Intervista resa al Sole 24 Ore, ripresa sull’ edizione del 25 gennaio 2010, sul tema: “Andamento del mercato delle locazioni commerciali e terziarie. Morosità nelle locazioni ad uso diverso dall’ abitativo e imponibilità fiscale a carico delle persone fisiche”

Mentre la crisi del mercato delle locazioni commerciali e terziarie si aggrava perché cominciano a farsi sentire gli effetti della recessione economica nella fase indotta dai riflessi posticipati in campo immobilare (tanto che la domanda di nuova locazione è sensibilmente calata) permangono gravi i problemi legati alla morosità nelle locazioni ad uso diverso dall’ abitativo: il proprietario persona fisica deve continuare a pagare le tasse anche senza reddito.

Dichiarazione del presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici:

“Nell’attuale fase di congiuntura economica negativa si registra una riduzione della domanda di locazione in campo commerciale e terziario. Parallelamente, sono sempre più frequenti gli operatori commerciali in difficoltà che, nel rapporto contrattuale di locazione in essere, vengono meno all’ obbligo di pagamento dei canoni per gli immobili ad uso diverso dall’ abitativo, locati per l’ esercizio dell’ attività.

Per il proprietario persona fisica è un vero dramma: perché è tenuto al pagamento dell’ imposta anche se non percepisce l’ affitto. Mentre, se il debitore non paga non c’ è reddito e non si dovrebbero pagare imposte.

Assoedilizia denuncia la grave iniquità derivante da una regola di questo genere, divenuta ormai calamitosa. Una iniquità suscettibile peraltro di configurarsi anche come illegittimità costituzionale in violazione dell’ art. 53 della Costituzione.

È vero che una sentenza della Corte Costituzionale (n.362 / 2000) ha implicitamente riconosciuta la non imponibilità dei canoni in presenza di scioglimento del rapporto contrattuale (ad esempio a causa della persistenza dell’ inadempimento da parte del conduttore a seguito della diffida ad adempiere intimata dal locatore).

Mentre la Corte di Cassazione, nella sentenza 6911 del 7 maggio 2003, ha affermato il principio secondo cui il contribuente può fornire la prova contraria: ossia che il canone non è stato percepito.

Nonostante i principi affermati dalle più alte corti giudiziarie, il legislatore non ha emanato norme in proposito ed il Ministero persiste nella vecchia interpretazione senza provvedere con istruzioni sul punto.

Sta di fatto che, ai fini fiscali, si configura con ciò un obbligo di pagamento di imposte su redditi figurativi e non reali; né è previsto (summa iniuria) alcun meccanismo di credito di imposta.

Molti proprietari si vedranno costretti a svendere l’ immobile per pagare le tasse. Con effetti a catena in grado di dare una scossa negativa pericolosa alla nostra economia; in quanto le svendite produrrebbero un preoccupante deprezzamento degli immobili e soprattutto una crisi di fiducia negli investitori sulla capacità del mercato di mantenere i valori”.

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Il titolo del Progetto parla di 100 Cascine: ma a quattro mesi dal via sono già circa 170, ubicate in Lombardia e in altre regioni. E c’ è di più. L’ iniziativa di Alessandro Belgiojoso, nome storico del patriziato lombardo, che all’ inizio mirava solo alla riqualificazione di fabbricati agricoli per fornire una risposta alla domanda di ricettività in vista di Expo 2015, strada facendo si sta trasformando in una linea – guida di soluzione di alcuni problemi che affliggono la nostra imprenditoria agricola, sempre sulla scia dell’ obiettivo prefissato.

Da Mezzana Bigli una soluzione
per la crisi dell’ agricoltura italiana
È il risultato della prima Convention svoltasi a Cascina Erbatici di Mezzana Bigli (Pavia), complesso multifunzionale agri – turistico – industriale di proprietà di Federico Radice Fossati, antesignano della nuova linea. Partecipanti quasi 400 proprietari agricoli, spesso dai cognomi importanti, tutti convinti che il terreno non può più permettersi di essere solo fornitore di cibo, insidiato com’ è dagli alti costi di produzione, da un mercato penalizzante, dall’ invadenza straniera.

La soluzione
Porlo a disposizione di quell’ industria italiana che non dovrebbe temere concorrenza anche se, purtroppo, non tutti l’ hanno ancora capito: il turismo. Da un nutrito gruppo di relatori, tutti esperti anche se non tutti agricoltori, il Progetto, destinato a coinvolgere omologhe realtà umbre e financo pugliesi, è stato esaminato sotto tutti i punti di vista: occasione per il turismo italiano e la riqualificazione del territorio rurale lombardo (Roberto Ruozi, presidente del Comitato 100 Cascine e del Touring Club Italiano, e Federico Radice Fossati); il paesaggio rurale quale opportunità per sostenere la nuova multifunzionalità dell’ azienda agricola (Giovanni Sala); criteri di intervento per il recupero, il restauro e il risparmio energetico delle cascine (Piercarlo Guaineri); inquadramento normativo, prospettive applicative delle norme e indicazioni operative (Maria Sala); benefici e problematiche economiche, finanziarie, sociali ed ambientali del progetto; il turismo inbound e la ricettività complementare e alternativa anche oltre Expo 2015 (Giorgio Caire di Lauzet che gestisce in Europa più di 500 dimore storiche cui si aggiungeranno le 100 Cascine).

