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L’evoluzione dell’offerta e della domanda di abitazioni secondo Nomisma

Blogger — Sun, 27 Nov 2011 00:00:35 +0000

La componente di offerta del mercato immobiliare è una determinante fondamentale per interpretare tendenze e formulare previsioni.
Nell’ultimo decennio (2000-2009) la produzione edilizia è risultata in crescita, a tassi via via più sostenuti, fino al 2007, per poi scendere al di sotto dei livelli di inizio periodo, nel biennio 2008-2009. In questi ultimi due anni le nuove costruzioni iniziate ammontano in media annua a 36.409 fabbricati residenziali, per uno sviluppo complessivo in termini di superficie pari a 23 milioni di mq/anno e una dimensione media di 634 mq per fabbricato.

Nello stesso periodo i fabbricati non residenziali concessi all’anno risultano 8.000, per uno sviluppo di superficie pari a 13,4 milioni mq/anno ed un dimensionamento medio del singolo fabbricato di poco inferiore a 1.700 mq. Tali numeri approssimano l’offerta di nuova edilizia che si è riversata sul mercato tra il 2010 ed il 2011.
I tredici mercati monitorati da Nomisma rappresentano circa il 30% della superficie concessa in Italia e sono stati investiti da un calo ritardato e di minore intensità, rispetto al resto del Paese.
Nel decennio, l’incremento dello stock di abitazioni, dovuto perlopiù alle nuove costruzioni, è stato notevolmente superiore alla crescita dei nuclei familiari, che approssimano la domanda di nuove abitazioni, così da far ritenere che si sia in presenza di un eccesso di offerta che, al di là della congiuntura, faticherà ad essere assorbito dal mercato (il rapporto tra nuove abitazioni e nuove famiglie che, a livello nazionale, è pari a 1,7, nell’insieme dei 13 maggiori mercati sale a quasi 3).
Il dato congiunturale riferito al 2011 ha confermato la tendenza dell’offerta a crescere, a cui si contrappone il proseguimento del calo della componente di domanda.
Sul mercato tali dinamiche si sono tradotte in un nuovo calo delle quantità compravendite che, secondo le nostre stime, a fine anno potrebbe risultare del 6% per la componente residenziale e del 3,6% per quella degli immobili per l’impresa (uffici, negozi e laboratori e capannoni).
Il recente calo delle transazioni si inserisce in una tendenza ormai consolidata che ha prodotto un ridimensionamento delle quantità, per effetto della congiuntura negativa, a partire dal 2007.
In termini numerici, mediamente ogni anno si realizza un volume di transazioni inferiore al 23% per abitazioni e del 30% per gli immobili d’impresa, rispetto ai livelli di attività del periodo 2005-2007.
Peggiora la liquidità complessiva
(tempi medi di vendita e sconti sui prezzi richiesti)
La logica conseguenza dell’attuale fragilità è rappresentata dall’ulteriore inevitabile allungamento dei tempi medi di compravendita e di locazione, arrivati ad attestarsi su livelli record in tutti i settori.
Se confrontati con i tempi di vendita rilevati a fine 2007, l’allungamento è di un mese e mezzo per le abitazioni e di 2-2,5 mesi per uffici e negozi.
Il protrarsi delle difficoltà congiunturali del settore ha indotto l’offerta a rivedere le strategie di prezzo e con esse gli sconti praticati sui prezzi richiesti, che hanno fatto segnare una riduzione per le abitazioni ed una crescita per uffici e negozi.
Questo comportamento dicotomico sembra dipendere da una diversa percezione circa l’evoluzione dei prezzi: nel segmento abitativo l’offerta sembra avere preso finalmente atto di una congiuntura che permane sfavorevole, optando per un rapido adeguamento al fine di perseguire gli obiettivi di realizzo; nei segmenti degli immobili per l’impresa, continua, invece, a prevalere un atteggiamento di maggiore esosità iniziale, che ha portato ad un innalzamento dello sconto in virtù della flessione dei prezzi d’acquisto.

III Rapporto Nomisma sul mercato immobiliare 2011

Blogger — Sat, 26 Nov 2011 00:00:55 +0000

Nonostante la fibra sia forte, il sistema Italia continua ad essere troppo esposto ai venti finanziari.
In un contesto già evidentemente deteriorato, si è abbattuta sull’Italia una nuova tempesta finanziaria, che ha avuto (e ancora sta avendo) nello spread tra titoli italiani e tedeschi il principale elemento rivelatore. Si tratta di un’attestazione della diffidenza con cui, soprattutto all’estero, vengono considerate le capacità di rimborso dell’ingente debito pubblico e di realizzazione di interventi strutturali di contenimento della spesa.

A ben guardare, si colgono chiaramente gli eccessi speculativi insiti nell’accelerazione negativa, principalmente riconducibile alla fragilità del quadro politico e alla mancanza di credibilità della classe dirigente.
L’analisi delle principali grandezze macroeconomiche restituisce, infatti, l’immagine di un Paese in difficoltà, ma non autorizza, in alcun modo, ad accostamenti a realtà ben più compromesse della nostra, come le dinamiche dei mercati paiono accreditare.
L’Italia è diventato il bersaglio ideale di un attacco rivolto alla moneta unica, la cui capacità di tenuta non è certo favorita dall’atteggiamento opportunistico che i principali partner europei hanno manifestato in questi mesi.
Il nostro Paese paga oggi il conto di ataviche insipienze, piuttosto che gli effetti di andamenti congiunturali che, come detto, non appaiono così negativi.
L’ottima performance delle esportazioni, la gestione forzosamente rigorosa del deficit e la solo modesta flessione dei consumi privati, seppure a scapito di una brusca flessione della propensione al risparmio e di una contestuale accelerazione di quella dell’indebitamento, restituiscono un quadro che non pare giustificare l’improvvisa diffidenza registrata negli ultimi mesi sui mercati finanziari.
Se l’evoluzione delle principali macro grandezze rappresenta un’importante leva anti panico, a destare preoccupazione deve essere, piuttosto, la crescente fragilità di famiglie e imprese, su cui inevitabilmente si riverbera la presa di distanza internazionale e il conseguente innalzamento degli spread.
Il costo sociale della capacità di tenuta dimostrata nella prolungata fase recessiva, in un contesto di crescente divaricazione della ricchezza, è stato ingente e la prospettiva che possa addirittura ampliarsi, in caso di prolungata instabilità dei mercati, appare drammatica.
Il brusco innalzamento del costo del funding da un parte, la strategia di autotutela per certi versi inevitabile posta in essere dagli istituti di credito, dall’altra, privano la domanda di un sostegno divenuto in molti casi imprescindibile.
Alla gestione accomodante dei crediti problematici, soprattutto di quelli garantiti da ipoteca, fa, infatti, riscontro l’ulteriore irrigidimento dei criteri allocativi.
All’autoselezione della domanda immobiliare, riconducibile al differimento delle scelte di investimento, si associa, dunque, la scelta di alleggerimento dell’esposizione bancaria verso il comparto che finisce, inevitabilmente, per penalizzare la liquidità del mercato e, con esso, delle garanzie su cui gli stessi istituti sono esposti.
Si rischia, così, l’entrata in un circolo vizioso recessivo per valori degli attivi e volumi di transazione, la cui durata potrebbe risultare tutt’altro che breve.
Se non vi sono dubbi che il costo di mutui debba essere commisurato all’onerosità della provvista e all’effettiva rischiosità, calcolata in base all’andamento delle erogazioni pregresse e delle prospettive economiche generali, è altrettanto evidente che una chiusura indiscriminata finisca per alimentare le prospettive negative che si vogliono scongiurare.
Si rileva una pressione ribassista sui valori residenziali,
ma ancora non così forte da far rimbalzare le transazioni.
Con il concretizzarsi del double dip, peraltro già segnalato nello scorso luglio, sembra essersi leggermente attenuata la capacità di tenuta dei prezzi dell’ultimo triennio.
Si tratta di un’entità ancora inadeguata, se posta in relazione alla contestuale flessione delle capacità reddituali e di indebitamento delle famiglie, nonché dell’attività transattiva, ma che tuttavia denota in maniera inequivocabile la pressione ribassista in atto.
È difficile ipotizzare quanto tempo occorra per l’approdo ad un livello di valori sostenibili da cui il mercato possa finalmente ripartire, ma è comunque possibile individuare alcuni elementi che possano accelerarla transizione, consentendo al fabbisogno compresso, rappresentato prevalentemente da giovani nuclei e da domanda di sostituzione, di accedere al mercato abitativo.
Le esigenze di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, l’atteso incremento delle procedure di recupero forzoso da parte delle banche a fronte di insolvenze (una volta appurata l’insostenibilità di perenni moratorie), nonché la progressiva attenuazione della rigidità dei valori da parte di chi si trova a gestire giacenze di nuova produzione, sono i principali fattori che possono favorire la chiusura dell’ingente divario tra disponibilità e aspettative.
Il persistere dell’odierno squilibrio ha inesorabili riflessi sull’attività transattiva, come risulta evidente dalle tendenze in atto. Lo scenario che ancora nel corso dell’estate pareva pessimistico ha trovato conferma nelle dinamiche reali.
Le 575.165 compravendite residenziali attese per fine anno rappresentano il livello più esiguo dal 1997, quando il livello di finanziarizzazione del mercato, misurato dalla diffusione dei mutui in rapporto al PIL, era decisamente più contenuto rispetto all’attuale (si è passati dal 3% al 19,7%).
Proprio il credito rappresenta, dunque, un elemento imprescindibile di supporto della domanda nella transizione verso un nuovo equilibrio. Se le condizioni di contesto e di opportunità impediscono di auspicare aperture indiscriminate, una selettività consapevole delle ricadute sistemiche di una prolungata recessione immobiliare deve costituire qualcosa di più di un legittimo auspicio.

Nuovo traguardo per il ValuCasa 2.0

Blogger — Thu, 24 Nov 2011 00:00:36 +0000

Oltre150.000 valutazioni in 2 mesi. E Frimm apre il sito web www.valucasa.com dove tutti gli agenti immobiliari possono registrarsi gratuitamente al sistema e contribuirvi mentre gli utenti possono cercare il valore del proprio immobile.
Roberto Barbato, presidente dell’azienda: “Il prezzo sta diventando la variabile chiave nella riuscita di una transazione e il ValuCasa 2.0 può diventare un punto di riferimento per il mercato del mattone. Lo sapremo quando raggiungeremo il milione di valutazioni inserite”.

