Case vacanza: lʼofferta troppo scarsa tiene alti i prezzi
Questo particolare tipo di mercato attraversa una generale fase di riflessione pur esprimendo delle lievi differenze tra una regione e lʼaltra. Secondo gli analisti di Scenari immobiliari è venuta a mancare la componente speculativa della domanda. Secondo un report di Scenari immobiliari, il 7%del fatturato immobiliare europeo, che vale complessivamente 49,4miliardi di euro, è rappresentato dalle residenze turistiche. In Italia, però, questo mercato è penalizzato da unʼofferta ancora troppo limitata e questo spinge le quotazioni a livelli elevati (+4,7%nel 2007). Un trend che si sta confermando anche nel 2008. Prendendo in esame lʼandamento di alcune regioni “campione”, cerchiamo di esaminarne alcune particolarità. In Piemonte e Valle dʼAosta, per esempio, la domanda di immobili nelle località turistiche tiene bene, ancora sullʼeuforia registrata nello scorso inverno, in concomitanza con la stagione olimpica, quando si sono registrati imaggiori incrementi sia nel numero di scambi sia nelle quotazioni. Ilmercato sembra ora essere entrato in una fase di riflessione fisiologica, evidenziando un sostanziale equilibrio tra domanda e offerta, caratterizzato da prezzi in leggero aumento e da richieste di acquisto in leggera flessione. Gli stranieri appaiono più interessati a prodotti specifici, come baite e chalet, mentre gli italiani cercano appartamenti in condomini o residence. Ma ciò che manca in questo momento, secondo gli analisti dellʼIstituto indipendente di studi e ricerche, è la componente speculativa della domanda, che aveva contribuito a sostenere prezzi e canoni.
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Il 2007 è stato un anno davvero difficile ma la crisi del settore è più presunta che reale. E se i prezzi dell’usato sono frutto di lunghe contrattazioni, quelli delle costruzioni più recenti tengono bene. Il mercato delle transazioni immobiliari ritorna alla normalità, dopo anni di crescita imponente. Cercando un equilibrio tra il numero delle transazioni effettuate nell’ultimo anno e quello che è il sentiment, cioè la percezione di come andrà il mercato, per gli operatori il risultato è quello di una situazione di brusca frenata, con la difficoltà di impiegare più tempo per ogni compravendita. Per le sue specificità, il prodotto immobiliare non è omologabile, per cui le rilevazioni di mercato sono generiche e il giudizio che ne viene tratto può non corrispondere a quello di singole realtà locali, rivelandosi quindi di scarsa utilità ai singoli operatori di zona. Infatti, il mercato, a causa di ragioni urbanistiche e di frazionamento delle proprietà, è privo di grandi iniziative ed è costituito prevalentemente da prodotti di nicchia realizzati da medi e piccoli operatori che, il più delle volte, agiscono nell’ambito della loro territorialità con logiche personali, al di fuori dei suggerimenti offerti dalle logiche statistiche. Nel paese, un dato negativo lo ha espresso la città di Milano, che da sola rappresenta 1/3 del mercato immobiliare nazionale. Milano, che è la più dinamica con i suoi ambiziosi progetti di sviluppo e crescita (che hanno ricevuto nuovi impulsi dalla vittoria nella corsa all’Expo 2015), nel 2007 è stata molto penalizzata. Tutti abbiamo partecipato, chi in misura maggiore chi minore, al grande banchetto, ma ora la festa sta finendo.
Nuove detrazioni, crediti di imposta ed esenzioni per chi acquista la prima casa con un mutuo ipotecario. Previste anche delle misure favorevoli anche per i giovani fino a trent’anni. Coraggio, finalmente qualcosa si muove. In un momento in cui sembra che anche l’aria abbia un prezzo in salita, la legge Finanziaria 2008 prevede per fortuna qualche sconto sul piano della fiscalità immobiliare. Risparmio energetico, ristrutturazioni edilizie, acquisto della prima casa con un mutuo ipotecario e locazioni vengono infatti baciate da nuove detrazioni, crediti d’imposta ed esenzioni. Cominciamo dall’Ici, l’imposta comunale sugli immobili per la casa di abitazione, per la quale l’intervento del legislatore agisce sulla misura dello sconto concesso a livello nazionale, lasciando ai singoli comuni la possibilità di concederne altri. La deduzione accordata ai proprietari della casa di abitazione è di 103,29 euro, cui se ne dovrebbe aggiungere un’altra pari al 30% dell’aliquota base dell’Ici (oggi pari al 4,0 per mille del valore catastale). In ogni caso, lo sconto comprensivo di quello già oggi in vigore e di quello previsto dalla finanziaria non potrà superare i 303,29 euro l’anno. Per quanto invece concerne i proprietari di immobili, sono previsti tre diversi interventi.
