Una progressiva dequalificazione del patrimonio abitativo del Paese. È quanto rileva la ricerca condotta da Assoedilizia in base ai dati del Catasto – Agenzia del Territorio. Oltre a un calo del 24,5% degli alloggi signorili, a preoccupare Achille Colombo Clerici, presidente dell’ associazione milanese della proprietà edilizia, è la presenza nel tessuto urbano di un enorme numero di condomini.

Immobili a rischio, in particolare se ubicati nella periferia popolare, che “fra tutti i soggetti, sono i meno reattivi di fronte alle esigenze non solo di ammodernamento urbanistico della città, ma spesso addirittura di manutenzione e di adeguamento agli standard prestazionali. Se la città allenta la guardia, questi condomini finiscono inesorabilmente per degradare».

Quali le maggiori cause a cui imputare questo scenario critico?

“Dal dopoguerra a oggi si sono costruite in Italia le case più brutte che mai si siano realizzate da secoli. Ma si è assistito anche a un grande spreco del territorio e a una vasta compromissione di molti beni ambientali, paesaggistici e naturalistici. È in parte lo scotto che abbiamo pagato alla frenetica ricostruzione postbellica sotto la spinta di esigenze abitative create dagli imponenti fenomeni migratori che hanno interessato il Paese: fenomeni cui si è data risposta contenendo i costi della nuova produzione edilizia e non andando tanto per il sottile nell’ individuare le aree di trasformazione sulle quali insediare le nuove case. Ma è anche la conseguenza di politiche abitative, fiscali ed edilizie che hanno prodotto effetti distorti, probabilmente non previsti e certamente non voluti».

In che senso?

“Quando si penalizzano sul piano fiscale, come si è fatto in Italia, le case signorili, quelle addirittura costruite con materiali pregiati o lavorati in modo pregiato, è inevitabile che si costruiscano case di poco pregio, anzi che si eliminino quelle esistenti. Quando si computano a fini volumetrici scale e androni, si costruiscono interi palazzi senza dignità: con porticine d’ ingresso al posto dei portoni, privi di atri e dotati di scale striminzite. E quando si tassano spropositatamente le case tenute in affitto, come è avvenuto per trent’ anni, succede che nessuno più le costruisce, anzi chi le ha, le cede.

Peccato che chi realizzava abitazioni per l’ affittanza, dovendole mantenere in patrimonio, le faceva costruire di una certa qualità. Mentre chi le costruisce per venderle cerca di risparmiare il più possibile nella costruzione, per ottenere nell’ immediato il maggior profitto possibile. Quando poi, avendo prevalentemente affidato all’ edilizia residenziale pubblica il compito di dare risposta ai bisogni abitativi della popolazione, si fanno mancare i finanziamenti a questo settore, finisce che di case da affittare non ce n’ è più per nessuno. Chi può se le compera, cercando di risparmiare il più possibile. Come si vede, il quadro è tale da non far pensare alla possibilità di trovare in Italia delle belle case. Quel che è fatto è fatto, ma cerchiamo di non ripetere in futuro gli stessi errori”.

Lei auspica il passaggio a una urbanistica etico – funzionale. Cosa implicherebbe il passaggio?

“Qualsiasi intervento di trasformazione e di sviluppo del territorio deve fare i conti con l’ esigenza, da un lato, di non sprecare risorse ambientali e, dall’ altro, con la necessità di realizzare la migliore funzionalità in rapporto al bisogno di benessere dei cittadini, cioè di un certo standard di vita, di qualità del vivere. Oggi il territorio è una risorsa preziosa. Perché si tratta di un bene non illimitato e i processi di urbanizzazione intervenuti in questi anni ne hanno comportato un serio consumo. All’ interno del territorio edificato di città metropolitane come Milano, Torino e Napoli, sono presenti aree lasciate libere dalle dismissioni industriali che, proprio per la loro collocazione privilegiata dentro il tessuto urbano, possono permettere una riqualificazione dell’ ambiente cittadino circostante.

Oggi, all’ alba del terzo Millennio, deve mutare radicalmente il modo di concepire l’ urbanistica. Mutamento particolarmente importante per Milano e la Lombardia alla vigilia di Expo 2015, che prevede la realizzazione di importanti infrastrutture urbane ed extraurbane, le quali costituiscono l’ ossatura portante di tutto lo sviluppo urbano futuro. Ma l’ urbanistica deve risultare etica anche in un altro senso»

Quale?

“L’ istituto della perequazione urbanistica, introdotto dalla legge della Regione Lombardia per il governo del territorio, permette ai comuni di superare la discriminazione fra coloro che si vedono assegnare sulle proprie aree diritti edificatori e coloro che, viceversa, sono chiamati a subire espropri per opere di pubblica utilità. Ma nel fare i piani, la perequazione deve servire all’ amministrazione comunale, ed è una raccomandazione che faccio al Comune di Milano che sta redigendo il Piano di governo del territorio, per acquisire alla mano pubblica aree di pregio ambientale da utilizzare per servizi sociali e non, viceversa, per attribuire un valore economico ad aree di privati che non hanno alcun valore».

Apparsa sul numero di Dossier Lombardia del 16 dicembre 2009
Ediz. Golfarelli. Red. Francesca Druidi

Si evidenzia una progressiva dequalificazione del patrimonio abitativo del Paese, sia pure tenendo conto dell’ operazione di aggiornamento dei dati compiuti dal Catasto in anni in cui l’ arretrato era assai rilevante (5 – 6 milioni di posizioni).

Riscontriamo una predominanza di edilizia economica, il cui dato cresce quasi di tre volte (più 284%) ed una edilizia civile che raddoppia il dato (più 210%); un calo del 24,5% degli alloggi signorili dovuto alla mancanza di incremento ed ai processi di dismissione con contestuale frazionamento.

Fenomeno che interessa anche le ville che rimangono quasi stazionarie, mentre i villini aumentano di quattro volte. Il dato dei castelli e dei palazzi monumentali segue il trend dell’ aggiornamento catastale. La diminuzione delle unità ultrapopolari indica il recupero edilizio del patrimonio particolarmente degradato.

Commenta il Presidente di Assoedilizia avv. Achille Colombo Clerici. “Si può filosofare fin che si vuole sul concetto di città, di etica e di estetica nell’ urbanistica, di qualità del vivere e di bellezza della città.

È paradossale, ma basta una norma di natura fiscale a cambiare tutto il corso di una cultura: quando, nei tempi andati, il fisco colpiva il fronte delle case, si costruivano solo budelli; quando colpiva il sedime le case crescevano in altezza; quando, come nell’ Italia del Dopoguerra si è colpita la qualità edilizia si sono costruite solo case brutte.

Da allora ad oggi, nel nostro Paese, una miope legislazione fiscale ha penalizzato sistematicamente il prodotto edilizio di qualità, escludendo da ogni agevolazione fiscale gli immobili di pregio: prima, fra tutte, la famosa legge Tupini che prevedeva l’ esenzione venticinquennale dall’ imposta sui redditi dei fabbricati per le costruzioni destinate alla locazione, a patto che fossero di mediocre, se non scadente qualità.

Si è arrivati al punto di escludere dai benefici di legge gli immobili realizzati con materiali pregiati o lavorati in modo pregiato; condannando una tradizione artigianale di qualità, fatta di marmisti, decoratori, falegnami, stuccatori, tappezzieri che hanno visto progressivamente scemare il proprio lavoro”.

Comunicazione Assoedilizia
348-7118649

Così chiarisce con la Risoluzione Ministeriale n.215 / E del 12 agosto 2009 l’ Agenzia delle Entrate, ribadisce inoltre che l’ immobile oggetto dell’ intervento può appartenere a qualsiasi categoria catastale, purché esistente. Questa è la condizione preliminare per ammettere al beneficio le spese sostenute per ogni tipologia di lavori: la nozione di edificio esistente è stata chiarita dalla C.M. 36 / E / 2007.

Il beneficio pertanto si applica ai fabbricati appartenenti ad ogni categoria catastale (compresi i fabbricati rurali), ma bisogna considerare che l’ edificio si considera esistente se risulti iscritto in catasto, oppure qualora ne sia stata fatta richiesta di accatastamento, e se risulti effettuato il pagamento dell’ Ici, ove dovuta.

Il beneficio viene applicato anche se l’ edificio sia classificato nella categoria F2 come unità collabente (cioé in parte o in tutto inabitabile), trattandosi comunque di edificio esistente. Secondo l’ Agenzia delle Entrate, infatti, anche un fabbricato considerato collabente ed iscritto in catasto nella categoria F2 può essere considerato come edificio esistente, trattandosi di un manufatto già costruito e individuato catastalmente, seppure non suscettibile di produrre reddito.

Per ciascun intervento interventi di riqualificazione energetica, l’ Agenzia delle Entrate ha precisato ancora che gli edifici devono essere dotati di un impianto termico già esistente per poter fruire della detrazione d’ imposta. Per verificare se l’ edificio è dotato o meno di un impianto termico, specifica ancora che, ai fini della verifica, bisogna fare riferimento alle disposizioni tecniche, riportate nell’ Allegato A, al punto 14, del D. Lgs. n.311 del 29 dicembre 2006.

In conclusione, la detrazione del 55% dalla imposte sui redditi viene riconosciuta anche nel caso in cui il fabbricato, oggetto dell’ intervento di riqualificazione energetica, è classificato come unità collabente a seguito di un evento sismico, fermo restando la presenza di un sistema di riscaldamento, avente la qualifica di impianto termico, all’ interno del fabbricato oggetto dell’ intervento.

Per saperne di più
L’ impianto termico è un impianto tecnologico destinato alla climatizzazione estiva ed invernale degli ambienti con o senza produzione di acqua calda per usi igienici e sanitari o alla sola produzione centralizzata di acqua calda per gli stessi usi, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e di controllo.

Sono compresi negli impianti termici gli impianti individuali di riscaldamento, mentre non sono considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, apparecchi per il riscaldamento localizzato ad energia radiante, scaldacqua unifamiliari; tali apparecchi, se fissi, sono assimilati agli impianti termici quando la somma delle potenze nominali del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 15 kW.

L’ obiettivo è fornire ai partecipanti strumenti innovativi che consentano, per quanto attiene il settore degli investimenti e delle compravendite immobiliari, il pieno rispetto della vigente normativa (dal D.L. 248 / 2006 alla legge Finanziaria 2007, inclusi gli IAS / IFRS e Basilea 2) anche al fine di evitare onerose procedure di accertamento e contenzioso (richiamate nella circolare 6 / E del 2007).

Il Corso prevede una fase teorica ed una fase applicativa finalizzata alla elaborazione e comparazione – in gruppi di lavoro – delle diverse modalità di determinazione del valore (ai fini fiscali, catastali e di mercato), ed in particolare di giudizi di stima e perizie ancorate agli standard internazionali, quale presupposto per una oggettiva qualità del processo comportante una attendibile corrispondenza del dato economico – valutativo al valore di mercato ovvero al valore normale (Comma 307 della Finanziaria 2007).

COSTO PER PARTECIPANTE
Gratuito per i soggetti accreditati alla Borsa Immobiliare di Napoli.
Euro 320 + IVA (20%) per i soggetti non accreditati alla Borsa Immobiliare di Napoli.

Max iscritti n. 30

Per ulteriori informazioni:
Coordinamento didattico e organizzativo
Borsa Immobiliare di Napoli
D.ssa Silvia Ferrajoli
Tel. 081.5543962
segreteria@binapoli.it
www.tecnoborsa.it

Il Corso intende fornire ai partecipanti una panoramica aggiornata delle norme di natura fiscale che incidono sulle dinamiche del mercato immobiliare e sulla determinazione, sempre più convergente, dei valori immobiliari dall’ ottica fiscale, catastale e di libero mercato. L’ obiettivo è fornire ai partecipanti strumenti innovativi che consentano, per quanto attiene il settore degli investimenti e delle compravendite immobiliari, il pieno rispetto della vigente normativa (dal D.L. 248 / 2006 alla legge Finanziaria 2007, inclusi gli IAS / IFRS e Basilea 2) anche al fine di evitare onerose procedure di accertamento e contenzioso (richiamate nella circolare 6 / E del 2007).

Il Corso prevede una fase teorica ed una fase applicativa finalizzata alla elaborazione e comparazione – in gruppi di lavoro – delle diverse modalità di determinazione del valore (ai fini fiscali, catastali e di mercato), ed in particolare di giudizi di stima e perizie ancorate agli standard internazionali, quale presupposto per una oggettiva qualità del processo comportante una attendibile corrispondenza del dato economico – valutativo al valore di mercato ovvero al valore normale (Comma 307 della Finanziaria 2007).

COSTO PER PARTECIPANTE
Gratuito per i soggetti accreditati alla Borsa Immobiliare di Napoli.
Euro 320 + IVA (20%) per i soggetti non accreditati alla Borsa Immobiliare di Napoli.

Max iscritti n. 30

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“Si tratta del primo corso per agenti immobiliari targato Fiaip – dichiara il vicepresidente vicario fiorentino Giuseppe Goffredo – che accresce l’ intera offerta formativa della Federazione, e le dà prestigio e completezza, con l’ auspicio che presto possa estendersi a tutto il territorio nazionale”.

“Questo primo corso sarà anche un banco di prova – ha aggiunto Luigi Carotenuto – dopo il grande lavoro di studio e allestimento. La prerogativa fondamentale che abbiamo voluto, è che assieme alla teoria sia insegnata la pratica: dopo le lezioni teoriche di diritto ed estimo, tanto per indicare due materie fondamentali, ci saranno anche le visite al catasto e alla conservatoria, gli incontri con agenti esperti, la verifica pratica dei nuovi adempimenti per la privacy e l’ antiriciclaggio. Mai in un corso per agenti immobiliari è stato simulato un appuntamento di vendita o di acquisizione, né la compilazione di un modello per la privacy. Fiaip quindi si distingue anche per la qualità dei servizi, non solo per la quantità”.

Fonte: Ufficio Stampa Fiaip

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