Sul mercato immobiliare di Roccaraso le quotazioni delle abitazioni sono stabili nei primi sei mesi. Il mercato ha iniziato a riprendersi dopo un periodo caratterizzato dal timore del terremoto che aveva determinato una “fuga” dei turisti dalla zona. Ne hanno risentito soprattutto le case in pietra situate a Rivisondoli e Pescocostanzo. Infatti adesso nelle richieste per le abitazioni si chiedono anche la presenza di requisiti antisismici.

I tempi di vendita si sono allungati anche se la domanda si è ripresa e le trattative sui prezzi della richiesta sono serrate. L’ acquisto della seconda casa vede protagonisti soprattutto famiglie, provenienti dal napoletano e l’ investimento medio si aggira intorno a 200 mila euro.
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Proseguiamo nella presentazione dell’ analisi realizzata dall’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa sull’ andamento del mercato immobiliare partenopeo nel primo semestre dell’ anno. Nello speciale anche indicazioni sul trend domanda / offerta e sugli sviluppi urbanistici legati ai nuovi interventi in corso nella città.

La macroarea di Vomero – Arenella ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 4.4%. Tra i quartieri che hanno registrato un andamento dei prezzi in diminuzione si segnalano Vomero Alto e il quartiere Sanità. In sensibile diminuzione i prezzi delle abitazioni nel quartiere Sanità dove si registrano acquirenti più riflessivi che rallentano decisamente le tempistiche di vendita e le operazioni; a questi si aggiungono anche venditori che, poco propensi ad abbassare i prezzi, rimandano la vendita a tempi più proficui.

La zona è comunque molto popolare e, in questi primi sei mesi dell’ anno, hanno venduto coloro che non sono riusciti a far fronte al pagamento del mutuo, chi ha avuto la necessità di cambiare casa o trasferirsi altrove. Ad acquistare sono stati soprattutto giovani in procinto di sposarsi ed investitori. Questi ultimi si sono indirizzati verso le abitazioni su strada, di circa 40 mq, e che sono quasi sempre presi in affitto da immigrati (soprattutto cingalesi) che lavorano in città. Per un taglio di questo tipo si possono spendere da 25 a 40 mila euro a seconda del grado di ristrutturazione e si possono chiedere canoni di locazione di 400 euro al mese.

Le giovani coppie hanno espresso una capacità di spesa media intorno a 110 – 120 mila euro e, quasi sempre, hanno fatto ricorso al finanziamento. L’ elemento determinante per la realizzazione della compravendita è stato il rapporto prezzo / qualità dell’ immobile. Si incontrano difficoltà nella vendita dei grandi tagli.
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Negli ultimi sei mesi del 2008 i quartieri del centro della città hanno segnalato una diminuzione delle quotazioni del 3.3%. Si registra una situazione d’ attesa da parte dei potenziali acquirenti che, se non hanno l’ urgenza di cercare l’ abitazione, preferiscono aspettare prima di comprare fino a quando non raggiungono rapporto prezzo – qualità desiderato.

In questo periodo sono stati realizzati soprattutto acquisti per investimento, orientati su piccoli tagli, monolocali e bilocali da affittare, ma anche su tagli più grandi acquistati nell’ottica di salvaguardare il capitale. Chi ha comprato l’ abitazione per uso diretto lo ha fatto perché si è trasferito a Torino per lavoro o perché spinto dalla necessità di ampliare l’ appartamento.

Hanno tenuto le quotazioni degli immobili di prestigio, sebbene anche su questo segmento di mercato gli operatori segnalano una minore propensione da parte degli acquirenti a spendere le cifre del passato. Infatti al momento non si sono registrate compravendite per valori superiori a 5000 euro al mq anche se le richieste da parte dei proprietari toccano punte di 6000 – 7000 euro al mq.

Le quotazioni si sono abbassate soprattutto sulle abitazioni di medio livello ricostruite nel dopoguerra, spesso in mediocre stato di conservazione e che, nel passato, erano acquistate soprattutto da persone con una bassa disponibilità di spesa e che facevano ricorso al mutuo. Restano stabili le locazioni per le quali si registra una buona domanda da parte di studenti e trasfertisti.

Il trend varia per zone
Ne diamo qualche esempio. Un lieve rialzo dei prezzi ha interessato la zona intorno a via Milano, via Garibaldi, Piazza IV Marzo, in quanto nella seconda parte dell’ anno si sono fatte compravendite soprattutto su immobili di qualità, con caratteristiche apprezzate dai potenziali acquirenti come la luminosità e il contesto condominiale in cui è inserita l’ abitazione. Tutto questo ha determinato la chiusura delle compravendite a prezzi leggermente più alti (+4.2%) rispetto al semestre precedente. Si registra un calo della domanda di abitazioni e gli acquirenti hanno cercato casa per migliorare la loro situazione abitativa, orientandosi soprattutto su tagli più grandi (quattro locali) oppure per realizzare un investimento (in questo caso si sono preferiti i bilocali). La maggioranza degli immobili, sorta tra la fine del 1600 ed il 1800, è stata sottoposta ad interventi di riqualificazione che hanno rispettato le caratteristiche originali dell’ immobile. Al momento questi lavori sono ancora in corso e sono molto apprezzate le abitazioni situate su corso Garibaldi, zona pedonale. Le tipologie prestigiose possono arrivare a costare fino a 4500 – 5000 euro al mq, ben al di sopra dei valori medi di mercato.

