolfi, si stratta di un risultato importante, sebbene il contratto non sia stato siglato da tutte e tre le sigle sindacali, ma ci auguriamo che in futuro la stessa Filcams- Cgil si ricreda”.
Molte le novità nell’ambito dell’ampliamento della contrattazione collettiva anche ai lavoratori atipici, presenti nel comparto (lavoro a progetto/programma, contratto di associazione in partecipazione e di prestazione d’opera) per i quali sono state anche definite nuove garanzie contrattuali sugli istituti della malattia e sull’infortunio con anche l’estensione dell’assistenza sanitaria integrativa contrattuale, oltre che in ordine alle procedure sulla risoluzione del contratto di lavoro, e per i quali è stata introdotta anche la certificazione preventiva.
È soddisfatto il Presidente nazionale Fiaip Paolo Righi che dichiara come: ”con il rinnovo del contratto nazionale di lavoro si prende atto dell’evoluzione in corso nel settore immobiliare. La contrattazione collettiva per Fiaip è di comparto, e non più di settore: non più, cioè, relativa solo al lavoro subordinato, ma si estende a tutte le fattispecie lavorative dove il lavoro subordinato non è utilizzato”.
”Siamo infatti i primi in Italia, sottolinea il Presidente Fiaip Paolo Righi , a regolamentare l’apprendistato professionalizzante, e ad aver introdotto nuove forme di tutela per i lavoratori atipici che fin’ora non erano ”garantiti”. Mediante la certificazione del contratto e la conciliazione riteniamo inoltre di aver dato stabilità e maggiori certezze a tutte le parti”.
Nel merito l’intesa, che avrà durata triennale, con decorrenza dal 1° gennaio 2011 al 31 dicembre 2013, definisce il rafforzamento degli strumenti bilaterali del settore e contempla il decollo del secondo livello di contrattazione regionale e per aree turistiche. Il contratto recepisce inoltre le normative europee sulla dignità delle donne e degli uomini sul lavoro e le norme di legge connesse alla salute ed alla sicurezza ed all’assistenza e alla tutela dei diritti dei lavoratori disabili e detta nuove norme in tema di permessi per attività sindacale. Le parti hanno poi definito, per quanto concerne l’assistenza sanitaria integrativa, la previsione di stipula di accordi per l’adesione a fondi esistenti.
Unitamente alle intese sul rinnovo del contratto collettivo ed alle regolamentazioni dei lavori atipici le parti hanno definito e sottoscritto inoltre il regolamento della Commissione certificazione contratti di lavoro, conciliazione ed arbitrato che sarà costituita in seno all’Ebnaip, l’ente bilaterale nazionale del settore che, continuerà a promuovere relazioni sindacali finalizzate allo sviluppo del settore ed a gestire l’organizzazione della formazione professionale.
Elaborazione a cura di Armando Barsotti
Coordinatore Centro Studi Fiaip

Una nuova proposta di legge per la tutela delle vittime dei fallimenti immobiliari

Blogger — Mon, 13 Jun 2011 22:00:05 +0000

Il 14 dicembre è stata presentata alla Camera dei deputati una proposta di legge recante modifiche al d.lgs. 122, con l’obiettivo di eliminare le forti criticità emerse in riferimento agli alti livelli di elusione.
In particolare si prende atto, in questa proposta, dell’inadeguatezza delle sanzioni previste dalla legge e della necessità di introdurre un nuovo sistema sanzionatorio.
In assenza della stipula della polizza fideiussoria o della postuma decennale, la normativa prevede la nullità del contratto. Ma è una nullità relativa, che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente. È evidente, però, che nella maggior parte dei casi l’acquirente propenderà per comprare l’immobile che ha già iniziato a pagare, piuttosto che procurarsi una nullità del contratto con il rischio di non riavere le somme versate, se non attraverso un’azione giudiziaria magari lunga e costosa.

