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Case vacanza: lʼofferta troppo scarsa tiene alti i prezzi

Blogger — Mon, 14 Jul 2008 13:30:10 +0000

Questo particolare tipo di mercato attraversa una generale fase di riflessione pur esprimendo delle lievi differenze tra una regione e lʼaltra. Secondo gli analisti di Scenari immobiliari è venuta a mancare la componente speculativa della domanda. Secondo un report di Scenari immobiliari, il 7%del fatturato immobiliare europeo, che vale complessivamente 49,4miliardi di euro, è rappresentato dalle residenze turistiche. In Italia, però, questo mercato è penalizzato da unʼofferta ancora troppo limitata e questo spinge le quotazioni a livelli elevati (+4,7%nel 2007). Un trend che si sta confermando anche nel 2008. Prendendo in esame lʼandamento di alcune regioni “campione”, cerchiamo di esaminarne alcune particolarità. In Piemonte e Valle dʼAosta, per esempio, la domanda di immobili nelle località turistiche tiene bene, ancora sullʼeuforia registrata nello scorso inverno, in concomitanza con la stagione olimpica, quando si sono registrati imaggiori incrementi sia nel numero di scambi sia nelle quotazioni. Ilmercato sembra ora essere entrato in una fase di riflessione fisiologica, evidenziando un sostanziale equilibrio tra domanda e offerta, caratterizzato da prezzi in leggero aumento e da richieste di acquisto in leggera flessione. Gli stranieri appaiono più interessati a prodotti specifici, come baite e chalet, mentre gli italiani cercano appartamenti in condomini o residence. Ma ciò che manca in questo momento, secondo gli analisti dellʼIstituto indipendente di studi e ricerche, è la componente speculativa della domanda, che aveva contribuito a sostenere prezzi e canoni.

Nelle località montane di Toscana ed Emilia Romagna, invece, ilmercato delle seconde case esprime una buona capacità di tenuta, che va sostanzialmente in controtendenza rispetto alla stabilità in cui il comparto si trova a livello nazionale. Nonostante queste mete di villeggiatura non abbiano lʼappeal delle zone alpine più rinomate, attorno a esse si sta sviluppando un mercato dal carattere tipicamente locale, con la sola eccezione dellʼAbetone, che attira la domanda anche da fuori dalla regione. Nel corso degli ultimi 12mesi, le vendite sono cresciute
mediamente del 5% e le previsioni a breve parlano del proseguimento di questa tendenza anche
nelle località emiliane di Sestola, Fanano e Pievepelago. Meno brillante, invece, ilmercato a Piancastagnaio e ad Abbadia San Salvatore, dove si riscontra una sostanziale stabilità, in quanto il potenziale acquirente, pur non manifestando un calo di interesse, dimostra ora una maggiore accortezza nel valutare i prodotti, prestandomolta attenzione al rapporto qualità/prezzo.
Sia in Toscana sia in Emilia, la domanda di seconde case assume un carattere prevalentemente locale, visto che per quasi il 90% è rappresentata da famiglie residenti nelle provincie di Pistoia, Prato, Firenze eModena, con una piccola percentuale di acquirenti provenienti dal Lazio o dallʼestero. In generale, le famiglie toscane ed emiliane cercano una seconda casa non troppo distante dalla propria residenza per poterla utilizzare anche nei fine settimana, indipendentemente dalla stagione. AllʼAbetone e a Cutigliano, infine, si riscontra un crescente
interesse della clientela straniera, in particolare inglese, esattamente come era avvenuto negli
anni scorsi nelle colline del Chianti.
Abbastanza particolare, poi, la situazione nelle piccole isole italiane. In genere, non ci sono più di 300 – 400 compravendite allʼanno – a fronte delle 40mila dellʼintero mercato italiano – ma si tratta delle più ambite. Dopo un periodo di relativo appannamento, questomercato sta vivendo una fase di grande vivacità. A Capri, i vip della politica e della finanza hanno ricominciato a comprare ville e a ristrutturare vecchi casali e i valori sono schizzati in pochi anni con aumenti superiori al 100 per cento. E per le zone più pregiate, con vista sui Faraglioni, si arriva a pagare oltre 20 mila euro al mq. Unmercatomolto particolare si è sviluppato anche ad Anacapri, che un tempo era considerata una seconda scelta,mentre oggi sembra aver trovato un pubblico molto interessato. Le case sulla montagna sono molto richieste da scrittori, giornalisti e da chi preferisce lʼisola in primavera. Gli stranieri stanno invece riscoprendo Ischia, dove cercano soprattutto piccoli appartamenti con vista mare. Spostandoci più a sud, Panarea è tornata la capitale mondana delle Eolie e il luogo di villeggiatura della Palermo bene. Nuovi alberghi con spa e terrazze mozzafiato ospitano turisti sia italiani sia esteri che, a volte, decidono di comprare. I valori sono aumentati del 15%nellʼultimo anno e sono ancora in fibrillazione. Al contrario di quanto accade a Stromboli, dove le ricorrenti minacce del vulcano preoccupano parecchio i non isolani. In ripresa anche ilmercato di Pantelleria, che si appresta a vivere un anno di buon incremento delle quotazioni, grazie alla forte richiesta, di provenienza anche estera, dei tipici dammusi. Per questi immobili, è però difficile indicare un prezzo al mq, perché hanno più ambienti, anche scavati nella roccia, e un ampio giardino, spesso digradante verso il mare. Per quelli più intriganti, si parla di trattative che oscillano intorno a 600/800 mila euro. Segnali interessanti anche dalle isole Tremiti, dove lʼofferta è sempremolto scarsa e le quotazioni si sono messe in movimento. Al contrario, rimane piuttosto stagnante lʼandamento dellʼisola dʼElba,
con valori stazionari e tempi di vendita tra i più lunghi nel settore turistico italiano, mentre al Giglio e a Montecristo i prezzi salgono del 10% allʼanno e la domanda, sia di italiani sia di stranieri, non conosce flessione.

di Roberto Carcano – Attico Informa

In Lombardia solido il mercato immobiliare del nuovo, instabile per il vecchio

Blogger — Tue, 27 May 2008 10:15:18 +0000

Il 2007 è stato un anno davvero difficile ma la crisi del settore è più presunta che reale. E se i prezzi dell’usato sono frutto di lunghe contrattazioni, quelli delle costruzioni più recenti tengono bene. Il mercato delle transazioni immobiliari ritorna alla normalità, dopo anni di crescita imponente. Cercando un equilibrio tra il numero delle transazioni effettuate nell’ultimo anno e quello che è il sentiment, cioè la percezione di come andrà il mercato, per gli operatori il risultato è quello di una situazione di brusca frenata, con la difficoltà di impiegare più tempo per ogni compravendita. Per le sue specificità, il prodotto immobiliare non è omologabile, per cui le rilevazioni di mercato sono generiche e il giudizio che ne viene tratto può non corrispondere a quello di singole realtà locali, rivelandosi quindi di scarsa utilità ai singoli operatori di zona. Infatti, il mercato, a causa di ragioni urbanistiche e di frazionamento delle proprietà, è privo di grandi iniziative ed è costituito prevalentemente da prodotti di nicchia realizzati da medi e piccoli operatori che, il più delle volte, agiscono nell’ambito della loro territorialità con logiche personali, al di fuori dei suggerimenti offerti dalle logiche statistiche. Nel paese, un dato negativo lo ha espresso la città di Milano, che da sola rappresenta 1/3 del mercato immobiliare nazionale. Milano, che è la più dinamica con i suoi ambiziosi progetti di sviluppo e crescita (che hanno ricevuto nuovi impulsi dalla vittoria nella corsa all’Expo 2015), nel 2007 è stata molto penalizzata. Tutti abbiamo partecipato, chi in misura maggiore chi minore, al grande banchetto, ma ora la festa sta finendo.

Dopo un ciclo di 10 anni di vacche grasse, questo ritorno alla normalità ci lascia perplessi, nessuno ci vuole credere. I più pessimisti (fra gli ultimi che si erano seduti a tavola) parlano di crollo del mercato, ma così non è. Perché, per ora, si tratta solo di un fenomeno di assestamento, di normalizzazione di un mercato che per molte ragioni interne, esterne in qualche caso anche indotte (finanza) era rimasto con il segno del toro per un periodo più lungo del previsto, superando ogni sua precedente ciclicità storica (7+3). Questa normalizzazione era già attesa da qualche anno, ma non arrivando mai era stata dimenticata da tutti e quasi tutti gli attori hanno operato nell’ottica di un mercato positivo, in grado all’infinito di assorbire prezzi sempre crescenti. Nascono da qui l’incredulità e la perplessità del momento, ma le paure generate da questo shock sono superiori alla realtà dei fatti, in quanto il mercato continua a dare segno positivo di prezzo, indipendentemente dalle disgrazie economiche del nostro paese. Davanti a depositi bancari che rendono meno dell’inflazione, alla negatività delle borse, al mancato decollo dei fondi d’investimento, all’alta volatilità del mercato finanziario, agli italiani, per mettere al sicuro i loro risparmi, non resta che comprare casa o cambiarla per una più bella. Oppure, magari, concentrarsi soltanto su un tetto per i figli.
Sul fronte dei prezzi, il nuovo tiene, poiché è il risultato della somma dei costi di un prodotto industriale, mentre l’usato sempre più è frutto della contrattazione. Chi vende è in parte colpevole perché chiede troppo; il privato si rivolge all’agente immobiliare con valutazioni fuori mercato del proprio bene, mentre chi compera fa paragoni con il nuovo e una valutazione tecnica più attenta. Le difficoltà maggiori sono per gli immobili costruiti nel dopoguerra: ci sono edifici anni ’50 che dal punto di vista tecnologico sono da abbattere, il loro valore è dato solo dell’area su cui sorgono. A mio avviso, il 2008 non dovrebbe portare nelle città capoluogo della regione significative variazioni di tendenza nei confronti di quanto accaduto nel 2006/2007, ovvero: numero di transazioni stabili, con qualche flessione per l’usato (compensata da equivalente crescita delle vendite del nuovo); modesta flessione dei prezzi dell’usato, contenuta crescita di prezzo del nuovo (in seguito anche ai maggiori costi di produzione); fenomeni di ravvivamento del mercato nei comuni (soprattutto città capoluogo) ove si realizzeranno nuove iniziative urbanisticamente rilevanti con prodotto innovativo. Le novità più importanti per il prossimo triennio saranno i Pgt, la cui approvazione provocherà l’immissione sui mercati locali di cubature edificabili con conseguente stabilizzazione dei prezzi delle aree di edilizia sociale e convenzionata. A Milano, infine, l’immissione sul mercato di residenze e terziario di grande qualità annunciate dai grandi progetti darà un salutare segnale positivo a tutto il comparto, che finalmente potrà soddisfare la richiesta di fascia alta, trascinando per effetto psicologico anche il mercato di media qualità.

di Claudio Lossa
Vicepresidente Fimaa Milano

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Box e posti auto, ecco le agevolazioni

Blogger — Tue, 13 May 2008 14:34:25 +0000

Le regole da osservare per l’acquisto e la proprietà. Sconti e detrazioni, consigli per la compravendita e la successiva cessione, le direttive da seguire per gli interventi di ristrutturazione. Le imposte sull’acquisto previste per la prima casa vanno versate nella stessa misura anche per le sue “pertinenze”. Ossia box, posti auto all’aperto o in garage classificati in catasto in categoria C/6, ma anche i depositi, i magazzini, i laboratori, le tettoie, le scuderie per cavalli. Insomma, tutti gli immobili classificati in catasto nella categorie C/2, e C/7, considerati pertinenziali, che possono anche non essere nello stesso palazzo, ma in uno vicino. Non sono invece considerate pertinenze i terreni con classificazione autonoma in catasto, anche se utilizzati per parcheggiare l’auto. E, secondo le norme vigenti, è possibile acquistare un solo immobile per categoria: gli sconti fiscali si hanno per un box e un magazzino, ma non per due box, in quanto uno solo può godere delle agevolazioni. Le imposte agevolate assommano al 3% del valore dichiarato più 258,23 euro (in caso di acquisto con imposta di registro) oppure al 4% del valore più 387,34 euro (in caso di acquisto soggetto a Iva, quasi sempre case costruite da meno di quattro anni).

Invece, gli acquisti non agevolati sono colpiti da tributi molto più duri: il 10% del valore dichiarato (+ 129,11 euro, nel caso Iva). Si può comprare il box con atto separato, anche anni dopo l’acquisto della prima casa, purché ne venga dichiarata la pertinenzialità. In caso di costruzione (e non di acquisto) di un’autorimessa pertinenziale, l’Iva agevolata può essere applicata sia alla fattura dell’impresa che al costo dei relativi materiali (Risoluzione Entrate 17/03/2006 n. 39). Per godere delle agevolazioni è però necessario che anche l’appartamento sia stato comprato con le agevolazioni prima casa. Ovvero, per esempio, non può essere stato ereditato o donato al contribuente, anche se è di fatto utilizzato come sua abitazione principale.

Quando si vende un appartamento con posto auto pertinente, occorre dichiarare nel rogito se s’intende alienare solo l’appartamento. Altrimenti il Fisco, potendo presumere che la compravendita riguardi anche la pertinenza, potrà tassarla (art. 24 del Testo unico dell’imposta di registro). Se la vendita dell’appartamento, ma anche quella del solo box, avviene entro cinque anni dall’acquisto, si deve versare per intero la differenza tra le imposte non agevolate e quelle agevolate con una sovrattassa del 30 per cento. Inoltre, sull’eventuale guadagno da rivendita grava l’imposta sostitutiva del 20 % oppure la tassazione come reddito diverso nel 730 o nel modello unico dell’anno dopo. Il contribuente può scegliere fra le due ipotesi. L’imposta sul capital gain si applica anche se si rivende un immobile ricevuto da meno di cinque anni in donazione. Entrambe le regole, però, non scattano se si vende la casa e il box per acquistare un’altra prima casa. In tal caso, non si perdono le agevolazioni fiscali godute e non vengono applicati i tributi sulle plusvalenze.
Gli interessi e gli altri oneri sui finanziamenti per l’acquisto della prima casa e delle sue pertinenze sono detraibili annualmente nella misura del 19%, fino a un importo di 3.615,20 euro. La Finanziaria 2008 ha però incrementato tale cifra a 4 mila euro.

La Finanziaria 2008 ha prorogato la misura fino a tutto il 2010 non solo per la ristrutturazione degli immobili esistenti, ma anche per l’acquisto di box nuovi. I requisiti previsti per comprare, scontando più di un terzo del prezzo di compravendita dalle imposte sui redditi in 10 rate annuali del 3,6% ciascuna, sono in parte identici a quelli previsti per il recupero di immobili vecchi e, in parte, del tutto originali. Di seguito, in dettaglio: Tipo di box. Dev’essere asservito come pertinenza di un’abitazione, dichiarando tale intento nel rogito. Nel caso di acquisto contemporaneo di appartamento e box, il vincolo di pertinenza deve risultare almeno dal permesso di costruire, se non è stato possibile crearlo prima, perché l’appartamento non era ancora terminato (circolare Entrate n. 24/2004). Non è necessario che il box sia nello stesso edificio, ma il legame di servizio deve essere dimostrabile. La detrazione si gode per un numero illimitato di box, anche asserviti a case di villeggiatura o ad abitazione affittate ad altri (le imposte ridotte sull’acquisto, invece, si godono solo per un box di pertinenza della prima casa). Tipo di spesa. L’impresa deve quantificare le spese di realizzazione del box o del posto auto, che non sono la stessa cosa del prezzo a cui è stato venduto. Esse comprendono
quelle sostenute per la progettazione e l’esecuzione dei lavori, per l’eventuale relazione di conformità degli stessi alle leggi vigenti, per le prestazioni professionali richieste dal tipo d’intervento, per l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, per le autorizzazioni, per le denunce di inizio lavori, per gli oneri di urbanizzazione.

Escludono le spese generali, i costi per l’installazione del cantiere, il valore dell’area e il profitto dell’impresa conseguito dalla vendita. Limiti di spesa e fatturazione. Il limite massimo della detrazione è di 48 mila euro per ciascun box, a prescindere dal numero
di proprietari del box stesso, e in proporzione dei costi effettivamente affrontati da ciascuno di essi. Quindi non conta la quota formale di proprietà del box, ma quella di spesa affrontata. Le fatture vanno pagate con l’apposito bollettino di bonifico bancario. Sulla fattura va indicato il costo della mano d’opera. Tempi e modi. La comunicazione di inizio lavori va inviata al Centro operativo di Pescara (via Rio Sparto, 21, 65100 Pescara), entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa alla prima delle rate di detrazione. Sulla comunicazione vanno riportati gli estremi del rogito o del compromesso registrato e va allegata copia della dichiarazione di inizio attività o del permesso di costruire. Ristrutturazione di box esistente. Le regole per il recupero di un box già esistente, purché pertinenza di un’abitazione, sono analoghe a quelle previste per la ristrutturazione di abitazioni. Non è possibile godere del 36% per opere di manutenzione straordinaria di un box acquistato come investimento e affittato ad altri, se non è pertinenziale a un’abitazione. Le fatture godono di Iva agevolata. La detrazione compete anche all’inquilino, al comodatario del box e ai familiari del proprietario, se hanno sostenuto la spesa. Per i lavori eseguiti in proprio, si gode la detrazione sulle spese affrontate per i materiali, ma non dell’Iva agevolata al 10%.
A meno che l’imprenditore edile non li abbia eseguiti a proprio favore: in tal caso è valida l’autofatturazione e si gode, oltre che dell’Iva ridotta, anche della detrazione per le opere.

Anna Carbone – Attico informa –
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Confedilizia risponde: durata anomala di una locazione commerciale

Blogger — Fri, 09 May 2008 10:00:05 +0000

Un contratto di locazione di un immobile prevede al posto della classica durata di sei anni una durata di nove e piu tre anni. Si richiede un parere al riguardo.

La risposta è stata fornita dalla stessa Corte di cassazione che statuendo su di un caso analogo si è cosi espressa: ” nei contrattio di locazione indicati dall’art. 27 della legge sull’equo canone, la pattuizione di una durata iniziale superiore a quella minima di legge ( nelle specie nove anni) Non esclude affatta l’applicabilità della disciplina del rinnovo alla prima scadenza per una durata non inferiore a sei anni prevista dall’art. 28della stessa legge con la conseguenza che è affetta da nullità, ai sensi dell’art.79legge cit. la clausola diretta a limitare la durata della rinnovazione sino al raggiungimento di un termine complessivo di dodici anni.

La rubrica fornisce risposta a quesiti di interesse generale. Non saranno pertanto considerati quelli a carattere personale ne relativi a questioni gia pendenti innanzi all’autorità Giudiziarie. I quesiti vanno inoltrati alla confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle associazioni consultare il sito www.confedilizia.eu

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Confedilizia risponde: Sostituzione della recinzione di uno spazio comune

Blogger — Thu, 08 May 2008 15:37:14 +0000

Si domanda quale maggioranza occorra all’interno di un condominio per deliberare la sostituzione, con una rete metallica, di una presistente recionzione di uno spazio comune formata da paletti uniti da una catena.

E’ stato ritenuto che l’installazione sostitutiva di una recinzione in rete metallica con un’area condominiale comune, già in precedenza delimitata da una serie di paletti uniti da una catena interposta, non implichi l’alterazione sostanziale o il cambiamento dell’originaria destinazione nè il mutamento dell’entità materiale del bene attraverso una sua radicale trasformazione. Pertanto, per deliberare un intervento del genere, è sufficiente , in secondo convocazione, un numero di voti che rappresenti un terzo del numero dei condomini a almeno un terzo del valore dgli edificio.

La rubrica fornisce risposta a quesiti di interesse generale. Non saranno pertanto considerati quelli a carattere personale ne relativi a questioni gia pendenti innanzi all’autorità Giudiziarie. I quesiti vanno inoltrati alla confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle associazioni consultare il sito www.confedilizia.eu

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Confedilizia risponde: impugnazione da parte del condominio astenuto

Blogger — Thu, 08 May 2008 15:13:32 +0000

Si domanda se una libera assemblea possa eventualmente essere impugnata anche dal condominio che si sia astenuto dal votare.

La risposta è in questo caso affermativa. Al riguardo la corte di cassazione si è cosi testualmente espressa: “in tema di condominio degli edifici tutti i condomini che non hanno votato in maniera conforme alla deliberazione assembleare sono leggittimati a impugnarla, siano stati presenti alla seduta oppure assenti (l’unica differenza consistendo nei dies a quo per proporre l’opposizione che decorre dalla datadi deliberazione per i primi e dalla data della comunicazione per gli altri), ivi compresi pertanto gli astenuti.

La rubrica fornisce risposta a quesiti di interesse generale. Non saranno pertanto considerati quelli a carattere personale nè relativi a questioni gia pendenti innanzi all’autorità Giudiziarie. I quesiti vanno inoltrati alla confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle associazioni consultare il sito www.confedilizia.eu

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Milano Expo 2015, non basta la grandeur

Blogger — Thu, 08 May 2008 12:49:50 +0000

Vinta è stata vinta. La sfida Smirne è finita con il successo per l’Italia e Milano si trovo dopo 102 anni sede dell’Expo che la vide nel lontano 1906 al centro del mondo. Dalle tante opere attuate allora poche sono quelle sopravvissute, fra le quali campeggia quel gioiello architettonico dell’art decò che è l’Acquario che da poco è stato restaurato e ha riaperto i battenti al pubblico. Oggi la città risponde alla nuova sfida con una serie di proggetti che, grandeur a parte, ci auguriamo la rendano piu vivibile e moderna; magari grazie a una gestione della progettazione urbanistica meno effimera rispetto a quanto accaduto fin ora. Intanto la notizia a fatto impennare del 50% le azioni di Fiera Milano e le aziende meneghine, come rileva un sondaggio della Camera di Commercio effettuato su 1.178 imprese, si aspettano una crescita di fatturato del 10% circa che, in termini di euro vuol dire 44 miliardi.

Ma venendo ora al settore che piu ci interessa, le prospettive per l’immobiliare, che certo non versa in condizioni di salute in questi mesi, o quanto meno si trova in una situazione di satllo, fanno finalmente sorridere. Si comincia infatti a parlare di un “effetto Expo”, che dovrebbe incidere di un piu del 7% sul valore medio delle abitazioni di Milano, dove il centro storico puop arrivare a fare segnare un aumento anche del 10% , ma anche la provincia dovrebbe trarre dei vantaggi con un aumento medio anche del 4%. Quello che auspichiamo e che si realizzino finalmente quei progetti legati ad importanti infrastrutture necessarie allo sviluppo della città con un occhio attento al rispetto dell’ambiente, al verde e, soprattutto, cosa piu importante e troppe volte trascurata, alla qualità della vita.

Gianluca Proni, Presidente B&P Mediagroup

Edilizia settore sempre in movimento

Blogger — Fri, 04 Apr 2008 09:05:38 +0000

Il 2007 può essere ricordato come l’anno che fissa, per le costruzioni, il periodo più lungo di crescita ininterrotta registrato dal 1970 a oggi, con volumi produttivi nel complesso assestati sui livelli del 2006. Questo straordinario trend di crescita, che risulta quantificabile in circa 26 punti percentuali tra il 1998 (anno di origine del ciclo positivo) e il 2007 a fronte di uno sviluppo del Pil nazionale pari al 13,6% per lo stesso periodo, ha ovviamente offerto un contributo decisamente significativo al sistema economico italiano anche in termini occupazionali. Tale settore, infatti, nel primo semestre 2007, ha occupato 1.948.000 persone, il 27,9% degli occupati dell’industria e l’8,4% di tutti i settori economici (si stima inoltre che l’immobiliare occupa circa 400 mila unita). Nel corso del 2007, pur trattandosi del nono anno di crescita consecutiva del settore delle costruzioni, è emerso un tasso di incremento più contenuto rispetto alle previsioni e, per la prima volta dopo otto anni, inferiore a quello del Pil. Un dato, questo, che sembra preludere all’interruzione del trend crescente, come era stato previsto dall’Ance per il 2008. Un dato che sembra preludere all’interruzione della tendenza . Questo rallentamento della crescita settoriale, principalmente dovuto, secondo le indicazioni delle imprese, al persistente calo delle opere pubbliche e alla staticità della nuova edilizia abitativa, traccia un quadro di generale stazionarietà per il comparto edile, con un +0,4% reale (a fronte del +2,1% registrato nel 2006), fissando gli investimenti in costruzioni, per il 2007, sui 150.455 milioni di euro, diversamente da quanto previsto nello scorso mese di giugno (+0,9%). Questa correzione al ribasso risulta imputabile, per gran parte, a un andamento particolarmente negativo riscontrato per le opere pubbliche, rispetto a quanto segnalato nel primo semestre del 2007, e da tassi di crescita sempre più contenuti e principalmente sospinti, dalla riqualificazione dell’esistente, nel subcomparto delle abitazioni.

Da sottolineare, tuttavia, come le stime di preconsuntivo delineino uno sviluppo del settore
delle costruzioni maggiormente prudente rispetto ai dati proposti dai principali centri di analisi
economica, compresi tra il +2,5% della Commissione Europea e il +3,8% di Prometeia.
Entrando, invece, nello specifico delle ripartizioni geografiche, vediamo come, a una sensibile
vivacità degli investimenti in costruzioni, riscontrabile nel Nord Ovest del Paese (+1,6%),
si contrapponga una flessione nel Nord Est (-1,1%). In crescita poi l’Italia centrale (+1,3% in termini reali). Il meridione lascia trasparire, nel corso del 2007, una lieve contrazione (-0,2%). Considerando nel dettaglio i diversi sub-comparti che compongono il settore edile nazionale, a partire da quello residenziale, vediamo come tale segmento abbia evidenziato nel corso del 2007 un tasso di crescita degli investimenti pari allo 0,9% in termini reali (ben distante dal +3,6% registrato nel 2006), sintesi di due trend abbastanza diversi tra loro: a fronte della stazionarieta, per le nuove edificazioni, si è contrapposto un ulteriore rafforzamento degli interventi di riqualificazione dell’esistent (+1,8%). Il rallentamento degli investimenti in edilizia residenziale di nuova costruzione risulta imputabile principalmente a due fattori: il trascinamento degli interventi intrapresi negli ultimi anni e un rallentamento delle quantità domandate che, dopo anni di soddisfacenti performance, sembrano evidenziare diffusi segnali di contrazione e una maggiore prudenza nelle scelte di investimento, pur confermandosi ancora su livelli certamente interessanti. Positive, invece, le performance fatte segnare dagli investimenti nella riqualificazione. Nel complesso, pertanto, nonostante un’evidente riduzione dei tassi di crescita, se confrontato con gli altri comparti nei quali si articola il settore edile italiano, il residenziale mantiene anche nel corso del 2007 un ruolo assolutamente primario.
Dopo le soddisfacenti performance registrate nel 2006, prosegue anche nel corso del 2007
il trend di crescita degli investimenti privati in costruzioni non residenziali, che si lasciano definitivamente alle spalle i deludenti risultati evidenziati tra il 2003 e il 2005. Per il 2007, infatti, si stima un incremento in termini reali del +1,9%, che fissa il dato assoluto degli investimenti in 39.944 milioni di euro. Da sottolineare, all’interno di tale comparto, la buona spinta propulsiva del settore alberghiero e dei servizi, che confermano i positivi segnali
evidenziati già nella prima parte del 2007. Desta crescenti preoccupazioni l’andamento del comparto delle opere pubbliche connotato, anche nel corso degli ultimi 12 mesi, da una decisa flessione dei livelli produttivi che, in termini reali, ha toccato i 3 punti percentuali, assestandosi, in valore, sui 30.483 milioni di euro. Le difficoltà sempre maggiori incontrate da questo comparto risultano essere l’inevitabile conseguenza della progressiva riduzione negli ultimi anni di risorse pubbliche destinate a nuovi investimenti infrastrutturali. Secondo il Rapporto congiunturale e previsionale sul Mercato delle costruzioni 2007, realizzato da Cresme/Saie e presentato lo scorso ottobre, l’anno appena chiuso vede un settore delle costruzioni a crescita zero, con una previsione per il 2008 di decisa contrazioneì degli investimenti. Per quanto attiene ai subcomparti nei quali il settore si articola, si confermano le difficoltà che gravano sul settore delle opere pubbliche, a fronte di lievi segnali di tenuta per quanto attiene la riqualificazione del residenziale esistente e i fabbricati privati per le attività economiche. In difficoltà, invece, il comparto della nuova edificazione residenziale. Con riferimento invece al Rapporto Cresme/Saie sul Bilancio delle costruzioni 2007, dove vengono analizzati i bilanci e le performance delle imprese edili italiane, il quadro di sintesi che emerge lascia trasparire diffusi segnali di rallentamento, con una crescita del settore nel corso del 2006, decisamente contenuta (+3,2%, la minore crescita degli anni 2000), un fatturato in calo per il 46% delle imprese costituenti il campione monitorato, un’evidente frenata per le imprese medie e piccole, a evidenziare crescenti problematiche legate non solo alle flessioni degli investimenti in opere pubbliche, ma anche dell’immobiliare e, comunque, dell’attività edile in genere. Mentre le grandi imprese, solitamente capaci di assumere un ruolo sempre più rilevante in quanto attrezzate per rivolgersi al mercato estero, sono in continua crescita. Alla luce di un quadro di analisi improntato a un generale rallentamento del processo di crescita del settore delle costruzioni nel corso del 2007, il comparto delle costruzioni dovrebbe essere nel 2008 stazionario, con una variazione dei livelli produttivi complessivi quantificabile, in termini reali, prossima allo zero. Questo dato medio sintetizza andamenti abbastanza diversi per i vari sub-comparti, con una flessione per le nuove edificazioni residenziali e per gli investimenti in opere pubbliche, contro un rafforzamento degli investimenti in fabbricati privati per attività economiche e nel recupero abitativo. Confrontando infine il dato dell’Ance con le previsioni fornite dagli altri principali centri di analisi economica, questo si colloca all’interno di un range di variabilità compreso tra il -0,9% del Cresme e il +1,9% dell’Ocse, risultando il più prudente circa i tassi di variazione attesi. Il Consensus attribuisce così al 2008 una crescita degli investimentixin costruzioni dello 0,9 per cento. Previsioni sull’andamento degli investimenti in costruzioni dei principali centri di analisi economica (variazione percentuale 2008/2007) Commissione Europea – Maggio 2007 +1,4 Ocse – Maggio 2007 +1,9 Cresme (Produzione) – Giugno 2007 -0,9 Ref Irs – Luglio 2007 +0,9 Isae – Luglio 2007 +1,5 Prometeia – Ottobre 2007 +1,7 Ance – Ottobre 2007 -0,1 Consensus +0,9

Anna Carbone – www.bpmediagroup.it

Come vivono gli Italiani la propria casa?

Blogger — Fri, 04 Apr 2008 08:14:10 +0000

Solo un 5,8%, però, si dichiara veramente disposto a sacrifici per migliorare il comfort dell’abitazione, mentre il 47,5% è piuttosto favorevole ma senza rinunce, a fronte di un 46,8% che preferisce spendere diversamente i propri soldi. La particolarità del gruppo che non intende spendere nella casa è che consiste, per lo più, di pensionati oltre i 65 anni di età, mentre i più propensi ad apportare migliorie risiedono a Roma, Milano e Palermo, invece i più parchi vivono a Genova, Napoli e Torino. Da un focus su coloro che sono disposti a spendere, risulta una media del 40% circa per migliorie, impiantistica, arredamento e oggettistica, mentre solo un 21,4% investe molto o abbastanza in opere d’arte . A Roma e Palermo si investe molto in arte e arredamento; a Milano si spende per migliorie edilizie, tecnologie e impianti; Torino brilla per le tecnologie; Genova predilige l’oggettistica; Napoli spende poco. Casa-tana o casa-casa per le famiglie italiane che vivono nelle grandi città? L’83,2% delle famiglie interpellate da Tecnoborsa definisce la propria casa come un luogo vissuto e aperto alla convivialità, dove trovare anche un rifugio dalle fatiche (11,3%) o solo dormire (3,4%) ed eventualmente lavorare (2,1%).

Coloro che definiscono ospitale e vissuta la propria casa sono per lo più le famiglie numerose, mentre la casa-rifugiostudio- lavoro è prerogativa dei single. A Roma prevalgono la casa vissuta e la casa rifugio; a Milano troviamo la casa dormitorio e la casa studio; la casa ospitale è a Napoli, Palermo e Genova; Torino vive più la casa come un rifugio e un luogo di relax. Solo un 5,8%, però, si dichiara veramente disposto a sacrifici per migliorare il comfort dell’abitazione, mentre il 47,5% è piuttosto favorevole ma senza rinunce, a fronte di un 46,8% che preferisce spendere diversamente i propri soldi. La particolarità del gruppo che non intende spendere nella casa è che consiste, per lo più, di pensionati oltre i 65 anni di età, mentre i più propensi ad apportare migliorie risiedono a Roma, Milano e Palermo, invece i più parchi vivono a Genova, Napoli e Torino. Da un focus su coloro che sono disposti a spendere, risulta una media del 40% circa per migliorie, impiantistica, arredamento e oggettistica, mentre solo un 21,4% investe molto o abbastanza in opere d’arte. A Roma e Palermo si investe molto in arte e arredamento; a Milano si spende per migliorie edilizie, tecnologie e impianti; Torino brilla per le tecnologie; Genova predilige l’oggettistica; Napoli spende poco. Ma quanto tempo trascorrono in casa gli italiani? Il valore modale si aggira sulle 12-15 ore (incluse le ore di sonno), ma i possibili raggruppamenti sono tre: un 51,5% sta in casa tra le 10 e le 15 ore; un 37,1% trascorre tra le mura domestiche 15 ore e più; i meno casalinghi sono l’11,6%, con una permanenza di 8-10 ore al massimo. I romani risultano essere i meno domestici, a differenza dei milanesi che stanno in casa più di tutti; napoletani e palermitani ricadono nella fascia intermedia; infine, torinesi e genovesi rientrano nella media per tutte e tre le fasce orarie.
I dati di una ricerca su come gli italiani vivono il rapporto con la propria abitazione mettono in luce numerose differenze da una città all’altra sia nel suo utilizzo sia nell’approccio all’acquisto

tecnoborsa- www.bpmediagroup.it

Verso un Agente senza più frontiere

Blogger — Wed, 02 Apr 2008 08:04:16 +0000

Il progetto dell’Interscambio Nazionale di Lavoro è nato da una valutazione empirica che compendia alcune delle necessità che la categoria incontra nell’operare, a loro volta collegate alle peculiarità tipiche del mercato cui gli agenti immobiliari si rivolgono con le proprie proposte di servizi. Va sottolineato, infatti, come nel corso delle proprie attività di mediazione immobiliare, l’agente raccolga spesso il bisogno di parte della propria clientela di ricercare soluzioni immobiliari al di fuori del contesto in cui l’agente opera abitualmente e dove è riconosciuto come attore, spesso addirittura fuori dalla propria regione. Sovente, nello sforzo di fornire queste soluzioni, l’agente si trova a ricorrere a relazioni o conoscenze personali, se non a una formula più o meno stabile di accordi stipulati su base personale con altri colleghi o addirittura operatori alternativi, appartenenti ad altre categorie professionali, che possano in qualche misura produrgli una conoscenza del mercato locale d’interesse per il cliente del caso.

In linea di massima, quindi, l’ambito di attività degli iscritti relativo all’intermediazione per l’acquisto, locazione o vendita di un immobile in piazze diverse da quelle dove operano abitualmente, è una realtà concreta che si presenta alla maggioranza degli operatori. Se si volesse darne una quantificazione economica, peraltro approssimativa, il valore immobiliare trattato (per le sole compravendite) si potrebbe attestare su circa 1 miliardo e 125 milioni di euro, con un volume d’intermediazione di circa 45 milioni di euro. Questo presupponendo che per una platea di iscritti Fiaip di circa 12.000 agenti, che abbiano in media tre incarichi annuali come quelli descritti, che si concretizzino una volta su quattro, con un valore medio dell’immobile di circa 150.000 euro, e una percentuale d’intermediazione pari al 4 per cento da entrambe le parti. Come si nota, il potenziale delle attività di intermediazione su piazze diverse da quelle elettive, non solo potrebbe non essere ridotto, ma anzi rappresenta una dimensione di tutto rispetto. È però da sottolineare che più che la dimensione delle attività potenziali, la rilevanza va data al significato commerciale e professionale delle attività descritte. La capacità di intercettare i bisogni della clientela indipendentemente dal contesto locale ha una qualità di assoluto rilievo e si traduce nella facoltà di conservare il proprio rapporto con il cliente, consolidando con lui una relazione che assume anche dimensioni continuative nel tempo, acquistando un carattere consulenziale e, in sostanza, acquisendo una fidelizzazione del cliente che, nel contesto operativo degli agenti immobiliari rappresenta un valore tangibile e significativo. La possibilità quindi di operare in queste situazioni per il tramite di una struttura che non dipende dalle sole relazioni personali o dal passaparola, ma costituisce un’emanazione della Federazione di categoria e ha contenuti e regole certi e sottoposti a garanzie precise, ha una concreta rilevanza per chiunque ne abbia la necessità. Poter dare corso a richieste di intermediazione sia in acquisto sia in vendita o locazione anche su aree diverse dalle proprie, nonostante le problematiche descritte sopra, diventa quindi una componente Il valore potenziale delle attività di intermediazione su piazze diverse da quelle elettive è di tutto rispetto. L’applicazione di regole certe favorirebbe la nascita della più grande rete di agenzie immobiliari italiane Verso un Agente senza più frontiere.

Luciano Passuti -www.bpmediagroup.it