Il mercato dei prestiti per l’ acquisto delle abitazioni destinato a famiglie consumatrici in Lombardia fa segnare nel terzo trimestre 2009 un ulteriore calo (-17%) rispetto allo stesso trimestre del 2008, da ricordare che i volumi erogati sono influenzati dal mercato dei mutui di sostituzione.

Nel terzo trimestre 2009 sono stati erogati 2.567 milioni di Euro, un ammontare che colloca la regione al 1° posto per volumi erogati. I volumi erogati dalla regione rappresentano il 22,5% del totale delle erogazioni nazionali. L’ importo medio del mutuo è pari a 124.000 Euro contro un importo nazionale pari a circa 117.000 euro.

Quasi tutte le province presentano una diminuzione delle erogazioni ed in particolare Mantova (-18%), Como (-21%) e Lodi (-28%). Di segno positivo le province di Cremona +12% e Bergamo +7. La provincia di Milano, invece, registra la variazione negativa maggiore (-26%). Il dato colloca, comunque, la provincia al 1° posto per volumi erogati in Italia con i suoi 1.181 milioni di Euro, a soli 27 milioni di euro in più rispetto la provincia di Roma.

La performance di Milano fa diminuire il peso della provincia su volumi erogati in Italia, passando dal 14,7% del primo trimestre 2009 al 10,4% del terzo. Da evidenziare come la provincia di Milano eroghi più di quasi tutte le regioni italiane, il Veneto la quarta regione per erogati in Italia, ad esempio eroga 1.092 milioni di euro.

Nota metodologica: si porta in evidenza che dal quarto trimestre 2008, la Banca d’ Italia ha modificato il criterio di aggregazione della base dati. Nell’ aggregato Acquisto Immobili – Abitazioni Famiglie consumatrici vengono inseriti i finanziamenti oltre l’ anno e non più i finanziamenti oltre i 18 mesi. Tale variazione metodologica non è stata presa in considerazione ai fini dell’ analisi.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Sezione mediazione creditizia

Pur in un quadro di incertezza del sistema economico e finanziario nazionale e internazionale, la favorevole dinamica dei tassi di interesse bancari, unitamente alla maggiore propensione delle famiglie italiane verso il mattone – da sempre considerato il bene rifugio per antonomasia – e a un generale miglioramento del clima di fiducia, è alla base dell’ accelerazione dei finanziamenti per l’ acquisto di immobili.

Concentrando l’ attenzione sulla recente dinamica dei finanziamenti alle famiglie, si rileva come a settembre 2009 il tasso di crescita tendenziale di tale segmento di business sia stato di circa il +3,6% in Italia, in aumento rispetto al +1,6% di settembre 2008 e al -0,7%, valore minimo toccato a novembre 2008.

Tale dinamica risulta in controtendenza rispetto alla media dell’ area euro, dove, nel periodo settembre 2008 – settembre 2009, tale aggregato è passato dal +3,7% a -0,2%. In aumento nell’ ultimo anno è risultata la quota dell’ Italia per i finanziamenti alle famiglie sul totale dell’ area euro, passata dal 9,5% al 9,8% (era dell’ 8,8% a fine 2003). Sostenuta appare la dinamica dei mutui per l’ acquisto di abitazioni che, in Italia, a settembre 2009 è stata di oltre il 4,5% (-0,5% a settembre 2008).

Anche con riguardo a tali finanziamenti il trend in Italia si posiziona su un valore superiore a tutti i principali paesi europei. La sensibile riduzione dei tassi di interesse registratasi negli ultimi mesi, unitamente al persistere di una situazione di incertezza dei mercati finanziari, ha verosimilmente rappresentato un fattore di stimolo per le famiglie ad attivare decisioni di spesa rivolte a beni immobili.

Nell’ ultimo anno, in particolare, il tasso di interesse applicato dalle banche per le nuove operazioni di acquisto di immobili è passato da 5,80% di settembre 2008 a 3,06% di settembre 2009, segnando una contrazione di 260 punti base e collocando tale tasso al minimo storico mai raggiunto.

In Italia tornano di moda i mutui a tasso variabile
Nel terzo trimestre di quest’ anno il 70% delle nuove erogazioni sono ascrivibili a questa tipologia di contratto, replicando l’ andamento osservato nel 2004 allorquando tale quota aveva raggiunto il 90%. A segnalare il fenomeno è stata la Banca d’ Italia nel corso di un’ audizione alla Camera. Inoltre, emerge che tra il 2004 ed il 2006 l’ indebitamento delle famiglie solo per i mutui è salito dal 17% al 32% del reddito disponibile: una soglia ritenuta critica per l’ equilibrio del bilancio familiare. Più in generale, l’ indebitamento delle famiglie a fine 2008 risulta del 57% contro il 93% nell’ area dell’ euro.

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Fino al 30 ottobre 2009 presso il Servizio per l’ edilizia residenziale dell’ Assessorato alle Opere Pubbliche si può presentare domanda di mutuo agevolato per l’ acquisto di immobili ultimati, recuperati e in corso di costruzione.

La Giunta Regionale, con la Delibera 2202 / 2009 del 7 agosto scorso, ha anche stabilito i parametri edilizi, i costi massimi e i valori unitari convenzionali da applicare agli interventi di edilizia residenziale pubblica, agevolata, sovvenzionata e convenzionata.

Il limite massimo di costo da applicare agli interventi di edilizia residenziale sociale ammonta a 1420 euro per metro quadro. Il parametro può essere maggiorato del 10% per gli interventi di edilizia residenziale sovvenzionata soggetti a procedure di evidenza pubblica.

I criteri di determinazione dei costi massimi fissati dal presente documento si applicano a tutti gli interventi di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) realizzati sul territorio regionale, da qualsiasi Soggetto attuatore. I costi massimi ammissibili dal provvedimento rappresentano un limite di spesa oltre il quale l’ intervento costruttivo non è più finanziabile con risorse destinate all’ edilizia sovvenzionata, agevolata e convenzionata.

Gli interventi finanziabili comprendono la trasformazione urbanistica del territorio mediante la realizzazione di corpi edilizi e fabbricati di nuova edificazione, sia fuori terra sia interrati, su aree anche non inserite in specifici Piani Urbanistici di Dettaglio (PUD), il recupero globale, volto a ripristinare la funzionalità e la sicurezza di interi organismi edilizi esistenti, e il recupero parziale per il ripristino di singole unità abitative.

Su richiesta del soggetto attuatore la Giunta può concedere deroghe al massimale di finanziamento per caratteristiche urbanistiche, tipologiche ed edilizie dell’ intervento, particolari condizioni geomorfologiche, vincoli di tutela architettonica o ambientale, ubicazione del cantiere, difficoltà e problematiche emerse in sede di rilievo e progettazione o di esecuzione.

La Giunta può anche integrare il finanziamento programmato per ogni singolo intervento nel caso in cui vengano predisposte perizie suppletive, per il riappalto dei lavori in seguito al fallimento dell’ Impresa aggiudicataria, per la rescissione del contratto di appalto in danno dell’ Impresa aggiudicataria e nuova procedura per l’ affidamento dei lavori residuali, o l’ aggiornamento delle aliquote IVA a seguito dell’ entrata in vigenza di nuove disposizioni in materia fiscale.

Detrazione 36%
Fino al 31 dicembre 2011, viene prevista la proroga: della detrazione Irpef del 36% per le spese di recupero dei fabbricati abitativi, nel limite di 48.000 euro per unità immobiliare; dell’ applicazione dell’ Iva agevolata al 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sui fabbricati abitativi.

Viene, inoltre, prorogata la detrazione Irpef del 36% per l’ acquisto di abitazioni comprese in fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzioni che si applica a condizione che: gli interventi di recupero realizzati sull’ intero fabbricato siano eseguiti dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2011, il rogito sia stipulato entro il 30 giugno 2012.

Viene, infine, confermato, l’ obbligo di indicazione in fattura del costo della manodopera, a pena di decadenza dalla detrazione Irpef del 36% riconosciuta sia per gli interventi di recupero, sia per l’ acquisto di abitazioni ristrutturate.

Detrazione 55%
L’ articolo 29, Dl 185 / 2008 ha previsto, per le spese sostenute nel 2008, il ripristino delle modalità applicative precedenti (detrazione del 55% automatica, senza limiti di stanziamento); per le spese sostenute nel 2009, il recente provvedimento del direttore delle Entrate ha escluso lì invio della comunicazione per i lavori eseguiti e conclusi nel 2009, fermi restando i precedenti adempimenti (comunicazione all’ Enea entro 90 giorni dall’ ultimazione dei lavori).

La ripartizione della detrazione è obbligatoriamente in 5 anni. Viene stabilita, inoltre, la modifica del Dm 19 febbraio 2007, al fine di semplificare gli adempimenti cui sono tenuti i contribuenti, da adottare tramite successivo decreto.

La ristrutturazione
Per quanto riguarda il 36%, la detrazione compete per:
- interventi di manutenzione ordinaria (solo quando riguardano parti comuni di edifici residenziali), manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia;
- opere volte al superamento delle barriere architettoniche;
- opere finalizzate alla cablatura degli edifici;
- opere finalizzate al contenimento dell’ inquinamento acustico;
- opere finalizzate alla sicurezza statica e antisismica;
- opere finalizzate alla messa a norma degli edifici;
- opere finalizzate alla redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione;
- opere finalizzate ad evitare infortuni domestici, come per esempio, l’ installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, il montaggio di vetri antinfortunistica, l’ installazione di corrimano lungo le scale, la sostituzione del tubo del gas, la riparazione di una presa mal funzionante;
- opere finalizzate ad impedire il compimento di atti illeciti da parte di terzi;
- interventi di bonifica dell’ amianto;
- realizzazione di parcheggi pertinenziali;
- acquisto, nei soli limiti delle spese di realizzazione, di parcheggi pertinenziali;
- trasformazione di fabbricato strumentale in immobile a destinazione abitativa.

Il risparmio energetico
Mentre la detrazione del 36% si applica esclusivamente per gli interventi eseguiti sui fabbricati residenziali, al contrario, il 55% favorisce gli interventi eseguiti anche sui fabbricati non abitativi (uffici, negozi, opifici, anche posseduti da imprese e società purché utilizzati direttamente). In particolare, la detrazione compete per:

- interventi di riqualificazione globale su edifici esistenti. Si tratta di interventi per la riqualificazione energetica dell’ edificio, che si consegue se l’ indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale risulti non superiore ai valori riportati nelle tabelle di cui all’ Allegato A del decreto 11 marzo 2008, per i lavori iniziati dal periodo d’ imposta 2008. Come chiarito dalla circolare 36 / E / 2007, l’ indice predeterminato di fabbisogno energetico da conseguire deve essere riferito all’ intero edificio e non alle singole unità che lo compongono. Per tale tipologia di intervento, la norma prevede che il limite massimo della detrazione sia pari a 100.000 euro;

- interventi su strutture opache e su infissi. Si tratta di interventi sull’ involucro dell’ edificio, riguardanti le strutture opache (ad esempio: coperture e pavimenti) e le finestre, comprensive di infissi, che consentano di ottenere una riduzione della trasmittanza termica indicata nelle tabelle ministeriali (allegato B) del Dm 11 marzo 2008. La norma ha previsto, per tale categoria di interventi, un limite massimo di detrazione in misura pari a 60.000 euro;

- installazione di pannelli solari per un importo massimo della detrazione in misura pari a 60.000 euro. In tal caso, l’ obiettivo di risparmio energetico si raggiunge attraverso: la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali; la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici ed università.

- sostituzione di impianti di climatizzazione invernale mediante l’ installazione di caldaie a condensazione, con contestuale messa a punto del sistema di distribuzione e sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia. Per tali interventi, il valore massimo della detrazione è pari a 30.000 euro.

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Borsa immobiliare

Sugli agenti di affari in mediazione grava l’obbligo di richiedere la registrazione sia dei contratti preliminari conclusi dalle parti convenute per la stipula nel medesimo tempo e luogo, sia di quelli conclusi tramite proposta e successiva accettazione.
L’agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 63/E del 25 febbraio, ha riposto all’interpello di una società immobiliare, fornendo chiarimenti sull’ambito di applicazione dell’articolo 10, comma 1, lettera d-bis) del Dpr 131/1986.
La disposizione di riferimento obbliga gli agenti a richiedere la registrazione delle “scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari”. Per gli stessi atti, i mediatori sono tenuti al pagamento dell’imposta di registro in solido con i soggetti nel cui interesse viene richiesta la registrazione.

L’attività degli agenti di affari in mediazione si concretizza nel mettere in contatto due o più parti al fine della conclusione di un affare, e ha quale effetto, in genere, la stipula di contratti preliminari.
Abitualmente, chi intende avvalersi dell’attività di un mediatore per l’alienazione di un immobile, conferisce allo stesso un apposito “incarico di vendita” contenente la descrizione completa del bene, il prezzo richiesto, le modalità di pagamento, nonché eventuali termini e condizioni della vendita.
Ricevuto il mandato, l’intermediario si impegna nell’individuazione di soggetti interessati all’affare, ne raccoglie le eventuali “proposte di acquisto” e le trasmette a chi ha conferito l’incarico di vendita.

Se nel termine stabilito dal proponente o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi la proposta è sottoscritta per accettazione dal destinatario, il preliminare si considera concluso e sorge in capo all’agente di affari in mediazione l’obbligo di cui all’articolo 10, comma 1, lettera d-bis).
Ciò in quanto la proposta di acquisto accettata (coerentemente con le previsioni dell’articolo 1326, comma 1, del Codice civile, secondo cui “il contratto è concluso nel momento in cui chi fa fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”) è da qualificarsi a tutti gli effetti come atto di natura negoziale.
Diversamente, la semplice proposta contrattuale formulata da una delle parti, se non sottoscritta per accettazione dalla controparte, costituisce un mero atto prenegoziale ed esula, pertanto, dall’ambito di applicazione dell’obbligo posto in capo ai mediatori immobiliari.

Pur potendo rivestire natura negoziale, non rilevano ai fini della previsione normativa di cui all’articolo 10, comma 1, lettera d-bis), gli incarichi di vendita.
Tali incarichi si sostanziano in mandati conferiti da potenziali venditori ad agenti immobiliari, allo scopo di creare contatti per la stipula di eventuali e successive vendite. Contengono la disciplina del rapporto di mediazione e costituiscono un atto prodromico alla conclusione di affari. Il legislatore, invece, per delimitare l’ambito delle responsabilità degli intermediari ha utilizzato la locuzione “scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari”, così intendendo riferirsi ai contratti stipulati per effetto dell’attività di mediazione.

In conclusione, non può ascriversi alcun obbligo di registrazione al mediatore con riguardo alla proposta di acquisito, né con riguardo all’accettazione che di per sé non costituiscono un negozio bensì elementi che precedono il perfezionamento del negozio (atti prenegoziali).
L’agente di affari in mediazione è, invece, tenuto a registrare i contratti preliminari stipulati a seguito della sua attività, a prescindere dalle modalità di conclusione, sia, dunque, nel caso in cui le parti perfezionano la loro intesa nello stesso luogo e nello stesso momento, sia nell’ipotesi in cui il contratto si conclude fra soggetti che manifestano il loro consenso in luoghi differenti e in diversi momenti, ad esempio, mediante l’incontro di due atti unilaterali quali la proposta e l’accettazione.
E’ prassi che gli agenti di affari in mediazione convochino presso i propri uffici le parti per la trasposizione del contenuto del contratto, già concluso mediante accettazione della proposta di acquisto, in una ulteriore scrittura. Ciò nondimeno la loro responsabilità per la registrazione sorge al momento della formazione dell’accordo, a prescindere dalla riformulazione dello stesso in una successiva scrittura.

La posizione dell’agenzia delle Entrate è in linea con l’orientamento della Corte di cassazione che in più occasioni ha ritenuto sufficiente ai fini della stipula di un contratto preliminare l’accettazione di una proposta di acquisto e ciò anche con riferimento ad accordi recanti la data per la successiva stipula del preliminare, previsione mirante soltanto a riprodurre in forma più sicura un contratto già concluso (cfr. Cassazione n. 20653/2005 e n. 13067/2004).

Luciana Calabrese – Fiscooggi.it

Privati e operatori economici ricorrono frequentemente allo strumento negoziale del contratto preliminare. Soprattutto nel campo della compravendita immobiliare, è particolarmente diffusa la prassi secondo cui l’atto di vendita è preceduto dal “compromesso”, anche se proprio nello stesso settore è altrettanto rilevante il numero di atti non registrati che, oltre a comportare l’evasione dell’imposta di registro direttamente connessa alle disposizioni contenute nel contratto preliminare, sottrae al Fisco una fetta sostanziosa di base imponibile, che riverbera i suoi effetti più rilevanti su tributi importanti quali l’Iva e le imposte sul reddito.

Il legislatore, al fine di scoraggiare il ricorso a non rappresentare nel contratto definitivo l’effettivo corrispettivo, ha espressamente previsto che “I contribuenti che si avvalgono delle disposizioni di cui ai commi 496 e 497 (articolo 1 della legge 266/2005) sono esclusi dai controlli…e nei loro confronti non trovano applicazione le disposizioni di cui agli articoli 38, terzo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e 52, comma 1, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986. Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull’intero importo di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l’importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell’articolo 71 del medesimo decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986.

Da ultimo, vanno sottolineate le importanti novità introdotte dalla Finanziaria 2007, che ha posto a carico degli “agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’art. 2 della L. 3 febbraio 1989 n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività di conclusione degli affari”, l’obbligo di richiederne la registrazione, prevedendo inoltre che siano solidalmente coobbligati al pagamento dell’imposta dovuta. Tra le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività rientrano, oltre ai contratti preliminari (nonché alle proposte di acquisto e/o di vendita), anche i contratti di locazione, il contratto di comodato di beni immobili. Va da sé che rimane esclusa dall’obbligo della registrazione la proposta contrattuale non accettata dalle parti, in quanto semplice atto di natura pre-negoziale. Nel caso di accettazione della proposta stessa, invece, scatta l’obbligo della registrazione, anche a carico del mediatore (se coinvolto), in quanto l’incontro della proposta e dell’accettazione determina la conclusione del contratto preliminare.

Per i molteplici profili di interesse giuridico che il contratto preliminare presenta sotto l’aspetto civilistico e tributario, appare rilevante approfondire la questione dell’imponibilità ai fini dell’imposta di registro del contratto stesso.

Il contratto preliminare
E’ un contratto con effetti obbligatori, avente a oggetto la promessa di vendere e, rispettivamente, di acquistare un dato immobile per un prezzo determinato e che disciplina, inoltre, il contenuto del contratto definitivo che le parti si impegnano a stipulare successivamente.
Per quanto attiene al contenuto, lo stesso deve avere un minimo di determinatezza; in caso contrario, essendo comunque un contratto, sarebbe invalido per indeterminatezza dell’oggetto.

Il Codice civile, nel regolare la forma del contratto preliminare, dispone, all’articolo 1351, che questo sia nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.
Relativamente alle cessioni immobiliari, il preliminare deve, pertanto, essere fatto, a pena di nullità, per iscritto, essendo questa la forma prevista per il contratto definitivo dall’articolo 1350 del Codice civile.

Non sussiste, invece, l’obbligo di autentica delle firme, in quanto richiesta soltanto per la trascrizione nei registri immobiliari e non ai fini della validità del contratto.
Qualora, tuttavia, le parti decidano di stipulare il preliminare per atto pubblico o con scrittura privata con sottoscrizione autenticata, il contratto andrà obbligatoriamente trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis del Codice civile.

La disciplina in disamina non contiene disposizioni di carattere fiscale di particolare rilevanza, ad eccezione della previsione in base alla quale per la trascrizione di tali contratti l’imposta ipotecaria è dovuta in misura fissa (articolo 4 della tariffa allegata al Dlgs 349/90), alla riscossione della quale provvede direttamente la Conservatoria dei registri immobiliari in sede di presentazione della formalità.

E’ evidente che con la conclusione del contratto definitivo, il preliminare esaurisce la propria funzione, in quanto il definitivo produce effetti ex nunc.
L’individuazione del carattere “preliminare” o “definitivo” del contratto dipende dalla ricerca della volontà effettiva delle parti, onde accertare se essa sia rivolta a rinviare nel tempo la produzione degli effetti programmati ovvero a realizzarli subito. In quest’ultimo caso, il contratto preliminare viene definito “improprio”.

Appare, quindi, importante individuare, al di là della terminologia adoperata, se si è in presenza di una promessa di vendita ovvero di un contratto definitivo, applicando il principio civilistico in base al quale nell’interpretare il contratto si deve indagare sulla comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole (articolo 1362, Cc).

La distinzione operata a livello civilistico assume rilievo anche per la normativa fiscale. Difatti, la corretta interpretazione dell’atto concluso tra le parti assume rilievo anche per individuare il trattamento fiscale da applicare allo stesso. La verifica va fatta in relazione agli effetti che si producono: in caso di preliminare vi è soltanto il sorgere di un obbligo; il definitivo determina, invece, l’effetto immediato del trasferimento del diritto.

La disciplina del contratto preliminare ai fini dell’imposta di registro
Fatte queste brevi premesse, in ordine alla tassazione del preliminare ai fini dell’imposizione indiretta, la principale norma di riferimento é costituita dall’articolo 10 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986, dalla quale si evince l’obbligo della registrazione in termine fisso, entro 20 giorni dalla data dell’atto e l’applicazione dell’imposta in misura fissa (168 euro). Il testo unico del 1986 ha, peraltro, apportato a tale pacifico principio un’importante precisazione, disciplinando espressamente, nella nota al citato articolo 10, le modalità di tassazione di quelle disposizioni accessorie incluse nel preliminare che non rientrano nel contenuto minimo dello stesso, costituito dall’assunzione dell’obbligo di stipulare il contratto definitivo.

Si tratta, in particolare, delle clausole che prevedono il pagamento di acconti di prezzo non soggetti a Iva o di dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria.
La nota all’articolo 10 prevede che acconti di prezzo e caparre confirmatorie siano soggetti ad autonoma tassazione in sede di registrazione del preliminare, ma che l’imposta corrisposta a tale titolo possa essere poi imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del definitivo e, quindi, detratta da quest’ultima.
Più precisamente, per gli acconti di prezzo sarà applicabile l’articolo 9 della Tariffa e, quindi, l’aliquota del 3%, mentre per la caparra confirmatoria viene invece richiamato l’articolo 6 della Tariffa, che prevede l’aliquota dello 0,50 per cento.

Si è fatto cenno al “contratto preliminare improprio”, nella pratica frequentemente utilizzato, che va distinto da quello “proprio”. Tale distinzione ha rilevanza soprattutto in materia fiscale, in quanto al preliminare improprio va applicata l’imposta proporzionale di registro prevista per il trasferimento del bene o la costituzione del diritto, mentre al preliminare proprio va applicata la sola imposta fissa. Tale interpretazione è fedele al principio espresso nell’articolo 20 del Dpr 131/1986, secondo il quale “l’imposta va applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici degli atti presentati per la registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente”.

Si ricorda che per intrinseca natura deve intendersi la ricostruzione giuridica dell’atto risultante dall’esame del suo contenuto, mentre per effetti giuridici devono intendersi le modificazioni che l’atto stesso produce nelle situazioni giuridiche dei soggetti coinvolti e ciò anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente (Cassazione, sentenza n. 417/1992). Di conseguenza, se, ad esempio, l’atto contiene disposizioni tali da configurare un vero e proprio contratto traslativo della proprietà di un immobile, l’ufficio finanziario deve applicare, al momento della registrazione dell’atto l’aliquota proporzionale nelle misure previste dall’articolo 1 della Tariffa. Contestualmente, lo stesso ufficio deve riscuotere anche le imposte ipotecarie e catastali, qualora il contratto preliminare improprio rivesta la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autentica. Il successivo atto di vendita, da considerare meramente riproduttivo, invece, sconterà l’imposta di registro in misura fissa (risoluzione n. 301596/1976).
Altrettanto avverrà in caso di contratto preliminare improprio stipulato con semplice scrittura privata non autenticata; infatti, tenuto conto che nel caso di effetti traslativi o costitutivi dell’atto l’imposta ipotecaria viene riscossa dall’agenzia delle Entrate, il momento in cui sorge l’obbligo di pagamento dell’imposta stessa coincide sempre con la formazione dell’atto traslativo della proprietà, costitutivo o traslativo di altro diritto reale; non con l’esecuzione della formalità della trascrizione.

Anche ai fini dell’applicazione dell’Iva assumono rilievo la natura dell’atto e i suoi effetti giuridici, i quali condizionano la determinazione del momento di effettuazione dell’operazione, con i connessi obblighi strumentali di fatturazione, registrazione e liquidazione dell’imposta; per cui, se in relazione alla stipula del preliminare vengono effettuati pagamenti a titolo di acconto sul prezzo, l’operazione si considera effettuata alla data del pagamento, limitatamente all’importo pagato, con l’obbligo per l’imprenditore di emettere fattura per la somma riscossa.

Si renderà, nel caso, applicabile il criterio di alternatività previsto dall’articolo 40 del Tur e, pertanto, le operazioni soggette a Iva non saranno imponibili agli effetti del Registro, risultando dovuta la sola imposta fissa. Ciò vale, in specie, per quanto concerne gli acconti di prezzo, dovendosi peraltro ricordare che la situazione cambia se la somma corrisposta assolve, come avviene di frequente, la funzione di caparra confirmatoria. Infatti, poiché la dazione di una somma a titolo di caparra non costituisce operazione imponibile ai fini Iva, si renderà sotto tale profilo applicabile l’articolo 6 della Tariffa, con conseguente applicazione dell’imposta con aliquota dello 0,50 per cento.

1 – continua

Carla Pallaoro – Fiscooggi.it

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