L’obiettivo del Codice è quello di disciplinare, con 69 articoli, tutti gli aspetti connessi all’attività turistica per fornire un quadro normativo adeguato non solo all’evoluzione del settore ma anche alla normativa comunitaria.
Nuove regole anche sulla multiproprietà: l’articolo 2 del D. Lgs. n. 79/2011 riscrive il Titolo IV del D. Lgs. n. 206/2005 (Codice del Consumo) sulla multiproprietà, per adeguarne la disciplina alla Direttiva 2008/122/CE che non contempla solo il contratto di multiproprietà ma anche altre tipologie contrattuali strettamente connesse. In sintesi:

a) contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine, da intendersi come un contratto di durata superiore ad 1 anno ai sensi del quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso essenzialmente il diritto di ottenere sconti o altri vantaggi relativamente ad un alloggio, separatamente o unitamente al viaggio o ad altri servizi;
b) contratto di rivendita, con il quale si individua un contratto ai sensi del quale un operatore assiste a titolo oneroso un consumatore nella vendita o nell’acquisto di una multiproprietà o di un prodotto per le vacanze di lungo termine;
c) contratto di scambio, ovvero un contratto in base al quale un consumatore partecipa a titolo oneroso a un sistema di scambio che gli consente l’accesso all’alloggio per il pernottamento o ad altri servizi in cambio della concessione ad altri dell’accesso temporaneo ai vantaggi che risultano dai diritti derivanti dal suo contratto di multiproprietà.
Al fine di offrire una tutela rafforzata agli acquirenti di tali diritti di godimento è prevista una serie di disposizioni riguardanti gli obblighi di informazione preventiva che devono essere fornite al consumatore anche per l’esercizio dell’eventuale diritto di recesso. A tal proposito tra le modifiche si segnala il prolungamento da dieci a quattordici giorni del termine per poter esercitare il recesso senza doverne specificare il motivo e senza alcun addebito di spesa.
Viene confermato l’obbligo di fideiussione che deve essere prestata, in ogni caso, dall’operatore commerciale quando l’alloggio, oggetto del contratto di multiproprietà, sia in corso di costruzione, a garanzia dell’ultimazione dei lavori. Obbligatoria la menzione della fideiussione nel contratto, pena la nullità del contratto stesso.
In particolare si segnalano gli articoli 52 e 53 del Codice del Turismo in tema di locazioni turistiche.
La prima delle due norme riscrive il primo e terzo comma dell’articolo 27 della Legge n. 392/1978 precisando, innanzitutto, che la durata delle locazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti alle seguenti attività: industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili. In pratica la modifica ha eliminato il generico riferimento alla Legge 326/1968 che finora era stato fonte di equivoci.
La modifica al terzo comma dell’articolo 27 mira, invece, a puntualizzare che la durata minima novennale riguardante la locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere vale anche per l’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 del codice civile (ossia case di cura, pensioni, trattorie, stabilimenti balneari).
L’articolo 53 sottrae, invece, la disciplina normativa delle locazioni di alloggi con finalità turistica, in qualsiasi luogo ubicati, alle disposizioni della Legge n. 431/1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) rimettendole, invece, a quella codicistica (vale a dire artt. 1571 e ss. del Codice Civile).

Una rivoluzione per le agenzie immobiliari

Il Consiglio dei Ministri ha approvato con il decreto legislativo per la semplificazione e il riassetto in tema di ordinamento e mercato del turismo il Codice del Turismo, in attuazione all’articolo 14 della legge n° 246 del 2005. Si tratta dello ”Schema di decreto legislativo recante il codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo”.

Le nuove disposizioni inserite nel testo presentano elementi di interesse per il segmento del mercato immobiliare relativo alle case vacanza. Proprio oggi, a Roma, si è tenuta una riunione del gruppo di lavoro del settore turistico a cui erano presenti oltre al Presidente Nazionale Fiaip Paolo Righi e al Vicepresidente del settore turistico Patrizia Diemoz molti delegati di settore che hanno analizzato nello specifico la bozza dello schema di decreto.

A quanto si apprende le unità abitative ammobiliate a uso turistico potranno essere gestite anche da agenzie immobiliari che possono intervenire quali mandatarie o sub-locatrici, su richiesta dei titolari degli immobili che non intendono gestire le strutture in forma diretta.

All’interno del testo fra l’altro le strutture ricettive vengono ripartite in quattro categorie: alberghiere e paralberghiere; extralbeghiere, all’aperto e di mero supporto. Vengono inoltre stabiliti standard minimi nazionali per i servizi e le dotazioni offerte per la classificazione delle strutture ricettive che dovranno essere fissate con decreto del presidente del Consiglio, o del ministro delegato, fatte salve, come sempre, le competenze delle Regioni e delle Province autonome.

Gli alloggi dati in affitto esclusivamente per finalità turistiche, pur essendo regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione, risponderanno alle normative comunitarie recependo quanto stabilito dalla direttiva 2008/122/CE sulla tutela dei consumatori nei contratti di multiproprietà.

Il presidente della Fiaip Paolo Righi, e il Vicepresidente Fiaip, con delega al Turismo Patrizia Diemoz si dicono entrambi soddisfatti dalle novità normative che emergono per il settore in quanto con questo provvedimento gli agenti immobiliari, oltre all’attività di mediazione d’affari, potranno presto fornire servizi supplementari ai clienti e ai proprietari di case vacanze.

”Questa norma - dichiara il Presidente Fiaip Paolo Righi – rende più trasparente il processo delle locazioni turistiche in Italia, ed integra all’interno della filiera turistica gli oltre 3 milioni di case vacanze di fatto escluse dal complesso dell’offerta di ricettività. Inoltre, dopo anni di battaglia, vengono  accolte alcune delle richieste che Fiaip ha avanzato per il settore”.

Fiaip si riserva, in chiaro spirito costruttivo, di apportare nei prossimi giorni, in relazione all’attività propria delle agenzie immobiliari, elementi migliorativi allo stesso provvedimento che rivoluziona il mercato turistico.

Fonte: Fiaip

In crescita anche i valori della zona intorno a viale delle Forze Armate dove la bassa presenza di nuove costruzioni sul mercato e i prezzi elevati per quelle esistenti (intorno a 4000 euro al mq) hanno fatto in modo che la domanda si rivolgesse alle tipologie usate ed in buone condizioni di conservazione

Si riscontrano maggiori difficoltà nella vendita delle tipologie da ristrutturare completamente per le quali si temono i costi di ristrutturazione; infatti si vendono solo dopo lunghe trattative e con ribassi sensibili sul prezzo della richiesta. I tempi di vendita mediamente si sono portati intorno a 5 – 6 mesi.

Nella seconda parte dell’ anno si sono compravenduti soprattutto bilocali e trilocali. Quest’ ultimo è in assoluto la tipologia più ricercata in zona, soprattutto dalle famiglie che esprimono una disponibilità media di spesa intorno a 180 – 190 mila euro. Infatti sono state proprio loro ad acquistare in questa seconda parte del 2009, insieme a giovani coppie e single.

Sul mercato degli affitti si registra una buona richiesta da parte di immigrati cinesi che iniziano a cercare appartamenti in affitto in zona dal momento che hanno aperto alcune attività commerciali. La macrozona che ha messo a segno la diminuzione dei prezzi più sensibile è stata quella di Fiera – San Siro che ha segnalato una contrazione dei prezzi del 2,4% in seguito all’ andamento dei quartieri di San Siro e Qt8.

La zona Fiera invece non ha registrato variazioni delle quotazioni. Nei quartieri di San Siro e Qt8 i prezzi sono lievemente diminuiti. Entrambi segnalano una buona richiesta di abitazioni anche se si registrano difficoltà per le soluzioni di tipo popolare che non riescono a trovare acquirenti sul mercato. Anche i piccoli tagli, monolocali e bilocali, hanno difficoltà ad essere venduti dal momento che ad acquistarli erano soprattutto le giovani coppie e comunque coloro che facevano ricorso al mutuo per finanziare l’ acquisto dell’ immobile.

Si tratta per lo più di abitazioni dell’ Aler, concentrate in piazza Selinunte. In passato erano acquistati soprattutto da immigrati. Oggi invece sono oggetto di acquisto da parte di investitori che poi mettono a reddito affittando a coloro che non riescono ad acquistare. Una soluzione in buono stato costa 1800 euro al mq. Nei due quartieri l’ offerta immobiliare è abbastanza eterogenea e include sia soluzioni in edilizia civile che villette a schiera, concentrate per lo più intorno all’ Ippodromo. Le loro quotazioni oscillano intorno a 350 – 400 mila euro. Sempre sostenuta la domanda di soluzioni signorili, disponibili nella zona adiacente alla ”Fondazione Don Gnocchi”.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda, in aumento perché cresce il numero di coloro che in zona non riescono ad acquistare, ma i canoni sono in ribasso perché è diminuita la capacità di spesa dei potenziali inquilini. Per un bilocale si è disposti a spendere mediamente intorno a 500 – 600 euro al mese.

Fonte Ufficio Studi Tecnocasa

Riscaldare una casa di tre piani con l’ equivalente del calore fornito da 10 candele? Si può già fare; mentre, per realizzare con meta materiali il mantello di Harry Potter che rende invisibili, per ora prototipo, bisognerà aspettare il passaggio alla produzione industriale.

Meraviglie di oggi, illustrate a Como al convegno organizzato dal Centro Volta con Camera di Commercio di Como e Politecnico di Milano. All’ evento il direttore di ComoNExt ingegner Stefano Poretta ha annunciato la prossima istituzione, a Lomazzo, e con la collaborazione della Regione Lombardia e delle Università, del nuovo meta distretto tecnologico con una settantina di imprese destinate a ricevere e ad offrire innovazioni utili all’ intero settore immobiliare, e non solo.

Ma perché queste novità – testimonianze tangibili della ricerca universitaria e dell’ intraprendenza della piccola e media industria – possano trovare adeguato e proficuo utilizzo bisogna tenere sott’ occhio l’ andamento del mercato per capire se è in grado di recepirle.

E luci ed ombre si alternano sullo stesso, come ha rilevato il giornalista Benito Sicchiero, responsabile della Comunicazione di Assoedilizia con la relazione dal titolo “L’ impatto della crisi sul mercato immobiliare. Prospettive di ripresa.

Analizzate le cause della crisi (eccesso di produzione per assorbire la quale il credito si è diffuso in maniera incontrollata favorito, da un lato, dai governi, in primis quello statunitense, dall’ altro lato dagli istituti di credito che hanno lucrato enormi profitti), Sicchiero ha fatto il punto sulla situazione domestica: pur non potendo parlare, nell’ immobiliare italiano, di bolle e relativi scoppi (come avvenuto in Usa, Gran Bretagna, Spagna) per la seconda volta nel dopoguerra – la prima risale agli anni 1993-1998 – il mercato sta registrando flessioni in tutti comparti.

“Nel 2009 – ha detto – la stima delle compravendite è pari a circa 600.000 unità, -13,5 % rispetto al già non felice 2008, e -15% rispetto al 2007. Ma a Milano, che pure ha registrato rispetto negli analoghi periodi del 2008 un calo del 20% nel primo trimestre, da marzo e giugno le compravendite hanno segnato un lieve recupero. Sul fronte dei prezzi del residenziale, l’ usato – a prescindere dai dati ottimistici messi in giro – registra un calo medio del 6-8% da aggiungere al calo del 2008.

Nella nuova produzione edilizia il calo è del 20 – 25%. La contrazione, iniziata già prima della crisi, è correlata alla drastica caduta della domanda dovuta soprattutto alla riduzione dei livelli di reddito delle famiglie e alla maggiore cautela nella spesa. Attenzione però: si parla di dati medi che devono tenere conto di realtà molto diverse.

Per quanto riguarda il non residenziale: gli immobili uso ufficio hanno registrato un calo del 6 – 7%, gli immobili industriali del 18 – 20%. Ma ciò che preoccupa maggiormente è che ci sono milioni di metri quadri di uffici e capannoni vuoti e destinati a rimanere tali fino al completamento del ciclo della ripresa (2012 – 2013), assieme a un gran numero di alloggi (250.000 in Italia, oltre 50.000 in Lombardia) appena costruiti o in via di ultimazione”.

E le prospettive? Incerte. Con il 2010 dovremmo assistere a un sostanziale assestamento sia su numero compravendite sia su valori, e vedere anche diversi segni +. Sempreché sul fronte dell’ economia generale non ci siano altre bufere (si diffondono allarmi su una crisi a W: cioè sulla ripresa cui segue una seconda caduta).

Tra i segnali negativi, i tagli delle banche alla concessione di mutui, mentre le stesse hanno ridotto i loro uffici mutui del 20 – 30% con una punta del 70%. Tra i fattori positivi: una parte del rientro di capitali dovuto all’ ennesimo scudo fiscale dovrebbe venire investito nel mattone. Il Piano Casa dovrebbe muovere, solo in Lombardia, 6 mld di euro.

Non preventivabili invece gli impatti sul mercato di Expo 2015 e dei piani pubblici di realizzazione di case sociali. Ma lo Stato dovrebbe impegnarsi maggiormente con una politica fiscale che punti il risparmiatore privato all’ investimento in nuove case da offrire in locazione: e per richiamare investimenti nel settore indispensabile è la cosiddetta cedolare secca al 20% sugli affitti, applicata, come sostiene il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici, a tutti i contratti di locazione e non solo a quelli concordati – agevolati.