Per la Fiaip il mercato delle locazione vede un rallentamento dei prezzi: si tratta di una flessione contenuta (- 1,6%) per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è valutata attorno al 5-6% circa. Rispetto al 2008 il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un aumento della domanda di abitazioni, un’ offerta di immobili che rimane stazionaria (+34%) con un incremento del numero dei contratti (+41%).

I contratti di locazione risultano in aumento del + 4,6% per gli affitti delle abitazioni, mentre per negozi e capannoni la contrazione è di circa -5% e si riscontra una flessione dei contratti ancora più sensibile per le unità immobiliari ad uso direzionale. Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano su un periodo da 1 a 3 mesi, confermando il dato rilevato nel 2008.

Una tipologia richiesta sempre più anche dai clienti che optano per le locazioni è il miniappartamento bilocale (39%), così come il il trilocale (34%), ubicato in zone centrali (36%) o semicentrali (52%). Lo stato di conservazione degli alloggi affittati è quasi esclusivamente di buono stato (76%).

Per quanto riguarda le previsioni per il 2010 per il mercato delle locazioni, si indica la tendenza verso un leggero aumento del numero dei contratti d’ affitto ad uso residenziale (1 -2%), soprattutto per gli immobili situati nelle zone centrali e semicentrali delle città.

Dal monitoraggio effettuato dalla UIL nelle città metropolitane, dal 1° semestre 2007 al 1° semestre 2009, risulta che i canoni di locazione nelle città metropolitane hanno fatto registrare un aumento a Torino del 10,5%, a Milano e Bari dell’ 1,8%; invece, i valori di locazione fanno registrare un decremento a Firenze con -29,14%, Genova con -26,11%, Napoli con -14,19%, Bologna con -13,26%, Roma con -2,9% e Palermo con -0,5%.

Inoltre, in Italia, una famiglia composta da quattro persone (due adulti più due figli a carico), con un reddito annuo lordo pari a euro 36.000, spende mensilmente il 26,4% del proprio reddito per pagare l’ affitto di un appartamento di 70 mq. Spetta a Roma l’ incidenza percentuale media più elevata sul reddito mensile netto, con il 64,7%, seguita da Venezia con il 56,7%, Milano con il 37,8%, Firenze con il 36,9%., Bologna con il 32,6%, Torino con il 30,3%, Ancona con il 26,1%. Le città dove, invece, il costo mensile medio dell’ affitto incide meno sul reddito sono: L’ Aquila con il 12,9%, Potenza con il 13,9%, Catanzaro con il 14%, Perugia con il 15,3%, Palermo con il 17,1% e Trieste con il 17,8%.

Fonte Tecnoborsa
www.tecnoborsa.it

Ciò che accomuna i diversi segmenti è il calo dei prezzi e dei canoni semestrali di minore entità rispetto al semestre precedente. Il mercato appare rigido e riflessivo essendosi fortemente ridotta la domanda con riflessi ulteriori sui volumi contrattuali stipulati senza sostanziali differenze tra il comparto della compravendita e della locazione.

A sottolineare le differenze interne alla città di Napoli ci sono i tempi medi di vendita e lo sconto medio applicato tra prezzo richiesto e prezzo effettivo: entrambi questi indicatori crescono a mano a mano che ci si allontana dalle aree centrali. La contrazione dei canoni non ha scongiurato un’ ulteriore dilatazione dei tempi medi di locazione, in crescita in tutti i segmenti di mercato ad eccezione del retail, dove sono rimasti invariati.

La variazione dei prezzi e dei canoni di entità e segno simili non ha mutato la redditività media da locazione che è dunque rimasta invariata ovunque confermandosi tra le più alte tra le città monitorate.

Gli operatori attendono un 2010 all’ insegna di una tendenziale stabilizzazione dei volumi e dei valori tanto nella compravendita quanto nella locazione. L’ unica eccezione si prevede possa riguardare l’ andamento dei volumi scambiati nel direzionale che, presumibilmente, continueranno a ridursi ancora.