La proposta di legge lascia inalterata la facoltà per l’acquirente di chiedere la nullità del contratto, ma rafforza il ruolo dei notai e coinvolge le amministrazioni comunali. Prevede l’obbligo, da parte del notaio rogante, di verificare, in sede di stipula, che siano state rilasciate la polizza fideiussoria e la postuma decennale.
In mancanza di queste, il notaio può procedere ugualmente alla stipula ma con l’obbligo di segnalare l’elusione al comune in cui si trova ubicato l’immobile, così che questo possa procedere ad una sanzione pecuniaria nei confronti del costruttore. Per rendere più efficace l’applicazione della norma, è stato previsto che l’amministrazione comunale possa incassare una quota parte (pari a un quinto) della sanzione emessa. L’altra quota parte della sanzione amministrativa pecuniaria andrebbe invece ad alimentare il Fondo di solidarietà. Il Comune è ritenuto l’ente strutturalmente più idoneo a monitorare il territorio, sia per il principio di sussidiarietà, sia perché preposto al rilascio dei permessi di costruire o di altri atti equivalenti.
L’altra quota parte della sanzione amministrativa pecuniaria andrebbe invece ad alimentare il Fondo di solidarietà. Il Comune è ritenuto l’ente strutturalmente più idoneo a monitorare il territorio, sia per il principio di sussidiarietà, sia perché preposto al rilascio dei permessi di costruire o di altri atti equivalenti.
Poiché il Fondo di solidarietà copre solo le vittime di fallimenti accaduti tra il 1993 e il 2005, gli acquirenti che dal 2005 rinunciano alla fideiussione risulteranno d’ora in poi privi di qualsiasi tutela e perderanno i loro risparmi. A tal fine la proposta introduce il comma 1-bis dell’articolo 5 del decreto legislativo n. 122 del 2005, il quale stabilisce che l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal medesimo decreto legislativo. L’idea è interessante e potrebbe servire a mettere un freno agli accordi elusivi, ma sembra complicato controllarne l’applicazione.
Conclusioni
A distanza di tre anni dalla realizzazione del Primo Rapporto sullo stato di attuazione della legge 210/2004, la situazione non è molto cambiata e i livelli di elusione, pur essendosi abbassati, restano allarmanti soprattutto al centro e al sud.
Il decreto attuativo, accolto nella fase iniziale con la soddisfazione di tutte le parti, richiede un ripensamento, utile a rendere le forme di tutela previste più stringenti, ma anche meno pesanti per le imprese. La necessità è dunque, da un lato, intervenire per l’introduzione di sanzioni più efficaci, dall’altro, rendere meno oneroso e complesso l’ottenimento delle polizze previste, soprattutto per le realtà imprenditoriali medio-piccole che rappresentano la maggioranza del settore.
Fonte: Scenari Immobiliari Filca Cooperative

Il Fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti immobiliari. Andamento dei contributi

Blogger — Sun, 12 Jun 2011 22:00:44 +0000

Il Fondo di solidarietà è stato istituito a beneficio di quegli acquirenti che, a seguito dell’insolvenza del costruttore, hanno subìto la perdita delle somme versate e il mancato conseguimento della proprietà o assegnazione del bene, nell’arco di tempo compreso fra il 1993 e il 2005.
L’intendimento iniziale, in fase preparatoria della legge delega, era quello di limitare l’accesso al Fondo a coloro che avevano subìto il danno nell’acquisto della prima casa. Ha prevalso poi un orientamento più ampio, che estende l’indennizzo al mancato acquisto di immobili in costruzione di qualsiasi tipologia (resoconto della seduta del Senato 26 maggio 2004, n. 613 – stralcio). Il Fondo di solidarietà, istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze, è gestito dalla Consap (Concessionaria servizi assicurativi pubblici) secondo quanto stabilito dal decreto legislativo n.122 del 20 giugno 2005.

I contributi sono stati stabiliti nell’ordine del cinque per mille della cifra posta sotto garanzia fideiussoria, ad eccezione del primo anno, nel quale erano stati fissati al quattro per mille. È stabilito che il Fondo sia alimentato dai versamenti dei costruttori per la durata di quindici anni ma, essendo i contributi minori del previsto, è ormai certo che questo arco temporale non sarà sufficiente a coprire l’ammontare degli indennizzi. Allo scadere si potrà quindi ripartire quello che c’è in cassa, o prolungarne la durata.
Il termine per la presentazione delle richieste di indennizzo è scaduto il 30 giugno 2008 e, a tre anni di distanza, non sono ancora state definite le sezioni di competenza del Fondo. Tali sezioni, che saranno istituite tramite decreto del Ministero della giustizia di concerto col Ministero dell’economia e delle finanze con l’obiettivo di garantire un’equa ripartizione delle risorse, dovrebbero essere organizzate in aree territoriali interregionali, non necessariamente costituite da regioni limitrofe.
La definizione delle aree interregionali sembra tuttora rappresentare un problema di difficile soluzione, data la scarsità delle risorse e l’incongruità, in alcune zone del Paese, tra richieste di rimborso e versamenti al fondo. Mentre la distribuzione delle richieste di risarcimento è abbastanza omogenea tra nord, centro e sud, i contributi versati al Fondo tra il 2005 e il 2010 provengono per l’80,7 per cento dalle regioni del nord.
Il trend si non si è modificato negli ultimi tre anni. La definizione delle sezioni permetterebbe di erogare gli indennizzi almeno nelle regioni dove la contribuzione al Fondo c’è stata. La distribuzione del Fondo non può avvenire in maniera indifferenziata, con quote uniformi per ogni regione, poiché ciò penalizzerebbe le regioni del nord, decisamente più virtuose nell’applicazione della norma. D’altra parte, al sud, le vittime dei fallimenti avrebbero al momento molto poco da ripartirsi.
Le richieste di indennizzo recepite dalla Consap sono state, in totale, 12.067, per un importo complessivo di quasi 778 milioni di euro. Il dato è aggiornato al 30 aprile 2011. Le istruttorie che valutano la validità e la completezza della documentazione fornita dai richiedenti sono ancora in corso. Pertanto questi numeri non sono definitivi.
Richieste di indennizzo al Fondo di solidarietà al 30 aprile 2011
Il criterio prescelto per l’erogazione dell’indennizzo era quello del rimborso progressivo attraverso quote annuali, determinate in misura percentuale di volta in volta in base alle disponibilità e alle rimanenze. Nel 2008 la percentuale di rimborso era così esigua da far decidere di rinviare la prima erogazione di qualche anno. A distanza di tre anni il Fondo ha raggiunto una dimensione più consistente, ma pari soltanto al 6 per cento delle richieste di indennizzo.
Dal settembre 2005 a marzo 2011 il Fondo ha raccolto 46,65 milioni di euro. Nei mesi immediatamente successivi all’entrata in vigore della legge i versamenti sono stati piuttosto esigui. È seguita poi una crescita consistente fra il 2006 e il 2007, dopo di che la curva ha iniziato a stabilizzarsi. Negli anni 2007-2010, a partire cioè da quando la curva è entrata a regime, la media dei contributi versati ha confermato le preoccupazioni dei gestori: circa dieci milioni di euro l’anno, contro i trenta milioni attesi.
Fonte: Scenari Immobiliari Filca Cooperative

La crisi del mercato immobiliare e la tutela degli acquirenti

Blogger — Fri, 10 Jun 2011 22:00:23 +0000

Nell’ultimo triennio il settore delle nuove costruzioni ha subito una brusca frenata, ma ha anche messo in campo strategie di uscita dalla crisi, come l’orientamento della produzione verso la qualità, il risparmio energetico, le caratteristiche avanzate, così da incontrare le esigenze della fascia medio- alta degli acquirenti, meno colpita dalla crisi.
La maggiore competitività sul mercato ha preservato l’attività delle realtà più grandi e più solide, orientate sulla qualità d’alta gamma. È invece andata peggio per le realtà produttive nella fascia più economica, che si sono scontrate da un lato con l’aumento dei costi di produzione e con la stretta creditizia, dall’altro con le difficoltà di accesso al mutuo incontrate dai potenziali acquirenti.

Dopo alcuni anni di attesa, si è sbloccato il disegno di legge che regola l’accesso alla professione edile, anche per chi opera nel privato. Approvato in prima lettura alla Camera, ha l’obiettivo di rendere più sicuro il mercato, attraverso una selezione che eviti il proliferare di realtà imprenditoriali improvvisate o poco serie. Il ”patentino” del costruttore prevede requisiti minimi per iscriversi alla Camera di commercio, come la fedina penale pulita e l’attrezzatura in proprietà, leasing e noleggio per un valore di almeno 15mila euro. Ma il tema centrale è la formazione obbligatoria del responsabile tecnico interno all’azienda, che dovrà essere preparato in materia di gestione e di sicurezza.
Complessivamente le procedure fallimentari nel comparto edilizio sono aumentate negli ultimi due anni. In base ai dati forniti dall’Osservatorio trimestrale sulla crisi d’impresa di Cerved Group (marzo 2011), l’incidenza dei fallimenti nel settore delle costruzioni ha avuto un incremento del 34 per cento nel 2009 e ancora del 15 per cento nel 2010, per un totale di circa quattromila fallimenti negli ultimi due anni. Non esiste una rilevazione ufficiale che ci permetta di conoscere quanti fallimenti abbiano coinvolto, negli ultimi anni, famiglie acquirenti di case in costruzione.
Da giugno 2005 queste famiglie sono tutelate dalla legge delega 2 agosto 2004, n. 210 (detta ”Duilio” dal nome del primo firmatario del progetto), che ha allineato l’Italia agli altri Paesi europei già dotati di una legislazione in materia, come la Francia e la Spagna.
Il decreto legislativo attuativo n. 122 del 20 giugno 2005, prevede la tutela di ogni acquirente così definito: ”la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa”.
La valenza sociale di questo decreto è evidente. Molte delle famiglie coinvolte investono nell’acquisto di una casa tutte le risorse economiche proprie o dei propri familiari e, in caso di truffe o situazioni di crisi reali dei costruttori, si trovano a dover accantonare la legittima aspirazione ad una casa di proprietà, entrando in un tunnel giudiziario da cui raramente escono con un rimborso.
Il testo è riassumibile nei seguenti punti fondamentali:
- l’obbligo, per l’impresa di costruzione, di rilasciare ai promissari acquirenti o ai futuri destinatari di immobili da costruire, una fideiussione pari agli importi incassati o da incassare a titolo di anticipo per l’acquisto dell’abitazione
- l’obbligo di assicurare gli immobili contro vizi e difetti di costruzione per i dieci anni successivi alla costruzione (polizza postuma decennale)
- uno schema preciso ed inderogabile per la redazione del contratto preliminare di vendita
- in caso di fallimento, il diritto di prelazione sull’immobile da parte dell’acquirente, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, qualora l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale
- l’istituzione di un Fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti immobiliari avvenuti nel periodo compreso fra il 1993 e il 2005.
Attraverso la fideiussione il cliente è tutelato per il valore delle somme pagate prima del trasferimento di proprietà, di altro diritto reale di godimento o dell’atto definitivo di assegnazione, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi (fallimento, esecuzione immobiliare). Gli operatori edili devono procurare, al momento della stipula del contratto preliminare d’acquisto, il rilascio di fideiussioni da parte di un soggetto garante, che sia una banca, una compagnia di assicurazione o un intermediario finanziario autorizzato.
Se all’inizio la banca è stata individuata dalle imprese come l’interlocutore privilegiato per il rilascio delle fideiussioni, dal 2009 c’è stato il superamento delle fideiussioni rilasciate dalle compagnie di assicurazione, che hanno coperto il 55 per cento del totale. Nel 2010 questo trend si è consolidato, con il 57 per cento delle fideiussioni rilasciato da assicurazioni.
È probabile che le compagnie assicurative si stiano strutturando sempre meglio per rispondere alle esigenze delle imprese di costruzione. D’altro canto è possibile che in alcuni casi siano proprio le banche a dirottare sulle assicurazioni imprese già esposte nel sistema bancario.
Un limite strutturale della legge risiede nel fatto che, ad applicarla maggiormente, sono proprio le cooperative di costruzioni, le imprese e i developer più strutturati ed economicamente saldi, che sono pure quelli meno soggetti a incorrere in situazioni di crisi. Queste realtà, hanno anzi trasformato gli obblighi di legge in un fattore di successo, che risponde ad una crescente domanda di qualità e di sicurezza e, più in generale, ad una strategia competitiva orientata al cliente.
I maggiori rischi per gli acquirenti si annidano nel resto del mercato, composto da realtà aziendali in bilico o da costruttori privi di scrupoli che, in assenza di sanzioni, preferiscono correre il rischio di arrivare all’annullamento del contratto con il cliente, piuttosto che applicare la normativa.
Vi è pure la difficoltà, che va tenuta in considerazione, delle imprese più piccole, a fornire le garanzie necessarie, anche patrimoniali, per ottenere dalle banche e dalle assicurazioni le polizze richieste. Inoltre le compagnie di assicurazione tendono a proporre polizze più costose proprio alle realtà più deboli o con poca storia alle spalle. Il costo delle polizze, inserito nel contesto attuale di crisi, crea un ulteriore problema in riferimento al prezzo finale dell’alloggio e alla sua commercializzazione.
Bisogna poi tenere presente che le cooperative o imprese che decidono di muoversi nel rispetto delle nuove normative devono garantire un certo standard di qualità ed efficienza, e questo implica dei costi superiori per il prodotto venduto. Molti acquirenti prediligono soluzioni più economiche anche se prive di garanzia e, pur di risparmiare, si dirigono verso gli operatori che eludono la normativa.
I comportamenti non corretti da parte degli operatori edili vengono riassunti, in primo luogo, nell’evasione fiscale, poi nel rifiuto di adempiere l’obbligo fideiussorio. La modalità con cui questo rifiuto avviene sono molteplici. Le più comuni sono la richiesta ai clienti di dichiarazioni di rinuncia alla fideiussione, magari in cambio di finiture aggiuntive, migliorie etc., il presentare diverse opzioni d’acquisto (con prezzi più elevati in caso di fideiussione), il rilascio di garanzie fideiussorie da parte di soggetti non abilitati.
Fonte: Scenari Immobiliari Filca Cooperative

Valutazioni immobiliari

Blogger — Wed, 18 May 2011 22:24:01 +0000

Linee guida strutturali per mercati sostenibili
Principi e orientamenti per lo sviluppo del settore immobiliare nazionale
Principio 8. Si rende necessario promuovere criteri di stima delle proprietà ancorati a standard di valutazione internazionali largamente condivisi, in quanto una determinazione attendibile del valore delle proprietà è essenziale per le compravendite, la concessione di mutui e prestiti e per la definizione di eque politiche fiscali.

CRITERIO
Al fine di contribuire alla realizzazione di mercati immobiliari più efficienti e sviluppati è necessario da un lato, accrescere l’attendibilità dei processi di valutazione, sia ai fini delle transazioni che dei finanziamenti immobiliari basati su un prudente rapporto Loan-to-Value (LTV – rapporto prestito/valore) di un terreno o di una proprietà immobiliare; dall’altro, si ritiene che sviluppare e incentivare l’adozione di sistemi di rating immobiliare possa contribuire a ridurre sia il rischio di investimenti nel settore, sia ad incentivare il finanziamento immobiliare a tassi più contenuti. Inoltre, moderni sistemi di valutazione del patrimonio basati sul mass appraisal contribuiscono ad una maggiore perequazione fiscale, evitando che per beni con caratteristiche economiche e tecniche analoghe possano essere pagate tasse molto differenti.

INDICATORI
1. Le valutazioni ai fini fiscali dovrebbero essere basate su criteri trasparenti di determinazione del valore dei beni, ancorati agli standard internazionali e recepiti nella legislazione nazionale/locale.

2. Le valutazioni per la concessione di mutui e prestiti dovrebbero basarsi su criteri trasparenti, ancorati agli standard di valutazione a livello internazionale, comprensibili e riproducibili anche da parte di valutatori terzi.

3. La registrazione dei dati concernenti. La registrazione dei dati concernenti le informazioni su transazioni di vendita simili dovrebbe essere adeguatamente trasparente ed essere prontamente messa a disposizione di tutti i valutatori. Inoltre, i dati statistici sullo sviluppo del mercato immobiliare dovrebbero derivare dai dati relativi alle transazioni e pubblicati su base annuale.

4. Il numero e l’importo degli oneri fiscali sui terreni e/o sulle transazioni di terreni non dovrebbero essere sproporzionati rispetto al valore delle transazioni che sono alla fonte dell’onere fiscale.

5. Tutti gli operatori del mercato dovrebbero poter accedere alla totalità delle informazioni pertinenti e necessarie alla transazione, in conformità con la vigente legislazione nazionale.