Lo conferma l’Indice Immobiliare.it, il termometro della fiducia dei consumatori nella compravendita immobiliare: più di un Italiano su due guarda fiducioso al mercato immobiliare e ritiene sia il momento di comprare
Gli Italiani hanno ripreso fiducia nel mercato immobiliare: più della metà degli intervistati crede sia il momento giusto per comprare casa. Questo è il primo dato ricavato dall’elaborazione dell’Indice Immobiliare.it sulla fiducia dei consumatori, che da oggi e periodicamente tasterà il polso degli Italiani in merito alla loro sensazione circa l’andamento del mercato immobiliare.

Si tratta di un indicatore sintetico in grado di dare la giusta lettura di quella che è la percezione dei consumatori in merito alla compravendita immobiliare. Spesso il pessimismo o l’ottimismo della popolazione incidono e determinano in maniera netta l’andamento di un settore; per questo crediamo sia indispensabile fornire delle analisi attendibili in merito’.
L’indagine è stata svolta su un campione di oltre 5.000 uomini e donne che, avendo effettuato negli ultimi sei mesi una ricerca o pubblicato un annuncio immobiliare, sono interessati al tema della ricerca di immobili.
I risultati rivelano ottimismo da parte degli Italiani: per il 54% di loro è un buon momento per acquistare casa, per il 16% del campione analizzato prevale l’idea che il mercato sarà in condizioni migliori il prossimo anno ed occorra, quindi, attendere un po’ prima di pensare a comprare casa. Il 15% degli intervistati pensa invece che non sia un buon momento per acquistare.
Per quanto riguarda l’idea che sia il momento adatto per vendere casa, dall’indagine è emersa una generale titubanza: la percentuale di chi ritiene sia un buon momento per farlo si ferma al 13%, contro il 61% di chi pensa l’esatto contrario. Il motivo è principalmente riscontrabile nel fatto che la valutazione dell’immobile è spesso più bassa di quanto non fosse 2-3 anni fa, per questo chi possiede un immobile è restio a venderlo, rimandando la decisione in vista della ripresa dei prezzi. Preferirebbe, infatti, attendere un anno nella speranza di tempi migliori, il 12% del campione.
Per quel che concerne i sentimenti circa l’andamento dei prezzi degli immobili emerge, ancora una volta, ottimismo: nel 43% dei casi prevale l’idea che, nei prossimi dodici mesi, i prezzi di vendita resteranno sostanzialmente stabili, mentre per il 29% degli intervistati addirittura caleranno. Solo nel 20% del campione censito la sensazione è di segno opposto, con l’idea che invece si assisterà a un incremento dei prezzi degli immobili.
Piuttosto interessanti appaiono le differenze tra donne e uomini per quanto riguarda il loro sentimento sull’andamento del mercato immobiliare: più fiduciosi sono gli uomini che, nel 55,4% del campione, credono sia un buon momento per comprare, ponendosi ben al di sopra della media nazionale; mentre le donne sono ferme al 51,6%.
Sono ancora le donne a ritenere non sia un buon momento per vendere: nel 63,3% dei casi sia meglio aspettare. Gli uomini, forse perché più ottimisti, guardano al mercato immobiliare con maggior dinamismo e, nel 14,6% dei casi, reputano favorevole il momento per vendere, contro il 10,6% delle donne. Allo stesso modo, negli uomini è più forte l’idea che le prospettive per il mercato immobiliare siano più che buone: la percentuale di chi ritiene che i prezzi di vendita restino stabili, o addirittura diminuiscano nel prossimo anno, arriva al 75,4%. Tra le donne il valore resta ben al di sotto, fermandosi al 67,4%.
Per quanto riguarda le differenze regionali, è interessante notare come la fiducia degli Italiani nel futuro del mercato immobiliare segua piuttosto fedelmente l’andamento dell’economia delle singole regioni: quelle che mostrano una fiducia maggiore nel mercato immobiliare – ritenendo sia un periodo propizio per comprare – si trovano nel Nord e nel Centro-Nord. Emilia Romagna (59,4%), Toscana (59,3%) e Lombardia (59%) sono le Regioni che guardano con maggiore ottimismo al mercato immobiliare.

Come per la classificazione energetica, anche per la classificazione acustica ad ogni immobile sarà assegnata una specifica classe acustica. Con una differenza: mentre la classificazione energetica avviene sulla base di calcoli, in base a dati di progetto sulle caratteristiche costruttive e dei materiali che costituiscono gli edifici, per la classificazione acustica sarà necessario effettuare un collaudo in loco, verificando ogni singolo vano dell’appartamento. E inoltre la certificazione riguarderà il singolo appartamento e non l’intero edificio.

Le classi acustiche saranno quattro e si andrà dalla prima e più silenziosa alla quarta e più rumorosa. Per valutare la classe acustica di appartenenza andranno considerati elementi come l’isolamento di facciata, l’isolamento rispetto ai vicini (sia da rumori aerei che da calpestio) e il livello sonoro degli impianti. Situazione a parte sarà quella di edifici come gli alberghi dove andrà valutato anche l’isolamento tra stanza e stanza. La valutazione complessiva di efficienza dovrà essere accompagnata da valutazioni per ogni singolo requisito considerato.

Fondamento della materia è la norma UNI 11367 Acustica in edilizia – Classificazione acustica delle unità immobiliari - Procedura di valutazione e verifica in opera, che spiega anche in che modo dovranno essere effettuati i collaudi acustici degli edifici e dovrà essere applicata a tutti gli edifici, tranne che a quelli di tipo agricolo, artigianale e industriale.

All’elaborazione della norma hanno partecipato oltre 60 esperti, rappresentativi dei diversi aspetti che entrano in gioco nella valutazione: progettazione, esecuzione dei lavori, posa in opera dei materiali, direzione dei lavori, eventuali verifiche in corso d’opera e così via.

L’Italia non è ancora preparata a difendersi dai rumori: i migliori edifici sarebbero appena in classe B. Lombardia ed Emilia Romagna le regioni meno in ritardo

Il prossimo anno entrerà in vigore la direttiva dell’Unione Europea che prevede la classificazione dell’isolamento acustico secondo il numero di decibel che ogni locale è in grado di assorbire. In risposta a questi test verrà determinata una classifica simile a quella attualmente in uso per la classificazione energetica degli immobili e i parametri di qualità nella realizzazione di un edificio residenziale si arricchiranno di un elemento chiave per il benessere abitativo.

Secondo un’analisi condotta da Gruppo Immobiliare.it attraverso i dati raccolti dal suo sito NuoveCostruzioni.it, il 10% dei cantieri in Lombardia viene realizzato con criteri che permetterebbero una collocazione in classe B o superiore; in Emilia Romagna il 9% rispetta gli stessi criteri e se queste sono le regioni italiane meno in ritardo nel recepire la norma, dall’altra parte in Calabria solo il 2% dei cantieri sembra essere pronto a costruire nel rispetto delle nuove regole.

Il clacson delle auto imbottigliate nel traffico che ti sveglia all’improvviso, i tacchi della vicina del piano di sopra che non ti permettono di addormentarti, il corso di violino del figlio dei dirimpettai che disturba il sonno; spiacevoli esperienze che chi abita in città ed in un condomino ha vissuto. Chiunque abbia condiviso queste esperienze è cosciente della brutta sensazione, del profondo fastidio che ne derivi, di come ci si senta quasi aggrediti nella propria casa, con conseguente perdita della tranquillità soprattutto quando certi episodi sono frequenti e ripetuti.

Carlo Giordano, Amministratore Delegato del Gruppo Immobiliare.it, afferma: ”Questi problemi rientrano nella sfera del cosiddetto comfort abitativo, che riguarda quasi tutte le case costruite in Italia prima del 1995, anno in cui venne promulgata la Legge Quadro sull’Inquinamento Acustico, con cui, per la prima volta, venivano fissati i principi dei requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro  componenti  per realizzare abitazioni più vivibili e confortevoli’‘

Ma quanto costa la realizzazione di un appartamento che garantisca un buon isolamento acustico? In fase di costruzione i prezzi sono abbastanza contenuti.

Secondo gli studi effettuati da NuoveCostruzioni.it, per un bilocale di 60mq in un condominio il costo si aggira sui 1000 euro, mentre per un trilocale di 90mq la cifra è di circa 1200 euro. Ovviamente questi costi sono indicativi e possono variare fortemente in funzione del numero di finestre, delle prese d’aria, della presenza o meno di fonti di rumore (come ad es. impianti di condizionamento, deumidificazione, caldaie, ascensori, ecc).

Sensibilmente più elevati sono i costi di interventi su una casa già esistente, senza considerare i grossi disagi che lavori di questo tipo comportano, anche solo per sostituire i serramenti e le prese d’aria il costo si aggira sui 1000 euro ad infisso.

Nonostante i costi per isolare acusticamente gli immobili nuovi siano tutt’altro che esorbitanti, l’Italia è ancora molto indietro nel processo di messa a norma e in Lombardia, come detto regione in testa alla classifica delle nuove costruzioni ”silenziose”, solo il 6% dei costruttori si dichiarano pronti e già attrezzati per soddisfare appieno i criteri per realizzare immobili che possano ottenere la classe A.

Con queste premesse è piuttosto facile capire il motivo per cui l’implementazione della norma, varata dalla UE nel 2008 con un limite massimo di 2 anni per la ratifica da parte dei singoli Paesi membri, sia stata posticipata sia nel 2010 che nel 2011. E se tanto ci dà tanto, anche nel 2012 dovremmo continuare a sopportare gli zoccoli del vicino.

Equilibrium, impresa sociale specializzata nel settore della bioedilizia, presenterà un rivoluzionario biocomposito realizzato con calce e legno di canapa in occasione di ”Fa’ la cosa giusta”, dal 25 al 27 Marzo 2011 a Milano.

Il Biomattone, che sarà esposto nei giorni di fiera presso lo stand di Equilibrium non solo permette di realizzare edifici biocompatibili ad emissioni zero, ma possiede l’innovativa caratteristica di catturare e sequestrare CO2 nell’involucro degli edifici.

Equilibrium, azienda lecchese da sempre attenta alle innovazioni tecnologiche nel campo della bioedilizia, in occasione di ”Fa’ la cosa giusta” presenterà il Biomattone, un rivoluzionario biocomposito in calce e legno di canapa che permette di realizzare edifici ad alta efficienza energetica, biocompatibili, ad emissioni zero, e che possiede una particolare caratteristica: ”sequestra”, ovvero assorbe, CO2 durante la realizzazione e l’utilizzo del materiale.

”Abbiamo individuato nel biocomposito di canapa e calce una soluzione innovativa per il settore della bioedilizia” spiega Paolo Ronchetti, General Manager di Equilibrium. “Il Biomattone si ottiene combinando la parte legnosa dello stelo di canapa ed un legante a base di calce. Una volta indurito, il biocomposito diventa rigido e leggero con ampie possibilità di applicazione. Tra i vantaggi nell’utilizzo di questo tipo materiale, ci sono l’isolamento termo-acustico, la salubrità degli ambienti, la permeabilità al vapore, il comfort abitativo, il ridottissimo impatto ambientale, ma soprattutto la capacità di contrastare i cambiamenti climatici sequestrando biossido di carbonio – ossia la CO2 – dall’atmosfera. Questo perché la canapa è la pianta che produce più biomassa al mondo, crescendo in soli quattro mesi fino a quattro metri di altezza e assorbendo biossido di carbonio durante il suo ciclo vitale”.

Equilibrium
Un’impresa sociale che opera da anni nell’emergente settore della bioedilizia, dei materiali da costruzione naturali e delle tecnologie per l’efficienza energetica. Crediamo fortemente che la creazione di una società più sostenibile passi anche da un ambiente costruito con tecniche e materiali eco-compatibili.

Maggiori informazioni sul sito istituzionale:
www.equilibrium-bioedilizia.com

Il punto di Legambiente e Cresme nel terzo Rapporto ONRE

Sono 705 i comuni italiani che hanno modificato i propri regolamenti edilizi per introdurre obiettivi di sostenibilità: risparmiare energia, diminuire le emissioni inquinanti, recuperare acqua piovana e riciclare materiali da costruzione. Il processo è in crescita, accomuna città grandi e piccole e coinvolge circa 19 milioni di abitanti. È questo il quadro che emerge dal terzo rapporto ON-RE (Osservatorio nazionale regolamenti edilizi per il risparmio energetico) di Legambiente e Cresme, presentato a Milano. Una ricerca volta a individuare, attraverso alcuni parametri, quanto si sta modificando nella filiera delle costruzioni allo scopo di limitare i consumi energetici e le conseguenti emissioni di CO2.

L’isolamento acustico e la permeabilità dei suoli sono due nuovi parametri di valutazione inseriti quest’anno nel dossier, temi molto spesso trascurati nella costruzione degli edifici che, invece, rappresentano una indicazione di vivibilità e di qualità delle abitazioni. I regolamenti edilizi rappresentano uno snodo fondamentale del processo edilizio. Vi convergono aspetti tecnici e procedurali e vi s’incrociano competenze in materia di urbanistica, edilizia ed energia di Stato, Regioni e Comuni.

”Sono tali e tante le novità impiantistiche e tecnologiche sviluppate negli ultimi anni – spiega Edoardo Zanchini, responsabile energia e infrastruttura di Legambiente - che riuscire ad aiutare l’innovazione e adattare le soluzioni ai diversi contesti attraverso i regolamenti diventa fondamentale. Ora che la certificazione energetica in edilizia è obbligatoria, per esempio, è necessario capire come i regolamenti si sono occupati delle prestazioni energetiche degli edifici: quali obiettivi hanno fissato per migliorare il comportamento di pareti e finestre o cosa prevedono in termini di esposizioni da privilegiare”.

”Nel 2021 – prosegue Zanchini - tutti gli edifici nuovi, pubblici e privati, costruiti nella Ue dovranno essere neutrali dal punto di vista energetico: soddisfare riscaldamento e raffrescamento grazie a fonti rinnovabili oppure non averne addirittura bisogno. Occorre traghettare il nostro Paese verso questa importante scadenza, con la consapevolezza che gli obiettivi europei di riduzione delle emissioni di CO2 non saranno conseguibili senza un cambiamento progressivo nel settore delle costruzioni’‘.

I 705 Comuni individuati (erano 557 nell’edizione 2009) rappresentano quasi il 9% del totale dei Comuni italiani. La loro popolazione è pari, però, al 31% di quella nazionale, e la rilevanza dei regolamenti analizzati cresce ulteriormente se si considera il numero degli edifici interessati. Sono, infatti, 300.000 le abitazioni della nuova edilizia residenziale realizzate dal 2000 a oggi con criteri obbligati o promossi dai provvedimenti esaminati.

Tra i Comuni migliori, il rapporto di Legambiente e Cresme indica Collegno (To), le amministrazioni dell’Empolese-Val d’Elsa e Salerno come quelli che (per il nord, il centro e il sud) hanno approvato un regolamento edilizio completo che affronta i diversi aspetti legati alla sostenibilità. Nell’insieme, sono dislocati in tutte le aree del paese, con una maggiore concentrazione nelle Regioni del Centro nord, in particolare Toscana, Emilia Romagna e Lombardia.

I parametri del rapporto:
Isolamento termico: è tra i punti fondamentali da affrontare per il contenimento dei consumi energetici delle abitazioni ed è l’unico parametro affrontato in almeno un Comune per Regione. Sui 705 Comuni individuati, sono 506 quelli che prevedono obblighi e/o incentivi sull’isolamento termico degli edifici ma anche il ricorso a tetti verdi e a serramenti ad alta efficienza.

Utilizzo fonti rinnovabili: sono 531 i Comuni con un regolamento edilizio che prevede l’obbligo, la promozione o incentivi per l’uso di energie rinnovabili (solare termico per la produzione di acqua calda sanitaria e fotovoltaico per quella di energia elettrica). Di questi sono 247 quelli in cui è stato introdotto nel R.E. l’obbligo di installazione di 1 kW di fotovoltaico per unità abitativa, mentre per 106 Comuni vige l’obbligo di 0,2 kW di fotovoltaico per unità. I Comuni con l’obbligo di installazione del solare termico sono 357. Gli obblighi per entrambe le tecnologie sono presenti in 449 Comuni italiani.

Efficienza energetica in edilizia: sono 293 le amministrazioni locali che prevedono la promozione o l’obbligo di allacciamento a una rete di teleriscaldamento, l’uso di pompe di calore o il collegamento a impianti di cogenerazione per il riscaldamento e la climatizzazione estiva delle case.

Orientamento e schermatura degli edifici: sono 353 i Comuni che nei loro regolamenti affrontano il tema dell’orientamento e/o ombreggiatura delle superfici vetrate. In 8 vi è un esplicito divieto di costruire edifici o singole abitazioni con un unico affaccio verso nord.

Materiali da costruzione locali e riciclabili: 326 i Comuni i cui regolamenti edilizi prendono in considerazione l’origine dei materiali e l’energia impiegata per la loro produzione. In 273 viene promosso l’uso di materiali di provenienza locale, naturali e riciclabili o con un lungo ciclo di vita.

Risparmio idrico e recupero acque meteoriche: sono 391 i Comuni che impongono il risparmio delle risorse idriche (attraverso riduttori di flusso e altre tecnologie) e il recupero delle acque meteoriche per gli usi compatibili. In altri 51 Comuni il requisito è, invece, volontario.

Isolamento acustico: 150 Comuni hanno deciso di affrontare l’argomento de corretto isolamento acustico negli edifici. Di questi, 77 prevedono un limite preciso alle emissioni acustiche da rispettare, 43 prevedono incentivi qualora si raggiungano livelli di isolamento acustico particolarmente elevati.

Permeabilità dei suoli ed effetto isola di calore: sono 171 i Comuni che trattano la permeabilità dei suoli nei loro regolamenti edilizi, punto fondamentale per impedire l’incremento delle temperature nella aree urbane, noto come effetto ”isola di calore”, e di conseguenza per evitare un sempre crescente bisogno di impianti di climatizzazione nei mesi estivi. In particolare, il Comune di Bolzano ha introdotto, dal 2004, un indice di certificazione della qualità dell‘intervento edilizio rispetto alla permeabilità del suolo e del verde (il R.I.E. Riduzione dell’impatto edilizio). La certificazione è obbligatoria per tutti gli interventi edilizi, sia residenziali sia produttivi.

Fonte: Cresme – Legambiente

Il fatto è che questa detrazione del 55% sulle spese per il risparmio energetico costa più di quello che rende

Ma il ragionamento non regge: è chiaro che la spinta a investire in una spesa d’interesse generale come il minor consumo di combustibile e il minor inquinamento può anche avere un costo sopportato dalla collettività, come tanti, tantissimi altri magari meno utili. Un prezzo che può essere sopportato.

La riflessione da fare, invece, è sulle tipologie d’intervento: è vero che una su due riguarda il rinnovo degli infissi e serramenti, che rispetto alla spesa media non hanno certo il miglior risultato possibile come risparmio energetico, assai meno di una caldaia nuova o di un ”cappotto termico” (che dà molto l’idea di qualcosa che tiene al caldo l’edificio). Ma è anche vero che isolano acusticamente, il che certo fa risparmiare stress se non energia.

Insomma, per il governo la scelta di selezionare gli interventi in modo da spendere meno non sarà facile, anche se il tempo stringe: già ora molte decisioni sui lavori vengono sospese, nel dubbio che escano dall’agevolazione.

Fonte: Conafi – Assocond

Secondo Confedilizia la certificazione acustica non aumenterà il valore degli immobili anche se costerà da 5 a 10 volte di più della certificazione energetica

Un aumento dei canoni e una diminuzione di valore degli immobili fra il 3 e il 5%, che potrebbe essere maggiore nei centri storici delle città. Sarebbe questa, secondo Confedilizia, una delle conseguenze dell’introduzione dell’obbligo della certificazione acustica degli edifici, previsto a partire dal 31 dicembre 2011 da undecreto legislativo elaborato dal ministero dell’Ambiente. La classificazione acustica delle unità immobiliari sarà obbligatoria solo per i nuovi edifici e le ristrutturazioni edilizie, mentre sarà volontaria per gli edifici esistenti.

A differenza della certificazione energetica, che si basa su calcoli, la classificazione acustica si basa su misure effettuate al termine dell’opera edilizia. Consente di informare i futuri proprietari/abitanti sulle caratteristiche acustiche della stessa e di tutelare i vari soggetti che intervengono nel processo edilizio (progettisti, produttori di materiali da costruzione, costruttori, venditori, ecc.) da possibili successive contestazioni. A tal proposito è stata da poco pubblicata la norma UNI 11367 sulla classificazione acustica.

Confedilizia, per bocca del suo presidente, Corrado Sforza Fogliani, sostiene che la certificazione energetica ”si è rivelata un puro onere per la proprietà, che in sé non incide per niente – come invece propalavano i suoi sostenitori – sull’aumento o sulla diminuzione del valore dei singoli immobili nelle relative trattative”. Quanto alla certificazione acustica, di cui sarebbe ormai vicina l’introduzione, ”anch’essa non sposterà di un euro il valore degli immobili nelle trattative di compravendita, ma – afferma il presidente di Confedilizia – in compenso si calcola che verrà a costare da cinque a dieci volte più della certificazione energetica”.

Costi certi e nessun beneficio
Secondo Confedilizia, le certificazioni acustiche degli edifici, al pari di quelle energetiche, comporterebbero solo ”costi certi e benefici – sulla base dell’esperienza acquisita – da escludersi: proprio per questo, infatti, si vogliono queste certificazioni imposte per legge anziché rimesse alla libera volontà di condòmini e proprietari. C’è da chiedersi – aggiunge Sforza Fogliani – a che punto si voglia arrivare e se la volontà di creare lavoro buroindotto, o di perseguire strade lastricate di teoriche buone intenzioni, faccia velo a proposito degli effetti dirompenti che anche il solo annuncio di provvedimenti di questo tipo comporta per un mercato già sofferente oltre che di continuo alimentato da preoccupanti incertezze”.

Fonte: casaeclima

Con la Norma UNI 11367 è stato introdotto l’obbligo della certificazione acustica, a partire dal 31 dicembre 2011, per tutti gli edifici nuovi, mentre, per quanto concerne gli immobili esistenti, il discorso va applicato esclusivamente all’atto di compravendita, piuttosto che alla firma di un contratto di locazione

In sintesi, tutti gli appartamenti interessati dovranno ottenere un formale certificato che verrà rilasciato al termine di specifiche misurazioni effettuate da professionisti abilitati, con costo della pratica – secondo una previsione effettuata da Confedilizia nei giorni scorsi – pari a un valore da cinque a dieci volte quello della certificazione energetica che, all’incirca, secondo alcune indagini di mercato da noi effettuate nei giorni scorsi presso alcuni professionisti di Milano, si aggira intorno ai 1.000 Euro per una casa di due/tre locali.

La norma, di fatto, rappresenta una pugnalata al mondo del real estate che sta alzando lentamente la china e al risparmio delle famiglie in particolare, le quali, se vogliono vendere casa, debbono necessariamente spendere preventivamente qualche migliaio di euro per potere addivenire alla stipula.

In caso di locazione, invece, il rapporto fra il canone di locazione annuale e il costo dell’adeguamento è addirittura folle, con il rischio concreto, o meglio, la certezza per i proprietari di casa di dovere rinunciare alla riscossione dell’affitto per parecchi mesi, al fine di adeguarsi alla legge sopra citata (ciò porterà, inevitabilmente, ad un aumento dei canoni di locazione, in quanto, i proprietari cercheranno di traslare il costo della certificazione sugli inquilini).

Difficile, poi, credere a chi sostiene che, con la certificazione acustica, il valore immobiliare relativo alla casa possa aumentare, in quanto, il prezzo di un appartamento è troppo condizionato da altri parametri, quali la zona dell’immobile, piuttosto che il piano: in altri termini, esemplificando, cosa vale dal punto di vista immobiliare un monolocale al top nella certificazione acustica, in zona periferica di Milano, malamente collegata dai mezzi pubblici, quinto piano senza ascensore e/o di quanto incide la classe di certificazione?

In tutto questo scenario, non si capisce poi il silenzio assordante di operatori immobiliari, franchisor, associazioni di categoria e società del settore in genere, le quali, tranne rare eccezioni (ben venga la dura presa di posizione del Presidente di Confedilizia Corrado Sforza Fogliani), sembrerebbero più concentrati sulle imminenti ferie, piuttosto che protestare di fronte ad una norma particolarmente iniqua per l’intero mondo del real estate che andrà ad erodere il risparmio delle famiglie nostrane, già messe a dura prova dalle difficoltà quotidiane.

Auspichiamo, dunque che, nelle prossime settimane/mesi, ci sia una ferma presa di posizione da parte degli operatori che ruotano intorno al mercato immobiliare, con la speranza che tale norma venga profondamente modificata, sia limitata alle nuove costruzioni e/o contenga il pari obbligo per le Pubbliche Amministrazioni di adeguare tutti gli edifici pubblici esistenti alle certificazioni energetiche e acustiche, indipendentemente dalla vendita o locazione degli stessi, altrimenti la sensazione è sempre la stessa, ovvero quella di essere governati da chi predica bene e razzola male.

Kevin John Carones e Anna Sara Balloni

UNI mette a disposizione un nuovo tassello per costruire ”a regola d’arte”: la classificazione acustica degli edifici

È stata pubblicata il 22 luglio l’attesissima norma UNI 11367 ”Acustica in edilizia – Classificazione acustica delle unità immobiliari – Procedura di valutazione e verifica in opera”.

Dopo le norme sulle prestazioni energetiche degli edifici UNI TS 11300 ecco quindi un altro importante tassello che UNI mette a disposizione degli operatori per affrontare le sfide del costruire a regola d’arte, nell’interesse del cittadino consumatore quando si rapporta al bene principale della propria esistenza come, in genere, è la casa: nel caso specifico la norma definisce la classificazione acustica degli edifici.

La classificazione acustica di una unità immobiliare, basata su misure effettuate al termine dell’opera, consente di informare i futuri proprietari/abitanti sulle caratteristiche acustiche della stessa e di tutelare i vari soggetti che intervengono nel processo edilizio (progettisti, produttori di materiali da costruzione, costruttori, venditori, ecc.) da possibili successive contestazioni.

Alla elaborazione di questa norma hanno partecipato oltre 60 esperti in rappresentanza di tutti gli interessi ”in gioco”. Infatti tutte le fasi che convergono nel processo di realizzazione dell’opera sono determinanti ai fini del risultato acustico: la progettazione, l’esecuzione dei lavori, la posa in opera dei materiali, la direzione dei lavori, le eventuali verifiche in corso d’opera, ecc.

La norma si applica a tutti i tipi di edifici, tranne a quelli ad uso agricolo, artigianale e industriale. Nell’ambito di applicazione della norma, i requisiti acustici di ospedali, cliniche, case di cura e scuole sono definiti da una specifica appendice.

La norma UNI prevede quattro differenti classi di efficienza acustica: si va dalla classe 1, che identifica il livello più alto (più silenzioso), alla classe 4 che è la più bassa (più rumoroso): va considerato che, seppure il livello prestazionale ”di base” sia rappresentato dalla terza classe, la stragrande maggioranza degli edifici italiani attualmente esistenti non raggiunge neppure la quarta classe….

Questa griglia di classificazione viene attuata sulla base di misurazioni dei livelli sonori e non solo di dati progettuali, inoltre è prevista per singole unità immobiliari e non per l’intero edificio (ad esempio, nel caso di un condominio, la classe deve essere assegnata ad ognuno degli appartamenti che lo compongono, e non genericamente all’intero condominio).

Se, da un lato, questo rende più complicata la determinazione di efficienza acustica, dall’altro è una maggiore garanzia sul risultato finale che si potrà ottenere.

La valutazione complessiva di efficienza sarà obbligatoriamente accompagnata da valutazioni per ogni singolo requisito considerato; sono infatti oggetto di classificazione l’isolamento di facciata, l’isolamento rispetto ai vicini (sia per i rumori aerei, sia per i rumori di calpestio) e il livello sonoro degli impianti. Nel caso degli alberghi sono considerati altresì gli isolamenti acustici fra ambienti della stessa unità immobiliare (es. fra le camere).

Nel processo di approvazione finale, il progetto di norma UNI ha ricevuto circa 280 commenti, a testimonianza del grande interesse destato. Oltre ai commenti di tipo ”editoriale” per facilitare la comprensione del testo, la maggior parte delle segnalazioni ricevute riguardava problemi di tipo ”tecnico” che sono stati analizzati nel dettaglio dalla Commissione ”Acustica e vibrazioni”, per raggiungere una soluzione condivisa.

Tra gli argomenti più dibattuti la scelta di utilizzare la media energetica (invece di quella matematica) come indice unico rappresentativo di efficienza. Tale scelta è stata ritenuta la migliore dopo un lungo dibattito e un ampio confronto tra gli esperti, che hanno riconosciuto come entrambe le possibilità presentino sia aspetti positivi sia negativi.

Comunque, per fornire all’utilizzatore informazioni complete ed esaurienti, la norma prevede che l’indice unico rappresentativo delle caratteristiche acustiche dell’unità immobiliare (classi I, II, III e IV) sia integrato da altri cinque valori numerici che rappresentano le singole prestazioni acustiche.

Per quanto riguarda le difficoltà applicative, la futura norma UNI è certamente corposa e densa di contenuti tecnici che necessitano un’adeguata professionalità, ma la Commissione UNI li ha affiancati con una parte di testo contenente esempi di calcolo pensati proprio per facilitarne l’applicazione.

Circa la quantificazione dei requisiti acustici passivi, i valori proposti dalla norma UNI rappresentano una reale fattibilità assicurando, al contempo, un buon grado di comfort acustico: gli interessi degli acquirenti infatti sono sempre stati una priorità dell’UNI, così come delle pubbliche amministrazioni locali (Regioni e Agenzie regionali per la protezione dell’ambiente) e del Ministero dell’Ambiente, che hanno partecipato ai lavori di normazione.

Quest’ultimo, inoltre, in perfetta sintonia con quanto fatto dall’UNI, sta elaborando il testo del nuovo decreto sui limiti passivi che inquadrerà opportunamente ed organicamente la materia trattata.

Secondo Piero Torretta, presidente UNI “La nuova norma tecnica sulla classificazione acustica degli edifici costituisce un esempio di efficacia della normazione tecnica volontaria in quanto ha saputo conciliare e sintetizzare le esigenze e le aspettative dell’utente sulle caratteristiche prestazionali del prodotto (e le conseguenti garanzie d’uso), con la capacità/possibilità del produttore (progettista, fornitore di componenti, assemblatore, impresa di costruzioni) di realizzarle, garantendo le prestazioni dichiarate ed attese”.

”Per sua natura la norma tecnica volontaria definisce infatti lo stato dell’arte di un prodotto/servizio, ma non è una norma imposta dall’alto o dall’esterno, bensì è un accordo condiviso, trasparente, consensuale, alla cui definizione possono partecipare tutti gli stakeholders interessati”.

Prosegue Torretta ”La norma sulla classificazione acustica degli edifici si aggiunge a quella sulla certificazione energetica (e potrà essere integrata nel futuro da quella sulla sostenibilità) migliorando il quadro delle informazioni a disposizione dell’utente del bene edilizio. Quadro che, con il meccanismo della classificazione graduata, conferisce al bene edilizio un nuovo valore economico legato alla capacità dello stesso di soddisfare esigenze spesso immateriali dell’utilizzatore (comfort, privacy, emissioni CO2, consumo materiali…).

Come tutte le norme tecniche di prodotto/servizio, la norma UNI 11367 ha posto al centro della sua attenzione il consumatore, le sue esigenze, la sua tutela nel rapporto con il mondo della produzione, che – a sua volta – è impegnato a dare informazioni sul tipo di prodotto che realizza e immette sul mercato: in particolare su quali sono le caratteristiche e le prestazioni rispetto allo standard definito dalla norma tecnica di riferimento. Un modo per qualificare i rapporti contrattuali in modo chiaro, evitando equivoci tra le aspettative della domanda ed il contenuto dell’offerta”.

Fonte: Uni

Prevista diminuzione del valore degli immobili fra il 3 e il 5%

L’introduzione – prevista da un decreto in elaborazione al Ministero dell’ambiente – dell’obbligo di dotare di una certificazione acustica gli immobili (che dovrebbe, anche, essere consegnata in occasione di compravendite e locazioni) provocherà un aumento dei canoni e una diminuzione di valore degli immobili che la Confedilizia calcola fra il 3 e il 5% sulla base di un’indagine condotta fra le proprie Associazioni territoriali, che sono presenti su tutto il territorio nazionale.

Il calo potrà anche essere superiore nei centri storici delle città, già afflitti da problemi di costose ristrutturazioni che si rendono necessarie per evitare lo svuotamento determinato, fra l’altro, dalle difficoltà di accesso agli stessi con le autovetture.

La Confedilizia evidenzia che la previsione della classificazione acustica arriva, oltretutto, in un momento nel quale il mercato immobiliare segnala un calo medio dei prezzi del 5%, dovuto anche ai timori di un aumento della pressione fiscale conseguente all’approvazione della prevista nuova imposta municipale federalista.

”La commerciabilità dei beni immobili – ha dichiarato il Presidente della Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani – è oggi frenata dagli adempimenti a fini fiscali che la manovra finanziaria pone, neanche in modo del tutto chiaro, a carico dei proprietari venditori in occasione di ogni compravendita.

La certificazione energetica si è rivelata un puro onere per la proprietà, che in sé non incide per niente – come invece propalavano i suoi sostenitori – sull’aumento o sulla diminuzione del valore dei singoli immobili nelle relative trattative.

Ora, arriva questa nuova certificazione acustica, che anch’essa non sposterà di un euro il valore degli immobili nelle trattative di compravendita, ma che – in compenso – si calcola che verrà a costare da cinque a dieci volte più della certificazione energetica.

In sostanza, costi certi e benefìci – sulla base dell’esperienza acquisita – da escludersi: proprio per questo, infatti, si vogliono queste certificazioni imposte per legge anziché rimesse alla libera volontà di condòmini e proprietari.

C’è da chiedersi a che punto si voglia arrivare e se la volontà di creare lavoro buroindotto, o di perseguire strade lastricate di teoriche buone intenzioni, faccia velo a proposito degli effetti dirompenti che anche il solo annuncio di provvedimenti di questo tipo comporta per un mercato già sofferente oltre che di continuo alimentato da preoccupanti incertezze”.

Fonte: Confedilizia