Aumentano i contatti dagli acquirenti stranieri per la Campania, sopratutto da americani e inglesi

La Campania esercita ancora una certa attrazione verso gli stranieri, in particolare, piace la piccola Calitri. È il risultato dell’analisi dei dati effettuata dal portale italiano di annunci immobiliari verso l’estero, Gate-Away.com. Dalla raccolta delle richieste effettuate per un immobile sul territorio campano, emerge la netta prevalenza di contatti dagli Stati Uniti: gli Usa sono al primo posto tra i Paesi che hanno inviato più richieste per l’acquisto di una casa nella regione. A seguire, la Gran Bretagna e la Germania.

Nello specifico, l’utente straniero che cerca un immobile in Campania, preferisce una casa (92%) piuttosto che un singolo appartamento, preferibilmente ristrutturato (74%) e quindi abitabile immediatamente.

Tra i punti più rilevanti della ricerca effettuata, risulta la diminuzione del valore medio dell’immobile ricercato sul portale. Si passa infatti, dai 103mila euro del 2009 ai 68mila del 2010. Segnale che potrebbe essere interpretato come una minore disponibilità di spesa dovuta, probabilmente, alla crisi finanziaria che ha colpito duramente anche gli investitori immobiliari.

Molto amate rimangono le “sempre verdi” Costiera Amalfitana, Capri e Ischia, mete tutti gli anni, di turisti da ogni parte del mondo.

Entrando nel dettaglio, la scelta dei visitatori del portale Gate-Away è caduta sulla cittadina di Calitri, in Irpinia, considerata dal magazine online “International Living”, uno dei migliori posti dove vivere dopo la pensione.

Il terremoto che ha devastato la zona nel 1980 colpì duramente la cittadina, che venne abbandonata al suo destino per parecchio tempo. Soltanto pochi anni fa è partita un opera di recupero del centro abitato, attirando l’interesse dell‘acquirente estero, che talvolta ha scelto questa zona al fine di investire in un immobile e anche per trasferirvisi definitivamente.

Spesso si tratta di cittadini americani che vogliono tornare sulle orme dei loro antenati, che sono partiti da qui per cercare fortuna oltreoceano.

A Calitri si stanno ultimamente effettuando ulteriori lavori di restauro per attirare sempre più acquirenti stranieri e per rinvigorire la città.

In generale, sembra quindi che l’immagine della città di Napoli sommersa dai rifiuti non abbia avuto ripercussioni sugli stranieri che vogliono acquistare un immobile nella regione e il caso di Calitri sembra una felice opportunità di sviluppo.

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Le località turistiche della Campania sono diminuite del 3,9% nella seconda parte del 2009

Quella facenti parte della provincia di Napoli sono diminuite del 6,1% mentre quelle appartenenti alla provincia di Salerno sono diminuite dell’1,6%. Stabilità dei valori ad Amalfi e Vietri sul Mare.

Sul mercato immobiliare di Sorrento si registra una maggiore trattativa sui prezzi richiesti dai proprietari, ancora troppo elevati rispetto alla disponibilità di spesa espressa dai potenziali acquirenti che si aggira intorno a 400-500 mila euro.

La domanda si orienta prevalentemente sui trilocali da 60 mq posizionati nel Centro di Sorrento, comodo anche per la presenza della fermata della circumvesuviana. Nel centro della città, intorno a piazza Tasso, si concentrano le abitazioni più ambite, situate in stabili d’epoca, spesso da ristrutturare. La condizione interna degli immobili spesso è buona, anche perché su queste tipologie esiste un maggior turn over.

Per una soluzione ristrutturata si spendono in media 7000 euro al mq con punte di 8000 euro al mq per le abitazioni che godono della vista mare. Per quanto riguarda gli interventi in corso, si segnala la presenza di un parcheggio multilivello e il recupero della zona intorno a piazza Tasso.

Anche a Capri si registra una diminuzione della domanda anche se parliamo sempre di un target con elevata disponibilità di spesa. L’area più prestigiosa e ricercata è quella che si sviluppa intorno a piazza Umberto I dove si concentrano soprattutto le abitazioni storiche, del XVIII e XIX secolo che, ristrutturate ed in buono stato, possono superare i 10 mila euro al mq.

Allontanandosi dalle zone centrali i prezzi scendono: infatti in molte parti dell’isola, in particolare nel Centro storico e nell’area balneare in direzione della località del faro si circola solo con mezzi pubblici o taxi e per questo le zone centrali sono quelle preferite.

Nel corso del secondo semestre del 2009 le quotazioni delle abitazioni di Amalfi sono rimaste stabili. Si registra un aumento delle tempistiche di vendita per le abitazioni dal valore superiore a 400 mila euro. Ancor più difficoltose le vendite delle abitazioni dal valore superiore a 700 mila euro per le quali si registra un calo delle richieste.

Per la seconda casa esiste una buona domanda per le soluzioni indipendenti e semindipendenti, in particolare per rustici e ruderi che raggiungono valori massimi di 200 mila euro. Si tratta di soluzioni che spesso sono da ristrutturare, sono più distanti dai centri abitati e sono separate dal mare da scalinate.

Ultimamente si registra un incremento di queste richieste, che provengono da acquirenti amanti del posto, che cercano queste soluzioni per poi ristrutturarle con rifiniture di qualità.

Continuano ad essere apprezzate le abitazioni situate nelle località periferiche come Scala e Furore, le cui abitazioni stanno raggiungendo valori interessanti. Per una soluzione in ottimo stato si raggiungono valori vicino a 6000-7000 euro al mq nelle zone centrali e di 4000 euro al mq per la periferia.

Per gli affitti estivi si registrano richieste soprattutto da parte di stranieri, provenienti dal Nord Europa che pagano per un bilocale di quattro posti letto 600 euro a settimana a giugno fino ad un massimo di 1200 euro a settimana ad agosto. Vi è comunque un calo delle richieste degli affitti estivi per lunghi periodi. Il mese di agosto può costare intorno a 2500 euro per un bilocale di quattro-cinque posti letto.

Stabili le quotazioni delle abitazioni a Ischia dove, negli ultimi mesi, si registra una minore distanza tra le richieste dei proprietari e la disponibilità di spesa espressa dai potenziali acquirenti. In aumento la domanda da parte di acquirenti napoletani.

Il budget medio di chi cerca in zona si aggira intorno a 300 mila euro (per un trilocale di circa 60 mq) con terrazzo o spazio esterno. Non si presta molta attenzione allo stato di conservazione dell’immobile. In genere chi acquista ad Ischia tende a sfruttare l’abitazione durante tutto l’anno e non solo durante il periodo estivo.

Tra i comuni dell’isola più richiesti ci sono Forio d’Ischia e Ischia Porto. A Forio di Ischia ci sono appartamenti degli anni ’70-’80 valutati mediamente 4000-4500 euro al mq; nella zona di S. Francesco si concentrano per lo più tipologie di tipo signorile (sia appartamenti che ville indipendenti) e le quotazioni sono mediamente di 6000-7000 euro al mq.

Ischia Porto è un’altra zona molto richiesta che si caratterizza per la presenza di appartamenti costruiti negli anni ’80, inseriti in piccoli contesti condominiali e valutati mediamente intorno a 5000-6000 euro al mq oppure soluzioni indipendenti vicine al mare, che partono da un minimo di 300 mila euro.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Nel corso del 2009 le quotazioni immobiliari di Napoli sono diminuite del 6,1%; nel secondo semestre la diminuzione è stata del 2,3%. Nel centro di Napoli si registrano quotazioni stabili

Positivo l’ andamento del mercato immobiliare della zona di Porta Capuana – Arenaccia dove, in particolare, hanno ben tenuto i piccoli tagli (monolocali e bilocali) acquistati sia da investitori che da coppie giovani. Un monolocale in zona costa mediamente 40-50 mila euro e si può affittare intorno a 400 euro al mese.

Nelle zone di Forcella e della Stazione acquistano prevalentemente persone che hanno sempre vissuto nel quartiere o che comunque conoscono bene la zona. Le abitazioni sono prevalentemente popolari, risalenti alla fine del 1800 e comunque anteriori al 1967. Gli immobili più prestigiosi si concentrano nel quartiere di Arenaccia dove prevalgono le soluzioni in cemento armato e dove, a breve, sorgerà un centro commerciale. La zona presenta il vantaggio di essere ben collegata alla tangenziale e servita da numerose attività commerciali. Le quotazioni di una tipologia usata ad Arenaccia oscillano da 2200 a 2500 euro al mq.

Nella zona del centro intorno al Duomo le quotazioni degli immobili sono al ribasso. Infatti i proprietari hanno ancora aspettative elevate mentre i potenziali acquirenti hanno notevolmente ridotto la disponibilità di spesa in particolare coloro che ricorrono al mutuo. Si registrano acquisti di immobili ad uso investimento; infatti in zona sono concentrate numerose facoltà universitarie e di conseguenza ci sono genitori di studenti che acquistano l’ immobile per il figlio, ma anche investitori che acquistano per affittarli.

Un taglio di 40 mq si può acquistare a 90 mila euro e si può affittare a 400 euro al mese. Tra le strade principali ci sono via Duomo, corso Umberto I, via Benedetto Croce e piazza del Gesù dove si concentrano stabili d’ epoca costruiti tra il 1500 ed il 1600. Per un buon usato si spendono cifre medie di 4000 euro al mq. Nella zona di via Tribunali, piazza Dante, nel cuore storico della città, i prezzi scendono a 3000 euro al mq.

La macroarea che ha segnalato la diminuzione più sensibile è stata quella del Centro Direzionale che ha interessato in particolare i quartieri di Ponticelli e di Poggioreale. In quest’ ultimo quartiere la motivazione è da ricercarsi nel fatto che ad acquistare in zona sono prevalentemente persone con redditi medio – bassi che ricorrono al mutuo per finanziare l’ acquisto. Si è registrato un calo anche sulle tipologie di qualità migliore dal momento che non rientrano nel budget medio dei potenziali acquirenti della zona e che esprimono ormai una disponibilità di spesa intorno a 150 – 180 mila euro. Acquistando soprattutto famiglie il taglio più richiesto è il trilocale. Si nota una maggiore attenzione allo stato di conservazione del condominio.

È del 2,1% la diminuzione dei prezzi nella macroaerea di Posillipo – Chiaia e del 2,8% quella di di Vomero – Arenella. Nella prima si registra un lieve ribasso delle quotazioni nella zona delimitata da via Petrarca e da via Orazio. In particolare si è registrato un calo delle quotazioni sul segmento degli immobili acquistati per uso investimento.

La sensazione è che coloro che potrebbero acquistare, avendo anche il capitale per poterlo fare, siano in una situazione di stand – by: molti infatti sono titolari di aziende o liberi professionisti che al momento preferiscono rimandare l’ acquisto dell’ abitazione come investimento per lasciare il capitale liquido e fronteggiare eventuali difficoltà legate all’ attività professionale. Infatti in questa seconda parte dell’ anno hanno comprato soprattutto coloro che hanno avuto necessità dell’ abitazione.

Non si sono avute flessioni per le tipologie di prestigio situate a Posillipo, in particolare per le soluzioni indipendenti con accesso al mare e dal valore superiore al milione di euro o per gli appartamenti inseriti nei parchi condominiali di prestigio che caratterizzano la zona e dotati di campi da tennis, piscina e servizio di vigilanza.

Le quotazioni per una tipologia usata ed in buone condizioni sono valutate intorno a 8000 euro al mq. Hanno mantenuto quotazioni invariate anche gli immobili degli anni ’20 situati in via Posillipo. La diminuzione delle quotazioni, per quanto contenuta, si è registrata maggiormente sugli appartamenti meno signorili situati in via Caravaggio, via Manzoni, via Catullo e limitrofe dove ci sono soluzioni degli anni ’60. Sono in fase di ultimazione i lavori per la riqualificazione delle facciate degli immobili previsti dal progetto Sirena ed avviati anni fa.

In diminuzione dell’ 1,5% le abitazioni situate nella macroarea di Flegrea – Fuorigrotta, in particolare nel quartiere di Fuorigrotta – Stadio. La zona infatti offre soprattutto soluzioni in edilizia popolare (Iacp, Inail), costruite negli anni ’50 e che interessa un target di acquirenti che non dispone di un capitale iniziale a disposizione, ricorre al mutuo ed ha redditi medio – bassi.

Tra le categorie che ne hanno maggiormente risentito ci sono le giovani coppie. Queste ultime infatti si sono indirizzate o verso il mercato degli affitti, quando impossibilitate ad ottenere il mutuo oppure hanno acquistato nel Rione Lauro o in zone molto popolari dove per un taglio di 50 mq in discrete condizioni si spendono intorno a 150 mila euro. La presenza di prezzi più contenuti ha determinato anche una buona domanda per investimento, indirizzatasi verso i bilocali su cui investire cifre medie di 150 – 160 mila euro e che sono poi affittati a cifre medie di 600 euro al mese.

Soluzioni di qualità media e con prezzi leggermente superiori sono disponibili su via Lepanto e via Marino dove si possono toccare quotazioni intorno a 3200 – 3500 euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una domanda e locazioni stabili dopo un periodo in cui l’aumento della richiesta aveva fatto salire i valori dei canoni di locazione.

Tra i progetti in corso sul territorio di Napoli ci sono quelli per il Porto Turistico di Bagnoli, dove saranno creati 350 posti barca, la riqualificazione del litorale di San Giovanni a Teduccio ed il recupero dell’ ex area Breglia a Ponticelli.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Si ricorda, infatti, che molte leggi regionali hanno previsto la possibilità per i Comuni di delimitare o addirittura escludere l’ ambito di applicazione degli interventi in relazione a determinati ambiti o immobili dei rispettivi territori sulla base di motivate esigenze di carattere urbanistico, paesaggistico ambientale, architettonico ecc. Tra le facoltà assegnate ai Comuni prevista anche la possibilità di prevedere ulteriori sconti sul contributo di costruzione e di indicare a quali parametri qualitativi e quantitativi stabiliti dagli strumenti urbanistici è possibile derogare.

Dal monitoraggio sui provvedimenti comunali emerge un quadro variegato e disomogeneo anche all’ interno di una stessa Regione.

In Veneto, ad esempio, la possibilità di cumulare le premialità riconosciute dalla legge regionale con quelle eventualmente previste dai singoli strumenti urbanistici generali non è ammessa a Conegliano mentre lo è nel comune di Thiene. Altri comuni della Regione, invece, non hanno previsto espressamente nulla al riguardo. Sconti ulteriori sul contributo di costruzione sono stati previsti da Vicenza, Bassano del Grappa, Arzignano, Conegliano, Thiene.

In Lombardia la facoltà, riconosciuta dalle legge regionale, di prevedere una riduzione sia degli oneri di urbanizzazione che del costo di costruzione è stata recepita, in misura diversa, a Pavia (-30% per gli edifici a destinazione industriale o artigianale; -5% per edifici residenziali), a Lodi (-10%9), a Salò (-1%); a San Donato Milanese (-10%), a Segrate (-1%). Molti comuni hanno, poi, espressamente escluso la possibilità di ricorrere alla monetizzazione delle aree a standard prevedendo quindi che in caso di impossibilità a reperire gli spazi richiesti l’ intervento non potrà essere assentito.

Monetizzazione sempre ammessa, invece, nelle Marche e in Molise, dove le stesse leggi regionali l’ hanno espressamente prevista.

Nessuna previsione di legge in Puglia ma molti Comuni l’ ammettono sia per le aree a standard che per i parcheggi pertinenziali. La deroga alle distanze o alle altezze e agli ulteriori parametri previsti dagli strumenti urbanistici comunali non sempre è stata ammessa. E in alcuni casi devono essere, comunque, rispettati anche i criteri qualitativi e quantitativi.

Ciò che accomuna i diversi segmenti è il calo dei prezzi e dei canoni semestrali di minore entità rispetto al semestre precedente. Il mercato appare rigido e riflessivo essendosi fortemente ridotta la domanda con riflessi ulteriori sui volumi contrattuali stipulati senza sostanziali differenze tra il comparto della compravendita e della locazione.

A sottolineare le differenze interne alla città di Napoli ci sono i tempi medi di vendita e lo sconto medio applicato tra prezzo richiesto e prezzo effettivo: entrambi questi indicatori crescono a mano a mano che ci si allontana dalle aree centrali. La contrazione dei canoni non ha scongiurato un’ ulteriore dilatazione dei tempi medi di locazione, in crescita in tutti i segmenti di mercato ad eccezione del retail, dove sono rimasti invariati.

La variazione dei prezzi e dei canoni di entità e segno simili non ha mutato la redditività media da locazione che è dunque rimasta invariata ovunque confermandosi tra le più alte tra le città monitorate.

Gli operatori attendono un 2010 all’ insegna di una tendenziale stabilizzazione dei volumi e dei valori tanto nella compravendita quanto nella locazione. L’ unica eccezione si prevede possa riguardare l’ andamento dei volumi scambiati nel direzionale che, presumibilmente, continueranno a ridursi ancora.

Fonte: Nomisma