La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’ Autorità Giudiziaria.

I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489

Amministratore e condòmini morosi
Si domanda se l’ amministratore, per chiedere il decreto ingiuntivo nei confronti dei condòmini morosi, necessiti dell’ autorizzazione dell’ assemblea.

La risposta è negativa. Agire nei confronti dei condòmini morosi, infatti, rientra tra i compiti dell’ amministratore in base a quanto previsto dagli artt. 1130 e 1131 c.c. (in tal senso, ex multis, Cass. sent. n. 12125 dell’ 11.11.’92 e Cass. sent. n. 2452 del 15.3.’94).
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La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’ Autorità Giudiziaria.

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Amministratore e condòmini morosi
Si domanda se l’ amministratore, per chiedere il decreto ingiuntivo nei confronti dei condòmini morosi, necessiti dell’ autorizzazione dell’ assemblea.

La risposta è negativa. Agire nei confronti dei condòmini morosi, infatti, rientra tra i compiti dell’ amministratore in base a quanto previsto dagli artt. 1130 e 1131 c.c. (in tal senso, ex multis, Cass. sent. n. 12125 dell’ 11.11.’92 e Cass. sent. n. 2452 del 15.3.’94).
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Il Presidente della Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani, ha dichiarato:

“Il Governo non trova 200 milioni per risolvere il problema degli affitti ai disagiati. Prepara, nel contempo, un provvedimento per la polizza obbligatoria anticalamità. Insomma, non fa quello che era nel programma della maggioranza, e fa – invece – quel che non era nel programma. In entrambi i casi, ne faranno come al solito le spese, oltre che gli inquilini, condòmini e proprietari di casa, gravati di un nuovo onere, che si aggiunge a quanto essi già pagano ai Consorzi di bonifica allo stesso, identico scopo”.

Ufficio Stampa

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I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it / www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489

Registrazione del contratto di locazione
Si domanda quale sia l’ importo da versare all’ Agenzia delle Entrate per la registrazione di un contratto di locazione a canone libero.

L’ importo dovuto è pari al 2% del canone complessivo della locazione, con un minimo di 67 euro. Per i contratti pluriennali il versamento può essere effettuato sia in un’ unica soluzione (usufruendo anche di uno sconto), calcolando il 2% sul corrispettivo dovuto per l’ intera durata del contratto, sia anno per anno, applicando il 2% sul canone relativo a ciascuna annualità.
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Conferma dell’ Amministratore
Si domanda quale maggioranza occorra per confermare l’ amministratore dopo la scadenza del suo mandato.

Al quesito ha risposto la Cassazione, che, sul punto, si è così testualmente espressa: “La disposizione dell’ art. 1136 comma quarto cod. civ. la quale richiede per la deliberazione dell’ assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell’ amministratore la maggioranza qualificata di cui al secondo comma è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell’ amministratore dopo la scadenza del mandato” (sent. n. 4269 del 4.5.’94).

Ascensore, adeguamento alle norme sulla sicurezza
In un condominio occorre adeguare l’ ascensore alle norme sulla sicurezza. Si domanda come debba essere ripartita la relativa spesa.

Trattandosi di un intervento che non è correlato all’ intensità d’ uso, alla vetustà o ad eventuali guasti, ma che ha la finalità di garantire l’ incolumità delle persone, la giurisprudenza ha ritenuto che la relativa spesa vada sostenuta da tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà (cfr. ex multis, Trib. Bologna, sent. n. 685 del 2.5.’95).
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Risoluzione della locazione,
importo dell’ imposta di registro
Si domanda a quanto ammonti l’ imposta di registro da versare in caso di risoluzione di un contratto di locazione di un appartamento.

Le risoluzioni dei contratti di locazione di immobili urbani sono soggette all’ imposta di registro nella misura fissa di 67 euro. Nel caso la locazione sia stata risolta anticipatamente e sia stato versato l’ importo relativo all’ intera durata, si ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso.
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Non è dovuto l’ avviamento per le attività professionali
Si domanda se vada riconosciuto il diritto all’ indennità di avviamento al conduttore che svolga nell’ immobile a lui locato l’ attività di architetto.

L’ art. 35 della legge 392 / ‘78 esclude il diritto del conduttore alla descritta indennità nel caso in cui l’ immobile locato sia destinato all’ esercizio di un’ attività professionale. La risposta, pertanto, è negativa.
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Diniego di rinnovo alla prima scadenza
Il proprietario di un appartamento locato con contratto 4 + 4 domanda se, alla scadenza del primo quadriennio, possa disdettare la locazione per destinare l’immobile ad abitazione della figlia.

L’ art. 3, comma 1, lett. a), della legge 431 / ‘98 prevede espressamente che il locatore possa avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza allorché “intenda destinare l’ immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado”. La risposta al quesito è, dunque, positiva.
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Milano, — Anche a Milano e in Lombardia il 2008 è stato l’anno nel quale la crisi finanziaria si è riflessa sul mercato immobiliare. Nell’area milanese la flessione dei prezzi delle case – la prima dal 1997 – è stata mediamente del 6% (un po’ meno sensibile in regione) rispetto al 2007, le vendite sono scese del 20% e i tempi di vendita sono passati da 2-3 mesi a 6 mesi.
Le previsioni 2009 vedono elementi contrastanti: da un lato il calo dell’inflazione e del costo del denaro e quindi dei tassi dei mutui, dall’altro la riduzione della crescita economica, e la contrazione dei consumi come conseguenza della riduzione della capacita’ complessiva di spesa della popolazione, la minore mobilità di lavoro e abitativa e l’incertezza . Ciò potrebbe tradursi, nel campo immobiliare, in una ulteriore flessione dei prezzi del 6-10% e in un calo delle compravendite del 10%. Non ci sarà comunque il crack immobiliare verificatosi, ad esempio, in Usa, Gran Bretagna, Spagna: “Il mercato immobiliare italiano – afferma il presidente di Assoedilizia avv. Achille Colombo Clerici – ha un andamento poco dinamico (scarsa mobilità abitativa e ridotto ricorso al sistema dell’investimento a reddito per gli usi diversi dall’abitazione); le famiglie italiane che hanno comprato casa non si sono lanciate nella irresponsabile corsa alla speculazione arrivando, come negli Usa, a cambiar casa per fare un affare ed a finanziare anche le spese familiari con i finanziamenti dei mutui. Inoltre il patrimonio immobiliare italiano è stabilmente nelle mani di oltre 20 milioni di famiglie sensibilmente meno indebitate di quelle statunitensi ed europee; il flottante annuo è pari a meno del 2 % del valore di capitalizzazione degli immobili e quest’ultimo rappresenta oltre dieci volte la capitalizzazione della Borsa”.
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Flessione tra il 5 e il 15% dei canoni da locazione, specie per i monolocali e bilocali dislocati nelle grandi citta`. Ma aumenta la domanda grazie alla maggiore onerosita` dei mutui. In controtendenza Torino e Bologna, dove i prezzi non mostrano rallentamenti. Un po di sollievo per gli inquilini: dopo la grande corsa gli affitti ora stanno scendendo. E di parecchio. Fino a un massimo del 15% a Milano, del 7,5% a Roma e del 6,7% a Napoli, come segnalano i dati rilevati dall`ufficio studi Gabetti nel primo trimestre 2008. Certo la flessione non e` uniforme in tutte le zone e per tutte le tipologie di appartamenti maggiormente penalizzati sono stati i monolocali e bilocali, ma e` comunque un segnale. Eppure secondo gli addetti ai lavori non si tratta di un segnale negativo per il mercato, anzi. Crisi dei mutui e innalzamento dell`Euribor nei primi mesi del 2008 hanno addirittura provocato un aumento d`interesse verso l`affitto rispetto all`acquisto. «La flessione non e` dovuta quindi a una minore domanda quanto a richieste piu` moderate da parte dei proprietari», spiega Giorgio Lazzaro, direttore retail e Santandrea di Gabetti Agency. «Prima infatti alla luce di prezzi di compravendita in costante crescita e del fatto che i contratti durano parecchi anni, i proprietari erano meno disposti a cedere. Ora hanno preso atto della crisi. Penalizzati sono i piccoli appartamenti, specie a Milano e Roma, di fatto le tipologie che nell`ultimo decennio hanno subito incrementi da capogiro, al punto da diventare spesso insostenibili rispetto agli stipendi medi. Mono e bilocali sono infine quelli con maggiore turnover di inquilini, e quindi anche quelli che si adeguano piu` velocemente alle nuove condizioni di mercato.
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Un inquilino che ha ricevuto la disdetta del contratto di locazione da uno solo dei proprietari dell’immobile a lui affittato, domanda se tale disdetta sia valida.

La risposta e’ affermativa. Ai fini di impedire il rinnovo del contratto di locazione infatti è stata ritenuta efficace la disdetta intimata da uno solo dei comproprietari di un immobile affittato ( In questo senso Cass. sent. n. 55)
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Il Sicet ha presentato l’appello e le proposte in materia abitativa del suo sindacato inviato ai candidati premier di tutti i partiti per le elezioni politiche. In Italia l’emergenza abitativa interessa oltre 2 milioni e mezzo di famiglie e il 63% di chi vive in affitto è a rischio povertà con redditi incompatibili con gli affitti di mercato. Negli ultimi anni, secondo i dati Nomisma e Banca d’Italia, l’affitto medio annuo è passato da 1.526 a 3.905 euro, un incremento del 156% più sensibile al Nord che al Sud. La scarsa attenzione al tema è dovuta ad una situazione nazionale prevalentemente caratterizzata da famiglie proprietarie dell’abitazione ma, nella stragrande maggioranza dei casi, sono in affitto famiglie con basse o bassissime condizioni economiche. Tra le proposte, particolare attenzione viene data alla questione degli sfratti: in Italia, secondo i dati del Ministero dell’Interno, ci sono state oltre 100 mila richieste di sfratto solo nel 2007, sono 45 mila i provvedimenti convalidati, mentre sono circa 23 mila gli sfratti eseguiti nell’ultimo anno; nell’80% dei casi è la morosità la causa principale.
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