Capacità giuridica e locazione, problemi urgenti

Come Confedilizia richiamiamo da tempo l’ attenzione sulla necessità di attribuire al condominio la capacità giuridica

Una misura che consentirebbe al condominio di diventare un soggetto di diritto autonomo rispetto agli stessi condòmini e centro di imputazione di obblighi e diritti, così consentendo allo stesso di agire come soggetto autonomo e, quindi, di intrattenere come tale rapporti, soprattutto, con i terzi estranei.

Ebbene, in questa direzione si sono mossi da tempo diversi Paesi e, in particolare, la Francia, con una normativa che costituisce i condòmini in un ”syndicat”, che ha per oggetto la conservazione dell’ immobile e l’ amministrazione delle parti comuni, è responsabile dei danni causati ai comproprietari o a terzi per vizi di costruzione o difetti di manutenzione delle parti comuni e ha la legittimazione tanto ad agire che a resistere, anche contro i condòmini.

Introdurre in Italia una normativa come quella francese si rivela urgente soprattutto in seguito alla sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione che ha cassato il principio della solidarietà fra condòmini delle obbligazioni contratte dai condominii, sostituendolo con quello della parziarietà delle obbligazioni stesse. Con ciò creando notevoli problemi nella vita quotidiana dei condòmini, in particolare nei rapporti fra questi ed i terzi fornitori di beni e servizi.

Nonostante l’ evidenza di questo problema, un legislatore neghittoso (per non dire incapace) non dedica – però – alla sua risoluzione, alcuna attenzione.
Altrettanto per la locazione. A rendere poco appetibile l’ investimento immobiliare (se non per prima casa, o come bene rifugio) è oggi certamente l’ eccesso di tassazione, a causa della quale la locazione regolare è priva ormai da anni di qualsiasi redditività. Basti pensare che oltre la metà del canone viene sottratta ai proprietari dalle imposte erariali e locali.

Per tornare a dare redditività alla locazione, e quindi per rilanciarla, c’ è una sola strada: quella di ridurre il peso della fiscalità introducendo una tassazione sostitutiva dei redditi da locazione (la cosiddetta cedolare secca, del 18 – 20%, recentemente sollecitata anche da Assonime, l’ associazione fra le società per azioni), una misura che sarebbe in grado di determinare una svolta nel settore e di garantire nel contempo una serie di effetti virtuosi di cui il nostro Paese ha grande necessità: mobilità di lavoratori e studenti sul territorio, minore pressione sul mercato delle compravendite, rilancio dell’ attività edilizia ecc…

Ma anche a questo problema, il nostro legislatore non dedica alcuna attenzione. Preferisce, paradossalmente (ma si sa il perché …), spendere di più: per costruire ancora, sprecare ancora territorio, sottrarre altro spazio all’ agricoltura. E i Comuni (per via dell’ Ici, e degli oneri di costruzione) applaudono, invece di opporsi.

Corrado Sforza Fogliani
presidente Confedilizia

I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489

Amministratore e condòmini morosi
Si domanda se l’ amministratore, per chiedere il decreto ingiuntivo nei confronti dei condòmini morosi, necessiti dell’ autorizzazione dell’ assemblea.

La risposta è negativa. Agire nei confronti dei condòmini morosi, infatti, rientra tra i compiti dell’ amministratore in base a quanto previsto dagli artt. 1130 e 1131 c.c. (in tal senso, ex multis, Cass. sent. n. 12125 dell’ 11.11.’92 e Cass. sent. n. 2452 del 15.3.’94).

Palestra ed indennità di avviamento
Si domanda se al conduttore che eserciti, in forma di impresa, nei locali a lui locati l’ attività di palestra sportiva sia dovuta, in caso di disdetta del proprietario, l’ indennità di avviamento commerciale.

Secondo la Cassazione “l’ attività di palestra sportiva esercitata a fini di lucro e con gestione a struttura imprenditoriale”, integra una attività commerciale rientrante nella previsione di cui all’ art. 27, l. 392 /’ 78, con la conseguenza che al conduttore spetta, nel caso di cessazione del rapporto per iniziativa del locatore, l’ indennità di cui trattasi.

Spese ordinarie e straordinarie, decreto immediatamente esecutivo
Un amministratore domanda se il decreto immediatamente esecutivo di cui all’ art. 63 disp. att. cod. civ. possa essere richiesto tanto per gli oneri accessori relativi alle spese ordinarie quanto per quelli che riguardano le spese straordinarie.

La risposta è positiva. Come chiarito dalla Cassazione, infatti, l’ art. 63 disp. att. cod. civ. non fa distinzione tra spese ordinarie e straordinarie. Occorre, però, in entrambi i casi, l’ approvazione dello stato di ripartizione da parte dell’ assemblea (cfr., ex multis, sent. n. 27292 del 9.12.’05).

Divieto di cessione del contratto di locazione
Si domanda se sia legittima una clausola, contenuta in un contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale, che vieti al conduttore di cedere il contratto di locazione anche nel caso di cessione della sua azienda.

Secondo la Cassazione “la sublocazione o la cessione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo sono consentite al conduttore, ai sensi dell’ art. 36 della l. n. 392 del 1978, qualora venga locata o ceduta contestualmente l’ azienda”, pure nel caso in cui “un apposito patto contrattuale contenga il divieto espresso di sublocare l’ immobile o di cedere il contratto” (sent. n. 4802 del 13.4.’00). La risposta al quesito, pertanto, è negativa.

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Amministratore e condòmini morosi
Si domanda se l’ amministratore, per chiedere il decreto ingiuntivo nei confronti dei condòmini morosi, necessiti dell’ autorizzazione dell’ assemblea.

La risposta è negativa. Agire nei confronti dei condòmini morosi, infatti, rientra tra i compiti dell’ amministratore in base a quanto previsto dagli artt. 1130 e 1131 c.c. (in tal senso, ex multis, Cass. sent. n. 12125 dell’ 11.11.’92 e Cass. sent. n. 2452 del 15.3.’94).

Palestra ed indennità di avviamento
Si domanda se al conduttore che eserciti, in forma di impresa, nei locali a lui locati l’ attività di palestra sportiva sia dovuta, in caso di disdetta del proprietario, l’ indennità di avviamento commerciale.

Secondo la Cassazione “l’ attività di palestra sportiva esercitata a fini di lucro e con gestione a struttura imprenditoriale”, integra una attività commerciale rientrante nella previsione di cui all’ art. 27, l. 392 / ’78, con la conseguenza che al conduttore spetta, nel caso di cessazione del rapporto per iniziativa del locatore, l’ indennità di cui trattasi.

Spese ordinarie e straordinarie,
decreto immediatamente esecutivo
Un amministratore domanda se il decreto immediatamente esecutivo di cui all’ art. 63 disp. att. cod. civ. possa essere richiesto tanto per gli oneri accessori relativi alle spese ordinarie quanto per quelli che riguardano le spese straordinarie.

La risposta è positiva. Come chiarito dalla Cassazione, infatti, l’ art. 63 disp. att. cod. civ. non fa distinzione tra spese ordinarie e straordinarie. Occorre, però, in entrambi i casi, l’ approvazione dello stato di ripartizione da parte dell’ assemblea (cfr., ex multis, sent. n. 27292 del 9.12.’05).

Divieto di cessione del contratto di locazione
Si domanda se sia legittima una clausola, contenuta in un contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale, che vieti al conduttore di cedere il contratto di locazione anche nel caso di cessione della sua azienda.

Secondo la Cassazione “la sublocazione o la cessione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo sono consentite al conduttore, ai sensi dell’ art. 36 della l. n. 392 del 1978, qualora venga locata o ceduta contestualmente l’ azienda”, pure nel caso in cui “un apposito patto contrattuale contenga il divieto espresso di sublocare l’ immobile o di cedere il contratto” (sent. n. 4802 del 13.4.’00). La risposta al quesito, pertanto, è negativa.

“Il Governo non trova 200 milioni per risolvere il problema degli affitti ai disagiati. Prepara, nel contempo, un provvedimento per la polizza obbligatoria anticalamità. Insomma, non fa quello che era nel programma della maggioranza, e fa – invece – quel che non era nel programma. In entrambi i casi, ne faranno come al solito le spese, oltre che gli inquilini, condòmini e proprietari di casa, gravati di un nuovo onere, che si aggiunge a quanto essi già pagano ai Consorzi di bonifica allo stesso, identico scopo”.

Ufficio Stampa

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Registrazione del contratto di locazione
Si domanda quale sia l’ importo da versare all’ Agenzia delle Entrate per la registrazione di un contratto di locazione a canone libero.

L’ importo dovuto è pari al 2% del canone complessivo della locazione, con un minimo di 67 euro. Per i contratti pluriennali il versamento può essere effettuato sia in un’ unica soluzione (usufruendo anche di uno sconto), calcolando il 2% sul corrispettivo dovuto per l’ intera durata del contratto, sia anno per anno, applicando il 2% sul canone relativo a ciascuna annualità.

Locazione prima casa
Si domanda se la locazione a terzi di un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” comporti per l’ acquirente la decadenza da tali agevolazioni.

Secondo l’ Agenzia dell’ Entrate non comporta decadenza dalle agevolazioni fiscali prima casa la locazione a terzi dell’ immobile interessato. Ciò, in quanto l’ attuale normativa non richiede la dichiarazione d’ intento di adibire l’ immobile a propria abitazione, ma prevede, come requisito soggettivo, la non possidenza di altra unità immobiliare idonea ad abitazione (circolare 1 / E del 1994).

Amministratore, persona giuridica
Si chiede se possa essere nominata una società come amministratore di condominio.

Secondo la Cassazione più recente non v’ è alcun ostacolo in tal senso, dal momento che il mandato conferito ad una persona giuridica può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica (sent. 22840 del 24.10.’06).

Indennità e diritto di prelazione
Un conduttore è in procinto di acquistare, esercitando il diritto di prelazione previsto dalla legge, il locale commerciale che conduce attualmente in locazione. Il proprietario dell’ immobile domanda se dovrà riconoscergli l’ indennità di avviamento.

Perché sorga il diritto all’ indennità previsto dall’art. 34, l. 392 / ’78, occorre che vi sia il rilascio dell’ immobile locato, il quale è il fatto causativo della perdita dell’ avviamento. Se alla cessazione del rapporto locatizio, pertanto, “non si accompagna il rilascio del locale e l’ attività economica ivi svolta continua ad esservi esercitata, non vi può essere perdita di avviamento e quindi pregiudizio economico da compensare” (in tal senso, Cass. sent. 339 dell’ 11.1.‘01).

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Conferma dell’ Amministratore
Si domanda quale maggioranza occorra per confermare l’ amministratore dopo la scadenza del suo mandato.

Al quesito ha risposto la Cassazione, che, sul punto, si è così testualmente espressa: “La disposizione dell’ art. 1136 comma quarto cod. civ. la quale richiede per la deliberazione dell’ assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell’ amministratore la maggioranza qualificata di cui al secondo comma è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell’ amministratore dopo la scadenza del mandato” (sent. n. 4269 del 4.5.’94).

Ascensore, adeguamento alle norme sulla sicurezza
In un condominio occorre adeguare l’ ascensore alle norme sulla sicurezza. Si domanda come debba essere ripartita la relativa spesa.

Trattandosi di un intervento che non è correlato all’ intensità d’ uso, alla vetustà o ad eventuali guasti, ma che ha la finalità di garantire l’ incolumità delle persone, la giurisprudenza ha ritenuto che la relativa spesa vada sostenuta da tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà (cfr. ex multis, Trib. Bologna, sent. n. 685 del 2.5.’95).

Indennità e trasferimento dell’ attività nelle immediate vicinanze
Si domanda se l’ indennità di avviamento commerciale sia dovuta dal locatore, anche nel caso in cui il conduttore trasferisca la propria attività in un locale sito nelle immediate vicinanze dell’ immobile precedentemente condotto in locazione.

La Cassazione ha precisato che il diritto all’ indennità di avviamento prescinde da qualsiasi accertamento circa la “perdita ed il danno che il conduttore abbia subito in concreto in conseguenza del rilascio”. E ciò, quand’ anche quest’ ultimo abbia spostato la propria attività nelle immediate vicinanze dell’ immobile precedentemente condotto in locazione (sent. n. 2834 del 26.2.’02). La risposta al quesito, pertanto, è positiva.

Balconi, installazione di tende da sole
Si domanda se, per agganciare le tende da sole alla soletta del balcone aggettante sovrastante, il condomino del piano inferiore necessiti del consenso del proprietario del poggiolo.

La risposta è affermativa. Secondo la Cassazione, infatti, i balconi aggettanti, quelli, cioè, che sporgono dalla facciata dell’ edificio, non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’ edificio e, pertanto, rientrano “nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono” (sent. 15913 del 17.7.’07).

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Risoluzione della locazione,
importo dell’ imposta di registro
Si domanda a quanto ammonti l’ imposta di registro da versare in caso di risoluzione di un contratto di locazione di un appartamento.

Le risoluzioni dei contratti di locazione di immobili urbani sono soggette all’ imposta di registro nella misura fissa di 67 euro. Nel caso la locazione sia stata risolta anticipatamente e sia stato versato l’ importo relativo all’ intera durata, si ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso.

Balconi, rifacimento dei frontalini
I frontalini dei balconi di un edificio condominiale necessitano di lavori di riparazione. Si domanda come debba essere ripartita la relativa spesa.

Secondo la giurisprudenza, nel caso in cui i frontalini dei balconi svolgano una prevalente funzione estetica per l’ edificio, alla spesa per il loro rifacimento sono tenuti a partecipare tutti i condòmini, in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà. Ove, invece, tali superfici non assolvano ad una funzione del genere, la spesa è di esclusiva competenza dei proprietari dei poggioli (in questo senso, ex multis, Cass. sent. n. 8159 del 7.9.’96).

Marca da bollo sulle ricevute condominiali
Si domanda se sulle ricevute condominiali debba essere apposta la marca da bollo.

Le ricevute relative al pagamento delle spese di condominio sono esenti da imposta per espressa disposizione di legge (art. 13, Tariffa allegata al D.P.R. 26.10.72, n. 642). La risposta al quesito, pertanto, è negativa.

Disdetta senza motivazione alla scadenza del 12° anno
Si domanda se, per un contratto di locazione 6 + 6 ad uso commerciale, la disdetta comunicata per il 12° anno vada motivata.

L’ art. 28 della legge 392 / ’78 prevede la necessità della disdetta motivata solo alla prima scadenza contrattuale. Alla scadenza del dodicesimo anno, quindi, il contratto può essere utilmente disdettato senza l’ indicazione di alcuna specifica motivazione.

Non è dovuto l’ avviamento per le attività professionali
Si domanda se vada riconosciuto il diritto all’ indennità di avviamento al conduttore che svolga nell’ immobile a lui locato l’ attività di architetto.

L’ art. 35 della legge 392 / ’78 esclude il diritto del conduttore alla descritta indennità nel caso in cui l’ immobile locato sia destinato all’ esercizio di un’ attività professionale. La risposta, pertanto, è negativa.

Installazione di un servoscala
Un condomino affetto da handicap domanda se possa installare, a proprie spese, un servoscala nell’ edificio dove abita, nonostante gli altri condòmini siano contrari.

La risposta è positiva, purché la descritta installazione non rechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, non ne alteri il decoro architettonico o non renda talune parti comuni dell’ edificio inservibili all’ uso o al godimento anche di un solo condomino. Ciò, tenendo comunque conto del fatto che una modesta compressione del diritto che spetta a ciascun condomino di godere delle parti comuni è – secondo la giurisprudenza – tollerabile, allorché sia giustificata dall’ interesse altrui ad un più proficuo uso della cosa comune e non rechi in concreto alcun serio pregiudizio o grave sacrificio (cfr. Trib. Milano sent. 9.9.’91).

Mancata sottoscrizione del verbale da parte del presidente dell’ assemblea
Un verbale d’ assemblea è stato sottoscritto solo dal segretario ma, per dimenticanza, non anche dal presidente. Si chiede se ciò possa essere motivo di invalidità delle deliberazioni assunte.

Secondo la giurisprudenza la mancata firma del presidente, in calce al verbale, costituisce una irregolarità non in grado di inficiare la validità di quanto deliberato dall’ assemblea (cfr. Trib. Milano sent. n. 8804 del 24.7.’97). La risposta al quesito, pertanto, è negativa.

Tassazione dell’ indennità di avviamento
Un conduttore domanda se l’ indennità di avviamento commerciale da lui ricevuta sia soggetta a tassazione. E, in caso affermativo, con quale regime.

Ai sensi dell’ art. 17, comma 1, lett. h), D.P.R. n. 917 del 1986 le somme ricevute a titolo di indennità di avviamento sono soggette a tassazione separata.

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Diniego di rinnovo alla prima scadenza
Il proprietario di un appartamento locato con contratto 4 + 4 domanda se, alla scadenza del primo quadriennio, possa disdettare la locazione per destinare l’immobile ad abitazione della figlia.

L’ art. 3, comma 1, lett. a), della legge 431 / ’98 prevede espressamente che il locatore possa avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza allorché “intenda destinare l’ immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado”. La risposta al quesito è, dunque, positiva.

Innovazioni vietate
Si domanda quali siano le innovazioni che in ambito condominiale il codice civile indica come vietate.

Ai sensi dell’ art. 1120, secondo comma, c.c. sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’ edificio inservibili all’ uso o al godimento anche di un solo condomino.

Donazione e diritto di prelazione
Si domanda se, in caso di donazione di un locale commerciale, al conduttore spetti il diritto di prelazione.

Ai sensi dell’ art. 38 della legge 392 / ’78, il diritto di prelazione spetta solo nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile locato. Poiché la donazione è invece un contratto a titolo gratuito, la risposta al quesito è necessariamente negativa.

Divieto di partecipare all’ assemblea a mezzo di rappresentante
In un condominio è stato deliberato che alle assemblee possano intervenire solo i condòmini personalmente, escludendo eventuali partecipazioni a mezzo di rappresentante. Si domanda se ciò sia legittimo.

La risposta è negativa. La materia è regolata, infatti, dall’ art. 67 disp. att. cod. civ., che al primo comma stabilisce espressamente che “ogni condomino può intervenire all’ assemblea anche a mezzo di rappresentante”. Tale disposizione è definita inderogabile dal successivo art. 72, per cui qualunque previsione di segno contrario, contenuta in un regolamento di condominio o in un atto d’ acquisto o deliberata in assemblea, deve ritenersi nulla.

Le proposte. Innanzitutto tassare l’immobile per il reddito che produce anziché per il suo valore di mercato; equiparare la tassazione dei redditi immobiliari a quella delle rendite finanziarie; quindi attuare forme e formule per agevolare la locazione con sgravi fiscali per chi loca e una collaborazione tra operatori pubblici e privati; rinnovare per la citta’ di Milano l’accordo proprietari-inquilini sul cosiddetto contratto di locazione agevolato, fermo dal 2002; introdurre la libera locazione temporanea in vista di Expo 2015 e per le esigenze abitative di una Citta’ dallo spiccato dinamismo ,qual è la nostra.

-D’altronde il progetto di housing sociale, studiato dalla Amministrazione ( progetto opportuno, ma largamente insufficiente), non vale a rilanciare la locazione come risposta di sistema in grado di dare una sterzata forte al problema del bisogno abitativo : non dei meno abbienti ( perche’ qui si tratta di dare la casa a chi non la puo’ pagare ne’ in tutto,ne’ in parte, mentre l’housing sociale implica un costo ,sia pure calmierato),ma neppure delle classi intermedie che richiederebbero una grande offerta in locazione.
Quello dell’housing sociale è un intervento di nicchia, basato su trattative private e convenzioni tra il Comune e gli operatori e fondato, se possibile, sull’intervento ad adiuvandum di enti di solidarieta’: come tale, in grado, al massimo, di produrre qualche migliaio di nuovi alloggi, mentre ci vuol ben altro

-Se la questione abitativa resta al centro dell’interesse di Assoedilizia, essa da molti anni cura anche aspetti non secondari del vivere in collettività: tra questi l’inquinamento e il decoro urbano. L’inquinamento atmosferico, che dipende per l’80% dal traffico e solo per il 16% dal riscaldamento, provoca un aumento dei decessi del 6%. A Milano circolano ogni giorno lavorativo 1,3 auto per abitante in quanto almeno 600.000 autoveicoli provengono da fuori città; il che ne fa una delle città con maggior traffico e con maggior inquinamento atmosferico del mondo, fuorilegge anche per le normative europee. Ad esso si tenta di porre rimedio, con risultati meno apprezzabili di quanto si potrebbe ottenere, con provvedimenti vari, tra i quali Ecopass (calo dell’1% dell’inquinamento), che per dare risultati validi dovrebbe essere esteso all’intera area urbana e comprendere anche moto e motorini, grandi inquinatori.

Stesso discorso per l’inquinamento acustico, dovuto principalmente al traffico automobilistico e di motocicli privati (56%): il Comune, completato con notevole ritardo il cosiddetto piano di azzonamento che prevede la mappatura dei quartieri cittadini più o meno rumorosi non adotta i provvedimenti conseguenti per eliminare le situazioni fuorilegge. In caso di inadempienza comunale, dovrebbe essere la Regione a sostituirsi al Comune: cosa che evidentemente non ha intenzione di fare.
Ma andrebbe anche condotta una campagna di contrasto ai fracassoni del giorno e della notte: rombi e boati di moto e motorini (controlli e sanzioni per le violazioni), schiamazzi e baraonde, anche”concertistiche”,ad ogni pie’ sospinto.

-In tema di decoro urbano, gravemente leso dai graffiti, il problema è ancora aperto. Assoedilizia, che aveva chiesto ed ottenuto che la pubblica amministrazione, attraverso l’Amsa, provvedesse agli interventi di eliminazione dei graffiti, constata il buon risultato raggiunto con la ripulitura gratuita di diverse migliaia di edifici pubblici e privati cittadini; ma rileva che poi gli imbrattatori sono tornati alla carica con maggiore veemenza e procurando danni assai rilevanti. “ C’é ancora molto da fare, i palazzi imbrattati sono oltre 20.000 – dice Colombo Clerici –. Ma l’operazione antigraffiti sarebbe più efficace se a livello governativo si adottassero leggi più severe contro gli imbrattatori e il divieto di vendere bombolette ai minori senza giustificato motivo e di detenere le stesse durante cortei e manifestazioni: invece tali provvedimenti vengono continuamente rinviati.”
Assoedilizia ha effettuato, nel corso del 2008, iniziative ed interventi per il decoro urbano (graffiti e problema piccioni) la sicurezza della casa, per ridurre il consumo energetico, per il potenziamento dell’attività turistica, elemento di competitività di una città europea come è Milano, per i collegamenti infrastrutturali ferroviari con Genova e con la Svizzera (piano Terzo Valico e AlpTransit ) e quindi il Centro-Europa, per il recupero e la valorizzazione dei luoghi storici di Milano.

Per ulteriori comunicazioni: cell. 348-7118649 e 335-237878

ASSOEDILIZIA – La borghesia storica di Milano e della Lombardia