Nuovo traguardo per il ValuCasa 2.0. L’unico strumento di rilevazione dei prezzi al metro quadro che offre esclusivamente le valutazioni in real-time degli agenti immobiliari per ogni via e numero civico d’Italia, ha superato i 150.000 inserimenti (sono 155.697 nel momento in cui si scrive) in 2 mesi.
Presentato da Frimm lo scorso 19 settembre come strumento per tutti gli operatori che utilizzano il Multiple Listing Service proposto dall’azienda (MLS REplat), il sistema è stato immediatamente aperto a tutti gli agenti immobiliari d’Italia che possono accedervi gratuitamente, previa registrazione online, e ottenere visibilità web per ogni valutazione al metro quadro inserita.
Per sostenere il progetto, l’azienda ha lanciato il sito web www.valucasa.com che, completamente sdoganato dal mondo Frimm, si rivolge proprio agli operatori che non fanno parte del network con il MLS con l’intento di farli partecipare al titanico progetto di creare un database di valutazioni al mq originale e unico, aggiornato in tempo reale che copra le principali città italiane e che possa essere consultato dagli operatori stessi, da chi cerca e vende casa, dai Media, dai periti delle banche e da altri professionisti.
Le tante valutazioni inserite stanno facendo decollare il progetto ideato da Roberto Barbato, presidente di Frimm Holding, al punto che sono già stati rilasciati alcuni aggiornamenti informatici come la possibilità di visualizzare la localizzazione geografica di un immobile valutato su Google Maps grazie all’apposita icona e l’aggiunta di un secondo CAP, oltre a quello in cui è presente la loro agenzia, in cui gli agenti immobiliari possono inserire valutazioni.
“L’esigenza di permettere l’inserimento di dati in un secondo CAP diverso da quello in cui è situata l’agenzia è nata all’interno del nostro network – spiega Barbato - Il fatto è che con la compravendita in collaborazione tramite Multiple Listing Service l’operatore impara a conoscere anche il mercato di altre zone oltre alla propria”.
E nei prossimi giorni il ValuCasa 2.0 verrà integrato con gli immobili presenti nel database del Multiple Listing Service: l’utente che cercherà una valutazione in una data via potrà visualizzare gli eventuali immobili presenti a quell’indirizzo con un semplice click del mouse. “Questo è un aggiornamento che gli operatori apprezzeranno perché il ValuCasa diventerà un nuovo strumento di lavoro con cui relazionarsi ai clienti in maniera attiva - prosegue Barbato – Non soltanto l’utente che effettua una ricerca sul sistema vedrà l’email o il sito web di chi ha inserito una certa valutazione ma potrà anche visualizzare gli immobili in vendita in quella zona e mettersi in contatto sia con l’agente immobiliare che ha inserito la valutazione sia con quello che ha inserito l’immobile nel MLS”.
Il prossimo obiettivo del progetto è quello di superare 1.000.000 di valutazioni inserite. “Presto il mercato smetterà di rallentare e si stabilizzerà su un certo quantitativo di compravendite – conclude il presidente di Frimm Holding – e il prezzo diverrà la variabile più importante in assoluto nella riuscita di una transazione. Gli agenti immobiliari e i privati che metteranno in vendita la propria casa non potranno permettersi di sbagliare la valutazione al metro quadro e dovranno sempre specificare il prezzo congruo. E in questo senso il ValuCasa potrebbe diventare un vero e proprio punto di riferimento”

L’indagine Tecnoborsa 2011, le famiglie italiane e il mercato immobiliare nelle sei grandi città (2^ parte)

Blogger — Wed, 23 Nov 2011 00:00:47 +0000

Transazioni effettuate e previste – il trend dei mutui
“Per quanto riguarda i mutui, l’analisi appena condotta da Tecnoborsa – ha detto il Presidente Giammaria – evidenzia come una netta maggioranza delle famiglie (58,1%), che nelle sei maggiori città italiane hanno acquistato un bene immobile nel biennio 2009-2010, hanno acceso un mutuo o un finanziamento e la situazione è rimasta sostanzialmente immutata rispetto a quanto riscontrato nell’Indagine precedente, ma il livello del finanziamento risulta inferiore rispetto al passato”.

