Frimm Group S.p.A. e Italiancase S.r.l. hanno trovato l’ intesa per dare vita a un’ ampia e solida rete di agenzie immobiliari nel Centro Italia e particolarmente in Abruzzo. Il franchising creato nel 2000 dall’ attuale presidente di Frimm Holding, Roberto Barbato, ha infatti rilevato tutti i contratti del network appartenente al gruppo Centorame Holding.

L’ intento dell’ operazione è duplice. Da una parte gli Affiliati Italiancase potranno fare affidamento tanto sulla visibilità del marchio Frimm a livello nazionale, quanto sugli strumenti e i servizi che in meno di dieci anni hanno portato quest’ ultimo a essere il terzo player del mercato. Dall’ altra, Frimm potrà contare su una rete di 20 punti vendita immobiliari già conosciuti e apprezzati nel Centro Italia e poter dare così il via allo sviluppo del proprio network in quest’area con un’ attenzione particolare all’ Abruzzo.

È in questa regione, infatti, che il brand Italiancase è più presente e conosciuto. E il motivo è semplice: il marchio in questione appartiene alla holding del presidente Massimiliano Centorame, molto conosciuta sul territorio abruzzese nel campo edile e delle costruzioni.

“Abbiamo già incontrato tutti gli Affiliati di Italiancase nel corso di un evento ad hoc organizzato a Pescara dalla nostra azienda in collaborazione con lo staff del Gruppo Centorame”, spiega il vice – presidente di Frimm Group S.p.A. Gian Luca Fraticelli. “E il riscontro non poteva essere più positivo. Gli agenti immobiliari presenti hanno accolto il cambiamento con grande serenità e un forte spirito d’ intraprendenza”.

“Questa operazione segna il via ufficiale allo sviluppo del brand Frimm in Abruzzo – conclude lo stesso Fraticelli – perché grazie al sostegno e alla forza del Gruppo Centorame e, dunque, alla possibilità di affiancare il loro nome al nostro, potremo non soltanto creare una folta rete nella regione ma anche gestirla nel modo giusto”.

Chi è Frimm
Frimm Group S.p.A. è la principale società del Gruppo Frimm Holding, il più completo service italiano per il Real Estate, ed è una delle aziende leader nel settore del franchising immobiliare in Italia. Nata nel 2000 introducendo per la prima volta in Italia sistema Multiple Listing Service (MLS) per la collaborazione nella compravendita tra gli agenti immobiliari, ha superato in 7 anni il traguardo dei 500 Affiliati (attualmente ce ne sono circa 615 in tutta Italia).

L’ azienda, il cui nome nasce dalla sintesi di Franchising Immobiliare, ha sviluppato il proprio network col contratto light – non c’ è fee d’ ingresso né royalty in agosto ed è rescindibile con un semplice preavviso di 60 giorni – ovvero la garanzia per l’ Affiliato che i benefici derivanti dal know – how, dagli strumenti e dai servizi offerti siano effettivamente tali.

www.frimm.com – www.frimmholding.com

Per maggiori informazioni:
Ufficio Stampa Frimm Holding
Giulio Azzolini
Tel. 06 9727 9309
E-mail: press@frimmholding.com

Il Centro Studi di REplat S.p.A. introduce l’ indice dei prezzi, ovvero la variazione percentuale della media dei prezzi degli immobili divisi per tipologia in una data zona cittadina, inseriti sul Multiple Listing Service dalle oltre 1.700 agenzie che lo utilizzano (indipendenti, membri di associazioni di categoria, affiliati a network in franchising), rispetto allo stesso mese dell’ anno precedente.

Questo indicatore completa la visione del mercato del MLS REplat che si concretizza attraverso i dati estrapolati dalla piattaforma per la collaborazione nella compravendita tra agenti immobiliari: una visione basata sugli indici percentuali della domanda, dell’ offerta e del prezzo – bussole reali e attuali che permettono non solo agli operatori ma anche a chi cerca casa di sapere cosa sta accadendo nel mercato del mattone e come esso sta cambiando – e sulla rilevazione del prezzo più probabile per gli immobili condivisi presenti in piattaforma in una data zona, l’ unico indicatore che prende in considerazione sia la media dei prezzi dell’ offerta sia quella dei prezzi della domanda per la tipologia dell’ immobile prescelto.

“I dati che proponiamo vengono estrapolati dal flusso di lavoro che gli agenti immobiliari generano quotidianamente all’ interno del nostro sistema”, spiega Vincenzo Vivo, presidente di REplat S.p.A. “Gli operatori inseriscono ogni giorno nel MLS le richieste e gli immobili che prendono in incarico, con tutte le relative informazioni. Lo stesso giorno di ogni mese il nostro Centro Studi è in grado di rilevare l’ andamento del mercato fatto dagli operatori senza doversi affidare a interviste e questionari”.

Indice REplat – Mercato residenziale nazionale
Inutile negarlo, il mercato residenziale italiano ha vissuto il 2009 in costante frenata, soprattutto per quanto riguarda l’ offerta. Secondo quanto registrato dall’ Indice REplat, il segno negativo ha caratterizzato la domanda per tutto l’ anno, risollevandosi, però tra settembre (-10,38%) e dicembre (-7,15%).

Per contro l’ offerta, quasi sempre positiva fino ad agosto, ha cominciato la discesa verso il segno meno proprio a settembre per terminare l’ anno al -3,90%. “La collaborazione tra agenti immobiliari e il prezzo degli immobili saranno le variabili fondamentali per una ripresa del mercato in tempi brevi”, spiega Vivo. “La variazione e la modalità con cui essa avverrà influiranno sull’ accelerazione delle compravendite. I consumatori dovranno tenere d’ occhio il mercato perché solo così potranno fare degli ottimi affari e gli operatori, per contro, dovranno non soltanto collaborare in maniera proficua coi colleghi ma anche immettere sul mercato immobili col giusto prezzo“.

Chi è REplat (MLSystem)
È un’ azienda specializzata nel settore immobiliare, nata nel 2004 con l’ obiettivo di diventare il primo sistema Multiple Listing Service italiano per la collaborazione tra gli agenti immobiliari. L’ azienda, il cui nome nasce dalla sintesi di Real Estate Platform, ha sviluppato l’ omonima piattaforma on – line (www.replat.com) che consente di condividere in Italia e all’ estero un portafoglio comune senza alcun obbligo o restrizione. Grazie ad essa, gli operatori del settore collaborano nella compravendita, accrescendo e velocizzando il proprio business e il proprio portafoglio clienti.

Attualmente REplat conta circa 1.700 agenzie Aderenti per un totale di circa 3.800 operatori del settore. Nel suo database sono presenti più di 60.000 immobili. Nel 2009 l’ azienda ha stretto una partnership con Fiaip che ha portato alla creazione di MLS Fiaip powered by Replat, piattaforma ad hoc per la Federazione.

DEFINIZIONI

Indice REplat della Domanda: rappresenta l’ andamento della media per agenzia delle richieste raccolte dal MLS rispetto allo stesso mese dell’ anno precedente.

Indice REplat dell’ Offerta: rappresenta l’ andamento della media per agenzia degli immobili presenti nel MLS rispetto allo stesso mese dell’anno precedente

Indice REplat del Prezzo: rappresenta l’ andamento della media del prezzo delle diverse tipologie di immobili presenti nel MLS, in ogni zona definita, rispetto allo stesso mese dell’ anno precedente.

Prezzo più probabile: è il prezzo medio degli immobili condivisi presenti in piattaforma in una data zona. Si ottiene dalla media dei prezzi dell’ offerta e quella dei prezzi della domanda per la tipologia dell’ immobile prescelto e per zona.

Informazioni:
Ufficio Stampa REplat
Giulio Azzolini
Tel. 06 9727 9309
E-mail: press@replat.com

Bilocali richiestissimi a Milano, soprattutto al centro (+101,79% nell’ arco del 2009) e in zona Fiera San Siro. Nella Capitale, invece, le richieste maggiori si sono verificate per i trilocali al centro (+75.40%), a Villa Ada – Monte Sacro (122,04%) e a Monteverde – Aurelio.

Per accelerare le compravendite il mercato dovrebbe seguire i prezzi più probabili per zona rilevati dal Centro Studi: a Milano si dovrebbe poter acquistare un bilocale a Bovisa – Sempione al costo di 209.500 euro, e a Città Studi – Indipendenza un trilo a 267.310 euro.

A Roma, invece, i prezzi più probabili migliori si dovrebbero poter trovare a San Giovanni – Roma Est (bilo da 190.180 euro) e a Monteverde – Aurelio (trilo da 301.855 euro)

Indice dei prezzi
In generale, il calo del prezzo degli immobili non si è ancora del tutto verificato. In un mercato dominato dalle richieste per bilocali e trilocali, che insieme ne rappresentano il 70%, si sono rilevati alcuni ribassi soltanto in certe zone delle macroaree Semicentro e Periferia dei grandi Centri Urbani che negli ultimi 12 mesi hanno effettivamente perso qualche punto percentuale, segno che gli agenti immobiliari sono stati disposti a rivedere i prezzi per movimentare le compravendite.

Tale tendenza, però, non si è verificata né per i centri storici né per gli immobili di pregio, senza contare le rimanenti zone delle macroaree di cui sopra. Ciò non deve essere visto in contrapposizione col resto ma come suo complemento: la risposta alla crisi di molti investitori, infatti, è stata quella di riallocare nel mattone quanto salvato in borsa.

Questi trend sono ben sottolineati dai dati rilevati su Milano e Roma, città campione per la prima rilevazione dell’ indice dei prezzi di REplat che mostra la variazione percentuale annua del costo di un immobile in una data zona.

Milano – Indice dei prezzi
Nel corso degli ultimi 12 mesi, i prezzi del centro storico di Milano sono cresciuti sia per i bilocali (+3,42%) sia per i trilocali (+2,68%), a testimonianza della maggior tenuta dei prezzi degli immobili di pregio.

Tendenza confermata anche dall’ andamento di zone di rilievo come Magenta (+1,59 per i bilocali, +6,23% per i trilocali) e Sempione (+6,90 per i bilocali, +6,84 per i trilocali).

In altre zone semicentrali, come Venezia (+6,84%per i bilocali e -2,62% per i trilocali) e Ticinese – Genova (+3,73 per i bilocali, -6,41 per i trilocali) si conferma invece una tendenza ancora più netta in diverse zone periferiche: l’ aumento dei prezzi per i bilocali e la diminuzione per i trilocali, circostanza che si spiega con la maggiore richiesta di metrature inferiori in tempi di difficoltà economica e di stretta creditizia.

Nelle zone periferiche, la tendenza si ritrova ad Affori – Bruzzano (+3,09% per i bilocali, -1,97% per i trilocali), Niguarda – Bicocca (+5,74% per i bilocali, -3,85 per i trilocali), Gorla – Crescenzago (rispettivamente +2,83% e – 6,78%), Città Studi – Argonne (+1,87% e -0,96%), Barona – Ronchetto sul Naviglio (+4,23% e -3,09%) e San Siro – Gallaratese (+2,06% e -3,53%).

Roma – Indice dei prezzi
Come già accennato, il centro storico di Roma segue il trend di Milano per quanto riguarda l’ aumento dei prezzi ma, a differenza del capoluogo lombardo, sono i trilocali a essere maggiormente saliti di costo (+6,01%) se confrontati coi bilocali (+3,22%).

Il prezzo per immobili di queste due tipologie cresce anche nelle zone semicentrali di Parioli – Pinciano (+2,49% per i bilocali, +2,79% per i trilocali), Trastevere – Testaccio (rispettivamente +4,23% e +3,38%), Aventino – San Saba (+4,17% e +1,25%) e Prati – Borgo (+2,55% e +2,11%) mentre diminuiscono a Trieste – Somalia – Salario (-4,53% per i bilocali e -8,34% per i trilocali), Esquilino – San Lorenzo (rispettivamente -9,83% e -3,35%), Marconi – Ostiense (-3,12% e -3,22%), Gregorio VII – Baldo degli Ubaldi (-6,14% e -6,35%) e Trionfale – Monte Mario (-1,03% e -2,83%).

Nella maggior parte delle zone periferiche di Roma si conferma la tendenza di una maggior tenuta dei prezzi dei bilocali rispetto ai trilocali, mentre le zone che registrano un aumento dei prezzi per entrambe le tipologie sono Prenestino – Collatino – Tor Sapienza (+2,38% per i bilocali e +2,49% per i trilocali), Laurentina (rispettivamente +4,93% e +7,94%) e Monteverde – Gianicolense – Colli Portuensi (+5,92 e +9,67%).

Il segno negativo per entrambe le tipologie si trova invece a Tiburtina – Colli Aniene (-0,76 per i bilocali e -7,96% per i trilocali), Tuscolano – Appio Claudio (rispettivamente -5,64% e -9,99%), Cinecittà – Don Bosco (-6,46% e -2,77%), Aurelio – Boccea (-3,60% e -2,54%) e Flaminio – Labaro – Prima Porta (-6,58% e -8,37%).

Nella zona suburbana le maggiori diminuzioni di prezzo si registrano ad
Axa – Casalpalocco – Infernetto (-7,60% per i bilocali e -1,63% per i trilocali) e Ostia – Ostia Antica (-1,10% e -4,67%).

Come per Milano, quindi, il mercato di livello medio – alto fa meno fatica rispetto a quello di fascia medio – bassa.

Richieste Milano
Negli ultimi 12 mesi le richieste di bilocali e trilocali sono fortemente aumentate. Gli agenti immobiliari milanesi, in pratica, hanno incontrato soltanto clienti alla ricerca di queste due tipologie di immobile: quelle per i bilocali sono cresciute di oltre il 100% mentre quelle per i trilo si sono fermate sul +98,28%.

Per entrambe le tipologie la zona più richiesta è quella del Centro (+20% per i bilocali, +21% per i trilocali), mentre nel corso dell’ anno è diminuito l’ interesse per la zona di Famagosta (solo +3% per i bilocali e addirittura +2% per i trilocali).

Rispetto all’ inizio del 2009, la zona che ha suscitato maggior interesse per i bilocali è quella di Fiera – San Siro (+192,84%) mentre la meno richiesta è stata quella di Vercelli – Lorenteggio (solo +16,23%).

Per quanto riguarda i trilocali la maggior parte delle richieste è arrivata per la zona Bovisa – Sempione (+146,37%) e, anche in questo caso, Vercelli – Lorenteggio è stata quella meno desiderata (solo +18,89%).

Richieste Roma
A Roma le richieste di bilocali, negli ultimi 12 mesi, sono aumentate del +29,26%, quelle dei trilocali del +67,93%. Per i bilocali la zona più richiesta è quella di San Giovanni – Roma Est (+23%), mentre questa tipologia è meno richiesta a Villa Ada – Monte Sacro e Policlinico – Pietralata (+10%). I trilocali sono invece più cercati in centro (+20%) e, come per gli immobili di taglio più piccolo, meno a Villa Ada – Monte Sacro (+12%).

Rispetto all’ inizio dell’ anno è salito l’ interesse per la zona Villa Ada – Monte Sacro (+52,57% per i bilocali, +122,04% per i trilocali), mentre ha registrato meno appeal quella di Policlinico – Pietralata, soprattutto per i bilocali (solo +9%).

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Relativamente all’ obbligo di segnalazione di eventuale operazione sospetta, va ricordato che i presupposti che fanno sorgere l’ obbligo stesso sono previsti dall’ art. 41 del citato D.Lgs 231 / 2007 il quale dispone che gli agenti immobiliari, così come gli altri destinatari della normativa, dovranno segnalare l’ operazione sospetta quando:

“Sanno o sospettano o hanno motivi ragionevoli per sospettare che siano in corso o che siano state compiute o tentate operazioni di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo e addirittura tale obbligo di segnalazione può sorgere anche prima dell’ instaurarsi di una relazione d’ affari”.

Il sospetto è desunto da caratteristiche, entità, natura dell’ operazione o da qualsivoglia altra circostanza conosciuta in ragione delle funzioni esercitate, tenuto conto anche della capacità economica e dell’ attività svolta dal soggetto cui è riferita, in base agli elementi a disposizione dei segnalanti, acquisiti nell’ ambito dell’ attività svolta ovvero a seguito del conferimento di un incarico.

Con decreto del Ministero dell’ Interno da emanare su proposta dell’ U.I.F. (Ufficio Informazione Finanziaria) è prevista l’ emanazione periodica di specifici Indicatori di anomalia da prendere in considerazione ai fini della valutazione dell’ operazione come sospetta.

Ai fini del corretto adempimento dell’ obbligo di segnalazione di operazioni sospette gli operatori dovranno avere riguardo ai principi e alle indicazioni generali contenute nella normativa e la segnalazione dovrà contenere i dati, le informazioni, la descrizione delle operazioni ed i motivi del sospetto con le modalità che saranno indicate con provvedimento emanato dalla UIF entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore dell’ emanando decreto da parte del ministero degli interni che sarà pubblicato anche sul sito Internet della UIF: http://www.bancaditalia.it/UIF.

Stesso onere relativo a periodici e specifici indicazioni è previsto a carico delle autorità competenti, in particolare della U.I.F., della Guardia di finanza e della D.I.A., ovvero di fornire indicazioni aggiornate circa le prassi seguite dai riciclatori e dai finanziatori del terrorismo, al fine di agevolare l’ adempimento degli obblighi di adeguata verifica, di segnalazione delle operazioni sospette e di formazione del personale

A titolo puramente sintetico ed illustrativo si evidenziare che l’ acquisizione di immobili da parte di un cliente con estrema facilità, senza richiesta di adeguate informazioni sulla localizzazione o lo stato dello stesso, o in paesi in cui il cliente non ha legami economico – patrimoniali può essere sinonimo di comportamento non coerente e indicatore di anomalia da usare come ipotesi di analisi esclusivamente soggettiva al fine di decidere sulla eventuale segnalazione di operazione sospetta.

Alcune volte però ci potrebbe capitare che si possa osservare anche importi di acquisto / valore dell’ investimento, comunque a vista non coerenti col profilo economico dell’ acquirente e / o vengono conclusi ad un valore molto superiore rispetto al valore di mercato dello stesso.

Anche il ripetuto e frequente ricorso a pagamenti dilazionati al di sotto della soglia di 12.500 euro a favore di terzi devono indurre gli agenti immobiliari a valutare l’ opportunità di segnalare l’ operazione con eventuale sospetto.

Queste ed altre situazioni sono parte integrante degli indicatori di anomalia relativi all’ attività di agenzia di affari in mediazione immobiliare, previste dalle bozze del prossimo decreto del Ministero dell’ Interno (in attesa di emanazione) in relazione agli obblighi di segnalazione antiriciclaggio.

In materia di operazioni immobiliari, l’ attenzione dei soggetti obbligati deve orientarsi in modo attento su eventuali richieste di investimenti in immobili per importi incoerenti con il profilo economico – patrimoniale del cliente e / o in Stati completamente fuori dal raggio di azione del soggetto, con maggior attenzione da dedicare all’ analisi se il cliente è persona politicamente esposta.

Particolare attenzione dovrà essere altresì dedicata alla categoria degli indicatori di anomalia connessi all’ identità o all’ atteggiamento del cliente, a quelli connessi alle modalità di esecuzione delle operazioni e ai relativi ai mezzi di pagamento utilizzati.

A titolo puramente esemplificativo si cerca di dare significato alla casistica relativa agli indicatori di anomalia connessi all’ identità del cliente o all’ atteggiamento dello stesso:

Il cliente fornisce informazioni palesemente inesatte, incomplete ovvero false con riguardo alla propria identità o quella dell’ eventuale titolare effettivo, allo scopo e alla natura della operazione richiesta, all’ attività esercitata, alla situazione economica e patrimoniale propria o dell’ eventuale gruppo societario di appartenenza, al potere di rappresentanza, all’ identità dei delegati alla firma, alla struttura di proprietà o di controllo societario.

Utilizzo di documenti identificativi che sembrano contraffatti oppure il cliente, all’ atto di esibire documenti di identità ovvero alla richiesta di fornire informazioni sull’ operazione, rinuncia ad eseguirla, oppure mostra un’ inusuale familiarità in tema di adeguata verifica della clientela e di rilevazione di segnalazione di operazioni sospette.

Il cliente si mostra riluttante a fornire informazioni, dati e documenti comunemente acquisiti per l’ esecuzione dell’ operazione e / o dimostra di non avere adeguata conoscenza della natura, dell’ oggetto o dello scopo dell’ operazione richiesta, suscitando il dubbio che egli possa agire con finalità illecite per conto di un terzo.

Il cliente richiede prestazioni tese a dissimulare l’ origine illecita di capitali e magari richiede di effettuare operazioni con controparti censite nelle liste delle persone o degli enti attivi nel finanziamento del terrorismo dove molto spesso le sue controparti operano in Stati diversi dai paesi terzi con regime equivalente e richiedono le seguenti prestazioni, senza fornire ragionevoli motivi legati all’ attività esercitata o a particolari condizioni adeguatamente documentate.

Frequenti operazioni di acquisto o vendita di beni di valore in nome o a favore di terzi, quando i rapporti non appaiono giustificati.

A titolo puramente esemplificativo si cerca di dare significato alla casistica relativa agli indicatori di anomalia relativi ai mezzi di pagamento utilizzati:

Modalità di regolarizzare la dilazione di pagamento mediante strumenti incoerenti rispetto alle ordinarie prassi di mercato, in assenza di ragionevoli motivi legati al tipo di attività esercitata o a particolari condizioni adeguatamente documentate con ricorso ripetuto al contante, a libretti di deposito al portatore ovvero ad altri titoli al portatore, nonché a valuta estera o all’ oro.

Versamento di un consistente acconto in contanti e regolamento della restante parte avvalendosi di un intermediario situato in Stati diversi dai paesi terzi con regime equivalente con utilizzo di banconote in tagli inusuali rispetto al tipo di operazione effettuata, di banconote impacchettate o arrotolate in modo inusuale ovvero di banconote molto logore.

Frequente utilizzo di strumenti di moneta elettronica, specie non nominativa, per importi complessivamente rilevanti, in assenza di ragionevoli motivi, magari con richiesta di modificare le modalità di pagamento già convenute, soprattutto se ciò implica il ricorso a mezzi di pagamento non appropriati alle ordinarie prassi di mercato.

Improvviso e ingiustificato intervento di un terzo a copertura dell’ esposizione di un cliente attraverso il pagamento in un’ unica soluzione, specie se effettuato per importo rilevante in contanti, quando era stato concordato in origine un pagamento rateizzato.

Proposta di regolare sistematicamente i pagamenti secondo modalità tali da suscitare il dubbio che si intenda ricorrere a tecniche di frazionamento del valore economico dell’ operazione, in assenza di ragionevoli motivi legati all’ attività esercitata o a particolari condizioni adeguatamente documentate.

Proposta di regolare i pagamenti mediante mezzi provenienti, a diverso titolo, da soggetti estranei al rapporto negoziale in assenza di ragionevoli motivi legati all’ attività esercitata.

A titolo puramente esemplificativo si cerca di dare significato alla casistica relativa agli indicatori di anomalia connessi alle modalità di esecuzione delle operazioni:

Richiesta di prestazioni o effettuazione di operazioni aventi oggetto ovvero scopo non compatibile con il profilo economico – patrimoniale o con l’ attività del cliente ovvero con il profilo economico patrimoniale dell’ eventuale gruppo societario a cui lo stesso appartiene ovvero richiesta di prestazioni o effettuazione di operazioni con modalità inusuali e palesemente ingiustificate rispetto al normale svolgimento della professione o dell’ attività e con modalità eccessivamente complesse o involute in rapporto allo scopo dichiarato.

Operazioni che comportano l’ impiego di disponibilità che appaiono del tutto sproporzionate rispetto al profilo economico – patrimoniale del soggetto che le pone in essere, che siano richieste da organismi non lucrativi per finalità non compatibili con quelle dichiarate o comunque proprie dell’ente.

Operazioni, specie se effettuate in contanti, disposte da più clienti recanti lo stesso indirizzo, specie se tale indirizzo appartiene anche a una società commerciale e ciò appare incoerente rispetto all’ attività dichiarata dagli stessi.

Frequente rilascio di deleghe o procure al fine di evitare contatti diretti con l’ operatore con richiesta di prestazioni per conto di un soggetto terzo in assenza di ragionevoli motivi legati al tipo di attività esercitata o al rapporto tra le parti o a particolari condizioni adeguatamente documentate magari anche con ricorso a caselle postali o a indirizzi postali diversi dal domicilio fiscale o professionale, ovvero ad altre forme di domiciliazione di comodo.

Acquisto di beni di pregio a un prezzo molto superiore al valore di mercato o di stima degli stessi, specie se effettuato per contanti.

Richiesta di concludere l’ operazione in fretta e a prescindere da qualsiasi valutazione attinente al prezzo ovvero acquisto o vendita di beni di valore ad un prezzo incoerente rispetto al profilo economico – finanziario del cliente ovvero acquisto di beni per importi molto elevati da parte di una società che presenta un capitale sociale ridotto.

Acquisto o vendita di beni di valore senza disporre di adeguate informazioni sulle caratteristiche e sul valore degli stessi, e senza poterle acquisire.

Quindi in generale per il mercato immobiliare si renderà necessario focalizzare gli aspetti relativi a queste esemplificazioni di indicatori di anomalia relative ad ipotesi di operazioni sospette in materia di riciclaggio e / o di finanziamento del terrorismo, indicatori per i quali comunque ci preme sottolineare che gli stessi sono volti esclusivamente a ridurre i margini di incertezza connessi con valutazioni soggettive e hanno lo scopo di contribuire al contenimento degli oneri e di assicurare il corretto e omogeneo adempimento degli obblighi di segnalazione di operazioni sospette.

Qualsiasi elencazione di indicatori di anomalia non potrà mai essere esaustiva anche in considerazione della continua evoluzione delle modalità di svolgimento delle operazioni. I soggetti obbligati alla normativa antiriciclaggio si devono avvalgono di tali indicatori, che attengono ad aspetti sia soggettivi che oggettivi dell’ operazione, in presenza dei quali, sulla base di tutte le altre informazioni disponibili, effettuano una valutazione complessiva sulla natura dell’ operazione.

Lo scopo degli stessi indicatori è quello di permettere l’ utilizzo della casistica quale strumento operativo per la valutazione della sussistenza di un’ operazione possibile sospetta, selezionando gli indicatori in relazione all’ attività concretamente svolta.

La semplice e possibile ricorrenza di operazioni o comportamenti descritti in uno o più indicatori di anomalia non è motivo di per sé sufficiente per l’ individuazione e la segnalazione di operazioni sospette, per le quali è necessario una valutazione concreta specifica.

Gli operatori valuteranno pertanto con la massima attenzione ulteriori comportamenti e caratteristiche dell’ operazione che, sebbene non descritti negli indicatori, siano egualmente sintomatici di profili di sospetto.

Altre situazioni ancora non coerenti si possono riscontrare nel frequente e ingiustificato nonché ripetuto ricorso a contratti con riserva di nomina di contraente e quindi a favore di terzo, o per persona da nominare o ad intestazioni fiduciarie, nonché nel rifiuto di fornire indicazioni precise delle modalità di pagamento del corrispettivo, l’ acquisto o la vendita di un bene immobile ad un prezzo molto superiore al valore di mercato, o senza disporre di adeguate informazioni sulla localizzazione e le condizioni relative allo stesso o richiesta di effettuare investimenti in beni immobili per importi incoerenti con il profilo economico – patrimoniale del cliente o del gruppo societario di appartenenza, ovvero in assenza di qualsivoglia legame con lo Stato in cui si trovano gli immobili, specie se il cliente è una persona politicamente esposta.

Ancora altre situazioni sempre non coerenti sono identificabili nel rifiuto o riluttanza di fornire indicazioni precise delle modalità di pagamento del corrispettivo di un acquisto o una vendita immobiliare, nell’ acquisto o vendita di un bene immobile ad un prezzo molto superiore al valore di mercato dello stesso, nell’ acquisto di un bene immobile senza disporre di adeguate informazioni sulla localizzazione o lo stato dello stesso, ovvero sull’ equità delle condizioni contrattuali, nell’ acquisto e successiva vendita di uno o più immobili in uno stretto arco di tempo, ovvero vendita e successivo acquisto, soprattutto se la seconda transazione è effettuata per importi molto differenti rispetto alla transazione iniziale.

Il decreto ministeriale, attualmente all’ attenzione del Csf (Comitato di sicurezza finanziaria), previsto dall’ art. 41, comma 2, lett. c), del dlgs n. 231 / 07, è espressamente rivolto agli operatori non finanziari di cui all’ art. 14 (tra i quali gli agenti di affari in mediazione), precede gli indicatori in relazione alle segnalazioni dei vari soggetti obbligati.

Il Csf, presieduto dal Direttore generale del Tesoro, è composto da rappresentati del Ministero Affari Esteri, del Ministero dell’ Interno, del Ministero della Giustizia, della Banca d’ Italia, dell’ Ufficio Italiano dei Cambi, della CONSOB, della Guardia di Finanza, della Direzione Investigativa Antimafia, dell’ Arma dei Carabinieri e della Direzione Nazionale Antimafia.

Il Csf ha il compito di monitorare il funzionamento del sistema di prevenzione e di sanzioni del finanziamento del terrorismo. Esso si pone come il punto di raccordo fra tutte le Amministrazioni ed Enti operanti in questo campo ed è dotati di poteri particolarmente penetranti, fra cui quello di acquisire informazioni in possesso della Pubblica Amministrazione anche in deroga al segreto d’ ufficio.

Il Csf ha, fino ad ora, operato secondo quattro linee direttrici:

*Protezione del sistema finanziario italiano da un possibile utilizzo da parte di terroristi internazionali per finanziare le loro attività criminali.
*Raccolta di informazioni per promuovere il congelamento dei beni di soggetti operanti in Italia.
*Introduzione delle norme necessarie a rafforzare la lotta al finanziamento del terrorismo, con l’ emanazione di un Regolamento per la definizione delle procedure per i contributi alle liste UE e di un Regolamento per risolvere i casi di omonimia.
*Mantenimento di stretti contatti con gli omologhi enti di coordinamento esistenti negli altri paesi, soprattutto gli Stati Uniti e gli altri paesi del Gruppo dei sette e dell’ Unione Europea, per assicurare la necessaria cooperazione internazionale.

Come ultimo argomento, non certamente per importanza, si rende necessario una precisazione o meglio la definizione delle regole di dilazione dei pagamenti non tracciati e non tracciabili, tipo quelli che usano come mezzo di pagamento, il denaro contante e / o titoli al portatore, e quindi si può precisare che tale forma di pagamento è ammessa anche in contanti fino ad eguagliare o superare la soglia minima dei 12.500 euro attraverso il cumulo di più rate a condizione che il frazionamento non sia artificioso.

Infatti la pluralità di pagamenti a scadenze prefissate è frutto di una ordinaria dilazione di pagamento che scaturisce dal preventivo accordo delle parti. Ciascun versamento dovrà però essere inferiore alla soglia minima di 12.500 euro.

Secondo il pare del M.E.F. con la nota del 12 / 06 / 2008 si chiarisce che nel caso di più trasferimenti singolarmente di importo inferiore a 12.500 euro, ma complessivamente di ammontare superiore, sfuggono al divieto perché tra loro non cumulatili, quelli relativi a distinte ed autonome operazioni, ovvero alla medesima operazione quando il frazionamento è connaturato all’ operazione stessa e / o è conseguenza di preventivo accordo fra le parti.

Secondo il parere n. 1504 / 95 del Consiglio di Stato (richiamato dal MEF il 12 / 06 / 2008 ) è potere discrezionale dell’ Amministrazione valutare, caso per caso, se il frazionamento sia stato invece realizzato con lo scopo di eludere il divieto imposto dalla disposizione.

Armando Barsotti
Ufficio Studi Fiaip
e-mail: ufficiostudi@fiaip.it

In provincia di Aosta, secondo l’ Ufficio Studi Tecnocasa, il mercato delle abitazioni, nelle località turistiche, registra un incremento dello 0,3%, sebbene si registrino differenze significative fra i singoli comuni. A Courmayeur, in assoluto la località più rinomata della valle, con il più elevato rapporto prezzo / mq (si arriva a spendere, per un immobile usato in buone condizioni, una media di euro 8.000 al metro quadro), le quotazioni sono salite del 6,4%, nella prima parte del 2009.

Gli acquirenti sono persone molto benestanti, alla ricerca di un piccolo tre locali (70 / 80 mq circa di appartamento), in zona strategica, ben soleggiato e comodo con gli impianti da sci. Analoghe considerazioni per quanto concerne il mercato delle locazioni a Courmayeur dove si arriva a spendere fra i 6.000 e gli 8.000 euro per la stagione.

Numeri completamente diversi si registrano nelle altre valli, a cominciare dalla Valtournenche (Cervinia è la località più conosciuta), dove si evidenzia una riduzione del budget di spesa da parte degli acquirenti (investimento massimo di euro 200.000) e dalla Valle di Gressoney dove, abbiamo una lieve ripresa del mercato. Minima contrazione, invece, dei valori a Saint Vincent, mentre valori stabili si evidenziano a Morgex e Cogne.

Su quest’ ultima località è da sottolineare una particolarità del mercato, ovvero che i prezzi sono invariati per mancanza di offerta (numerose richieste inevase vengono raccolte quotidianamente dalle agenzie immobiliari locali), con valori che sono compresi fra 3.500 e 5.500 euro al metro quadrato. Sempre restando in Valle d’ Aosta, un cenno, infine, alla Val d’Ayas dove nel posto più noto (Champoluc) le quotazioni sono salite del 2,5% e dove per acquistare casa occorre investire fino a 6.000 / 6.500 euro al Mq.

Completamente differenti i numeri provenienti dal Trentino Alto Adige, dove si registra un crollo importante del mercato delle seconde case in vendita (la contrazione raggiunge il -14%), mentre sono in forte crescita le locazioni (+20%).

Una conferma che – per usare le stesse parole del Vice Presidente Nazionale Fimaa Severino Rigotti, espresse in occasione della presentazione, la scorsa settimana, di Guida Casa 2010 – “il segmento di spesa dai 200 ai 500 mila euro è letteralmente scomparso dal mercato, le famiglie non riescono a ottenere il mutuo dalle banche che in questo momento di difficoltà non danno l’ apporto che dovrebbero darci, ma l’ emergenza casa c’ è ed ecco spiegato l’ incremento degli affitti. Quando tocchi il fondo c’ è una sola possibilità: risalire. Dal 2003 al 2007 il mercato ha visto un aumento vertiginoso, ora i valori sono rimasti fermi, ma nessuno compra e chi ha comprato a quelle cifre non è in grado di abbassare i prezzi”.

In occasione del Convegno, sono state analizzate le cause di questa forte contrazione: la motivazione principale è dovuta ad una norma di alcuni anni fa (Legge Provinciale 16 / 2005, nota come Legge Gilmozzi), che si poneva come obiettivo primario la salvaguardia dell’ identità del territorio e come necessità secondaria la tutela delle necessità abitative dei residenti.

In sintesi, sono stati introdotti limiti alle costruzioni di seconde case, a vantaggio degli abitanti, dimenticando che, spesso e volentieri, gli stessi residenti sono anche titolari di imprese di costruzioni o agenti immobiliari.

Intervistato sul punto, lo stesso Rigotti ha puntualizzato come, a causa della Legge Gilmozzi, “gli imprenditori locali prendono l’ aereo e vanno a costruire dove c’ è mercato, portando economia fuori; la conseguenza è che mi vendono l’ usato libero dalla Legge Gilmozzi a prezzo più alto del nuovo”.

Chiudiamo questa breve sintesi del mercato citando un dato recente di Bankitalia che, settimana scorsa, ha evidenziato come l’ intero comparto immobiliare (investimenti, fondi, società di costruzioni, agenzie immobiliari, ecc) rappresenti poco meno del 20% del Prodotto Interno Lordo (PIL). Pertanto, emanare norme penalizzanti per il settore significa danneggiare la ricchezza di un’ intera regione, anche se le ragioni e le motivazioni della norma (conservazione del patrimonio architettonico) sono nobili e valide.

Kevin John Carones

L’ Ufficio Studi Fiaip ritiene come la ripresa del mercato immobiliare nel 2010 resta ancora condizionata alla espansione dell’ economia e del credito, all’ andamento della occupazione, alle aspettative di nuove norme legislative a favore dell’ accesso alla casa, agli sgravi fiscali e alla riduzione della forte imposizione fiscale sui redditi degli immobili.

Osservando i dati rilevati si evidenzia per il 2010 la tendenza ad un mercato stabile con un lieve recupero nel numero delle compravendite e delle locazioni in particolare per l’ uso abitativo, con particolare interesse alle zone centrali e di pregio, mentre per le zone periferiche o semicentrali il mercato si prevede sostanzialmente inalterato.

I dati raccolti dall’ Ufficio Studi Fiaip evidenziano per il 2010 l’ aumento dei tempi di vendita, anche se molti operatori prevedono per il 2010 un sostanziale mercato stazionario relativamente ai tempi di conclusione dei contratti di compravendita. Per le locazioni l’ Osservatorio indica per il 2010 una tendenza verso un limitato aumento dei contratti. Sui tempi di conclusione delle locazioni, per il 2010 si rileva una previsione di mercato stazionaria, per tutte le zone.

Secondo Luciano Passuti, Past President Fiaip e Responsabile dell’ Osservatorio Immobiliare Urbano: “La situazione congiunturale, il quadro economico e la recessione incideranno sostanzialmente sull’ andamento del mercato immobiliare del 2010″.

“La criticità del sistema finanziario - sottolinea Luciano Passuti – e le difficoltà nella erogazione del credito influenzeranno la ripresa del mercato delle compravendite e lo stesso sistema occupazionale, che per ora sembra non si aggravi nel nostro paese, inciderà sulla ripresa del mercato, così come la fiducia degli investitori“.

Per Fiaip le politiche per la casa, gli incentivi e gli sgravi fiscali non hanno però ancora trovato conferma dal legislatore nonostante fossero stati annunciati come elementi anticongiunturali, anche da esponenti del governo.

Fonte: Ufficio Stampa Fiaip

In una nota stampa della Fiaip si legge come la stima immobiliare odierna dell’ Ance è sottodimensionata rispetto all’ indotto rappresentato dall’ intero comparto immobiliare nel suo complesso: l’ indotto della distribuzione del prodotto immobiliare fa infatti arrivare – secondo le stime Fiaip – ad una previsione totale di circa 250mila unità lavoro in meno (comprensive del comparto espresso dall’ indotto delle costruzioni) nel biennio 2009 – 2010.

Fiaip stima come nell’ indotto collegato al prodotto immobiliare vi saranno 30 mila agenti immobiliari in meno nello stesso biennio 2009 – 2010.

Secondo Fiaip, il calo dei livelli occupazionali del comparto immobiliare, che oggi rappresenta oltre il 17% del PIL, non è stato ancora accompagnato dalle istituzioni da serie misure per far fronte alla situazione di grave difficoltà che il settore sta attraversando, mentre cresce il fabbisogno di unità abitative proprio per le fasce più deboli.

“Chi opera tutti i giorni al contatto con i clienti e i consumatori, ed ha una vera e propria funziona sociale vede giorno dopo giorno, la crisi in faccia. Fiaip – dichiara il presidente nazionale di Fiaip Paolo Righi – ormai da alcuni anni si batte affinché venga introdotta la misura della cedolare secca sugli affitti al 20%, un intervento che rianimerebbe in parte il mercato immobiliare, e che oltre ad essere una misura sociale bipartisan, che va incontro alle famiglie e all’ esigenza abitativa, darebbe redditività alle locazioni avvicinando il trattamento tributario a quello delle rendite finanziarie.

Allo stesso tempo il presidente Fiaip Righi lancia un appello al ministro per le politiche europee Andrea Ronchi affinché il recepimento della Direttiva europea sui Servizi non crei, in un momento di crisi per tutti gli operatori, nuove problematiche all’ intera categoria degli agenti immobiliari”.

Fonte: Ufficio Stampa Fiaip

Il Tavolo promosso dal ministro per le Politiche europee Andrea Ronchi, è costituito da un rappresentante per ciascuna delle amministrazioni coinvolte, e dalle associazioni di categoria più rappresentative nel settore dei servizi, ed ha l’ obiettivo di garantire la partecipazione e la trasparenza nella fase di recepimento della direttiva servizi, il cui termine scadrà il prossimo 28 dicembre.

Il presidente nazionale Fiaip Paolo Righi dichiara, di raccordo con le posizioni della Consulta Interassociativa nazionale dell’ Intermediazione, come: “La Federazione nazionale degli agenti immobiliari professionali si sta muovendo in queste ore per vigilare sull’ iter legislativo affinché possano essere tutelati gli interessi degli agenti immobiliari e degli intermediari creditizi”.

Fiaip ha contribuito al lavoro del Tavolo Tecnico, e sta infatti sensibilizzando in queste ore il mondo politico affinché vi sia la salvaguardia dei requisiti specifici della professione, così come stabiliti dalla legge 38 / 89. Nelle prossime settimane Fiaip ha già previsto alcuni incontri istituzionali al fine di manifestare il proprio parere sulla direttiva.

“L’ auspicio – sottolinea Paolo Righi – è che le decisioni dei ministeri competenti, che dovranno ora affrontare la materia, siano orientate all’ incremento della professionalità di tutti gli operatori, oltre che alla tutela dei consumatori”.

Tutti i documenti lasciati dalle associazioni di categoria, che hanno partecipato al tavolo tecnico, sono disponibili direttamente sul sito del Ministero delle Politiche Comunitarie, dove troverete il contributo della Fiaip.

http://www.politichecomunitarie.it/attivita/16875/tavolo-tecnico-di confronto

Fonte: Ufficio Stampa Fiaip

“La Federazione del futuro dovrà essere ancor più coesa. Per dare dignità alla nostra professione – ha dichiarato il neopresidente Paolo Righi nel discorso d’ insediamento – è necessario una Federazione più vicina agli associati, che sappia innovare i suoi dirigenti ed essere un punto di riferimento ancor più marcato per le istituzioni e nel mercato. In un momento in cui la crisi attanaglia il nostro Paese, noi agenti rappresentiamo i players più importanti per la ripresa economica del comparto immobiliare. È necessario promuovere una forte azione affinché vengano eliminati i provvedimenti sfavorevoli per la categoria, emanati dal governo Prodi, e sarà necessario contrastare ancor con più forza l’ abusivismo e chi, ogni giorno, infanga la nostra professione”.

“Tutti insieme faremo grande questa Federazione” ha concluso Paolo Righi nella calda atmosfera del Palazzo dei Congressi di Taormina indicando le linee strategiche future della Fiaip.

Insieme a lui sono stati eletti in Vicepresidente nazionale vicario Franco D’ Onofrio, il Segretario Nazionale Stefano Bertelli, il Tesoriere Gianluca Savoja, il Vicepresidente con delega alla Culura e Formazione Sabrina Cancellieri, il Vicepresidente con delega alla Comunicazione, Editoria ed Informatica Annabella Covini, il Vicepresidente con delega al settore Estero Raffaele Dedemo, il Vicepresidente alla Mediazione Creditizia Samuele Lupidii, il Vicepresidente alla Previdenza e Ccnl Salvatore Stolfi e il Vicepresidente del settore turistico Patrizia Diemoz.

Fonte: Ufficio Stampa Fiaip