Indispensabile procedere al più presto all’individuazione dei regimi di esenzione, esclusione e favore fiscale che si sovrappongono alle prestazioni assistenziali.
Così si esprimono Appc, Asppi, Confedilizia e Unioncasa – le organizzazioni che rappresentano il mondo immobiliare, nelle sue componenti tanto dei piccoli proprietari di casa come degli investitori istituzionali – guardano con crescente preoccupazione alla eventualità che in assenza dei previsti provvedimenti in materia fiscale ed assistenziale, scatti un forte inasprimento della fiscalità sugli immobili, a partire dal 2012, attraverso il taglio lineare ed indiscriminato di svariate possibilità di detrazione o deduzione relative alla casa.

Come noto, infatti, la “clausola di salvaguardia” contenuta nella manovra di luglio, come modificata dalla manovra di agosto, prevede la riduzione – del 5% a partire dal 2012 e del 20% a partire dal 2013 – di tutti i 483 regimi “agevolativi” previsti dalla tabella allegata alla manovra di luglio, a meno che entro il 30 settembre 2012 non siano adottati “provvedimenti legislativi in materia fiscale ed assistenziale aventi ad oggetto il riordino della spesa in materia sociale, nonché la eliminazione o riduzione dei regimi di esenzione, esclusione e favore fiscale che si sovrappongono alle prestazioni assistenziali, tali da determinare effetti positivi, ai fini dell’indebitamento netto, non inferiori a 4.000 milioni di euro per l’anno 2012, nonché a 16.000 milioni di euro per l’anno 2013 ed a 20.000 milioni di euro annui a decorrere dall’anno 2014”.
Appc, Asppi, Confedilizia e Unioncasa sollecitano quindi il Governo a mettere in atto le misure necessarie ad evitare l’applicazione per il 2012 del taglio lineare del 5% di tutte le 483 voci inserite nella manovra di luglio.
In particolare, se l’individuazione e la successiva eliminazione o riduzione delle “sovrapposizioni” di cui sopra saranno sollecite, sarà possibile, visti i risultati complessivi ai quali tale azione porterebbe, verificare già prima del 2012 quanto sia necessario incidere con la ben più complessa azione di riordino della spesa in materia sociale, e così assicurare in tempi brevi la non applicazione per il 2012 del taglio lineare del 5%.
Le organizzazioni del mondo immobiliare sottolineano ancora come nell’elenco allegato alla manovra di luglio avrebbero dovuto essere comprese – ai sensi dell’art. 40, comma 1, lettera a), della legge 196/2009 – le sole disposizioni “recanti esenzioni o riduzioni del prelievo obbligatorio, con l’indicazione della natura delle agevolazioni, dei soggetti e delle categorie dei beneficiari e degli obiettivi perseguiti”.
Ciononostante, nell’elenco allegato al provvedimento di luglio figurano una serie di disposizioni che non costituiscono affatto regimi agevolativi. A titolo esemplificativo, e limitandosi al solo settore immobiliare, nell’elenco è presente – oltre all’esenzione Irpef per l’abitazione principale – la norma sull’abbattimento del 15% del canone di locazione ai fini Irpef, che è una deduzione forfettaria delle spese. Misura che – qualora non si intervenga in tempo utile – subirà il taglio del 5 e del 20% insieme, fra l’altro, con le detrazioni del 36 e del 55% per le ristrutturazioni edilizie e per il risparmio energetico nonché con la deduzione del 30% per i contratti di locazione agevolati a canone calmierato.

Si segnala che il d.lgs. 3.3.’11, n. 28 (in materia di energia da fonti rinnovabili), pubblicato sul Supplemento Ordinario n. 81 all’ultima Gazzetta Ufficiale (la n. 71 del 28.3.’11), interviene sulla materia della certificazione energetica degli edifici prevedendo due modifiche di rilievo in tema di compravendita e locazione. In particolare, il provvedimento in parola inserisce – all’art. 6 del d.lgs. n. 192/’05, recante la normativa statale in materia di certificazione energetica – due nuovi commi, il 2-ter e il 2-quater.

Il nuovo comma 2-ter dell’art. 6 del d.lgs. n. 192/’05 dispone quanto segue:

“Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater”.

Il nuovo comma 2-quater dell’art. 6 del d.lgs. n. 192/’05 dispone quanto segue:

“Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica”.

Di seguito si forniscono alcune prime indicazioni in merito alla disposizione di cui al comma 2-ter, in vigore dalla data odierna (mentre l’entrata in vigore della disposizione di cui al comma 2-quater è prevista per l’1.1.’12), relativa all’obbligo di inserire nei contratti di compravendita e di locazione una nuova clausola.

Rapporti con la legislazione regionale
La prima questione che si pone attiene alle conseguenze che la nuova norma produce in funzione del fatto che le Regioni abbiano o meno legiferato in materia di certificazione energetica.

Al proposito, deve rilevarsi che la nuova disposizione attiene alla disciplina dei contratti e quindi – all’evidenza – alla materia dell’ordinamento civile, sulla quale lo Stato ha (ai sensi dell’art. 117 della Costituzione) competenza esclusiva, e non concorrente con le Regioni, come è invece il caso, fra l’altro, delle regole relative alla dotazione della certificazione energetica. Alla luce di quanto sopra, pare doversi ritenere (sia pure con tutte le cautele del caso, non essendovi allo stato, non solo decisioni sul punto, ma neppure interpretazioni dottrinali) che le disposizioni di cui al nuovo comma 2-ter prevalgano sulla normativa regionale.

In ogni caso, appare indispensabile effettuare un esame in profondità della legislazione regionale in materia, in particolare per accertare – per le differenti conseguenze – se la stessa inerisca la materia dei contratti (legislazione esclusiva dello Stato) ovvero quella relativa alle modalità per la dotazione della certificazione (legislazione concorrente Stato-Regioni) e anche quale sia la fonte normativa - legge o delibera – con la quale è stata disciplinata la materia.

Al proposito, si segnala che a breve sarà disponibile sul sito Internet confederale una tabella aggiornata illustrativa della situazione normativa nelle singole Regioni con riferimento alla compravendita e alla locazione. Utilizzabilità dell’autodichiarazione (classe energetica G).

Si ricorda che il d.m. 26.6.’09 (“Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici“) prevede che – per gli edifici di superficie “utile” (cioè calpestabile) inferiore o uguale a 1000 mq, e per il solo caso di trasferimento a titolo oneroso di edifici realizzati o radicalmente ristrutturati in base a titolo richiesto precedentemente all’8.10.’5 – il proprietario, “consapevole della scadente qualità energetica” del suo immobile, possa scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso un’autodichiarazione (da trasmettere, in copia, alla Regione o Provincia autonoma competente per territorio entro 15 giorni dalla data di formazione) in cui afferma che “l’edificio è di classe energetica G” e che “i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti”.

Lo stesso d.m. precisa che la relativa disciplina si applichi solo alle Regioni “che non abbiano ancora provveduto ad adottare propri strumenti di certificazione energetica degli edifici in applicazione della direttiva 2002/ 91/CE e comunque sino alla data di entrata in vigore dei predetti strumenti regionali di certificazione energetica degli edifici” (ma sul punto si veda Cn febb. ’10).

Una prima questione da esaminare è dunque se, in seguito alle nuove disposizioni, resti confermata la possibilità di ricorrere all’autodichiarazione in questione, che costituisce un’alternativa – in sede di trasferimento oneroso del bene – alla dotazione dell’attestato di certificazione energetica.

Alla domanda pare doversi dare risposta affermativa, posto che le nuove norme non intervengono in alcun modo su tale elemento. Ne consegue inoltre che, sia per i contratti di compravendita sia per quelli di locazione, le “informazioni” e la “documentazione” cui fa riferimento il nuovo comma 2-ter dell’art. 6 d.lgs. del 192/’05 ben possono essere costituite – nei casi sopra evidenziati – dall’autodichiarazione in parola. Del medesimo avviso è anche il Consiglio Nazionale del Notariato (cfr. “La certificazione energetica negli edifici – Il nuovo comma 2-ter dell’art. 6 d.lgs. 192/2005: prime note”), che sottolinea altresì come l’autodichiarazione garantisca una “corretta informazione all’acquirente”.

Locazioni interessate

Con riferimento alle locazioni, l’obbligo previsto dal nuovo comma 2-ter si applica – dice la stessa disposizione – “solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater”. Si tratta dei seguenti casi:

* immobili costruiti o radicalmente ristrutturati in base ad un titolo richiesto successivamente all’8.10.’05;
* immobili oggetto di trasferimento a titolo oneroso (in particolare ove tale trasferimento sia avvenuto: per “gli edifici di superficie utile superiore a 1000 metri quadri,” dopo l’1.7.’07; per “gli edifici di superficie utile fino a 1000 metri quadri”, dopo l’1.7.’08; per le “singole unità immobiliari”, dopo l’1.7.’09);
* immobili per i quali sono stati richiesti, a partire dall’1.1.’07, “incentivi” e “agevolazioni di qualsiasi natura”, che siano “finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche” degli stessi cespiti odei loro impianti;
* immobili pubblici, allorché si stipulino o rinnovino, a partire dall’1.1.’07, contratti relativi alla “gestione” dei loro “impianti termici o di climatizzazione”.

Derogabilità – Nullità
Un’altra questione che si pone è se la disposizione che prevede l’indicata clausola sia inderogabile in quanto disposta in ragione della tutela di interessi pubblicistici oppure se la norma sia dettata nell’esclusivo interesse dell’acquirente o del conduttore e quindi sia per gli stessi disponibile. Su tale complessa tematica non è al momento possibile pronunciarsi, attesa l’assenza di qualsiasi interpretazione o anche commento dottrinale in punto coi quali confrontarsi. Ciò che pare invece potersi senz’altro escludere è che l’assenza della clausola ora prevista produca la conseguenza della nullità del contratto (sull’ipotesi della nullità si è espresso criticamente anche il Notariato, nel documento citato).

Sanzioni
Con l’introduzione della nuova norma non sono state previste sanzioni per la violazione della stessa.

a cura di Armando Barsotti
Ufficio Studi Fiaip

Il mantenimento o la perdita del regime di favore per la prima casa dipende solo dal comportamento del beneficiario dichiarante. Irrilevanti le azioni degli altri soggetti interessati. Di seguito la Risoluzione del 15/03/2011 n. 33 dell’Agenzia delle Entrate.

Agevolazione prima casa – Successione o donazione con più eredi o donatari

Sono pervenute a questa Direzione richieste di chiarimenti in merito all’ambito applicativo della c.d. ”agevolazione prima casa” in presenza di successione o donazione relativa ad un unico immobile con più eredi o donatari beneficiari, con particolare riferimento agli effetti delle eventuali cause di decadenza in relazione alla posizione fiscale dei singoli soggetti interessati.

Al riguardo, si premette che l’art. 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, dispone che ”Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131”.

Il successivo comma 4 stabilisce che l’interessato, nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione, deve dichiarare il possesso dei requisiti e delle condizioni per beneficiare dell’agevolazione ”prima casa”, prevedendo l’applicazione della relativa sanzione in caso di decadenza dal beneficio o di dichiarazione mendace, in forza del richiamo al comma 4 della nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131 del 1986.

Il legislatore, in relazione alle successioni e donazioni, ha inteso estendere il beneficio anche ai coeredi/donatari non in possesso dei requisiti, dando rilievo alla circostanza del possesso degli stessi in capo al solo erede/donatario dichiarante. Ciò vuol dire, ad esempio, che possono beneficiare dell’agevolazione anche quei coeredi che avevano in precedenza usufruito del beneficio per l’acquisto di altro immobile come prima casa.

A quali soggetti si può parlare di dichiarazione mendace o di decadenza dal beneficio e quali le relative conseguenze?

In ordine alla prima questione è evidente che la mendacità della dichiarazione possa essere imputata solo al soggetto che l’ha resa, con la conseguenza che la dichiarazione risulta priva di efficacia sin dall’origine. Tuttavia, poiché è sulla base di tale dichiarazione che è stato concesso il beneficio anche agli altri soggetti interessati, la mendacità della dichiarazione comporta la decadenza non solo in capo al dichiarante, ma anche in capo agli altri coeredi o donatari, mentre la relativa sanzione risulterà applicabile unicamente al beneficiario che si è reso colpevole della dichiarazione mendace.

Analogamente opererà per intero la decadenza dal beneficio, nel caso in cui il dichiarante non trasferisca, entro diciotto mesi dall’acquisizione dell’immobile, la residenza nel comune in cui è sito l’immobile stesso. Tuttavia, il recupero dell’imposta, come pure la relativa sanzione, interesserà interamente ed esclusivamente il beneficiario dichiarante, in quanto può ritenersi che l’agevolazione sia sorta inizialmente, ma sia venuta meno successivamente per il mancato rispetto dell’impegno assunto da parte dello stesso dichiarante a trasferire la residenza nel comune in cui è sito l’immobile.

Le stesse considerazioni vanno fatte per l’ipotesi in cui il beneficiario-dichiarante rivenda l’immobile entro cinque anni dall’acquisizione, senza procedere entro un anno dall’alienazione al riacquisto di altro immobile da adibire a ”prima casa”. Anche in questo caso, si avrà la decadenza per intero del beneficio, con recupero dell’imposta e applicazione delle relative sanzioni in capo al solo dichiarante.

Per quanto riguarda, invece, l’ipotesi di rivendita infraquinquennale dell’immobile oggetto dell’agevolazione da parte di un coerede/donatario non dichiarante si ritiene, sulla base di analoghe considerazioni, che ciò non comporti alcuna decadenza dal beneficio neanche in capo al soggetto che ha ceduto l’immobile.

A titolo esemplificativo, si ponga il caso di un coerede/donatario che abbia beneficiato dell’agevolazione, nonostante, al momento della successione/donazione, non fosse in possesso dei requisiti per aver già fruito a titolo personale dell’agevolazione prima casa. Appare evidente come, in questa ipotesi, una successiva rivendita infraquinquennale della quota di proprietà sia del tutto irrilevante non essendo possibile né perdere né mantenere un requisito che, di fatto, non era richiesto né posseduto ab origine.

Pertanto, i coeredi/donatari non dichiaranti, trovandosi ad usufruire dell’agevolazione, senza averlo espressamente richiesto, non rilevano sul piano soggettivo né oggettivo in ordine al mantenimento e alla decadenza di requisiti che non sono mai stati loro richiesti. Peraltro, ai medesimi soggetti, non è data la possibilità di optare per una diversa tassazione, in quanto l’agevolazione è concessa dal legislatore, in modo unitario, per il pagamento una tantum delle imposte ipotecarie e catastali sull’atto di trasferimento dell’immobile per successione.

Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi enunciati nella presente risoluzione vengano applicati con uniformità.

Continua e pare accelerare il lavoro di analisi delle domande da parte di Consap, Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici S.p.A. Le domande a cui si fa riferimento sono quelle di risarcimento dei danni patiti a seguito del coinvolgimento del richiedente in fallimenti immobiliari. Alla nostra associazione sono giunte le prime segnalazioni di domande respinte. Assocond-Conafi invita tutti coloro che ricevono comunicazioni in tal senso da CONSAP a segnalarle alla segreteria dell’associazione, la quale ha già cominciato a studiare le motivazioni usate da CONSAP per respingere le istanze di risarcimento.

Riccardo De Benedetti
vice presidente nazionale Assocond-Conafi

I canoni assoggettati all’imposta sostitutiva non potranno nel corso della locazione subire aggiornamenti, neanche Istat, e l’efficacia dell’opzione per la cedolare secca è subordinata a una dichiarazione preventiva di rinuncia agli aggiornamenti che il locatore deve comunicare per raccomandata al conduttore.

Fonte: Tecnoborsa
www.tecnoborsa.it

Al fine di contrastare l’evasione fiscale e contributiva che si realizza nell’occultamento dell’effettiva consistenza catastale degli immobili oggetto di imposizione, l’articolo 19 del Decreto Legge del 31 maggio 2010 n. 78, convertito dalla Legge 30 luglio 2010 n. 122, modificato dalla legge di conversione, dispone l’attivazione dell’Anagrafe Immobiliare Integrata, costituita e gestita dall’Agenzia del Territorio, a decorrere dal 1° gennaio 2011

Rinviando ai chiarimenti forniti dall’Agenzia del Territorio in merito alla nuova disciplina con le circolari n. 3/T del 10 agosto 2010 e n. 2/T del 9 luglio 2010, l’articolo 19, comma 15, introduce uno specifico trattamento sanzionatorio con riferimento alla mancata o erronea indicazione dei dati catastali degli immobili nelle richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite.

In particolare, la mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell‘imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Tale disposizione – volta a colpire l’omissione della richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta ovvero l’omessa presentazione delle denunce degli eventi successivi alla registrazione - prevede l’applicazione della sanzione amministrativa dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta.

La nuova previsione sanzionatoria si applica per le violazioni compiute a decorrere dal 1° luglio 2010.

Fonte: Agenzia delle Entrate

Se si aggrava la tassazione degli immobili non occupati fallimento annunciato per la cedolare?

Il Presidente della Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani, ha così dichiarato:

”Se dovessero essere confermate le notizie relative ad un possibile aggravamento, col provvedimento sul federalismo comunale, della tassazione degli immobili non occupati, saremmo alla barbarie fiscale. Si approfitta infatti di un termine (sfitti) creato ad hoc per giocare sull’equivoco, e pur di arraffare soldi si colpiscono immobili non occupati solo perché necessitano di lavori di riattamento e di ristrutturazione, per recuperare le cui spese con contratti regolari occorrerebbero decine di anni.

Non è un caso che gli immobili in questione non sono dichiarati ”sfitti”, ma ”non occupati” al censimento (e molti sono seconde case, per questo non trovate occupate il giorno del censimento) e che, quando il Fisco locale non aveva il solo scopo di mettere le mani nei portafogli degli italiani, questi immobili venivano tassati in modo insignificante.

È di tutta evidenza, infatti, che se un immobile non viene locato (pur dovendosi pagare ugualmente le imposte relative) non lo si fa per fare un dispetto al potenziale inquilino, ma per motivi oggettivi.

Se il federalismo nasce con questi intenti (dopo che gli enti locali sono già riusciti ad evitare che fosse competitivo come in tutto il mondo, che è ciò che temevano), è meglio cambiare completamente registro.

Come per la cedolare, la cui aliquota unica al 20 per cento venne fissata in Consiglio dei ministri per diretto intervento del Presidente del Consiglio e verrebbe oggi alzata al 23 per cento per i contratti liberi, rendendo per gli stessi inutile il regime cedolare a riguardo di tutti i locatori fino al secondo scaglione di reddito (28mila euro all’anno).

L’ingordigia dei Comuni fa venir meno, con questa aliquota, ogni effetto psicologico, e rischia di far svanire ogni risultato sperato a riguardo dell’emersione dei contratti irregolari. La cedolare, o rimane secca o abortirà”.

La battaglia che la Confedilizia ha condotto – per anni – per ottenere la cedolare secca, si può considerare vinta (nonostante le vacue, e scoperte, opposizioni di chi ha nelle concorrenti rendite finanziarie il proprio business, diretto o indiretto)

In contrario ad articoli (e dichiarazioni) palesemente di interesse – diciamo – privato, il ministro Calderoli l’ha confermato al nostro Gagliani Caputo: la copertura c’è, che conta è la stima del Direttore generale del Dipartimento delle entrate del Ministero dell’Economia, e basta. Dal 2011 al 2013 – ha detto Lapecorella in audizione – non si avrebbero perdite di gettito, mentre dal 2014 l’eventuale perdita sarebbe compensata dall’istituenda Imu. Nel momento in cui scriviamo, è dunque solo questione di stabilire da quando la cedolare potrà essere operativa (essendo stata dalla dott. Lapecorella fugata anche l’insulsa obiezione che la cedolare favorirebbe i “ricchi”: l’87 per cento dei redditi da locazione è dichiarato da contribuenti il cui reddito arriva allo scaglione 28-55mila euro, essendo i contribuenti locatori con redditi superiori a 75mila euro solo il 7 per cento del totale).

Piuttosto, c’è uno spettro che gira (anche qui, indotto dagli speculatori delle rendite finanziarie o, al meglio, da cattedratici che vivono nelle nuvole nonché da economisti capaci solo di prevedere…il passato), è lo spettro di una riforma fiscale in senso patrimoniale. Una riforma che Berlusconi ha dichiarato essere nei programmi della sinistra (Ansa, 4.12.’10) ma a proposito della quale anche il centrodestra ha tanto da chiarire.

Non più tardi del 5 novembre scorso, il suo Governo ha infatti approvato (su proposta del finiano ministro Ronchi, anche se l’impronta sembrerebbe di chiara marca tremontiana) il Programma nazionale di riforma (PNR), che prevede testualmente: “In prospettiva, la strategia del Governo è di assicurare ai contribuenti visibilità e misurabilità dei risparmi indotti da recuperi di efficienza, spostando il prelievo dalle persone alle cose e, in particolare, alle cose (ben amministrate). In sintesi, gli elementi chiave della strategia saranno: dalla tassazione sui redditi personali alla tassazione sulla proprietà e sui consumi; dalla complessità alla semplicità; dal centro alla periferia”.

Questa (enunciata) strategia è sfuggita a tutti, non è stata da alcun opinionista (o semplice giornalista) rilevata. Ma la Confedilizia s’è però espressa, è già intervenuta. Il testo non è immodificabile (andrà in Europa, ritornerà, dovrà essere definito entro il mese di aprile dell’anno prossimo). Un chiarimento, s’impone.

Corrado Sforza Fogliani
presidente Confedilizia