Alessandro Belgiojoso ha presentato la prima macrofase del Progetto con alcuni capitoli importanti quali i budget sulle tematiche dell’ operazione e le prospettive sulle linee di finanziamento.

Le sue conclusioni
“Il Progetto 100 Cascine che intende sottolineare il carattere sovralocale dell’ Expo, includendo e coinvolgendo cascine oltre i confini del Milanese e della Lombardia, non si concluderà con Expo, ma continuerà in prospettiva di un turismo nuovo ed intelligente in grado di valorizzare e rivitalizzare la realtà agricola ed il patrimonio rurale, quale garanzia di una maggiore sicurezza e di un miglior presidio del territorio”.

Considerato che Milano registra ogni anno 7 milioni di turisti, non dovrebbe essere difficile recuperarne una nicchia alle cascine per garantire il successo della prima fase.

Un messaggio da Mezzana Bigli
Un messaggio forte rivolto ai decisori regionali e nazionali. Forse per la politica è questa l’ opportunità di rispondere alla razionalità, non alla propria convenienza: perché le ingenti risorse necessarie per la riqualificazione non possono essere sostenute interamente dagli agricoltori. I segnali positivi comunque ci sono: il Progetto dovrebbe godere di una normativa speciale che permetterà un iter più spedito verso il 50% di stanziamenti a fondo perduto: verrà presentato alla prossima riunione del Bie di Parigi.

Fonte: Benito Sicchiero
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“Non c’ è nessun motivo – si legge in una Nota della Direzione generale Reti, Servizi di pubblica utilità e Sviluppo sostenibile – di sospendere l’ applicazione delle nuove procedure che riguardano la certificazione energetica. Esse sono state messe a punto con l’ ausilio di esperti qualificati, sono in linea con le direttive nazionali e non comportano nessun disagio per i cittadini. Nello stesso tempo tendono ad assicurare gli indispensabili requisiti di risparmio energetico e rispetto dell’ ambiente”.

La Nota entra poi punto per punto nel merito delle contestazioni
“Innanzitutto – si legge nella Nota – dal 2007 a oggi sono stati effettuati due soli aggiornamenti (e non 14!) delle procedure informatizzate (dicembre 2007 e giugno 2009). Ciò si è reso necessario per consentire l’ adeguamento alle norme tecniche emanate da mesi e la certificazione dei singoli appartamenti. Del resto sono le stesse Linee guida, emanate con il DM 26 giugno 2009, ad individuare la metodologia di calcolo da seguire a livello nazionale per la certificazione energetica”.

“Occorre precisare inoltre – prosegue la Nota – che l’ adozione della nuova procedura di calcolo, per gli edifici di piccole dimensioni, non comporterà un allungamento dei tempi di elaborazione da parte del certificatore e quindi non comporterà una ricaduta economica sui privati cittadini. In più il nuovo metodo di calcolo, in taluni casi, porta ad un miglioramento delle prestazioni energetiche dell’ edificio e quindi della sua classificazione”.

Per quanto riguarda poi le ipotesi di inapplicabilità della Legge Regione Lombardia n. 13 / 09 paventate da Assoedilizia, la Nota di Regione Lombardia precisa che “il cosiddetto Piano Casa prevede il semplice adeguamento ai requisiti di prestazione energetica con una riduzione solo del 10% del fabbisogno di energia primaria per il riscaldamento della porzione di edificio esistente per interventi di ampliamento”.

In merito poi all’ impossibilità, secondo Assoedilizia, di attribuire la corretta classe energetica al momento della progettazione dell’ edificio, la Nota sottolinea che “la certificazione energetica viene rilasciata al momento della chiusura dei lavori e la procedura di calcolo che viene utilizzata è quella vigente al momento della certificazione. Non si capisce quindi come la nuova procedura di calcolo possa rappresentare una turbativa di mercato”.

“Infine – conclude la Nota – la ventilata impossibilità di accedere all’ appartamento del condomino non sussiste perché il certificatore viene interpellato dai condomini e ha come finalità la detrazione fiscale del 55%. Sarebbe bizzarro incaricare un certificatore e poi impedirgli l’ accesso”.

Anche alla vigilia di Ferragosto Milano è viva. Probabilmente i negozi e gli esercizi pubblici aperti non sono la metà in più rispetto allo scorso anno come anticipato da fonti comunali: ma un buon 30% sì, anche grazie agli incentivi predisposti dal Comune stesso che ha fatto proprio il suggerimento avanzato da Assoedilizia lo scorso anno. Si conferma così un trend in corso da tempo, che vede Milano allinearsi rapidamente alle consuetudini agostane delle altre grandi città europee.

Da due monitoraggi i risultati lungo le vie dello shopping e del turismo effettuati dal Cescat – Centro Studi Casa Ambiente e Territorio di Assoedilizia lunedì 10 agosto e venerdì 14 agosto.

Per quanto riguarda il numero dei milanesi in città, la settimana si divide in due: fino a giovedì 13 sono state calcolate 700 – 750.000 presenze, circa il 50% della popolazione, compresi 60 – 70.000 clandestini (più 8 – 9% rispetto al 2008). Venerdì, sabato – giorno di Ferragosto – e domenica, più di 550.000 (sono 800.000 durante l’ intero mese di agosto e 1.300.000 i residenti iscritti all’ anagrafe): i milanesi oltre i 60 anni presenti in città sono, sempre con riferimento ai due monitoraggi, rispettivamente 260.000 e 210.000.

Sempre secondo l’ elaborazione del CESCAT – Assoedilizia, si calcola inoltre una presenza di alcune decine di migliaia di turisti, italiani e stranieri, nei giorni presi in considerazione. In tutto agosto i turisti dovrebbero raggiungere le 300.000 unità, circa la metà di quelle registrate mediamente in altri mesi dell’ anno che comprendono però il turismo d’ affari.

Quale accoglienza la città sta offrendo ad abitanti ed ospiti nei giorni del Natale laico estivo?

I risultati sono positivi, confermando una tendenza quasi costante in questi ultimi anni: una Milano agostana sempre più viva e attiva: almeno in centro e lungo i grandi assi commerciali.

Assoedilizia ha effettuato i monitoraggi lungo le vie dello shopping e del turismo – Loreto, corso Buenos Aires, corso Venezia, Quadrilatero della Moda, San Babila, corso Vittorio Emanuele, Duomo, via Torino, via Orefici, piazza Cordusio, via Dante, Castello – aggiungendo via Padova.

Il flusso veicolare e pedonale, l’ utilizzo dei mezzi pubblici, l’ occupazione dei parcheggi, il numero di esercizi e negozi aperti, la presenza di bancarelle e chioschi nonché di mendicanti e ciclisti sui marciapiedi, rende la vita in centro molto simile a quella di ogni altro giorno estivo. Il fenomeno, sempre rispetto al 2008, diventa macroscopico per via Dante, piazza Cordusio, piazza Duomo, corso Vittorio Emanuele che vede quasi tutti i negozi e gli esercizi aperti (nel 2008 era chiuso uno su tre).

Il quadrilatero della Moda vede la maggior parte delle saracinesche alzate, un discreto movimento di stranieri e lavori di ammodernamento nei negozi di alcune grandi firme, il che fa bene sperare nella ripresa. Gli esercizi delle Corti di Baires (lo scorso anno un solo negozio e un solo bar in attività) risultavano quasi tutti aperti. Lo stesso per Matteotti – piazza Meda. Profluvio di cartelli che annunciano saldi dal 30 all’ 80% di sconto. Forze dell’ ordine in evidenza.

Da sottolineare
Tra l’ inizio della settimana di Ferragosto e il ponte presenze e aperture si sono ridotte di un accettabile 15 – 20%.

Via Padova rappresenta un caso a sé. Conquistata dalla comunità cinese, 4 esercizi su 5 aperti sono gestiti da cittadini extracomunitari (la grande maggioranza cinesi, appunto) che offrono agli abitanti ogni tipo di servizio: dagli alimentari al parrucchiere, al ristorante, al bar, alla riparazione di elettrodomestici. L’ attività dei commercianti extracomunitari si estende d’ altronde in tutta la città.

Anche se non strettamente connesso alle finalità del monitoraggio, Assoedilizia registra comunque lunghe file di saracinesche chiuse nella semiperiferia e in periferia (laddove sono meno presenti gli extracomunitari): ma nota pure una più consistente apertura di bar e trattorie, proprio per meglio rispondere alle esigenze dell’ aumento della popolazione di Ferragosto. I supermercati, tutti aperti, sembrano rispondere a sufficienza ai bisogni primari dei cittadini delle periferie.

Le abitudini dei milanesi sono mutate
Progressivamente il periodo di vacanze si stempera nelle altre settimane e negli altri mesi dell’ anno (come testimoniano le abbronzature in circolazione) e a Ferragosto Milano diventa sempre più abitata, lo confermano diversi indicatori legati alla vita quotidiana della città.

Peraltro, come abbiamo ricordato, occorre considerare la presenza (non risultante nelle statistiche) degli irregolari, in continua crescita in questi anni e certamente non inclini ad andare in vacanza. Bisognerebbe ragionare allora con riferimento ad una popolazione ufficiosa di circa 1.400.000 abitanti.

Non ci si dimentichi però che la maggiore presenza in città è dovuta, oltreché al cambiamento dei costumi, anche all’ impossibilità di uscirne per motivi economici: troppe tasche non contengono risorse per svaghi e vacanze.

Assoedilizia
giorn. Benito Sicchiero
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Ed ancora, in ordine cronologico, l’ esplosione di un appartamento a Caserta, e di una palazzina a Bari, poi a Casalgrande e Bisuschio, a Palo del Colle, Barberino del Mugello, Trovo, Montemurlo e Treviglio, Roma. E l’ esplosione della palazzina di Settimo Torinese, con una vittima.

Una varietà di episodi che dimostra la pericolosità del gas (metano in particolare) lasciato alla mercé degli utenti a causa di una normativa lacunosa ed equivoca. La cronologia di questi eventi – gravi e meno gravi – è un vero bollettino di guerra; ma le esplosioni non fanno quasi più notizia.

Ma è possibile che ciò continui ad avvenire, negli anni Duemila ed in un Paese civile qual è il nostro?

Il presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici dichiara:
“C’ è molta incoerenza nelle norme di sicurezza che regolano le modalità di uso domestico del gas. Si dispone che i fornelli delle cucine non possano essere venduti, se non sono dotati del dispositivo della valvola termostatica, che impedisce la fuoriuscita del gas in caso di spegnimento della fiamma; e poi si permette che in milioni di case continuino ad usarsi vecchi fornelli che ne sono privi.

Non viene disposta l’ installazione obbligatoria, all’ interno delle abitazioni, di apparecchiature che interrompano automaticamente l’ erogazione del gas o diano l’ allarme, in caso di perdite dell’ impianto.

Gli apparecchi domestici (cucine, forni) andrebbero blindati ad evitare
manomissioni da parte di chi vuol far un uso improprio di questa sostanza altamente pericolosa (ad esempio per tentativi di suicidio o per minacciare e compiere ritorsioni). Il tutto sotto la responsabilità degli enti erogatori che dovrebbero, in presenza di difetti, interrompere immediatamente la fornitura del gas. Sui nostri suggerimenti tecnici concorda anche il C.I.G. Comitato Italiano Gas”.

Ma anche il gpl in bombole denuncia problemi di sicurezza. Infatti: nel 2007, 19milioni di famiglie hanno utilizzato gas metano, 7.700mila gpl. Gli incidenti: 160 quelli causati da metano (170 nel 2006), 152 da gpl (127 bel 2006). Metano e gpl sono gli unici esplosivi che la legge permette di introdurre nelle nostre case (anzi ci vengono somministrati dal sistema) senza peraltro tutelare a sufficienza i cittadini.

Per contenere, se non eliminare, il fenomeno Assoedilizia e Confedilizia, oltre alle misure di sicurezza suesposte, propongono che venga incentivato l’ utilizzo di cucine, scaldabagni e impianti di riscaldamento elettrici attraverso:
- agevolazioni per chi opera la trasformazione da alimentazione a gas ad elettricità simili a quelle per il contenimento energetico (contributi delle amministrazioni locali all’ installazione e detrazione del 55% delle spese in più anni dall’ Irpef);
- obbligatorietà della trasformazione per cittadini con età superiore ai 65 anni e per chi denuncia problemi psichici;
- per i meno abbienti, tariffe elettriche agevolate, incrementando quanto già previsto oggi dalla legge.

Questi i punti della nostra posizione:
-rottamazione dei vecchi fornelli e obbligo dell’ uso di fornelli muniti di termocoppia, cioè della valvola che impedisce la fuoriuscita del gas in caso di assenza o di spegnimento della fiamma;
- tubi di adduzione in acciaio anche nei raccordi tra la rete interna e gli apparecchi, analoghi a quelli che portano il gas al contatore;
- sensori in grado di segnalare eventuali fughe di gas; muniti di valvola di sicurezza per l’ interruzione automatica dell’ erogazione;
- sigillatura dei tubi di raccordo e di tutte le valvole di sicurezza, effettuata dagli enti erogatori sotto la loro responsabilita, con obbligo di sospensione della fornitura del gas in presenza di manomissioni.
-sostituzione obbligatoria di fornelli elettrici in luogo di quelli a a gas per le persone anziane e per chi lamenta problemi comportamentali;
-assicurazione sociale a cura e spese degli enti distributori con copertura a primo rischio assoluto – nel deprecabile caso di esplosione – di tutti i danni morali e materiali subiti dai terzi, dai residenti, e dagli utenti stessi (Assoedilizia ha già propiziato una polizza simile per i propri associati) nonché del costo integrale di ricostruzione dell’ edificio;
- controllo del rispetto delle normative di sicurezza anche all’ interno delle abitazioni a carico e sotto la responsabilità degli enti erogatori ed obbligo agli stessi di sospensione dell’ erogazione ai contravventori.

Per meglio coordinare ogni iniziativa di studio e politica in questa materia, Assoedilizia ha istituito una commissione tecnica ad hoc in grado di far pervenire a Governo e Amministratori locali le proprie legittime istanze.

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Si dice, secondo quanto riferito da alcune agenzie di stampa, che esse costituiscono un fattore di svilimento e di degrado del territorio e dell’ ambiente.

“Un fenomeno associato alla speculazione che, nella percezione dei residenti, è diventato sempre più fattore di malessere….; comportano oneri per le amministrazioni locali e concorrono al declino delle stazioni turistiche montane, oltre che al generale scadimento delle condizioni di vita dei paesi in cui, per la gran parte dell’ anno, le case chiuse prevalgono su quelle abitate dei residenti. E, comunque …….troppo cemento”.

Osserviamo, in generale, che non si possono porre freni dirigistici alle tendenze di vita della popolazione, che, in particolare nella società moderna, implicano, per le famiglie che se lo possono permettere, la disponibilità di spazi abitativi per il tempo libero e le vacanze, così al mare, come in montagna e negli altri luoghi turistici.