La macroarea della città sabauda che ha segnalato la contrazione dei prezzi più sensibile è stata quella di Santa Rita – Mirafiori Nord con 5.2%, trascinata soprattutto dall’ andamento dei prezzi nel quartiere di Mirafiori Nord – Omero dove molti proprietari hanno rivisto verso il basso i prezzi di vendita dal momento che in zona si è registrato un calo della domanda. Acquistano soprattutto famiglie, mentre è bassa la domanda da parte di investitori. I trilocali sono la tipologia maggiormente richiesta e gli investitori invece preferiscono acquistare tagli più piccoli per una spesa media di 120 mila euro. Da segnalare, inoltre, un aumento del numero di acquirenti che comprano pagando in contante. L’ area di Mirafiori Nord – Omero, sorta negli anni ’70, piace perché servita, ben collegata con il Centro della città e comoda per l’ ingresso in tangenziale. Un appartamento ristrutturato su corso Orbassano o su corso Siracusa, vie principali del quartiere, costa circa 2800 – 2900 euro al mq, per una tipologia da ristrutturare il prezzo scende a 2000 – 2200 euro al mq.

Mercato più prestigioso e con protagonisti completamente diversi quello di Crimea e Cavoretto dove si segnala comunque un aumento delle tempistiche di vendita dal momento che i venditori sono poco propensi a ridurre i prezzi richiesti inizialmente. Nella zona precollinare non c’ è molta offerta sul mercato, soprattutto a Crimea e quando c’è in vendita una soluzione indipendente o un appartamento in stile liberty di particolare prestigio si acquista anche a prezzi più elevati della media. Questo accade raramente. Infatti è più facile che in vendita ci siano appartamenti in villa oppure soluzioni indipendente degli anni ‘60 – ‘70 per i quali invece i potenziali acquirenti non sono più disposti a pagare le cifre che si pagavano anche solo un anno fa. D’ altra parte i proprietari sono poco propensi a rivedere i prezzi verso il basso con la conseguenza che gli immobili per mesi restano invenduti sul mercato. Diversamente si registra un aumento della richiesta di abitazioni in affitto da parte delle giovani coppie a cui si aggiungono i professionisti che lavorano presso il vicino Ospedale delle Molinette.

Anche la macroarea di Nizza – Lingotto – Mirafiori Sud ha registrato una contrazione dei prezzi del 3.5% in particolare nella zona di Mirafiori – Plava dove il mercato immobiliare risente in parte della vicinanza dello stabilimento della Fiat. Infatti molti acquirenti della zona sono operai che in questo momento di difficoltà devono rinunciare all’ acquisto e in alcuni casi, seppur sporadici,vendere la casa perché impossibilitati a pagare il mutuo. Nella seconda metà del 2008 hanno acquistato prevalentemente stranieri e giovani coppie che si sono indirizzate verso le zone più economiche, come ad esempio via Plava, via Quarello, via Roveda, via Negarville dove i prezzi si aggirano intorno a 1300 euro al mq. Esiste poi una zona più residenziale caratterizzata da abitazioni indipendenti e semindipendenti dell’ epoca fascista con una bassissima offerta di immobili. Infine ci sono stabili degli anni ‘70 di edilizia civile valutati intorno a 1500 – 1600 euro al mq in buono stato di conservazione. Infine ci sono delle costruzioni dei primi anni ‘90.

Infine la macroarea di Borgo Vittoria – Barriera di Milano che ha messo a segno una variazione delle quotazioni al ribasso del 3.4% con una performance al ribasso per i quartieri di Barriera di Milano – Piazza Respighi e Borgo Vittoria – Venezia. A Barriera di Milano – piazza Respighi, nella seconda parte dell’ anno, si è registrato un calo delle domanda e chi ha acquistato aveva già una disponibilità di spesa da parte frutto di risparmio o di aiuti da parte delle famiglie. I potenziali acquirenti sono sempre più attenti al rapporto prezzo / qualità degli immobili mentre tra i venditori sembra esserci la coscienza che il mercato immobiliare è cambiato e per questo sono più propensi a trattare il prezzo, soprattutto se devono acquistare un’ altra casa a prezzo più basso. Più difficile che questo avvenga con coloro che sono in difficoltà nel pagamento del mutuo.

Tra gli interventi in corso sul territorio di Torino si segnalano il Grattacielo della Regione Piemonte nell’ area ex – Avio nel quartiere di Nizza – Millefonti. Continuano i lavori per la Spina Centrale, il progetto che copre diversi quartieri della città riqualificati con edifici di pregio. Tra i progetti più significativi il triangolo compreso tra Corso Mediterraneo, Corso Rosselli e Corso Lione, un tempo occupato dagli stabilimenti industriali della Materferro, che è stato convertito in zona residenziale. Tale progetto sarà completato dalla costruzione di due edifici, uno a destinazione terziario e l’ altro residenziale. Nel quartiere di Cit Turin, tra corso Inghilterra, corso Vittorio Emanuele II, via Cavalli e via Falcone sorgerà il grattacielo di Intesa San Paolo che dovrebbe fare coppia con il previsto grattacielo del complesso della Stazione di Torino Porta Susa. Quest’ ultima è ad oggi soggetta a lavori per permettere l’ avanzamento dei cantieri del passante ferroviario di Torino. A Mirafiori sorgeranno il Centro del Design del Politecnico, La cittadella Politecnica con 170 mila mq da destinare alla formazione e alla ricerca e il Mobility Village, un distretto di attività innovative di ricerca, formazione e produzione.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa