Oltre 4.300 euro al metro quadro a Roma che distanzia nettamente Milano al secondo posto con 3.470 euro al metro e Venezia, terza città più cara, con 3.106 euro. Sono i prezzi delle abitazioni nel 2007 calcolati sulla base di un nuovo indicatore messo a punto da tre ricercatori della Banca d’Italia. Un indicatore che, rispetto a quelli esistenti, offre una maggiore copertura geografica nonchè il vantaggio di un aggiornamento temporale tempestivo dei dati. Il prezzo medio in Italia nel 2007 risultava pari a 2.249 euro al metro quadro. Cifra superata anche da Napoli (3.040 euro al metro quadro), Genova (2.921 euro), Firenze (2.862 euro), Aosta (2.644 euro) e Bologna (2.572 euro). Sotto i 2mila euro al metro quadro risultano invece i prezzi delle abitazioni a Torino (1.953 euro) e Bari (1.763 euro).

Secondo lo studio firmato da Francesco Zollino, Salvatore Muzzicato e Roberto Sabbatini dalla fine degli anni Sessanta si possono individuare quattro differenti cicli dei prezzi degli immobili in Italia. L’ultimo, avviatosi nel ’99, mostra un incremento di circa il 5% annuo in termini reali. Il tasso di incremento annuo è del 7,8% per Roma e del 5,4% per Milano superata da Napoli e Venezia con percentuali di aumento dei prezzi nel periodo del 5,6% annuo. L’attuale ciclo, osservano i ricercatori della Banca d’Italia, mostra tuttavia una moderazione della fase espansiva a partire dal 2006. L’analisi mette in luce come il picco rialzista si sia registrato tra il 2002 e il 2005 quando i prezzi delle abitazioni sono cresciuti nelle cinque maggiori città italiane del 30% circa in termini reali. Considerando le 14 maggiori città del Paese l’incremento è stato del 22% annuo. Nello studio c’è anche una prima stima dell’impatto sull’inflazione che avrebbero le transazioni immobiliari se fossero inserite nel paniere dei prezzi al consumo (hipc). Tra il 1999 e il 2007, notano gli autori, l’indice annuale dei prezzi al consumo sarebbe stato di 0,3 punti percentuali più alto.

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Il complesso edilizio realizzato in via Aldo Capitini nel quartiere di Ponte di Nona sulla via Prenestina su progetto dell’architetto Paolo Portoghesi è stato consegnato a 112 famiglie regolarmente inserite nelle graduatorie del comune di Roma.

Nel suo intervento il presidente Marrazzo ha sottolineato che “Per troppo tempo la casa non è stata considerata un bene primario. Mi auguro che tutte le forze politiche la inseriscano nella loro agenda”. Il presidente ha inoltre sottolineato che “in questi anni si è costruito troppo per i privati: è arrivato il momento di riportare l’equilibrio”.

“Siamo riusciti in poco più di un anno- dice Luca Petrucci, Presidente dell’Ater di Roma a consegnare 310 nuovi alloggi popolari. Un lavoro che, in collaborazione con il Comune di Roma che gestisce le graduatorie di coloro che fanno richiesta di un alloggio popolare, ha consentito a questa azienda di fornire una risposta concreta all’emergenza abitativa”.

“Insieme all’ operato degli attuali vertici dell’Ater Roma, che hanno compiuto in appena due anni una complessa e difficile opera di risanamento e di riequilibrio finanziario, la giunta del presidente Marrazzo – ha ricordato Astorre – sta riconducendo ad un livello di ottimizzazione gli investimenti, la produttivita’, l’offerta di aiuto alle fasce piu’ deboli”.

Il complesso di Tor di Nona, che per le sue caratteristiche progettuali si rifà ai criteri che hanno ispirato la costruzione dello storico quartiere romano della “Garbatella” ha 6 appartamenti destinati a famiglie con disabili ed è realizzato in condomini di tre piani, mentre gli appartamenti hanno dimensioni variabili dai 45 ai 95 metri quadrati. Gli alloggi sono stati pensati per rendere più economica ed efficace la gestione e la manutenzione degli stabili: dalla coibentazione delle pareti esterne, all’utilizzo di particolari rivestimenti.

Il provvedimento riguarda la costruzione di nuove case popolari e la cessione di alloggi al Comune da parte di privati, per far fronte alla domanda di edilizia residenziale pubblica. L’accordo prevede la realizzazione di 2.251 case di dimensioni, in media, intorno agli 80 metri quadri; una parte delle abitazioni, circa 720, saranno acquistate dal Comune a prezzo scontato.

In questo modo un appartamento di 80 metri quadri costerà al Comune in media circa 200.000 euro. Una prima tranche di alloggi, disponibili entro il 2008, sarà assegnata subito per i casi di più forte disagio.

La prossima Giunta, informa l’Assessorato al Patrimonio, esaminerà un ulteriore programma per circa tremila alloggi, da destinare in parte all’emergenza abitativa.

“In questi anni ho lavorato su iniziative per affrontare le varie emergenze ma quello che serve veramente è una politica per la casa che metta insieme l’impegno nazionale con quello regionale”. Marrazzo ha ricordato che la Giunta regionale, nel corso di questa legislatura, ha stanziato 100 milioni per la messa a norma delle case popolari, per costruire ascensori, rifare i tetti, abbattere le barriere architettoniche, più altri 100 milioni di euro per la costruzione di tremila alloggi. Stanziamenti cui vanno aggiunti i 40 milioni destinati a ultimare i nuovi edifici e 60 milioni di euro che potranno essere utilizzati in favore dei soci delle cooperative edilizie in difficoltà.

“Il nostro è un impegno che proseguirà – ha continuato Marrazzo – Nei prossimi mesi, insieme all’assessore ai Lavori pubblici Bruno Astorre, metteremo a punto un piano per la casa, che non sia però figlio delle logiche emergenziali, perché non è più possibile rinunciare a uno strumento come l’housing sociale. Il presidente della Regione ha poi fatto riferimento alla questione ‘Ater’, le casa popolari di Roma, “dove è necessario andare al risanamento della società in quanto avere dei conti in ordine è basilare. Penso solo al mancato pagamento dell’Ici che poi crea dei buchi”.

Marrazzo ha ricordato anche come il problema abitativo sia “una questione generazionale, in quanto ora che si parla tanto di ‘bamboccioni’ è bene ricordare che forse proprio sulla casa vi sono state delle mancate risposte da parte della classe dirigente di questo Paese che non sempre in questo senso ha pensato ai suoi figli”. Segnali importanti arrivano anche dal Piano Regolatore Generale, approvato ieri nel tardo pomeriggio, “ma – conclude il Presidente Marrazzo – ora serve una programmazione ed un vero e proprio progetto per la casa”.

Adusbef e Federconsumatori hanno preparato la periodica previsione delle spese relative alla casa per il 2008. I costi relativi all’abitazione – secondo la ricerca delle associazioni consumatori – rappresentano un problema per le famiglie italiane; infatti, per l’acquisto di un appartamento di 90 mq nel 2007, in una zona semicentrale di una grande area urbana, si è passati da 15 anni di stipendio necessari nel 2002 a circa 20 anni nel 2007, fino a raggiungere una previsione nel 2008 di 20 anni e 4 mesi.

Secondo uno studio di Edilbox/Cresme i più recenti andamenti del mercato immobiliare italiano sono improntati ad un evidente rallentamento complessivo, dopo dieci anni di crescita delle compravendite e sette anni di incremento dei valori immobiliari. I segnali di un rallentamento del mercato italiano erano presenti già a partire dal 2003 con un azzeramento della crescita delle compravendite e una riduzione nei tassi di incremento dei prezzi. I due anni successivi hanno visto l’incremento delle compravendite (+5,7% nel 2004 e +3,7% nel 2005) e prezzi in crescita ma con vigore decrescente (+3,0% nel 2003, +2,1% nel 2004, +1,9% nel 2005). Secondo le stime del Cresme, il mercato immobiliare ha tenuto anche nel 2006 con un ulteriore incremento delle compravendite (+1,2%) e con un incremento limitato dei valori immobiliari (+1,6%).

Per Scenari Immobiliari ci sarà una forte crisi nei piccoli centri e nel mercato dell’usato di basso livello. Le variazioni dei prezzi saranno piuttosto disomogenee, infatti, oscilleranno da un -5% per le fasce usate di bassa qualità a un +5% per quelle di buona qualità.

Secondo Ubh alla fine del primo semestre 2007 il numero delle compravendite è sceso del 3,4% rispetto allo stesso semestre 2006. Inoltre, le stime prevedono che a fine 2007 il calo rispetto all’anno precedente sarà del 7%. Nel 2008 la crescita dei prezzi si dovrebbe arrestare nei piccoli centri e nei capoluoghi di provincia non distanti dalle grandi aree urbane. Ci si aspetta un calo degli immobili di livello basso e mal localizzati, soprattutto nelle periferie e nei semicentri delle grandi città. Inoltre, dovrebbe crescere lo sconto (+13%) e si dovrebbero allungare i tempi di vendita (fino a sei mesi). Viceversa, è attesa una crescita della domanda nei centri urbani medio-piccoli.

Si può fare ricorso entro 30 giorni dalla pubblicazione della graduatoria, inviandolo per raccomandata a/r all’Ufficio Politiche Abitative, Quadrato della Concordia 4, 00144 Roma – o anche portandolo a mano allo stesso indirizzo –.

Per il buono casa 2006 sono stati stanziati 29 milioni 600 mila euro, grazie anche al contributo della Regione Lazio. “Strumento indispensabile, il buono casa”, afferma l’Assessorato al Patrimonio, “perché aiuta migliaia di famiglie a pagare l’affitto e incentiva i contratti di locazione a canone concordato”.

Ma non basta: servono più case da dare in affitto a prezzi accessibili, sottolinea l’Assessorato, ricordando che il Comune sta mandando avanti un ampio programma di edilizia abitativa. Per saperne di più, vedere le pagine della casa.

Un progetto del Ministero dello Sviluppo Economico e della Regione Lazio, ha permesso all’associazione CODICI di effettuare un monitoraggio sul mercato immobiliare romano, andando a verificare l’andamento del valore delle case nelle zone al di fuori del Raccordo.

L’Osservatorio CODICI ha dunque suddiviso la Capitale in quattro zone, prendendo come riferimento un campione rappresentativo di appartamenti che variano da un minimo di 70mq ad un massimo di 80mq composti da due camere più servizi. Le zone prescelte, nel dettaglio, sono le seguenti:
- Roma nord; Bufalotta, Settecamini, Castel Giubileo -Fidene
- Roma sud; Tor de’ Cenci, Morena, Spinacelo
- Roma est; Torre Angela, Tor Vergata, Finocchio
- Roma ovest; Casalotti, Casal Lumbroso-Massimina, Ponte Galeria

Dalla raccolta dei dati è emerso che per un appartamento di 70-80mq nella zona Nord di Roma fuori dal Raccordo si spende in media € 278.000,00; Roma Sud, circa € 298.000,00; Roma est, circa € 255.000,00; Roma ovest, € 269.000,00.
Le variazioni percentuali degli aumenti registrati in ciascun quadrante capitolino variano dal 3% al 14%

“Restiamo perplessi dai dati raccolti dal nostro osservatorio – afferma il segretario nazionale del CODICI, Ivano Giacomelli. E’ evidente che, nonostante diverse fonti attestino che le compravendite sono in diminuzione, i prezzi continuano a lievitare, soprattutto in quelle zone dove, nell’immediata vicinanza, stanno sorgendo nuove strutture e servizi. Il tutto a conferma del fatto che l’urbanizzazione extra capitolina, che rende omogeneo il panorama da dentro a fuori al GRA, è un fortissimo incentivo per i palazzinari ad offrire immobili a prezzi sempre più esosi”.

Sono le zone centrali e quelle universitarie le zone più ricercate dai single nelle città italiane. A dirlo è una ricerca che Gabetti Property Solutions ha effettuato con Value Lab. “Si cercano – spiega Guido Lodigiani Responsabile Ufficio Studi Gabetti – immobili funzionali, ai piani alti, con una distribuzione ottimale dei vani e delle superfici senza spazi inutili, principalmente monolocali”.
I single mediamente spendono dai 140 ai 200 mila euro con una disponibilità di spesa media fra i 140 e i 200 mila. I più abbienti puntano ai bilocali di 55-60 mq e devono aggiungere in media 80-100 mila € per avere la camera in più. La soluzione più comune è con il cucinotto o la cucina a vista.

Le dotazioni dell’immobile sono di alto livello. Sono molto in voga le soluzioni cablate con predisposizione per l’aria condizionata. La porta blindata è considerata necessaria. Balconi e terrazzi sono richiesti da chi ha animali domestici. Da città a città alcune specificità cambiano ma tratti comuni delle richieste dei single sono le zone centrali, ben servite dai mezzi e le zone universitarie, aree dinamiche con molteplici attività di ristorazione a buon prezzo. Quando i single sono studenti universitari occorre tenere presente che non sempre sono proprietari di una macchina o comunque non ne hanno la disponibilità, quindi la facile accessibilità a zone centrali e alle sedi delle facoltà diventa fondamentale.
A Roma la composizione dei single residenti è estremamente diversificata, bisogna considerare la percentuale di stranieri presenti per motivi turistici, lavorativi o religiosi, le richieste di residenze legate al settore pubblico e ministeriale, la Rai e il suo indotto, oltre ai tanti studenti che vengono a Roma, soprattutto dal centro-sud.
Anche a Milano le richieste di appartamenti funzionali e di taglio piccolo o medio sono legate sia alla presenza di sedi di multinazionali estere (soprattutto nell’hinterland della città) sia alla presenza dell’università pubblica e di quelle private. Una delle zone più appetibili per i single milanesi è quella attorno all’università Bocconi e ai Navigli vicini alla Bocconi in linea d’aria.
Nelle metropoli del sud (Bari e Napoli) i valori dei giovani single residenti sono nettamente più bassi (di solito fra il 3 e il 4%) rispetto alle grandi realtà del centro-nord dove si supera il 10%.

GRANDI CITTA’ ITALIANE QUOTA DI SINGLE RESIDENTI SUL TOTALE DELLE FAMIGLIE
CITTA’ | % SINGLE RESIDENTI | ZONE

MILANO
12% Navigli – Bocconi
9% Corso Genova – Cattolica
9% Porta Romana – Porta Vittoria

TORINO
13% Vinzaglio
12% San Massimo – San Carlo
9% San Maurizio

BOLOGNA
12% Centro storico (Strada Maggiore)
11% Zamboni – Irnerio
11% Saragozza
11% Castiglione

ROMA 13% Centro
8% Castro Pretorio – Policlinico – Sapienza

NAPOLI
3.9% Chiaia – Via Poerio – Via dei Mille
3.7% Università Federico II
3.6% Diaz – De Pretis

BARI 3.2% Centro storico – Università
2.7% Madonnella

Single-Giovani (fino a 35 anni) la percentuale è calcolata sul numero di famiglie.

Fonte: Value Lab – Gabetti