Rispetto alla tipologia di immobile acquistato, emerge con chiarezza dall’Indagine che è molto elevato il ricorso al mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale (65,1%); al secondo posto si trovano i mutui per le case destinate ai parenti prossimi (50%); in terzo luogo ci sono quelli accesi per acquistare la casa vacanze (38,3%); infine, i mutui per le case acquistate per investimento/reddito (23,5%).
Dal confronto storico emerge che sono aumentate le famiglie che hanno acceso un mutuo per acquistare una casa per parenti prossimi o per investimento; viceversa, sono diminuite quelle che lo hanno fatto per comprare una seconda casa vacanze.
Quanto ai canali utilizzati per reperire il finanziamento, dalle risposte fornite dal campione intervistato è risultato che l’85% si è recato presso la propria banca, a dimostrazione di un elevatissimo grado di fidelizzazione del rapporto bancario; il restante 15% ha ottenuto il mutuo tramite canali specializzati, come altri istituti di credito, canali on-line, broker, finanziarie.
Dall’analisi delle risposte fornite emerge che il 37,8% di coloro che hanno acquistato un immobile nel biennio 2009-2010 ha richiesto un prestito che copre fino al 20% del prezzo pagato.
Una percentuale che si spiega per vari fattori: innanzitutto, i dati dell’Indagine Tecnoborsa 2011 sulle transazioni effettuate indicano che oltre il 50% di chi ha venduto un immobile lo ha fatto per acquistarne un altro, dunque ha già un buon capitale di partenza e necessita solo di un mutuo che lo integri; inoltre, i rilevanti importi dei prezzi delle case nelle grandi città fanno sì che il 20% di mutuo corrispondano spesso a una cifra già consistente.
Proseguendo con l’analisi dei dati, emerge che l’11,1% ha acceso finanziamenti che vanno dal 21% al 40% dell’importo dell’immobile; il 5,8% ha acceso mutui che coprono fra il 41% e il 60% del prezzo dell’immobile; solo il 3,2% degli acquirenti ha utilizzato finanziamenti che vanno dal 61% all’80% del costo totale necessario all’acquisto; infine, quasi nessuno (0,2%) ha preso mutui che coprono più dell’80% del prezzo del bene.
Il Presidente di Tecnoborsa ha affermato che: “Da questi risultati si deduce che nel biennio preso in esame hanno acquistato casa prevalentemente famiglie con una buona disponibilità economica di base o che comunque si sono orientate verso case il cui prezzo era adeguato alle proprie possibilità, come confermato dall’Indagine 2011 sulle transazioni effettuate, in cui si rileva che per il 61,6% di coloro che hanno acquistato un’abitazione principale il fattore che ha influito maggiormente sulla scelta è stato il prezzo della casa. Inoltre, circa il 60% delle famiglie che hanno acceso un mutuo negli ultimi due anni ha impegnato mediamente fino al 30% del proprio reddito per il pagamento delle rate, il che denota una certa prudenza sia da parte dell’istituto che eroga il finanziamento sia da parte delle famiglie; il 15,1% ha impegnato per la rata dal 30% al 40% del proprio reddito; il 21,8% dal 40% al 50% e solo il 2,4% oltre il 50%. Dati che confermano la scarsa propensione all’indebitamento degli italiani oltreché evidentemente il momento di minore propensione degli Istituti di credito a finanziare le famiglie”.
Dall’analisi emerge infatti che gli istituti di credito spesso richiedono ulteriori garanzie a tutela del prestito erogato: nel 25% dei casi, oltre all’ipoteca sul bene acquistato, è stata pretesa dalla banca una garanzia aggiuntiva: 27,4% di costoro ha dovuto fornire un’ulteriore garanzia ipotecando anche un secondo bene; un 51,6% è ricorso alla fideiussione bancaria di un terzo; infine, un 48,4% ha dovuto sottoscrivere una polizza assicurativa a copertura di parte del capitale erogato.
a cura del Centro Studi sull’Economia Immobiliare – CSEI Tecnoborsa
www.tecnoborsa.it

LAST MINUTE, nuovo prestigioso riconoscimento per la comunicazione di Immobiliare.it

Blogger — Tue, 22 Nov 2011 17:30:37 +0000

La campagna “Un vicino terribile” si aggiudica il primo premio nella categoria Comunicazione di prodotto alla quattordicesima edizione del Premio Assorel. Assegnate ad Immobiliare.it anche due menzioni speciali della giuria.
Si svolgerà questa sera a Milano la cerimonia per l’assegnazione dei riconoscimenti del XIV Premio Assorel per le Pubbliche Relazioni, uno degli appuntamenti più importanti della comunicazione italiana. Fra le 57 campagne iscritte, Un vicino terribile di Immobiliare.it si è aggiudicata il Primo Premio nella categoria Comunicazione di prodotto e una menzione speciale nel Concorso Assoluto.

La giuria del Premio, composta da alcuni tra i più importanti direttori della comunicazione di imprese italiane e multinazionali, ha riconosciuto ad Immobiliare.it anche una menzione speciale nella categoria Corporate, per la campagna educational dal titolo Via della Sicurezza, realizzata assieme alla Polizia Postale e delle Comunicazioni.
Come spiega Andrea Polo, Direttore Comunicazione di Gruppo Immobiliare.it: “Con questa campagna abbiamo dimostrato che per realizzare un progetto capace di innescare un naturale passaparola è necessario usare intuizione, velocità, attrattività. Un’attività di relazioni pubbliche non può e non deve essere speculare ad una campagna pubblicitaria. L’obiettivo comune è quello di dare visibilità al marchio, ma impostazioni e strumenti sono diversi”.
Il doppio riconoscimento ottenuto con la campagna Un vicino terribile conferma lo spirito intuitivo e i livelli di creatività del team di comunicazione di Immobiliare.it, riuscito a coinvolgere canali di comunicazione tradizionalmente non interessati alla tematica della ricerca della casa.
La campagna, il cui scopo era ampliare la conoscenza del marchio tra i fruitori di testate e format consumer, nasce da una riflessione così semplice da divenire la linea guida strategica del progetto: per sentirsi bene a casa propria non basta avere gli spazi giusti, ma è indispensabile avere dei vicini con cui andare d’accordo.
Per questo, Immobiliare.it ha commissionato all’istituto TNS Italia un’indagine per verificare chi tra i vip di casa nostra sarebbe stato il vicino più gradito, ma soprattutto quello meno gradito: mentre per gli italiani i vicini ideali sono risultati Fiorello e Gerry Scotti, Fabrizio Corona è stato eletto il vicino meno desiderato.
Lanciata alla fine di marzo 2010, la campagna è stata premiata anche con lo European Excellence Award 2010 e ha ottenuto una share of voice inaspettata: quasi 400 uscite stampa. Molti dei personaggi citati nelle classifiche hanno preso parte ai talk show commentando la notizia, il portavoce di Immobiliare.it ha rilasciato, solo nella prima giornata, 15 interviste fra radio, TV e carta stampata e l’indagine è diventata addirittura oggetto di domanda del quiz televisivo L’eredità in onda su Rai Uno.
Notevole il successo ottenuto anche dalla campagna Via della Sicurezza che, realizzata in collaborazione con la Polizia Postale e delle Comunicazioni, è stata ideata per spiegare ai quasi quattro milioni gli italiani che ogni mese cercano casa sul web, come trovare in Rete l’offerta più sicura.
In questo caso è stato realizzato un sito web dedicato (www.viadellasicurezza.it) nel quale, con una grafica molto accattivante, sono state riassunte cinque semplici regole per evitare truffe online.
Alessandro Costella, Direttore Generale Assorel: “Assorel è particolarmente soddisfatta di questa edizione che ha registrato il record di campagne iscritte ed aggiunto parecchie novità tra le quali il ‘Premio Speciale per i 150 anni Unità d’Italia’, l’inserimento dei riconoscimenti per Categorie Mercelogiche e la pubblicazione su www.assorel.it di molti filmati che riassumono i lavori presentati. Un ulteriore sviluppo per un’iniziativa che è sempre più uno dei punti di riferimento del settore delle Relazioni Pubbliche”.

L’indagine Tecnoborsa 2011, le famiglie italiane e il mercato immobiliare nelle sei grandi città (1^ parte)

Blogger — Tue, 22 Nov 2011 00:00:28 +0000

Transazioni effettuate e previste – mutui: non s’intravedono ancora segnali di significativa ripresa
Valter Giammaria, Presidente Tecnoborsa, sottolinea: “L’analisi appena condotta consente di fotografare l’andamento del mercato immobiliare residenziale nelle sei maggiori città italiane – Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova – coprendo una serie storica di informazioni che parte dal 2003 e arriva fino al 2010 per le transazioni effettuate e inizia dal 2005 per arrivare al 2012 per le transazioni previste; un arco di tempo che ha visto prima una grande espansione e poi, più recentemente, una significativa crisi mentre oggi; le principali città italiane hanno mostrato rispetto al resto del Paese una migliore tenuta, ma non si intravedono ancora segnali di significativa ripresa”.

L’Indagine biennale Tecnoborsa sulle famiglie che vivono nelle sei maggiori città italiane è giunta alla sua quarta edizione e, rispetto alle Indagini svolte nel 2009 e nel 2007, evidenzia come la situazione di crisi che sta vivendo il mercato immobiliare non ha subito significative variazioni in controtendenza; infatti, non è stato recuperato il calo di oltre due punti percentuali che era stato rilevato nel 2005, mentre la città più attiva è stata Roma.
Per quanto riguarda gli immobili acquistati nel biennio 2009-2010 (4,7%), l’Indagine evidenzia al primo posto l’abitazione principale (73,9% di coloro che hanno acquistato), ma con un valore leggermente in discesa rispetto all’Indagine 2009 (77,4%).
Al secondo posto rimane la motivazione dell’acquisto come seconda casa vacanze (11,2%), la cui percentuale, sempre rispetto alla precedente Indagine sulle sei grandi città, è salita di 2,5 punti.
Al terzo posto si colloca l’acquisto di una seconda casa per parenti prossimi (6,7%), e al quarto l’acquisto per investimento (5,9%); queste ultime due motivazioni, sempre rispetto all’Indagine 2009, hanno invertito le loro posizioni.
Per coloro che hanno acquistato un’abitazione principale nel biennio considerato, i due requisiti-base richiesti nel comprare una casa per abitazione in una grande città italiana continuano a essere superficie (72,5%) e prezzo (61,6%).
Il taglio più richiesto continua a essere il trilocale (33,4%); ma rilevante è anche la richiesta del bilocale (29,5%); seguono i quadrilocali, che sono ricercati dal 16,6% delle famiglie, e le abitazioni con più di 5 vani (13,6%); bassa, invece, la richiesta di monolocali (6,9%).
Anche per quanto riguarda lo stato dell’immobile si confermano le tendenze riscontrate nelle Indagini passate: il 26,7% ha acquistato un immobile nuovo, il 24,2% uno ristrutturato, il 26% uno abitabile e il 23% uno da ristrutturare.
Come già riscontrato negli anni scorsi, c’è tra gli acquirenti un buon grado di soddisfazione per le caratteristiche dell’immobile acquistato.
Invece, per quanto riguarda gli immobili venduti nel biennio 2009-2010, questi hanno riguardato il 3,1% degli intervistati e le città più attive sono risultate Genova e Roma. Sono state vendute prevalentemente le abitazioni principali (48%); al secondo posto le seconde case vacanze (17,3% di chi ha venduto); al terzo posto ci sono le case destinate a parenti prossimi (16,6%); infine, le abitazioni destinate a reddito/investimento (11,8%).
Tra le motivazioni predominanti per la vendita della casa c’è la sostituzione con un’altra abitazione principale per il 43,2% delle famiglie.
Rilevante è anche lo smobilizzo patrimoniale, infatti ben il 33,6% vende per liquidità; con un notevole divario seguono le altre motivazioni: il 7% ha ceduto un’abitazione per effettuare altri investimenti immobiliari; il 5,2% ha venduto per acquistare una seconda vacanze; il 2,6% per acquistare una seconda casa per parenti prossimi; il 2,2% per poter effettuare investimenti finanziari.
Dall’esame degli acquisti previsti per il biennio 2011-2012 si rileva che il 3% degli intervistati ha intenzione di acquistare un’abitazione ma si continua ad assistere a un moderato calo della quota di coloro che vorrebbero acquistare un immobile nel prossimo futuro.
Come per chi ha già comprato una casa, anche chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’abitazione principale (34,4%); al secondo posto, sempre con una percentuale rimarchevole, c’è chi pensa di acquistare per investire il proprio capitale (31,1%); al terzo posto c’è la seconda casa per le vacanze (21,3%), seguita, con un notevole divario, da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi (9,8%).
Spostando l’analisi dalla parte delle vendite previste, nel biennio 2011-2012 il 2,1% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile, valore leggermente in crescita rispetto a quanto rilevato nelle tre Indagini precedenti. La motivazione predominante che induce a prevedere la vendita di un’abitazione è l’esigenza di liquidità (28,6%), da impiegare per le più diverse finalità; mentre al secondo posto vi è chi pensa di vendere per effettuare altri investimenti immobiliari (14,3%); al terzo posto, a parità di punteggio (10,7%), c’è chi intende vendere per acquistare un’altra abitazione principale o una casa per parenti prossimi oppure una casa per le vacanze; infine, vi sono coloro che desiderano vendere per effettuare investimenti finanziari.
a cura del Centro Studi sull’Economia Immobiliare – CSEI Tecnoborsa

Economia Immobiliare, focus sulle locazioni

Blogger — Mon, 21 Nov 2011 00:00:28 +0000

Solo una persona su quattro è riuscita a trovare casa e a mettere su famiglia.
Questo è quanto emerge dai risultati di un questionario sulla condizione abitativa dei giovani tra i 18-35, che ha presentato il Sicet nel suo intervento al convegno della Giornata Internazionale degli Inquilini. Non vi sono dubbi che in testa ai freni all’autonomia dei ragazzi italiani vi sia il caro alloggio.

Dalla ricerca risulta che il 63% dei giovani vive in locazione, mentre il 37% è in un’abitazione di proprietà; tra coloro che sono in affitto il 55,82% ha un contratto registrato, per quasi il 6% il contratto non è registrato e oltre il 38% è senza un contratto d’affitto scritto.
Rispetto al tipo di soluzione abitativa, i 2/3 vivono in un alloggio – appartamenti e case singole – mentre il 16,67% dei giovani ha in affitto una camera; analoga percentuale per la soluzione dell’affitto di un posto letto, tipologia che riguarda generalmente gli studenti.
Per quanto riguarda i prezzi degli affitti rilevati, per il posto letto si va da un minimo di 200 a 400 euro/mese; per la camera, minimo 250 sino a 500 euro/mese; per l’abitazione il minimo è 450 sino a un massimo di 1.320 euro/mese.
Le rate mensili di mutuo vanno invece da un minimo di 360 euro a un massimo di 780 euro. Infine, dalle indicazioni dei redditi percepiti si evidenzia che molti studenti svolgono lavoretti per 300/400 euro/mese, mentre il dato medio indicato da chi lavora è tra i 700 e i 1.200 euro/mese. È evidente la forte divaricazione tra redditi e spesa per la casa.
L’analisi del portale Casa.it evidenzia per questo 2011 una difficoltà crescente delle famiglie italiane nel far fronte alle spese di affitto per i propri figli che studiano lontano dal nido. Le possibilità economiche dei genitori risultano, infatti, essere del 6% inferiori ai reali costi del mercato immobiliare italiano.
Si scelgono, quindi, spesso abitazioni in zone più periferiche ma comunque efficacemente servite dai trasporti pubblici. Rispetto al 2010, è stato rilevato che il divario tra la capacità di spesa delle famiglie italiane e il costo dell’offerta immobiliare è passato dal -4% al -6%, mettendo in luce una minore propensione a incontrare l’offerta del mercato.
Emerge, inoltre, una sempre maggiore tendenza alla richiesta di soluzioni più economiche,
optando quindi per appartamenti lontano dai poli universitari ma comunque ben serviti dai mezzi pubblici.
È Milano a registrare lo scarto maggiore tra il potere di spesa dei genitori, disposti a spendere una media di 750 euro/mese per una metratura compresa tra i 50 e i 70 mq, e la reale offerta che si colloca in media intorno agli 850 euro/mese.
Roma, che si conferma la città universitaria più cara d’Italia, mostra invece un divario minore: il canone medio mensile per un bilocale è di 880 euro, contro una capacità di spesa che sui 820 euro.
Padova e Pavia rilevano un interessante incontro tra i prezzi della domanda e quelli dell’offerta che si attestano rispettivamente sui 550 e i 500 euro/mese. Infine, Pisa e Bari registrano una tendenza delle famiglie a spendere in media il 3% in più rispetto all’offerta immobiliare, con prezzi sui 680 euro al mese per la prima e 570 euro per la seconda.
www.tecnoborsa.it

Economia Immobiliare, trend delle compravendite

Blogger — Sun, 20 Nov 2011 00:00:56 +0000

Secondo i dati resi noti dall’Agenzia del Territorio, lo stock complessivo dei fabbricati ammonta a 67,2 milioni di unità.
Circa il 49% degli immobili è costituito da abitazioni (gruppo A) ed è concentrato, complessivamente, nelle regioni del Nord. Nel 2010, per il settore residenziale, si evidenzia il calo delle categorie A4-Abitazioni popolari (-6.662 unità) e A5-Abitazioni ultrapopolari (-30.186 unità) e la riduzione della categoria A6-Abitazioni rurali (-24.895 unità).

Il VIP (Valore Imponibile Potenziale), complessivo ammonta a 2.751 miliardi di euro, di cui il 59,61% è relativo alle abitazioni, mentre il 18% circa è relativo al gruppo D (immobili speciali destinati in prevalenza alle attività produttive); è sempre nel Nord che si concentra più del 50% del VIP complessivo.
In base ai dati pubblicati dall’Istat nel primo trimestre 2011 sono 186.224 le compravendite di unità immobiliari, circa 4.500 in meno rispetto al primo trimestre del 2010. Il 93,3% delle convenzioni (173.779) riguarda immobili per abitazione e il 5,9% (11.000), unità immobiliari ad uso economico. Rispetto al primo trimestre 2010, le compravendite di immobili ad uso residenziale diminuiscono del 2,2%, quelle di immobili ad uso economico del 5,3%.
Il calo delle compravendite totali di unità immobiliari è più marcato nel Sud (-6,9%) e nelle Isole (-3,7%); variazioni positive rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registrano, invece, nel Nord-Ovest (+0,1%), per le unità immobiliari ad uso abitazione e nel Nord-Est per quelle ad uso economico (+2,8%).
Aumentano lievemente le compravendite effettuate e registrate negli archivi notarili delle grandi città (+0,2%), diminuiscono quelle negli altri centri (-4,3%).
La ricerca della casa tramite il web è ormai una realtà in continua crescita: in poco più di cinque anni il numero degli italiani che cercano casa on line è passato da 500 mila a quasi cinque milioni.
Colpisce il tasso di incremento che questo fenomeno continua ad avere: secondo Immobiliare.it parliamo di un aumento, rispetto al 2010, del 48,1%. Se questo vale per tutte le tipologie di abitazioni, quando si parla di bilocali il fenomeno assume una valenza davvero impressionante: la domanda è salita del 52,2% (2010 rispetto al 2011).
Il fenomeno si spiega considerando anche il particolare momento storico che il mercato sta vivendo: il bilocale risponde bene, ad esempio, all’incremento della mobilità del lavoro e alla frammentazione media dei nuclei familiari oltre, ovviamente, alla loro capacità di spesa che, lo ricordiamo, per molte giovani coppie oscilla fra i 120 e i 200 mila euro.
Il bilocale, di conseguenza, si presenta anche come il tipo di appartamento ideale per chi intende investire poiché, date le premesse, diventa il taglio più richiesto da chi vuole affittare casa. Guardando al dato nazionale, l’appartamento con due locali attira il 42,4% delle domande, mentre il trilocale si ferma appena al 25,5%.
Quando la famiglia cresce e si aggiungono dei figli, però, il discorso cambia. Quanto all’acquisto la domanda di bilocali equivale al 31,3% del totale, quella verso le tre stanze la supera arrivando al 34,1%.
Le stime Ance diffuse nell’Osservatorio Congiunturale di giugno scorso evidenziano, per il 2011, un’ulteriore contrazione degli investimenti in nuove costruzioni residenziali (-5,9% in termini reali su base annua). L’andamento negativo si conferma anche nel 2012, con un calo previsto del 5,3%.
In cinque anni (2008-2012, il livello degli investimenti in nuove abitazioni si è ridotto notevolmente, registrando una caduta del 38,9% in termini reali). In controtendenza gli investimenti di recupero abitativo, unico comparto del settore a registrare una crescita, seppur lieve, dei livelli produttivi (+0,5% nel 2011 e nel 2012, per un aumento complessivo nei cinque anni dello 0,9%).
Su tale dinamica ha sicuramente inciso l’andamento positivo delle richieste di agevolazioni fiscali per spese di ristrutturazioni edilizie (36%). Complessivamente, per gli investimenti in abitazioni (nuovo e recupero), si segnala una flessione cumulata, nell’arco del quinquennio 2008–2012, del 18,2% in termini reali.
www.tecnoborsa.it

Case in montagna: il mutuo non è mai démodé

Blogger — Tue, 15 Nov 2011 00:02:22 +0000

Sono aumentate nel primo semestre 2011 le erogazioni di mutuo per l’acquisto di seconde case.
In molte località di montagna è stato rilevato un calo generale dei prezzi degli immobili: ecco quanto costa oggi comprare casa con un mutuo nelle maggiori mete turistiche ad alta quota, secondo i dati rilevati dell’Osservatorio di MutuiOnline.it
I mutui destinati all’acquisto di seconde case in località montane hanno infatti aumentato il proprio ”peso” passando dal 4,4% al 4,9% (+ 0,5%), mentre i mutui di sostituzione e di surroga scendono a 36,1% rispetto al 38,7% del 2010.

I mutui concessi per l‘acquisto di prima casa rimangono, comunque, saldamente al di sopra del 50% delle erogazioni (53,3%).
I dati dell’Osservatorio di MutuiOnline.it fanno così emergere indicazioni significative che confermano il grande interesse per il settore delle case turistiche, sia per motivi di investimento che per uso personale.
L’utilizzo del mutuo per finanziare la casa per le vacanze viene ribadito anche da una recente indagine condotta da FIAIP.
Secondo la Federazione Italiana Agenti Immobiliari, infatti, un’abitazione turistica su quattro in località montane viene comprata attraverso la sottoscrizione di un mutuo a tasso fisso, il quale si attesta tra il 50% e il 60% del prezzo dell’immobile e viene estinto nella maggior parte dei casi entro la durata di 20 anni.
A diminuire, invece, sono le spese di acquisto dell’immobile per le vacanze ad alta quota: sempre secondo l’indagine FIAIP nella prima parte dell’anno è stata rilevata una lieve diminuzione dei prezzi delle abitazioni (-0,7%) in quasi tutte le località turistiche montane, a fronte di un aumento della proposta delle case messe in vendita (+9,2%).
Per quanto riguarda invece le preferenze per la casa in montagna gli italiani scelgono una dimensione tra i 50 e i 60 mq, possibilmente vicino alle piste da sci o al centro del paese e non devono mancare alcuni elementi distintivi: camino, finiture in legno e la presenza di un terrazzo o di un giardino per potere sfruttare l’abitazione anche nel periodo estivo.
Ma quanto costa davvero una seconda casa in montagna? Di località turistiche in Italia dove poter sfruttare skylift e baite alpine ce ne sono davvero molte e i prezzi possono cambiare sensibilmente da paese a paese.
Attraverso le rilevazioni effettuate da MutuiOnline.it il 26 ottobre è stato calcolato quanto è possibile spendere per comprare la propria casa dei sogni nelle zone più frequentate dell’arco alpino.
In una delle località più gettonate del Trentino, Folgaria, che unisce attrattive sciistiche di qualità a prezzi immobiliari a buon mercato, è possibile acquistare un appartamento di 50 mq. di ottima qualità nel centro del paese con 135.000 euro: con un mutuo ventennale al 50% del valore dell’immobile le rate ammonterebbero a 441 euro con tasso fisso al 4,90%, oppure a 390 euro con tasso variabile al 3,47%.
Rimanendo sempre nella provincia di Trento si trovano prezzi un po’ più alti a Moena (con un costo al metro quadro a partire da 4.500 euro per le zone più centrali) e a Madonna di Campiglio, che registra i valori più alti della regione con prezzi a partire da 7.400 euro per le zone più ambite: nel primo caso con un mutuo al 50% per un bilocale si spenderebbero 749 euro con tasso fisso al 5,12%, oppure si dovrebbero pagare rate a partire da 651 euro con tasso variabile al 4,90%. Per una casa a Madonna di Campiglio del valore di 370.000 euro è necessario, invece, accendere un mutuo con rate da 1.210 euro (con tasso fisso al 4,90%) o da 1.061 euro (con tasso variabile al 3,38%).

Con una patrimoniale, rischio subprime per l’Italia.

Blogger — Sun, 13 Nov 2011 22:00:23 +0000

Previsto un crollo dei prezzi (-10/12%). Le sole voci di una sua introduzione hanno già depresso il mercato immobiliare (prezzi giù del 3-5%)
Le continue richieste di introduzione di un’imposta patrimoniale (anche dopo la sua bocciatura da parte dell’Europa) hanno già avuto effetti fortemente negativi sul mercato immobiliare, determinando una sensibile riduzione del valore degli immobili. Se poi la patrimoniale venisse effettivamente varata, le conseguenze depressive sarebbero ben più gravi e farebbero sprofondare il settore in una crisi senza precedenti, fino al rischio di cadere nella spirale subprime.

A lanciare l’allarme sono Confedilizia e Fiaip, che attraverso le proprie strutture territoriali effettuano un continuo monitoraggio della situazione del mercato immobiliare.
La perdita media rilevata in Italia in questi mesi di ripetute voci relative all’introduzione della patrimoniale può essere stimata, su scala nazionale, fra il 3 e il 5%. In particolare, i maggiori ribassi nel mercato residenziale si sono registrati in varie aree metropolitane ed in particolare al Sud e nel Centro Italia (Palermo – 8%, Napoli – 6%, Roma – 7%).
Gli agenti immobiliari Fiaip sottolineano inoltre come l’introduzione della patrimoniale nel dibattito politico, abbia fatto registrare nel corso degli ultimi mesi un’immediata contrazione del numero delle compravendite, pari al 3% circa su scala nazionale, con un ribasso medio dei prezzi in Italia di circa il 4%. Anche gli immobili ad uso ufficio mostrano un segno negativo medio dei prezzi (– 5%), così come i negozi (– 6,5%) e i capannoni (– 8%).
In particolare, nel terzo trimestre del 2011 – allorché si è intensificato il dibattito sulla patrimoniale - si sono moltiplicati i segnali di debolezza del mercato immobiliare, con diffuse indicazioni di flessioni dei prezzi e di aumento degli incarichi a vendere inevasi. Per la prima volta in Italia si può parlare di “panic selling” per i proprietari immobiliari, a causa dell’incertezza relativa alla tassazione del settore.
Se alle voci e alle richieste facesse seguito l’effettiva introduzione di un’imposta patrimoniale, Fiaip e Confedilizia prevedono un calo medio dei prezzi che potrà attestarsi fra il 10 e il 12%. Calo che – a giudizio delle due Organizzazioni – sarebbe destinato a protrarsi per un lungo periodo, considerato che la sola messa a punto dei criteri per il calcolo del sistema impositivo patrimoniale richiederebbe mesi (la legge istitutiva dell’ultima patrimoniale italiana, quella del ‘47, si componeva di 77 articoli).
Inoltre i pagamenti dell’imposta non potrebbero avvenire – dati i tempi occorrenti per l’applicazione ai singoli cespiti, immobiliari ma anche mobiliari, dei criteri stabiliti, quali che essi siano – prima di un ragguardevole lasso di tempo (come fu anche nel ’47, sempre) quantificabile in almeno più di un anno a far tempo dall’istituzione dell’imposta stessa.