Si tratta ovviamente di conciliare le esigenze della produzione edilizia con quelle della tutela del territorio e dell’ ambiente, secondo le regole che la cultura contemporanea più evoluta detta per lo sviluppo sostenibile, secondo criteri qualitativi di piu alto profilo. Così come avviene negli altri Paesi europei, a cominciare dalla Francia, per arrivare alla Spagna, alla Svizzera, all’ Austria.

Ma, rispettata questa salvaguardia, le seconde case costituiscono un fattore propulsivo oltre che della vita turistica locale, anche dell’ economia pubblica e privata del luogo, proprio perché rappresentano un investimento immobiliare dinamico sul piano economico e fiscale (a differenza delle cosiddette prime case).

La loro costruzione, infatti, comporta il pagamento di oneri di urbanizzazione e di contributi autorizzatori a favore dei Comuni; dà lavoro a professionisti, imprese e maestranze prevalentemente locali. Una volta realizzate,le seconde case pagano l’ ICI (a differenza delle prime case) e la TARSU ai comuni e per tutto l’ anno, anche se vengon usate saltuariamente; l’ IRPEF, l’ imposta di registro, l’ imposta di successione, l’ IVA ( per la costruzione e la manutenzione) allo Stato.

Esse danno lavoro sistematicamente ad una miriade di ditte per la loro manutenzione e per l’ approvvigionamento ed il funzionamento di tutte le apparecchiature domestiche.

Quando poi sono aperte, portano vita, sovente animata da bambini, e ricchezza all’ economia turistica dei luoghi. A meno che i loro abitanti sian della specie che si accontenta di mangiar pomodori e va a letto con le galline; ma non crediamo. E se qualche residente le considera con fastidio, crediamo sia un po’ superficiale e non faccia bene i conti.

Sul piano urbanistico, poi, esse son realizzate con requisiti qualitativi edilizi e funzionali mediamente superiori a quelli delle prime case che, peraltro, secondo la nostra miope legislazione (che ha consegnato al degrado le parti delle nostre città costruite dal 1950 ad oggi) per non perdere le agevolazioni fiscali, devon esser necessariamente realizzate in modo scadente.

Senza dire che le seconde case tendono, nel tempo, a diventare le prime dei residenti, per quel fenomeno sociale che porta le famiglie a migliorare continuamente la qualità delle proprie condizioni abitative.

Insomma, le seconde case se non ci fossero andrebbero inventate; per le montagne lombarde e per il resto del Paese“.

Alla vigilia delle vacanze estive che lasciano milioni di case incustodite in città, Assoedilizia rinnova i propri suggerimenti per limitare al massimo possibili visite sgradite e sorprese al ritorno. E, con il pensiero rivolto agli anziani che le vacanze proprio non le fanno e che restano ancora più soli in condomini semideserti, indica alcuni elementari regole di comportamento prudente.

Se lo stabile è privo dell’ utile servizio di portineria, lasciare il proprio numero di telefono, e magari una copia delle chiavi di casa a persona di fiducia (il vicino che non fa le vacanze, ma anche il panettiere, il barista che rimangono in città). Utile pure un messaggio, sempre con il numero di telefonino, sulla propria segreteria telefonica. Mettere al sicuro oggetti di valore, riprodurre e conservare con sé documenti personali, delle automobili o motoveicoli e delle proprietà, nonché le polizze di assicurazioni.

Avvertenze generali
1 - Lasciare al custode (se la casa è munita di portineria) il numero di telefono dove si è reperibili in caso di emergenza.

2 – C’ è chi incolla un bigliettino sulla porta di casa per informare dove è reperibile, dimostrando senso civico, ma anche un po’ di leggerezza: è come dire che l’ appartamento è vuoto, i ladri si accomodino. Evitare che si accumuli posta nella cassetta delle lettere accordandosi con il postino affinché la trattenga o facendola ritirare da un parente od amico.

3 – Gas metano – È opportuno chiudere bene i rubinetti di afflusso del gas di tutti gli apparecchi, compresi gli scaldabagni e le caldaiette; e, per maggiore sicurezza, chiudere anche il contatore. Se questo è collocato in locale diverso dall’ abitazione, ed è di difficile accesso (ad esempio, la porta è chiusa a chiave), tenere presente che c’ è sempre un rubinetto sul condotto principale di afflusso del gas nell’ abitazione, e operare su quello.

4 – Se si avverte un forte odore di gas provenire da un alloggio, non suonare alla porta, telefonare o usare il citofono (eventuali scintille delle apparecchiature elettriche potrebbero innescare la miscela esplosiva), ma bussare e chiamare a voce nell’ eventualità che in casa ci sia qualcuno.

5 – Se il pericoloso combustibile si è diffuso nella tromba delle scale, aprire le finestre per depurare l’ atmosfera satura, quindi chiamare i vigili del fuoco. Questi possono entrare nell’abitazione, arrecando il minor danno possibile alla porta o alle finestre, risolvere il problema, e, dopo essere usciti, devono bloccare l’ apertura in maniera tale che l’ alloggio non sia accessibile ai malintenzionati. Se questo non è possibile, il caposquadra ha l’ obbligo di avvertire la pubblica sicurezza.

6 – Elettricità – Il discorso è più complesso. Si può togliere la corrente dalla rete domestica agendo sul salvavita o sul contatore: ma in questa maniera si manda in rovina il contenuto del frigorifero e, se c’ è un impianto di allarme, esso comincia a suonare. Provvedere comunque a togliere dalle prese elettriche a muro le spine di elettrodomestici, lampade, televisore, computer ecc.

7 – Ricordarsi di togliere dalla presa anche il cavo dell’ antenna tv. In caso di temporale può succedere che un fulmine sia attirato dall’ antenna e che si scarichi all’ interno dell’ appartamento, danneggiando irrimediabilmente tutti gli apparecchi collegati e provocando, talvolta, un incendio.

8 – Acqua – Chiudere tutti i rubinetti della cucina e dei sanitari e il rubinetto centrale di adduzione del liquido. Ricordarsi che i vigili del fuoco possono intervenire in assenza dell’ occupante dell’ alloggio – con le inevitabili conseguenze – anche in caso di allagamento.

9 – Furti – Provvedere ad una efficace difesa passiva garantita da porta blindata, inferriate per le finestre accessibili anche dal tetto (mansarde, solai), fermi alle tapparelle le quali devono essere di materiale antisfondamento.

10 – Opportuno dotarsi di impianto di allarme, realizzato da un tecnico. Se l’ assenza è di pochi giorni, un altro deterrente è costituito dal lasciare accesa una luce oppure la radio.

11 – Chi avesse una cassaforte in casa sarebbe opportuno che trasferisse in banca il suo contenuto; lasciandone nel contempo spalancato il portello, ad evitare scassi inutili.

12 – Anziani soli in casa
Nel caso di stabile privo di portineria, non aprire mai a chi citofona se non si tratta di persona conosciuta (naturalmente il portone d’ ingresso deve essere sempre chiuso, lo impone il regolamento condominiale). Stessa precauzione se uno sconosciuto si presenta alla porta: non aprire mai, anche se fa riferimento a vostri congiunti. Se insiste, chiamare subito le forze dell’ ordine.

13 – Diffidare anche se lo sconosciuto si presenta munito di tesserino di riconoscimento (dell’ azienda del gas, della luce ecc.): il tesserino può essere falso. Non son mancati casi di gente che si presenta in divisa. Se lo sconosciuto insiste adducendo motivi di emergenza (controllo per una fuga di gas, ad esempio), telefonare all’ azienda per controllare se è vero; oppure chiamare un vicino / a.

14 – Se si decide di far entrare in casa lo o gli sconosciuti, sempre e solo con l’assistenza di un vicino / a, controllarne a vista gli spostamenti. Se sono più di uno, evitare che si separino: succede infatti che mentre uno intrattiene l’ anziano, il complice passi rapidamente in rassegna le stanze arraffando quanto capita.

15 – Tenere ben presente che nessun rappresentante di ente fornitore può chiedere denaro per qualsiasi motivo: eventuali addebiti verranno fatturati in bolletta.

16 – Si sa che l’ anziano solo spesso accoglie con piacere ogni novità che allevi la monotonia della giornata: evitare comunque sempre di far entrare in casa sedicenti rappresentanti, esponenti di comunità religiose, presunti benefattori alla ricerca di fondi per qualche opera buona: i beneficati sarebbero solo loro.

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“La locazione immobiliare, unitamente all’ attività edilizia (nuova produzione e opere manutentive), è un fattore di dinamismo dell’ investimento immobiliare – ha affermato – e potrebbe imprimere un ulteriore impulso alla nostra economia a seguito dell’ introduzione di una misura incentivante l’ investimento immobiliare in locazione, qual è la cedolare secca”.

Aspesi, organizzatrice dell’ evento, ha affidato ai professori Carlo A. Ricciardi, Ordinario di Economia Politica della Facoltà di Scienze della Comunicazione IULM e Giuseppe Boari, Ordinario di Statistica della Facoltà di Economia della Cattolica di Milano, il compito non facile di dimostrare scientificamente con tabelle e diagrammi quanto il settore immobiliare in buona salute contribuisca alla crescita del benessere e quanto, al contrario, una sua depressione ne abbassi il livello. Almeno in Italia.

I risultati, difficilmente contestabili, dimostrano:
* che l’ investimento in costruzioni, pari nel 2008 a 153 mld di euro, il più rilevante tra tutte le forme di investimento che, nello stesso anno, sono state di circa 300 mld, è strumento di politica anticongiunturale e di politica della crescita economica;
* che ricostituisce, riqualifica ed espande lo stock di capitale abitativo e produttivo del Paese e rappresenta una fonte durevole di servizi di merito sociale (il diritto all’ alloggio) e / o servizi produttivi;
* che ha un rilevante impatto occupazionale e in molti casi un efficace ruolo di ammortizzatore economico – sociale
* che la dinamica dell’ investimento residenziale anticipa positivamente (poco più di un anno) le variazioni del Pil. In altre parole non è l’ accrescimento del Pil a produrre effetti positivi sull’ investimento in costruzioni, ma proprio il contrario.

Due grandi occasioni, per la città di Pavia. Rappresentate dalla redazione del Piano di Governo del Territorio e dalla prospettiva dell’ Expo 2015. Due occasioni, due opportunità che devono agire in parallelo.

La prima permette di mettere a fuoco il ruolo della città. Come città storica, città d’ arte, città del sapere, della scienza e della tecnologia, ma anche città al centro di una provincia dalla profonda tradizione agricola: in grado di coniugare i valori agricoli a quelli ambientali e turistici. Con un forte radicamento culturale al territorio.

L’ altra, come vetrina internazionale volta alla promozione del territorio, consente l’ innesto della realtà pavese in un contesto sinergico di valenza regionale, in vista di quella sfida internazionale che l’ intero polo territoriale gravitante su Expo, sarà chiamato a giocare, in termini di concorrenzialità e di competitività.

E certamente il territorio pavese conquisterà uno spazio ed una funzione complementari di grande rilievo: solo che riesca a cogliere la giusta logica e ad assumere le opportune scelte.

E d’ altronde, il P.G.T., come strumento di pianificazione urbanistica estremamente flessibile, permetterà quel continuo adeguamento e aggiornamento delle scelte e degli obiettivi, che costituiscono la base di un processo decisionale efficace al fine del conseguimento del risultato.

L’ altr’ anno a Cernobbio, nel corso del meeting dell’ economia tenuto dallo studio Ambrosetti, nell’ ambito della sessione dal titolo La città motore di crescita, il business – guru Johnas Riddesträle appuntava la sua attenzione sul fatto che le città, per vincere la competizione internazionale che hanno di fronte, debbano essere i fattori di sogno, poli di immagine e di attrattività. E per essere vincenti, non debbono tanto essere migliori, quanto, viceversa, diverse.

È la diversità, dunque, (che spicca ad esempio nel caso delle città storiche, delle città d’ arte che non soffrono di alcuna concorrenza), la componente vincente. Diversità, sirena del mondo esclamava il poeta.

Pavia può giocare appieno questa carta. Se prendiamo in esame le componenti su cui basa la città, riscontriamo eccellenze in ogni ambito. Considerando la comunità, vediamo che la società pavese si basa sui principi della tradizione solidaristica tipicamente lombarda (lavoro – operosità; religiosità, intesa non tanto e non solo come fede, ma come coscienza dei valori; famiglia), ma con innesti della cultura piemontese, tradizionalista, riservata e conservatrice.

Quanto all’ ambiente, abbiamo un classico esempio del dualismo evocato dalla teoria di John Ruskin tra natura allo stato brado e natura coltivata, costruita dall’ uomo; che si fa dapprima paesaggio, poi paese ed infine città. Questa zona presenta infatti un territorio, una natura costruita, plasmata dall’ uomo come vero e proprio giardino agricolo immerso nella storia.

Quanto all’ aspetto della cultura, in città e nella provincia, si trovano opere artistico – storico – monumentali legate all’ antichità della vita sul territorio ed una realtà di prim’ ordine nei domini della medicina, delle scienze, della tecnologia, delle lettere e delle arti; come attesta l’ avvocato Carlo Goldoni,che qui trascorse alcuni anni della sua giovinezza,ospite del Collegio Ghislieri, nelle sue stupende pagine dei Memoires.

Una vera città universitaria (con ben 15 Collegi universitari cui si accede selettivamente mediante concorsi), dotata di eccellenze artistico – culturale, storico – artistiche ed ambientali che debbono portare a configurare una identità forte della città e del territorio pavese a livello internazionale.

Identità che non deve costituire un fattore di antagonismo, di contrapposizione e di separazione con la realtà milanese (come spesse volte è avvenuto nella storia); ma deve essere piuttosto un elemento di integrazione e di coesione sinergica.

Si sente dire, con sempre maggior frequenza, che l’ Expo 2015 non deve esaurire i suoi effetti alla chiusura dei battenti del semestre espositivo (quel fatidico 31 ottobre 2015) – che le opere strutturali realizzate non debbono rimanere come cattedrali nel deserto, inutilizzate e sterili.

Ebbene, io continuo a pensare che ci sono le condizioni perché ciò non avvenga. Per ottenere questo risultato occorre una risposta di sistema da parte del bacino territoriale che gravita su Expo. Gli ambiti pavese, milanese, varesino – comasco e brianteo sono in grado di fare sistema in un preciso settore economico – quello del turismo: nel quale sussistono enormi potenzialità ancora inespresse, e dove non si è ancora sviluppata quella piena sinergia che è condizione ineludibile per il comune, complessivo risultato.

Un grande polo turistico di eccellenza mondiale nel cuore della pianura padana. La necessaria sfida che l’ Expo porrà sarà dunque quella della grande area del milanese, all’ interno del più ampio contesto padano, che dovrà affermarsi quale polo turistico di prima categoria a livello planetario.

Questa sfida si vincerà solo sul piano della cultura, radicando al territorio una forte immagine culturale: in tal modo,la vasta regione milanese – pavese – lombarda può diventare in campo turistico una regione – hub di prima grandezza a livello planetario.

Qualche giorno fa, nel corso di una cena in casa di comuni amici, ne discutevo con il prof. Roberto Schmid, per tanti anni Rettore dell’ Ateneo pavese, ed attualmente presidente del Comitato scientifico di Expo 2015. E si pensava, proprio perché la finalità di Expo è quella di promuovere il territorio, ad un progetto di eventi ( coinvolgendo anche i castelli, di cui è ricca la provincia) e di investimenti anche in campo agricolo – tecnologico, in grado di dare slancio non solo al turismo, ma all’ intera economia pavese.

Ed il binomio tecnologia – agricoltura potrebbe essere la chiave di volta di un meccanismo economico virtuoso, estremamente efficace nei campi dell’ energia, dell’ alimentazione, dell’ ambiente. E proprio una settimana fa si è tenuto a Mezzana Bigli un meeting internazionale su questo tema.

Ma poi occorrerebbe anche la fiducia di privati che investissero in attrezzature alberghiere; perché la città soffre di una scarsa ricettività alberghiera. Per il rilancio di questo territorio in campo turistico, penso ad esempio ad alcune idee che dovrebbero esser prese in considerazione.

Le storiche vie d’ acqua, punto di forza di una suggestiva attrazione turistica di questi luoghi. La cui percorribilità può esser riconseguita con opere abbastanza semplici: sostituendo ad esempio i ponti a raso con ponti che permettano il transito dei barconi.

Penso ad una sinergia con il Genovesato che può esser propiziata dal potenziamento della linea ferroviaria Pavia – Genova, realizzando il Terzo Valico,e dal quadruplicamento della tratta ferroviaria Como – Milano per collegarsi al sistema di attraversamento delle Alpi Alp – Transit.

Quanto al ruolo dei proprietari, del mondo dei risparmiatori dell’ edilizia, va considerato che essi non rappresentano di certo un gruppo, una classe, un ceto sociale, ma costituiscono una parte, una categoria sociale trasversale alla società stessa (composta da professionisti, commercianti, imprenditori, industriali, artigiani, funzionari). Essi seguono, assecondano, favoriscono ed in un certo senso orientano i processi urbani, in quanto concorrono in modo rilevante alla formazione della cultura (connotano l’ orientamento culturale della città) dominante del proprio tempo ed a determinare i caratteri della città e del suo territorio.

Essi, inoltre, hanno assolto ad un altro compito sul piano sociale, in particolare in campo ambientale, soprattutto in questo momento storico. La casa, l’ immobile (nel quale i proprietari hanno investito, ma in cui anche vivono) infatti, resta uno dei pochi fattori territorializzanti nella vita moderna: in altri termini produce un radicamento terraneo (così definito da Massimo Cacciari nella sua monografia La città) cioè un attaccamento al territorio.

L’ interesse dei cittadini alla prosperità del territorio in un’ epoca in cui stiamo assistendo a tutta una serie di fenomeni deterritorializzanti (quali i processi di ristrutturazione – innovazione tecnologica – terziarizzazione – finanziarizzazione – internazionalizzazione) e di delocalizzazione di attività e funzioni con abbandono del territorio, la casa continua a mantenere la sua funzione di presidio del territorio e di fattore di tutela ambientale.

P.G.T. ed Expo 2015 non possono dunque non trovare nella proprietà edilizia di Pavia un interlocutore interessato, collaborativo e propositivo, dal punto di vista, non solo edilizio, ma anche e soprattutto culturale e morale.

Quando vennero introdotti gli incentivi fiscali (regime tributario agevolativo) per le SIIQ, Assoedilizia non si permise di chiederne la revoca, ma si limitò ad auspicare che le stesse misure fossero estese anche alle società di gestione immobiliare.

Dal punto di vista sostanziale, la cedolare secca sui canoni di locazione (reddito derivante da un vero e proprio investimento economico di risparmio) permette un trattamento fiscale oggettivo e non soggettivo; legato cioè alle condizioni reddituali del contribuente.

Quanto al presunto vuoto fiscale derivante dall’ introduzione della accennata misura, occorre considerare che la questione è assai più complessa di quanto non sia emerso in alcuni conteggi di stampa.

Infatti, senza dire del recupero dell’ evasione fiscale nel settore, se, a seguito dell’ incentivazione dell’ investimento in abitazioni in locazione, si sposta l’ attuale rapporto 73 / 19% tra abitazioni in proprietà (utilizzate a titolo di abitazione principale) e abitazioni in locazione, in prospettiva queste ultime finirebbero per aumentare consistentemente il gettito ICI a favore dei Comuni.

Inoltre, promuovere l’ investimento in immobili destinati alla locazione, oltre ad un effetto indubbiamente positivo sul piano sociale (mobilità abitativa – maggiore e più conveniente offerta in locazione – blocco della emorragia delle dismissioni di immobili) innesca un processo economico – produttivo virtuoso, producendo nell’ immediato l’ incremento dei gettiti IVA e IRES (costruttori), nonché dei posti di lavoro; con conseguente aumento del gettito degli oneri sociali e della capacità di spese di molte famiglie”.