Il fenomeno relativo al riciclaggio del denaro illecito condiziona ormai da oltre 15 anni l’attività immobiliare. La disciplina italiana in materia cerca di realizzare un efficace sistema preventivo insieme agli altri paesi aderenti al Gafi (il Gruppo d’azione finanziario sul riciclaggio di denaro sporco, che fa capo all’Ocse), che hanno la stessa esigenza di contrastare l’utilizzo distorto del sistema economico-finanziario per movimentare capitali illeciti e/o illegali. Per le categorie di Agenti immobiliari e Mediatori creditizi, tutto è iniziato il 22 aprile 2006, con l’adozione del regolamento di cui al D.M. n.143/2006 emanato dal ministero dell’Economia e delle Finanze, attuativo del D.lgs. 20 febbraio 2004 n. 56, e dei vari provvedimenti dell’Uic. Dopo circa 20 mesi di prima interpretazione degli adempimenti antiriciclaggio, il quadro normativo è stato significativamente rivisto dal D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231 che, nel dare attuazione alla direttiva 2005/60/CE (la cosiddetta “terza direttiva antiriciclaggio”), precisa l’indirizzo emerso a livello comunitario circa il necessario coinvolgimento di molte categorie di professionisti e di altri soggetti obbligati nella lotta al riciclaggio del denaro e di movimentazioni di capitali illeciti e/o illegale.
Le regole da osservare per l’acquisto e la proprietà. Sconti e detrazioni, consigli per la compravendita e la successiva cessione, le direttive da seguire per gli interventi di ristrutturazione. Le imposte sull’acquisto previste per la prima casa vanno versate nella stessa misura anche per le sue “pertinenze”. Ossia box, posti auto all’aperto o in garage classificati in catasto in categoria C/6, ma anche i depositi, i magazzini, i laboratori, le tettoie, le scuderie per cavalli. Insomma, tutti gli immobili classificati in catasto nella categorie C/2, e C/7, considerati pertinenziali, che possono anche non essere nello stesso palazzo, ma in uno vicino. Non sono invece considerate pertinenze i terreni con classificazione autonoma in catasto, anche se utilizzati per parcheggiare l’auto. E, secondo le norme vigenti, è possibile acquistare un solo immobile per categoria: gli sconti fiscali si hanno per un box e un magazzino, ma non per due box, in quanto uno solo può godere delle agevolazioni. Le imposte agevolate assommano al 3% del valore dichiarato più 258,23 euro (in caso di acquisto con imposta di registro) oppure al 4% del valore più 387,34 euro (in caso di acquisto soggetto a Iva, quasi sempre case costruite da meno di quattro anni). 
Un inquilino che ha ricevuto la disdetta del contratto di locazione da uno solo dei proprietari dell’immobile a lui affittato, domanda se tale disdetta sia valida. 
Un contratto di locazione di un immobile prevede al posto della classica durata di sei anni una durata di nove e piu tre anni. Si richiede un parere al riguardo.
Si domanda quale maggioranza occorra all’interno di un condominio per deliberare la sostituzione, con una rete metallica, di una presistente recionzione di uno spazio comune formata da paletti uniti da una catena. 
Si domanda se una libera assemblea possa eventualmente essere impugnata anche dal condominio che si sia astenuto dal votare. 
Vinta è stata vinta. La sfida Smirne è finita con il successo per l’Italia e Milano si trovo dopo 102 anni sede dell’Expo che la vide nel lontano 1906 al centro del mondo. Dalle tante opere attuate allora poche sono quelle sopravvissute, fra le quali campeggia quel gioiello architettonico dell’art decò che è l’Acquario che da poco è stato restaurato e ha riaperto i battenti al pubblico. Oggi la città risponde alla nuova sfida con una serie di proggetti che, grandeur a parte, ci auguriamo la rendano piu vivibile e moderna; magari grazie a una gestione della progettazione urbanistica meno effimera rispetto a quanto accaduto fin ora. Intanto la notizia a fatto impennare del 50% le azioni di Fiera Milano e le aziende meneghine, come rileva un sondaggio della Camera di Commercio effettuato su 1.178 imprese, si aspettano una crescita di fatturato del 10% circa che, in termini di euro vuol dire 44 miliardi.
Il 2007 può essere ricordato come l’anno che fissa, per le costruzioni, il periodo più lungo di crescita ininterrotta registrato dal 1970 a oggi, con volumi produttivi nel complesso assestati sui livelli del 2006. Questo straordinario trend di crescita, che risulta quantificabile in circa 26 punti percentuali tra il 1998 (anno di origine del ciclo positivo) e il 2007 a fronte di uno sviluppo del Pil nazionale pari al 13,6% per lo stesso periodo, ha ovviamente offerto un contributo decisamente significativo al sistema economico italiano anche in termini occupazionali. Tale settore, infatti, nel primo semestre 2007, ha occupato 1.948.000 persone, il 27,9% degli occupati dell’industria e l’8,4% di tutti i settori economici (si stima inoltre che l’immobiliare occupa circa 400 mila unita). Nel corso del 2007, pur trattandosi del nono anno di crescita consecutiva del settore delle costruzioni, è emerso un tasso di incremento più contenuto rispetto alle previsioni e, per la prima volta dopo otto anni, inferiore a quello del Pil. Un dato, questo, che sembra preludere all’interruzione del trend crescente, come era stato previsto dall’Ance per il 2008. Un dato che sembra preludere all’interruzione della tendenza . Questo rallentamento della crescita settoriale, principalmente dovuto, secondo le indicazioni delle imprese, al persistente calo delle opere pubbliche e alla staticità della nuova edilizia abitativa, traccia un quadro di generale stazionarietà per il comparto edile, con un +0,4% reale (a fronte del +2,1% registrato nel 2006), fissando gli investimenti in costruzioni, per il 2007, sui 150.455 milioni di euro, diversamente da quanto previsto nello scorso mese di giugno (+0,9%). Questa correzione al ribasso risulta imputabile, per gran parte, a un andamento particolarmente negativo riscontrato per le opere pubbliche, rispetto a quanto segnalato nel primo semestre del 2007, e da tassi di crescita sempre più contenuti e principalmente sospinti, dalla riqualificazione dell’esistente, nel subcomparto delle abitazioni.
Solo un 5,8%, però, si dichiara veramente disposto a sacrifici per migliorare il comfort dell’abitazione, mentre il 47,5% è piuttosto favorevole ma senza rinunce, a fronte di un 46,8% che preferisce spendere diversamente i propri soldi. La particolarità del gruppo che non intende spendere nella casa è che consiste, per lo più, di pensionati oltre i 65 anni di età, mentre i più propensi ad apportare migliorie risiedono a Roma, Milano e Palermo, invece i più parchi vivono a Genova, Napoli e Torino. Da un focus su coloro che sono disposti a spendere, risulta una media del 40% circa per migliorie, impiantistica, arredamento e oggettistica, mentre solo un 21,4% investe molto o abbastanza in opere d’arte . A Roma e Palermo si investe molto in arte e arredamento; a Milano si spende per migliorie edilizie, tecnologie e impianti; Torino brilla per le tecnologie; Genova predilige l’oggettistica; Napoli spende poco. Casa-tana o casa-casa per le famiglie italiane che vivono nelle grandi città? L’83,2% delle famiglie interpellate da Tecnoborsa definisce la propria casa come un luogo vissuto e aperto alla convivialità, dove trovare anche un rifugio dalle fatiche (11,3%) o solo dormire (3,4%) ed eventualmente lavorare (2,1%).
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