Sul mercato immobiliare di Roccaraso le quotazioni delle abitazioni sono stabili nei primi sei mesi. Il mercato ha iniziato a riprendersi dopo un periodo caratterizzato dal timore del terremoto che aveva determinato una “fuga” dei turisti dalla zona. Ne hanno risentito soprattutto le case in pietra situate a Rivisondoli e Pescocostanzo. Infatti adesso nelle richieste per le abitazioni si chiedono anche la presenza di requisiti antisismici.

I tempi di vendita si sono allungati anche se la domanda si è ripresa e le trattative sui prezzi della richiesta sono serrate. L’ acquisto della seconda casa vede protagonisti soprattutto famiglie, provenienti dal napoletano e l’ investimento medio si aggira intorno a 200 mila euro.

Il taglio più gettonato resta sempre quello intorno a 50 mq. Tra gli optional più richiesti ci sono il giardino, il terrazzo ed il camino. Si preferiscono le soluzioni situate in zone centrali dove i valori per un buon ristrutturato possono raggiungere anche 5000 euro al mq.

Per i prossimi anni si prevede lo sviluppo della zona residenziale ad est di Roccaraso su un’ area destinata a lottizzazione. Per la prossima stagione invernale si registra una buona richiesta di appartamenti in affitto. Per un bilocale di quattro posti letto si spendono 2500 euro per l’ intera stagione.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

La macroarea di Vomero – Arenella ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 4.4%. Tra i quartieri che hanno registrato un andamento dei prezzi in diminuzione si segnalano Vomero Alto e il quartiere Sanità. In sensibile diminuzione i prezzi delle abitazioni nel quartiere Sanità dove si registrano acquirenti più riflessivi che rallentano decisamente le tempistiche di vendita e le operazioni; a questi si aggiungono anche venditori che, poco propensi ad abbassare i prezzi, rimandano la vendita a tempi più proficui.

La zona è comunque molto popolare e, in questi primi sei mesi dell’ anno, hanno venduto coloro che non sono riusciti a far fronte al pagamento del mutuo, chi ha avuto la necessità di cambiare casa o trasferirsi altrove. Ad acquistare sono stati soprattutto giovani in procinto di sposarsi ed investitori. Questi ultimi si sono indirizzati verso le abitazioni su strada, di circa 40 mq, e che sono quasi sempre presi in affitto da immigrati (soprattutto cingalesi) che lavorano in città. Per un taglio di questo tipo si possono spendere da 25 a 40 mila euro a seconda del grado di ristrutturazione e si possono chiedere canoni di locazione di 400 euro al mese.

Le giovani coppie hanno espresso una capacità di spesa media intorno a 110 – 120 mila euro e, quasi sempre, hanno fatto ricorso al finanziamento. L’ elemento determinante per la realizzazione della compravendita è stato il rapporto prezzo / qualità dell’ immobile. Si incontrano difficoltà nella vendita dei grandi tagli.

Il quartiere Sanità è un quartiere storico sorto nel XVI secolo e con abitazioni che arrivano fino ai primi anni del 1900, quasi sempre prive di ascensore e a volte in pessime condizioni di manutenzione. Poche le nuove costruzioni, a parte alcune in cemento armato, che sono sorte in via Buonomo, vico Maresca e Salita Principe e che si scambiano a prezzi medi di 2300 euro al mq.

Una delle zone più apprezzate dai potenziali acquirenti è quella che si sviluppa intorno all’ Ospedale di S. Gennaro dove le quotazioni per abitazioni in buone condizioni sono di 1800 – 1900 euro al mq contro una media di 1500 euro al mq. Tipologie più residenziali, ante ’67, sono disponibili in corso Amedeo di Savoia dove si possono toccare anche punte di 2900 euro al mq.

Diminuiscono i prezzi delle abitazioni al Vomero Alto dove si è registrata una contrazione delle compravendite. La domanda è ancora vivace, ma allo stesso tempo esigente, e per questo motivo i potenziali acquirenti indugiano nell’ acquisto e valutano tutte le offerte presenti sul mercato. Tra coloro che acquistano in questo quartiere, posizionato sulle colline, ci sono persone che provengono dall’ hinterland di Napoli e coloro che invece hanno difficoltà ad acquistare nel centro del Vomero dove le quotazioni sono più elevate.

Le compravendite in questa prima parte dell’ anno sono state realizzate quasi sempre per uso diretto, in particolare per migliorare la qualità abitativa e hanno visto protagoniste famiglie dal reddito medio alto che avevano un discreto capitale per finanziare l’ operazione. Bassa la domanda ad uso investimento. La tipologia più richiesta è stata il trilocale con posto auto la cui presenza è quasi indispensabile per la realizzazione della compravendita.

Non si sono espresse particolari preferenze per la scelta delle tipologie da ristrutturare e per quelle già ristrutturate. Gli immobili della zona sono sorti tutti a cavallo degli anni ’60 e degli anni ’70 ed hanno quotazioni medie che oscillano da 3700 a 5000 euro al mq. Abbastanza dinamico il mercato delle locazioni che vede una buona domanda da parte del personale che lavora presso quattro ospedali della zona (tra questi il Cardarelli e il Cotugno).

La macroarea del Centro Direzionale di Napoli ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 3.8% che ha interessato in particolare il quartiere di Ponticelli anche se la domanda per la zona non accenna a diminuire soprattutto in vista della nascita dell’ Ospedale del Mare che sarà pronto nei prossimi anni.

Si tratta di una grande opera architettonica affidata a Renzo Piano che porterà alla nascita di un ospedale con 450 posti letto, un albergo con 50 posti letto per i familiari, una palazzina amministrativa – direzionale ed un centro commerciale. La struttura servirà mezzo milione di cittadini, anche quelli della popolosa fascia dei comuni vesuviani. In previsione del progetto si registra un certo interesse da parte degli investitori ma soprattutto da parte del personale che lavorerà in zona.

Inoltre sono in corso una serie di interventi che porteranno al miglioramento della viabilità e alla nascita di parcheggi di nuova costruzione. Nella zona centrale sono presenti palazzi d’ epoca, risalenti ai primi anni del 1900, che sono stati ristrutturati e di conseguenza si sono rivalutati. Esiste poi un’ area con abitazioni di corte che si scambiano a prezzi medi di 1200 euro al mq per le tipologie usate e 1500 euro al mq per quelle ristrutturate. Ad acquistarle sono soprattutto le coppie giovani che hanno budget più contenuti. Sui due corsi principali del quartiere, corso Ponticelli e viale Regina Margherita, ci sono soluzioni più signorili che si scambiano a prezzi medi di 2200 – 2500 euro al mq.

Esiste poi una zona con soluzioni indipendenti con giardino ex Ina Casa costruite negli anni ’60 e che sono ricercati soprattutto dalle famiglie. Chi desidera delle costruzioni più recenti tende ad orientarsi verso i parchi costruiti negli anni ’80 e che in buone condizioni si compravendono a prezzi medi di 2500 euro al mq. La parte del quartiere che si sviluppa verso i paesi dell’ hinterland della città offre condomini in cemento armato costruiti abusivamente negli anni ’80, successivamente condonati e venduti a prezzi medi di 2000 euro al mq che abitazioni in edilizia popolare.

La macroarea Collina ha segnalato una contrazione dei prezzi del 2.5% con una diminuzione più sensibile nel quartiere di Foria, che ha una buona parte di offerta immobiliare caratterizzata da immobili di tipo ultrapopolare (in particolare nella parte Rappresentata dalla zona Sanità) che negli anni scorsi erano acquistati da coloro che ricorrevano soprattutto al mutuo.

Oggi queste categorie sono in difficoltà, optano per l’ acquisto e di conseguenza queste tipologie sono acquistate da investitori che si orientano su piccoli tagli da mettere a reddito. Per un monolocale si possono spendere intorno a 30 mila euro e si possono dare in affitto a 300 euro al mese. I prezzi infatti possono andare da 1200 a 2000 euro al mq. Le abitazioni più richieste sono quelle situate in via Foria dove ci sono abitazioni della prima metà del 1900 che si valutano a prezzi medi di 3000 euro al mq. Soluzioni più prestigiose sono acquistabili (quando si trova offerta sul mercato) in piazza Cavour dove ci sono stabili costruiti nei primi anni del 1900 e che possono arrivare a 3300 euro al mq. Si tratta di abitazioni apprezzate per lo più da un target medio alto, di professionisti che cerca in zona anche per acquistare l’ immobile da destinare a studio professionale.