Fonte: Nomisma

In ulteriore calo invece le quantità richieste di immobili direzionali e commerciali, tendenza, questa, che, con un’ offerta pressoché stabile, ha ridimensionato il volume degli scambi.

Queste considerazioni, dettate dagli indicatori qualitativi, trovano riscontro
anche osservando l’ andamento semestrale di prezzi e canoni, in flessione per tutti i comparti monitorati (la flessione semestrale dei prezzi si posiziona fra l’ 1 e il 2%, mentre i canoni flettono in misura pressoché doppia), con conseguenze negative anche per la redditività offerta dagli immobili fiorentini, in calo negli ultimi semestri.

Il quadro di analisi che emerge per il capoluogo toscano, pertanto, non risulta particolarmente incoraggiante ma, comunque, allineato alla tendenza generale delle città monitorate in questa particolare congiuntura.

Sulla base di quanto emerso a fine 2009 e cercando di comprendere, con l’ aiuto degli operatori del settore, cosa succederà nei prossimi mesi al mercato immobiliare fiorentino, i giudizi espressi propendono per trend prospettici non significativamente diversi da quanto osservato in questi ultimi mesi per tutte le destinazioni d’ uso monitorate, tanto in compravendita quanto in locazione.

Fonte: Nomisma

La macroarea di Vomero – Arenella ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 4.4%. Tra i quartieri che hanno registrato un andamento dei prezzi in diminuzione si segnalano Vomero Alto e il quartiere Sanità. In sensibile diminuzione i prezzi delle abitazioni nel quartiere Sanità dove si registrano acquirenti più riflessivi che rallentano decisamente le tempistiche di vendita e le operazioni; a questi si aggiungono anche venditori che, poco propensi ad abbassare i prezzi, rimandano la vendita a tempi più proficui.

La zona è comunque molto popolare e, in questi primi sei mesi dell’ anno, hanno venduto coloro che non sono riusciti a far fronte al pagamento del mutuo, chi ha avuto la necessità di cambiare casa o trasferirsi altrove. Ad acquistare sono stati soprattutto giovani in procinto di sposarsi ed investitori. Questi ultimi si sono indirizzati verso le abitazioni su strada, di circa 40 mq, e che sono quasi sempre presi in affitto da immigrati (soprattutto cingalesi) che lavorano in città. Per un taglio di questo tipo si possono spendere da 25 a 40 mila euro a seconda del grado di ristrutturazione e si possono chiedere canoni di locazione di 400 euro al mese.

Le giovani coppie hanno espresso una capacità di spesa media intorno a 110 – 120 mila euro e, quasi sempre, hanno fatto ricorso al finanziamento. L’ elemento determinante per la realizzazione della compravendita è stato il rapporto prezzo / qualità dell’ immobile. Si incontrano difficoltà nella vendita dei grandi tagli.

Il quartiere Sanità è un quartiere storico sorto nel XVI secolo e con abitazioni che arrivano fino ai primi anni del 1900, quasi sempre prive di ascensore e a volte in pessime condizioni di manutenzione. Poche le nuove costruzioni, a parte alcune in cemento armato, che sono sorte in via Buonomo, vico Maresca e Salita Principe e che si scambiano a prezzi medi di 2300 euro al mq.

Una delle zone più apprezzate dai potenziali acquirenti è quella che si sviluppa intorno all’ Ospedale di S. Gennaro dove le quotazioni per abitazioni in buone condizioni sono di 1800 – 1900 euro al mq contro una media di 1500 euro al mq. Tipologie più residenziali, ante ’67, sono disponibili in corso Amedeo di Savoia dove si possono toccare anche punte di 2900 euro al mq.

Diminuiscono i prezzi delle abitazioni al Vomero Alto dove si è registrata una contrazione delle compravendite. La domanda è ancora vivace, ma allo stesso tempo esigente, e per questo motivo i potenziali acquirenti indugiano nell’ acquisto e valutano tutte le offerte presenti sul mercato. Tra coloro che acquistano in questo quartiere, posizionato sulle colline, ci sono persone che provengono dall’ hinterland di Napoli e coloro che invece hanno difficoltà ad acquistare nel centro del Vomero dove le quotazioni sono più elevate.

Le compravendite in questa prima parte dell’ anno sono state realizzate quasi sempre per uso diretto, in particolare per migliorare la qualità abitativa e hanno visto protagoniste famiglie dal reddito medio alto che avevano un discreto capitale per finanziare l’ operazione. Bassa la domanda ad uso investimento. La tipologia più richiesta è stata il trilocale con posto auto la cui presenza è quasi indispensabile per la realizzazione della compravendita.

Non si sono espresse particolari preferenze per la scelta delle tipologie da ristrutturare e per quelle già ristrutturate. Gli immobili della zona sono sorti tutti a cavallo degli anni ’60 e degli anni ’70 ed hanno quotazioni medie che oscillano da 3700 a 5000 euro al mq. Abbastanza dinamico il mercato delle locazioni che vede una buona domanda da parte del personale che lavora presso quattro ospedali della zona (tra questi il Cardarelli e il Cotugno).

La macroarea del Centro Direzionale di Napoli ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 3.8% che ha interessato in particolare il quartiere di Ponticelli anche se la domanda per la zona non accenna a diminuire soprattutto in vista della nascita dell’ Ospedale del Mare che sarà pronto nei prossimi anni.

Si tratta di una grande opera architettonica affidata a Renzo Piano che porterà alla nascita di un ospedale con 450 posti letto, un albergo con 50 posti letto per i familiari, una palazzina amministrativa – direzionale ed un centro commerciale. La struttura servirà mezzo milione di cittadini, anche quelli della popolosa fascia dei comuni vesuviani. In previsione del progetto si registra un certo interesse da parte degli investitori ma soprattutto da parte del personale che lavorerà in zona.

Inoltre sono in corso una serie di interventi che porteranno al miglioramento della viabilità e alla nascita di parcheggi di nuova costruzione. Nella zona centrale sono presenti palazzi d’ epoca, risalenti ai primi anni del 1900, che sono stati ristrutturati e di conseguenza si sono rivalutati. Esiste poi un’ area con abitazioni di corte che si scambiano a prezzi medi di 1200 euro al mq per le tipologie usate e 1500 euro al mq per quelle ristrutturate. Ad acquistarle sono soprattutto le coppie giovani che hanno budget più contenuti. Sui due corsi principali del quartiere, corso Ponticelli e viale Regina Margherita, ci sono soluzioni più signorili che si scambiano a prezzi medi di 2200 – 2500 euro al mq.

Esiste poi una zona con soluzioni indipendenti con giardino ex Ina Casa costruite negli anni ’60 e che sono ricercati soprattutto dalle famiglie. Chi desidera delle costruzioni più recenti tende ad orientarsi verso i parchi costruiti negli anni ’80 e che in buone condizioni si compravendono a prezzi medi di 2500 euro al mq. La parte del quartiere che si sviluppa verso i paesi dell’ hinterland della città offre condomini in cemento armato costruiti abusivamente negli anni ’80, successivamente condonati e venduti a prezzi medi di 2000 euro al mq che abitazioni in edilizia popolare.

La macroarea Collina ha segnalato una contrazione dei prezzi del 2.5% con una diminuzione più sensibile nel quartiere di Foria, che ha una buona parte di offerta immobiliare caratterizzata da immobili di tipo ultrapopolare (in particolare nella parte Rappresentata dalla zona Sanità) che negli anni scorsi erano acquistati da coloro che ricorrevano soprattutto al mutuo.

Oggi queste categorie sono in difficoltà, optano per l’ acquisto e di conseguenza queste tipologie sono acquistate da investitori che si orientano su piccoli tagli da mettere a reddito. Per un monolocale si possono spendere intorno a 30 mila euro e si possono dare in affitto a 300 euro al mese. I prezzi infatti possono andare da 1200 a 2000 euro al mq. Le abitazioni più richieste sono quelle situate in via Foria dove ci sono abitazioni della prima metà del 1900 che si valutano a prezzi medi di 3000 euro al mq. Soluzioni più prestigiose sono acquistabili (quando si trova offerta sul mercato) in piazza Cavour dove ci sono stabili costruiti nei primi anni del 1900 e che possono arrivare a 3300 euro al mq. Si tratta di abitazioni apprezzate per lo più da un target medio alto, di professionisti che cerca in zona anche per acquistare l’ immobile da destinare a studio professionale.

Dal lato dell’ offerta invece si riscontra un aumento della concentrazione sui monolocali (12.2%), due locali (da 26.8% a 27.9%) e sui cinque locali (da 10.8% a 11.5%).

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Bologna è stata la città dove i canoni di locazione sono scesi maggiormente con -4.2% per i bilocali e -3.7% per i trilocali. I canoni medi di locazione più elevati si riconfermano quelli di Roma, dove per un bilocale si spendono in media 850 euro al mese e per un trilocale 1050 euro al mese, a seguire Milano rispettivamente con 750 euro e 1000 euro al mese.

Nella seconda parte dell’ anno si è confermato l’ aumento della domanda di appartamenti in affitto determinato dalla maggiore difficoltà di accesso al mercato del credito e di conseguenza al mercato dell’ acquisto della casa. Ad alimentare questa fetta di mercato sono stati soprattutto i single, le giovani coppie e gli stranieri.

Allo stesso tempo però si è registrata una maggiore propensione all’ acquisto da parte di coloro che pur avendo la possibilità di comprare erano in una situazione di attesa intimoriti dal rialzo dei tassi d’ interesse; la discesa di questi ultimi, insieme al ribasso dei prezzi degli immobili ha fatto propendere per l’ acquisto. Resta poi sempre importante la fetta di mercato rappresentata dagli studenti universitari.

Con questo scenario si conferma, come ormai avviene da alcuni semestri, la contrazione dei canoni di locazione. Infatti l’ offerta presente sul mercato, aumentata negli ultimi anni a seguito della corsa al mattone per investimento, ha assorbito la maggiore domanda senza creare tensione sui valori.

L’ interesse dei proprietari degli immobili a garantirsi una certa continuità nel rapporto di locazione ha comportato una revisione verso il basso dei canoni praticati agli inquilini. Questi ultimi infatti tendono a ridurre il budget da destinare all’ affitto e i proprietari agiscono di conseguenza soprattutto per non essere costretti a riaffittare l’ abitazione con conseguenti oneri gestionali e per non incorrere nel rischio di avere un immobile sfitto con inevitabili costi di mantenimento.

Continua a registrarsi una maggiore attenzione, da parte dei potenziali locatari, alla qualità dell’ immobile che, in questo caso, è legata non solo allo stato dell’ appartamento ma anche ad altre variabili tra cui la qualità dell’ arredamento (se già arredato), la luminosità, la tranquillità e la presenza di servizi in zona. Si apprezzano gli immobili con riscaldamento autonomo, quelli che abbiano almeno la cucina arredata e la presenza di collegamenti internet ad alta velocità (soprattutto per gli studenti).

Milano
Si registra un calo dei valori delle locazioni sui bilocali e sui trilocali (-2.7% e -1.5%). La macroarea che ha segnalato il calo più sensibile è stata quella di Bovisa – Sempione che ha messo a segno una diminuzione del 6.4% per i bilocali e del 3.9% per i trilocali; in particolare il ribasso ha riguardato il quartiere della Bovisa, dove nonostante una buona richiesta da parte di studenti universitari, i canoni sono stati rivisti verso il basso dai proprietari.

Anche il quartiere di Farini – Isola ha segnalato una riduzione dei canoni dovuto più che altro ad una minore domanda di immobili in affitto: nella seconda parte dell’ anno c’ è stata una ripresa della fiducia nel mattone e le persone indecise tra acquistare o andare in affitto hanno optato per la prima ipotesi. A seguire la macroarea di Stazione Centrale – Gioia – F. Testi (-4.9% e -3.7%) con un calo soprattutto nel quartiere di Lagosta – Zara dove si registra una minore disponibilità di spesa in chi cerca un appartamento in affitto e un calo della domanda di immobili in affitto da parte di chi avendo la possibilità di comprare ha optato alla fine per questa scelta. Nel centro di Milano (-1% e 0%) le quotazioni sono rimaste, nella maggioranza dei casi, stabili in tutti i quartieri.

Roma
I canoni di locazione dei bilocali sono diminuiti del 2.6% e quelli dei trilocali del 3.3%. La macroarea che ha segnalato il ribasso più forte delle quotazioni è quella di Cassia – Torrevecchia con -3.8% e -4% e a seguire quella di Policlinico – Pietralata con -3.5% e -4.3%. Nella prima macroarea il calo più sensibile si è avuto nei quartieri di Podere S. Giusto e di Torrevecchia – Battistini.

A Podere S. Giusto c’ è stata una maggiore offerta di immobili in affitto sul mercato e una minore domanda dal momento che il ribasso dei prezzi e dei tassi ha ridato spinta agli acquisti. Nel quartiere di Torrevecchia-Battistini si registra sia una minore richiesta che un minor budget da destinare all’ affitto. Tiene ancora bene il segmento di mercato degli studenti universitari perché non lontano sorge il Policlinico Gemelli.

Nella seconda macroarea invece le locazioni hanno segnalato un calo soprattutto a Colli Aniene – Verderocca dove, nella seconda parte dell’ anno, i potenziali locatari che hanno avuto la possibilità di accedere al mutuo hanno optato per l’ acquisto dell’ immobile e, di conseguenza, la domanda di appartamenti in affitto è diminuita. Anche nel Centro di Roma si segnala una contrazione dei canoni (-3.3% e -4.5%). Nel cuore della città resiste comunque la domanda di professionisti a Roma per lavoro e di coloro che decidono poi di svolgere attività di Bed and Breakfast.

In calo la richiesta da parte delle famiglie che optano per zone più residenziali e minima la richiesta di studenti. Un lieve aumento delle locazioni si registra nel quartiere Testaccio, soprattutto sui tagli più grandi di cui c’ è poca offerta sul mercato. A chiederli sono quasi sempre dirigenti e liberi professionisti (grazie anche alla presenza della sede della F.A.O.).

Napoli
Nella seconda parte del 2008 i canoni di locazione hanno registrato una diminuzione dell’ 1.4% per i bilocali e dell’ 1% per i trilocali. La macroarea che ha segnalato il calo più forte è stata quella di Posillipo – Chiaia (-2.5% e 3.6%) trascinata dal ribasso che ha interessato il quartiere di Mergellina dove si è registrata una minore domanda di immobili in affitto e una maggiore propensione all’ acquisto.

Anche nella macroarea di Flegrea – Fuorigrotta (-2,7% e -2,9%) si segnala una contrazione dei canoni in particolare nel quartiere di Pianura a causa di una minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti che, più prudenti, destinano un budget inferiore all’ affitto.

Infine segnaliamo una diminuzione dei canoni di locazione nelle zone centrali di Napoli (-1,6% e -1,9%) in particolare nel quartiere di Porta Capuana – Arenaccia dove, nonostante una buona domanda, i potenziali affittuari non sono più disposti a spendere le cifre del passato. La conseguenza è che, se non si ritoccano i valori verso il basso, gli immobili restano per lungo tempo sfitti sul mercato.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa