Compravendite: scende la domanda, arriva lo sconto
Secondo i dati resi noti dell’Agenzia del Territorio nel Rapporto Immobiliare 2008 a livello nazionale, nel 2007 è stato registrato un totale di 1.699.664 transazioni (NTN) con un decremento complessivo pari al -7,1% sul 2006. Il calo delle compravendite risulta generalizzato per i diversi settori, ma la sua elevata entità è collegata soprattutto al calo delle tipologia registrate in Altro, con un -10,6%. Per gli altri settori, infatti, la contrazione delle compravendite risulta più contenuta: il settore residenziale con 806.225 NTN diminuisce del 4,6%; il terziario, 21.732 NTN, è in calo del 2,6%; il commerciale con 50.136 compravendite risulta in calo del 4,8%, in linea con il residenziale; il settore produttivo con 16.812 NTN cala del 3,5%; infine, il mercato dei magazzini con 114.610 NTN si ridimensiona sensibilmente con un calo del 5,2%. In particolare, per quanto riguarda il settore residenziale, i cali più sostanziosi si sono registrati al Sud (-5,2%) e al Nord (-4,7%), mentre sono stati più contenuti al Centro (-3,5%). Dal confronto tra Capoluoghi e resto della Provincia - sempre per quanto concerne il settore residenziale - a differenza di quanto registrato negli anni precedenti in cui si evidenziava un sensibile spostamento delle compravendite dalle città maggiori ai Comuni minori, nel 2007 - per la prima volta dal 2001 - pur confermandosi una miglior tenuta del mercato nei Comuni minori, si verifica un sensibile calo delle compravendite, pari al -5,8%, anche nei Comuni non Capoluogo. Per quanto concerne l’andamento dei prezzi delle abitazioni nel 2007, il valore medio del prezzo di un immobile residenziale è salito da 1.448 euro/mq del 2006 a 1.536 euro/mq, con un incremento in termini percentuali del 6,1%; l’incremento, tuttavia, è inferiore a quello registrato nel 2006 che si attestava sull’8%.
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Mercato immobiliare in flessione. Anche gli uffici finanziari ne debbono prendere atto, evitando di storicizzare la determinazione delle rendite catastali ad una data, indipendentemente dal trend discensionale del mercato; occorre che la legge per la revisione degli estimi disponga in tal senso. Anche l’Agenzia delle entrate ne deve tener conto negli accertamenti parametrati al valore normale. Assoedilizia segnala che da oltre un anno si registrano segnali di cedimento dei valori immobiliari; trend riconosciuto dal rapporto dell’ O.M.I. del Ministero delle Finanze. Il presidente Achille Colombo Clerici dichiara : “È assolutamente necessario (e la legge deve disporre in tale senso) che di questa tendenza prendano immediatamente atto gli Uffici dell’Agenzia del territorio in sede, sia di determinazione delle nuove rendite catastali, sia di accertamento dei valori rettificati anche a seguito di interventi di recupero edilizio,sia nel processo generale di revisione c.d. zonale.
Gli effetti della crisi economica si fanno sentire sul mercato immobiliare italiano. Nei primi sei mesi dell’anno, infatti, c’e’ stato un calo del 16% nelle compravendite di appartamenti rispetto allo stesso periodo del 2007. E’ quanto emerge dagli ultimi dati diffusi dal Centro Studi Toscano secondo cui ci sono vari fattori che hanno causato la diminuzione: i tempi lunghi per acquistare una casa, una contrazione nell’erogazione dei mutui e l’aumento dei tassi di interesse. Sotto il profilo delle quotazioni, il mercato residenziale registra un calo dei prezzi sia nei centri cittadini sia nelle zone semicentrali e periferiche anche se piu’ accentuata in queste ultime. Il dato sulle compravendite peggiora ulteriormente (-25%), rispetto a quello nazionale, considerando i capoluoghi di regione, sempre rispetto al primo semestre del 2007. Per quanto riguarda, invece, i tempi medi di vendita, sottolinea Toscano, “si assiste ad una sostanziale stabilita’ (poco piu’ di 6 mesi rispetto ai 6 mesi dell’ultimo trimestre dell’anno precedente), che consolida la fase di inversione di tendenza del mercato immobiliare italiano”. I tempi di vendita sono rimasti sostanzialmente stabili nel corso del 2008, arrestando quindi la crescita che avevano subito nel 2007: da poco piu’ di 4 mesi a gennaio 2007, ai 6 nel corso dei successivi.
Gli analisti più seri indicano segnali di stasi del mercato immobiliare, nel quale si registrerebbe un calo generale dal 10 al 15 % delle transazioni. Chi parla di calo dei prezzi compie un salto logico; anche perche’ è avventato oggi assumere valori iniziali di riferimento nelle situazioni specifiche e nelle attuali condizioni del settore. Che ci sia un’avvisaglia di trend riflessivo del mercato è innegabile; e gia’ da tempo l’avevamo segnalato. Per comprendere meglio che cosa stia avvenendo a tal proposito in Italia, occorre premettere che quello che potremmo definire “il flottante annuo” nell’immobiliare (cioe’ il compravenduto), pur nel periodo di massima punta delle transazioni, rappresenta una parte minima dell’investimento complessivo (meno del 2 % ). In termini relativi ( percentuali sullo stock complessivo ) potremmo dire che esso non è neppur pari al flottante medio giornaliero della Borsa valori. Notiamo per inciso che il comparto immobiliare,in termini di capitalizzazione,vale circa dieci volte l’intero investimento borsistico italiano ( 543,5 miliardi ).
Secondo uno studio Tecnocasa le quotazioni immobiliari in Veneto sono diminuite negli ultimi sei mesi del 2007. La tecnocasa ha analizzato il fenomeno anche su base provinciale. In particolare a Verona la contrazione delle quotazioni tocca il 2,1% nell’intero 2007, scendendo addirittura del 3,2% nel secondo semestre dell’anno. La causa, osservano gli esperti di Tecnocasa, va ricercata principalmente nella minore capacita’ di spesa dei potenziali acquirenti. Nella citta’ di Verona, in particolare, la maggioranza dei compratori ricorre infatti al mutuo per poter finanziare l’acquisto dell’immobile. A Padova, le quotazioni sono scese dello 0,3% nel periodo luglio-dicembre 2007, con i prezzi del centro storico oscillanti dai 1.800 euro al metro quadrato per la zona di Citta’ Giardino, ai 7mila euro al metro quadrato nei pressi di piazzetta Pedrocchi. Rovigo registra un calo delle quotazioni del 5,2% e punta allo sviluppo della ‘Nuova Citta’ Giardino’, mentre a Venezia, i prezzi segnano un calo dell’1,1%, con l’eccezione di Marghera, dove rimangono stabili. Una diminuzione del 2,3% dei prezzi e’ stata infine registrata anche a Vicenza, dove si prevedono progetti di nuova costruzione nella zona Stadio.
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