Dal lato dell’ offerta invece si riscontra un aumento della concentrazione sui monolocali (12.2%), due locali (da 26.8% a 27.9%) e sui cinque locali (da 10.8% a 11.5%).

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

In questo periodo sono stati realizzati soprattutto acquisti per investimento, orientati su piccoli tagli, monolocali e bilocali da affittare, ma anche su tagli più grandi acquistati nell’ottica di salvaguardare il capitale. Chi ha comprato l’ abitazione per uso diretto lo ha fatto perché si è trasferito a Torino per lavoro o perché spinto dalla necessità di ampliare l’ appartamento.

Hanno tenuto le quotazioni degli immobili di prestigio, sebbene anche su questo segmento di mercato gli operatori segnalano una minore propensione da parte degli acquirenti a spendere le cifre del passato. Infatti al momento non si sono registrate compravendite per valori superiori a 5000 euro al mq anche se le richieste da parte dei proprietari toccano punte di 6000 – 7000 euro al mq.

Le quotazioni si sono abbassate soprattutto sulle abitazioni di medio livello ricostruite nel dopoguerra, spesso in mediocre stato di conservazione e che, nel passato, erano acquistate soprattutto da persone con una bassa disponibilità di spesa e che facevano ricorso al mutuo. Restano stabili le locazioni per le quali si registra una buona domanda da parte di studenti e trasfertisti.

Il trend varia per zone
Ne diamo qualche esempio. Un lieve rialzo dei prezzi ha interessato la zona intorno a via Milano, via Garibaldi, Piazza IV Marzo, in quanto nella seconda parte dell’ anno si sono fatte compravendite soprattutto su immobili di qualità, con caratteristiche apprezzate dai potenziali acquirenti come la luminosità e il contesto condominiale in cui è inserita l’ abitazione. Tutto questo ha determinato la chiusura delle compravendite a prezzi leggermente più alti (+4.2%) rispetto al semestre precedente. Si registra un calo della domanda di abitazioni e gli acquirenti hanno cercato casa per migliorare la loro situazione abitativa, orientandosi soprattutto su tagli più grandi (quattro locali) oppure per realizzare un investimento (in questo caso si sono preferiti i bilocali). La maggioranza degli immobili, sorta tra la fine del 1600 ed il 1800, è stata sottoposta ad interventi di riqualificazione che hanno rispettato le caratteristiche originali dell’ immobile. Al momento questi lavori sono ancora in corso e sono molto apprezzate le abitazioni situate su corso Garibaldi, zona pedonale. Le tipologie prestigiose possono arrivare a costare fino a 4500 – 5000 euro al mq, ben al di sopra dei valori medi di mercato.

La macroarea della città sabauda che ha segnalato la contrazione dei prezzi più sensibile è stata quella di Santa Rita – Mirafiori Nord con 5.2%, trascinata soprattutto dall’ andamento dei prezzi nel quartiere di Mirafiori Nord – Omero dove molti proprietari hanno rivisto verso il basso i prezzi di vendita dal momento che in zona si è registrato un calo della domanda. Acquistano soprattutto famiglie, mentre è bassa la domanda da parte di investitori. I trilocali sono la tipologia maggiormente richiesta e gli investitori invece preferiscono acquistare tagli più piccoli per una spesa media di 120 mila euro. Da segnalare, inoltre, un aumento del numero di acquirenti che comprano pagando in contante. L’ area di Mirafiori Nord – Omero, sorta negli anni ’70, piace perché servita, ben collegata con il Centro della città e comoda per l’ ingresso in tangenziale. Un appartamento ristrutturato su corso Orbassano o su corso Siracusa, vie principali del quartiere, costa circa 2800 – 2900 euro al mq, per una tipologia da ristrutturare il prezzo scende a 2000 – 2200 euro al mq.

Mercato più prestigioso e con protagonisti completamente diversi quello di Crimea e Cavoretto dove si segnala comunque un aumento delle tempistiche di vendita dal momento che i venditori sono poco propensi a ridurre i prezzi richiesti inizialmente. Nella zona precollinare non c’ è molta offerta sul mercato, soprattutto a Crimea e quando c’è in vendita una soluzione indipendente o un appartamento in stile liberty di particolare prestigio si acquista anche a prezzi più elevati della media. Questo accade raramente. Infatti è più facile che in vendita ci siano appartamenti in villa oppure soluzioni indipendente degli anni ’60 – ’70 per i quali invece i potenziali acquirenti non sono più disposti a pagare le cifre che si pagavano anche solo un anno fa. D’ altra parte i proprietari sono poco propensi a rivedere i prezzi verso il basso con la conseguenza che gli immobili per mesi restano invenduti sul mercato. Diversamente si registra un aumento della richiesta di abitazioni in affitto da parte delle giovani coppie a cui si aggiungono i professionisti che lavorano presso il vicino Ospedale delle Molinette.

Anche la macroarea di Nizza – Lingotto – Mirafiori Sud ha registrato una contrazione dei prezzi del 3.5% in particolare nella zona di Mirafiori – Plava dove il mercato immobiliare risente in parte della vicinanza dello stabilimento della Fiat. Infatti molti acquirenti della zona sono operai che in questo momento di difficoltà devono rinunciare all’ acquisto e in alcuni casi, seppur sporadici,vendere la casa perché impossibilitati a pagare il mutuo. Nella seconda metà del 2008 hanno acquistato prevalentemente stranieri e giovani coppie che si sono indirizzate verso le zone più economiche, come ad esempio via Plava, via Quarello, via Roveda, via Negarville dove i prezzi si aggirano intorno a 1300 euro al mq. Esiste poi una zona più residenziale caratterizzata da abitazioni indipendenti e semindipendenti dell’ epoca fascista con una bassissima offerta di immobili. Infine ci sono stabili degli anni ’70 di edilizia civile valutati intorno a 1500 – 1600 euro al mq in buono stato di conservazione. Infine ci sono delle costruzioni dei primi anni ’90.

Infine la macroarea di Borgo Vittoria – Barriera di Milano che ha messo a segno una variazione delle quotazioni al ribasso del 3.4% con una performance al ribasso per i quartieri di Barriera di Milano – Piazza Respighi e Borgo Vittoria – Venezia. A Barriera di Milano – piazza Respighi, nella seconda parte dell’ anno, si è registrato un calo delle domanda e chi ha acquistato aveva già una disponibilità di spesa da parte frutto di risparmio o di aiuti da parte delle famiglie. I potenziali acquirenti sono sempre più attenti al rapporto prezzo / qualità degli immobili mentre tra i venditori sembra esserci la coscienza che il mercato immobiliare è cambiato e per questo sono più propensi a trattare il prezzo, soprattutto se devono acquistare un’ altra casa a prezzo più basso. Più difficile che questo avvenga con coloro che sono in difficoltà nel pagamento del mutuo.

Tra gli interventi in corso sul territorio di Torino si segnalano il Grattacielo della Regione Piemonte nell’ area ex – Avio nel quartiere di Nizza – Millefonti. Continuano i lavori per la Spina Centrale, il progetto che copre diversi quartieri della città riqualificati con edifici di pregio. Tra i progetti più significativi il triangolo compreso tra Corso Mediterraneo, Corso Rosselli e Corso Lione, un tempo occupato dagli stabilimenti industriali della Materferro, che è stato convertito in zona residenziale. Tale progetto sarà completato dalla costruzione di due edifici, uno a destinazione terziario e l’ altro residenziale. Nel quartiere di Cit Turin, tra corso Inghilterra, corso Vittorio Emanuele II, via Cavalli e via Falcone sorgerà il grattacielo di Intesa San Paolo che dovrebbe fare coppia con il previsto grattacielo del complesso della Stazione di Torino Porta Susa. Quest’ ultima è ad oggi soggetta a lavori per permettere l’ avanzamento dei cantieri del passante ferroviario di Torino. A Mirafiori sorgeranno il Centro del Design del Politecnico, La cittadella Politecnica con 170 mila mq da destinare alla formazione e alla ricerca e il Mobility Village, un distretto di attività innovative di ricerca, formazione e produzione.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa