Per l’ agevolazione fiscale del 55%, l’ Agenzia delle Entrate comunica le principali novità secondo le ultime modifiche normative, che si riferiscono, soprattutto, alle procedure per l’ agevolazione: innanzitutto, per i lavori che dovessero protrarsi oltre l’ anno d’ imposta è stata introdotta una comunicazione obbligatoria da inviare all’ Agenzia delle Entrate per renderla edotta delle tipologie di interventi già effettuati e delle relative spese sostenute.

L’ invio dovrà avvenire entro novanta giorni dal termine del periodo d’ imposta nel quale i lavori hanno avuto inizio. Se i lavori dovessero proseguire per più periodi d’ imposta, sarà necessario presentare tanti modelli quanti saranno i periodi di durata dei lavori. Se invece non sono state sostenute spese, non si dovrà presentare nulla.

Le prime comunicazioni dovranno avvenire entro e non oltre il 31 marzo 2010 per coloro che avessero chiuso i propri periodi di imposta alla convenzionale data del 31 / 12 e i cui lavori si siano protratti oltre l’ anno. Inoltre è stata fissata una rateizzazione della spesa sostenuta (moltiplicata per il 55%) in cinque rate annuali di pari importo modificando la scelta da un minimo di tre a un massimo di dieci anni prevista per il 2008 con rilevanti impatti, evidentemente, in Unico 2010.

Per ottenere l’ agevolazione fiscale sulle spese energetiche sarà obbligatorio dotarsi di tre certificati:
1) l’ asseverazione,
2) l’ attestato di certificazione o qualificazione energetica,
3) la scheda informativa relativa agli interventi realizzati.

L’ asseverazione è il documento rilasciato da un tecnico abilitato il quale dimostra che l’ intervento rispecchia i requisiti tecnici imposti dalla norma. Se si seguono più interventi sullo stesso edificio, il certificato potrà essere unitario e fornire, complessivamente, le informazioni richieste. Se l’ intervento è di piccola entità, l’ asseverazione potrà essere sostituita da una certificazione dei produttori.

L’ attestato di certificazione o qualificazione energetica dovrà essere redatto da un tecnico abilitato in quanto comprenderà tutti i dati relativi all’ efficienza energetica propria dell’ edificio.

La scheda informativa relativa agli interventi realizzati potrà essere compilata anche dall’ utente finale.

Per gli interventi che si concluderanno nel triennio 2008 – 2010, sarà necessario trasmettere telematicamente all’ Enea, entro 90 giorni dalla fine dei lavori, mediante il proprio sito che rilascerà anche ricevuta informatica, copia dell’ attestato di certificazione o qualificazione energetica e scheda informativa relativa agli interventi realizzati.

Potrà fruire dell’ agevolazione anche chi non è il diretto proprietario dell’ immobile ma, in qualche maniera, lo utilizza, cioè i titolari di un diritto reale sull’ immobile, i condomini per gli interventi sulle parti comuni condominiali, i conduttori che vantino un regolare contratto d’ affitto o chi detiene l’ immobile in comodato d’ uso gratuito. Gli effettivi proprietari potranno essere indifferentemente residenti in Italia o all’estero.

Oltre alle persone fisiche, possono avere l’ agevolazione anche i contribuenti che conseguono reddito d’ impresa (ditte individuali, società di persone e società di capitali, ma esclusivamente immobili strumentali utilizzati direttamente dalla società), le associazioni tra professionisti e gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale.

Solo per gli immobili appartenenti all’ ambito privato, il beneficio viene esteso anche ai familiari (cioè il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo) che convivono con il possessore o che detengono l’ immobile qualora sostengano le spese per la realizzazione dei lavori.

Fonte: Ance

La l.r. 71 / 2009 integra la precedente Lr n. 39 del 24 febbraio 2005 Disposizioni in materia di energia con una serie di previsioni, in attuazione del Dlgs 192 / 2005. Particolare attenzione viene data alla disciplina della relazione tecnica di rendimento energetico degli edifici, dell’ attestato di certificazione energetica, che deve essere richiamato negli atti di trasferimento oneroso e di locazione di ogni unità immobiliare di nuova costruzione o sottoposta a ristrutturazione, e dei requisiti dei certificatori.

Inoltre, vengono istituiti il sistema informativo regionale sull’ efficienza energetica, che comprende l’ archivio informatico delle certificazioni energetiche e il catasto degli impianti di climatizzazione. L’ attestato di certificazione energetica degli edifici va allegato agli atti di compravendita e locazione

Il nuovo articolo 23 della legge 39 / 2005 stabilisce che tutti gli interventi di nuova edificazione, ristrutturazione o manutenzione edilizia relativi a singole unità immobiliari o ad interi edifici o aree residenziali devono essere realizzati in funzione del risparmio energetico, nel rispetto dei requisiti minimi cha saranno fissati da un regolamento regionale, nel rispetto della direttiva 2002/91 / CE e del Dlgs 192 / 2005.

Al progetto relativo all’ intervento va allegata la relazione tecnica di rendimento energetico che contiene le indicazioni tecniche stabilite dal regolamento regionale, evidenzia il rispetto dei requisiti minimi di risparmio energetico fissati dallo stesso regolamento, e delle norme statali ed europee.

Ogni edificio di nuova costruzione, oppure oggetto di demolizione e successiva ricostruzione, e ogni edificio esistente di superficie utile lorda superiore a mille mq oggetto di ristrutturazione edilizia, deve essere dotato di un attestato di certificazione energetica (ACE), redatto da professionisti abilitati, in attuazione dell’ articolo 6 del Dlgs 192 / 2005. L’ ACE va trasmesso al Comune mediante il sistema informativo regionale sull’ efficienza energetica, insieme al certificato di conformità dell’ opera al progetto (di cui all’ articolo 86 della l.r. 1 / 2005). In assenza dell’ ACE il certificato di conformità non è valido.

In caso di compravendita o locazione, ogni unità immobiliare nuova o esistente, deve essere dotata di ACE; gli estremi dell’ ACE vanno richiamati nell’ atto di compravendita o nel contratto di locazione. Anche in questo caso l’ attestato di certificazione energetica deve essere trasmesso al Comune. Una unità immobiliare non dotata di ACE di viene automaticamente posta nella classe energetica più bassa, senza necessità di autocertificazione, come invece previsto dalla normativa nazionale. L’ attestato di certificazione energetica è valido per 10 anni a partire dal suo rilascio, e va aggiornato ad ogni intervento che modifica le prestazioni energetiche dell’ edificio.

È istituito il sistema informativo regionale sull’ efficienza energetica, che comprende l’ archivio informatico delle certificazioni energetiche e il catasto degli impianti di climatizzazione ed è immediatamente accessibile a tutti i Comuni e le Province toscane e a chiunque vi abbia interesse. L’ articolo 23 quinquies disciplina le sanzioni e i controlli sul rendimento energetico degli edifici.

I regolamenti di attuazione, che saranno approvati entro 90 giorni dall’ entrata in vigore della Lr 71 / 209, fisseranno le modalità di redazione e le indicazioni tecniche da inserire nella relazione tecnica di rendimento energetico; i requisiti minimi di rendimento energetico degli edifici e le prescrizioni per il contenimento dei consumi, anche attraverso le fonti rinnovabili; le indicazioni tecniche per redigere l’ ACE; i casi di esclusione dagli obblighi di presentazione della relazione tecnica di rendimento energetico e dell’ ACE.

I Comuni daranno disposizioni per promuovere la produzione di energia diffusa e, negli atti di governo del territorio e nei regolamenti edilizi, adotteranno prescrizioni che riguardano l’ efficienza energetica in edilizia.

Achille Colombo Clerici: “Basta costi politici sugli immobili. Non è il momento per penalizzare il mercato con riclassamenti catastali, certificazione energetica ed opere obbligatorie di ammodernamento e sostituzione degli impianti tecnologici non strettamente necessarie“.

La programmazione urbanistica comunale, se errata, può provocare scompensi nell’economia del settore ed aggravare le conseguenze della crisi.

Secondo un sondaggio di fine anno, il 13% degli italiani vede la ripresa nel 2010 (i pessimisti sono molti di più, il 39%). Ma la grande maggioranza, il 71%, se potesse, investirebbe nel mattone.

Questa, in sintesi, la speranza del settore immobiliare nel 2010. Che vedrà ancora un calo, sia pure ridotto rispetto al biennio 2008 – 2009, in valori e compravendite nel primo semestre, per stabilizzarsi e cominciare la ripresa nel secondo semestre – ma solo per immobili di qualità – a partire dai due più grandi mercati nazionali, Milano e Roma.

Possibile ma settoriale ripresa anche per Venezia e Firenze e per il centro di Torino, Genova e Bologna; però al sud, con Napoli, Bari e Palermo in testa, attesi ulteriori ribassi dei prezzi.

Stabile Cagliari
In sofferenza ancora gli hinterland delle grandi città, dove occorrerà almeno un paio d’ anni per assorbire l’ invenduto anche per l’ eccesso di produzione (il nuovo sconta cali di prezzo anche del 20 – 30%).

“Non è certamente il momento di penalizzare il mercato – afferma il Presidente di Assoedilizia avv. Achille Colombo Clerici – come sta avvenendo con le riclassificazioni degli immobili (ed i conseguenti aumenti delle rendite catastali) e con le nuove disposizioni nazionali e regionali in materia di certificazione energetica (che hanno provocato una corale levata di scudi dell’ intero settore) e di obblighi di ammodernamento e di sostituzione di impianti tecnologici per nulla obsoleti, ma semplicemente non allineati agli standards prestazionali più evoluti.

Non è ragionevole che, mentre i valori immobiliari sono in calo, si continui imperterriti, da parte dei governanti, ad aumentare la pressione fiscale ed il carico parafiscale sugli immobili stessi. Ciò in quanto molti fra gli obblighi imposti comportano interventi non rispondenti a comprovate esigenze tecniche, bensi sono collegati al perseguimento di obiettivi sociali generali, estranei alla condizione dell’ immobile stesso. La crisi economica non si combatte solo facendo lavorare i cantieri ed i professionisti, ma anche non caricando gli immobili di costi politici”.

I valori, dunque, sono tornati ad essere quelli degli inizi del 2000, in ripresa rispetto alla crisi 1993 – 1998, ma lontani dai picchi del 2007: quest’ anno, nel residenziale: compravendite -14%, prezzi -7%, che si somma al -14% del biennio 2008 – 2009. L’ unico dato positivo, mentre non decolla il Piano Casa, viene dal record di ristrutturazioni, 430.000 (quasi il 20% in più del 2008), in testa la Lombardia e – con l’ eccezione di Roma – tutte città del nord.

A soffrire maggiormente, nonostante i tassi dei mutui siano al minimo storico (2% il variabile), gli alloggi sotto i 250.000 euro, destinati alla fascia povera – giovani ed immigrati – più duramente colpita dalla crisi e dalla stretta delle banche. Ciò condiziona, ovviamente, anche le locazioni, in calo per il quarto anno consecutivo, con una media annua di meno1,5-2%.
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Gli uffici. Aumento dell’ offerta, contrazione della domanda
Per quanto riguarda gli uffici, il 2009 si conclude con una contrazione del mercato del 45% a Milano e a Roma solo del 15% (conseguenza del minor dinamismo del mercato della piazza romana), mentre gli affitti si riducono del 5.9% nel centro a Roma (480 euro/mq) e del 7.3% a Milano (510 euro/mq).

Il settore rimarrà sotto pressione: in aumento le rinegoziazioni dei contratti in corso, mentre gli operatori economici continueranno a ridurre gli spazi occupati. Resta aperto, in particolare a Milano, il serio problema della collocazione sul mercato di milioni di metri cubi di immobili ad uso terziario realizzati negli anni scorsi ed attualmente ancora in attesa di essere utilizzati: si pone per gli stessi la prospettiva di riconversione ad usi più attuali.

Ma certamente questa situazione deve far riflettere sulla scarsa ragionevolezza, per non dire scarsa saggezza amministrativa, insita in una programmazione anche pubblica di operazioni edilizie che non abbiano alcuna correlazione con verificate esigenze del mercato.

La passata esperienza dimostra che il semplice interesse dell’ investitore a varare una certa operazione immobiliare, non è garanzia sufficiente a verificare la rispondenza della stessa alla domanda di mercato.

Ciò va tenuto presente dal pianificatore urbanistico, nel momento in cui si accinge a attuare un piano di governo del territorio (è prevista la votazione del documento da parte del Consiglio Comunale di Milano l’ 11 gennaio prossimo) che si fonda sul principio della assoluta flessibilità della programmazione urbanistica.

Le operazioni immobiliari, avulse da un contesto di economicità, producono inaccettabili scompensi all’ interno dell’ economia cittadina del settore. Nell’ ambito del residenziale, il completamento di nuovi progetti comporterà un ulteriore aumento dell’ offerta, prevalentemente in acquisto; ma con l’ effetto prospettico di un ulteriore calo della domanda di locazione.

Nella sola città di Milano i grandi progetti edilizi in fase di attuazione, prevedono una produzione di oltre 5.000 nuovi alloggi molti dei quali rientranti in un certo standard qualitativo.
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Errate politiche abitative
Il mercato immobiliare, ancora in gravi anche se non drammatiche difficoltà, denuncia ancora una volta l’ assenza di una razionale politica per la casa.

Due dati la riassumono: in Lombardia, a fronte di 50.000 (250.000 a livello nazionale) alloggi ultimati nell’ anno o in fase di ultimazione e quindi disponibili sul mercato della compravendita, 100.000 famiglie (30.000 a Milano) sono alla ricerca di una casa dignitosa che non possono permettersi, né in proprietà, né in locazione. Oltre 60.000 sono in regione le famiglie che non riescono a pagare l’ affitto, ma i fondi per l’ affitto sociale a disposizione ne accontenteranno un decimo.

Come è ormai tradizione, governo centrale e amministrazioni locali poco o nulla hanno fatto, lasciando la proprietà edilizia privata sola a fronteggiare oneri sociali che non le competono. E veniamo così alla vana promessa di più governi: avvicinare la tassazione dei redditi da locazione a quella delle rendite finanziarie, introducendo una cedolare secca al 20%.

Non se ne è fatto niente, preferendo impiegare oltre 3 miliardi di euro per un’ esenzione Ici che avrebbe dovuto esser realizzata senza incidere, come invece è avvenuto, sui bilanci dei comuni; in altri termini attraverso il meccanismo della detraibilità fiscale dell’ Ici pagata dalle imposte erariali e non mediante una semplice abolizione dell’ obbligo tributario, che priva direttamente i comuni del gettito fiscale.

In tal modo, inducendo i comuni a calcare la mano sui contribuenti rimasti a pagare l’ Ici, si è penalizzato chi concede case in locazione; il cui reddito, al netto di tasse e di costi di manutenzione, spese ed oneri parafiscali, si va progressivamente riducendo.

La carenza di alloggi in locazione costituisce, non solo un dramma per decine di migliaia di famiglie, ma pure l’ ostacolo più serio alla mobilità dei lavoratori che sempre più sono costretti a recarsi dove il lavoro c’ è, ma dove sono di fronte al problema di trovare casa ad affitti accessibili. Problema questo che riguarda anche gli studenti universitari (a Milano ad esempio 46.000 su un totale di 175.000 provengono da altre città ).
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Le proposte
- Innanzitutto tassare l’ immobile per il reddito che produce, anziché per il suo valore di mercato;
- equiparare la tassazione dei redditi immobiliari a quella delle rendite finanziarie;
- attuare forme e formule per agevolare la locazione e una collaborazione tra operatori pubblici e privati: in Francia, il 23 dicembre, la pubblica amministrazione e un’ associazione che aiuta i meno abbienti a trovare casa hanno stipulato un accordo secondo il quale l’ ente pubblico garantisce l’ esatto adempimento degli obblighi contrattuali degli inquilini.
- Infine, rinnovare l’ accordo sindacale proprietari – inquilini sul cosiddetto contratto di locazione concordato – agevolato, fermo a Milano dal 2002.

Comunicazione Assoedilizia
Tel 3487118649

http://www.assoedilizia.com

Viene modificata, in molte delle sue parti, la LR 39 / 2005 concernente la disciplina dell’ efficienza energetica in edilizia al fine di uniformarla al contesto legislativo nazionale oggetto di recente modifica.

In particolare, viene introdotto un nuovo sistema regionale di certificazione energetica per gli edifici di nuova costruzione, o soggetti ad interventi di ristrutturazione, con conseguente ridefinizione anche delle competenze della Regione e degli enti locali, in ossequio ai principi di sussidiarietà, differenziazione e adeguatezza dell’ amministrazione.

I Comuni, ad esempio, sono obbligati ad adottare negli atti di governo del territorio e nei regolamenti edilizi prescrizioni concernenti l’ efficienza energetica.

Il nuovo articolo 23 – bis introduce l’ attestato di certificazione energetica. Ogni edificio di nuova costruzione, oppure oggetto di ricostruzione a seguito di demolizione, e ogni edificio esistente di superficie utile lorda superiore a 1000 metri quadrati, oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia che riguardano l’ intera struttura, deve essere dotato di un attestato di certificazione energetica, redatto da professionisti abilitati, in attuazione dell’ articolo 6 del D.Lgs. 192 / 2005. Si prevede l’ inefficacia del certificato di abitabilità qualora non sia presentato l’ attestato di certificazioneenergetica.

Inoltre, fatti salvi specifici casi di esclusione, nel caso di trasferimento a titolo oneroso o di locazione di ogni unità immobiliare di nuova edificazione oppure già esistente, l’ unità immobiliare deve essere dotata di attestato di certificazione energetica. Gli estremi identificativi dell’ attestato sono richiamati nel relativo atto di trasferimento a titolo oneroso o contratto di locazione.

Se l’unità immobiliare non ha l’ attestato di certificazione energetica si dà luogo all’ automatica classificazione dell’ unità immobiliare nella classe energetica più bassa. L’ attestato ha validità di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato ad ogni intervento che modifica le prestazioni energetiche dell’ edificio.

Le funzioni di vigilanza e controllo delle certificazioni energetiche, rilasciate dai professionisti competenti, sono attribuite ai comuni, i quali hanno la competenza ad applicare le relative sanzioni.
Per attuare il nuovo dettato normativo, l’ articolo 23 – sexies rinvia all’ emanazione, entro 90 giorni dall’ entrata in vigore della LR 71 / 2009, di uno o più regolamenti della Giunta regionale per la definizione analitica di alcune fattispecie.

Fonte: Ance

Lombardia
La legge regionale 13 / 2009 consente di ampliare fino al 20% il volume di edifici residenziali mono e bifamiliari purché ci sia una diminuzione certificata di oltre il 10% del fabbisogno annuo di energia per la climatizzazione invernale. Alla fine dell’ intervento di ampliamento, il proprietario deve dotarsi dell’ attestato di certificazione energetica dell’ intero edificio. Il bonus volumetrico per demolire e ricostruire gli edifici passa dal 30% al 35% se l’ intervento comporta una dotazione di alberi pari almeno al 25% della superficie del lotto interessato.

Veneto (legge regionale 14 / 2009)
Le pensiline e le tettoie realizzate per installare impianti solari e fotovoltaici non concorrono a formare cubatura. La stessa soluzione è stata adottata in Abruzzo (legge regionale 16 / 2009): le pensiline e le tettoie realizzate o da realizzare per installare impianti fotovoltaici e altri impianti di produzione di energia a uso domestico derivante da fonti rinnovabili, non concorrono a formare superficie per l’ applicazione delle norme sui limiti di ampliamento degli edifici.

I progetti per i nuovi edifici e per la ristrutturazione di edifici esistenti, poi, devono prevedere l’ introduzione, negli impianti idrosanitari, di dispositivi certificati come idonei ad assicurare una significativa riduzione del consumo d’ acqua. Devono prevedere anche, se possibile, l’ adozione di sistemi di captazione, filtro e accumulo delle acque meteoriche provenienti dalle coperture degli edifici.

Lazio (legge regionale 21 / 2009)
L’ esecuzione dei lavori è subordinata alla redazione del fascicolo di fabbricato e prevede che gli ampliamenti degli edifici siano realizzati nel rispetto di quanto previsto dalle norme sulla sostenibilità energetico – ambientale e di bioedilizia e, in particolare, dal Dlgs 192 / 2005.

Marche (legge regionale 22 / 2009)
Alla domanda del titolo abilitativo, alla dichiarazione di inizio attività o al progetto di opera pubblica, deve essere allegata una relazione redatta dal progettista o da un tecnico abilitato da cui risulti, tra l’ altro, il miglioramento delle prestazioni energetiche che si prevede di conseguire. Se queste dichiarazioni non trovano riscontro nell’ opera realizzata, è previsto il pagamento di una multa pari al doppio dell’ incremento di valore che l’ edificio ha guadagnato per l’ incremento di superficie dovuto all’ ampliamento.

Toscana (legge regionale 24 / 2009) – Puglia (legge 14 / 2009)
L’ edificio interessato dall’ ampliamento deve essere dotato di infissi a doppi vetri.

Umbria (legge regionale 13 / 2009)
Gli edifici demoliti e ricostruiti devono conseguire una certificazione di sostenibilità ambientale che li porti a entrare nella classe B (buono), fra le categorie previste dal disciplinare tecnico attuativo dell’ articolo 4 della legge regionale 17 / 2008, che classifica gli edifici in base a vari parametri, dal risparmio energetico all’ uso di fonti rinnovabili all’ uso di materiali ecocompatibili.

Sardegna (legge regionale 4 / 2009)
Cresce il bonus regionale del 20% per l’ ampliamento degli edifici fino a un massimo del 30% se si consegue una riduzione di almeno il 15% del fabbisogno di energia primaria o si dimostra il rispetto dei parametri previsti dal Dlgs 192 / 05.

Fonte: Ance

“Non c’ è nessun motivo – si legge in una Nota della Direzione generale Reti, Servizi di pubblica utilità e Sviluppo sostenibile – di sospendere l’ applicazione delle nuove procedure che riguardano la certificazione energetica. Esse sono state messe a punto con l’ ausilio di esperti qualificati, sono in linea con le direttive nazionali e non comportano nessun disagio per i cittadini. Nello stesso tempo tendono ad assicurare gli indispensabili requisiti di risparmio energetico e rispetto dell’ ambiente”.

La Nota entra poi punto per punto nel merito delle contestazioni
“Innanzitutto – si legge nella Nota – dal 2007 a oggi sono stati effettuati due soli aggiornamenti (e non 14!) delle procedure informatizzate (dicembre 2007 e giugno 2009). Ciò si è reso necessario per consentire l’ adeguamento alle norme tecniche emanate da mesi e la certificazione dei singoli appartamenti. Del resto sono le stesse Linee guida, emanate con il DM 26 giugno 2009, ad individuare la metodologia di calcolo da seguire a livello nazionale per la certificazione energetica”.

“Occorre precisare inoltre – prosegue la Nota – che l’ adozione della nuova procedura di calcolo, per gli edifici di piccole dimensioni, non comporterà un allungamento dei tempi di elaborazione da parte del certificatore e quindi non comporterà una ricaduta economica sui privati cittadini. In più il nuovo metodo di calcolo, in taluni casi, porta ad un miglioramento delle prestazioni energetiche dell’ edificio e quindi della sua classificazione”.

Per quanto riguarda poi le ipotesi di inapplicabilità della Legge Regione Lombardia n. 13 / 09 paventate da Assoedilizia, la Nota di Regione Lombardia precisa che “il cosiddetto Piano Casa prevede il semplice adeguamento ai requisiti di prestazione energetica con una riduzione solo del 10% del fabbisogno di energia primaria per il riscaldamento della porzione di edificio esistente per interventi di ampliamento”.

In merito poi all’ impossibilità, secondo Assoedilizia, di attribuire la corretta classe energetica al momento della progettazione dell’ edificio, la Nota sottolinea che “la certificazione energetica viene rilasciata al momento della chiusura dei lavori e la procedura di calcolo che viene utilizzata è quella vigente al momento della certificazione. Non si capisce quindi come la nuova procedura di calcolo possa rappresentare una turbativa di mercato”.

“Infine – conclude la Nota – la ventilata impossibilità di accedere all’ appartamento del condomino non sussiste perché il certificatore viene interpellato dai condomini e ha come finalità la detrazione fiscale del 55%. Sarebbe bizzarro incaricare un certificatore e poi impedirgli l’ accesso”.

BASILICATA
(Legge 4 agosto 2009 (?)

1. Tipologie di immobili. Residenziali esistenti o in corso di realizzazione, edificati dopo il 1942. Monofamiliari fino a 200 mq e altri fino a 400 mq.

2. Zone escluse. Centri storici o tessuti di antica formazione, zone omogenee B sature del DM 1444 / 1968 e definiti di valore storico, culturale o architettonico dagli strumenti urbanistici comunali vigenti, zone inedificabili, parchi, aree naturali protette, ambiti a rischio idrogeologico ed idraulico.

3. Termini presentazione richiesta di assenso. 24 mesi dall’ entrata in vigore.

4. Incrementi volumetrici. Del 20% della superficie complessiva (DM 10 maggio 1977, n. 801) fino a un massimo di 40 mq. Limite incrementato al 25% se si realizzano, almeno uno degli interventi, qui elencati: pannelli solari termici e / o impianti geotermici a bassa entalpia o a biomasse che assicurino non meno del 50% del fabbisogno di energia termica necessaria, impianti fotovoltaici integrati e / o a biomasse e biogas che diano almeno il 70% del fabbisogno di energia elettrica e non siano in edifici condominiali; captazione, filtro ed accumulo delle acque meteoriche per Wc, lavaggio auto, usi tecnologici e annaffiatura giardino; elementi filtranti acque per il 60% almeno delle superfici.

4.1 Risparmio energetico. Riduzione, non inferiore al 20 %, del fabbisogno di energia dell’ intero edificio o dell’ intera unità immobiliare.

4.2. Limiti urbanistici. Realizzazione in contiguità. Possibile creare nuove unità immobiliari di superficie complessiva non inferiore a mq 45. Divieto di cambio d’ uso per 10 anni. Costruzioni secondo norme antisismiche. Non cumulabilità con altri bonus volumetrici comunali.

4.3. Limiti edilizi. Rispetto dei i limiti di distanze indicati dagli strumenti urbanistici vigenti, salvo per le coibentazioni per cui valgono le deroghe previste dalla legge n. 28 / 2007 (fino a 55 cm per i muri).

5. Demolizioni e ricostruzioni. Limite massimo del 30% della superficie. È incrementato al 35% se si eseguono certi gli interventi (tutti quelli elencati nel paragrafo degli incrementi volumetrici, e non solo uno). È ulteriormente incrementato al fino al 40% se si utilizzano le tecniche costruttive dalla bioedilizia, se si ricorre all’utilizzo di impianti fotovoltaici, se la dotazione di verde privato esistente sul lotto di pertinenza viene incrementata fino al 60%.

5.1 Risparmio energetico. Riduzione, non inferiore al 30%, del fabbisogno di energia dell’ intero edificio o dell’ intera unità immobiliare.

5.2. Limiti urbanistici. Costruzioni secondo norme antisismiche.

5.3. Limiti edilizi. Rispetto delle distanze legali. Le altezze possono invece essere superate di 3 metri rispetto alle massime previste.

6. Autonomia comunale. I Comuni, entro il termine di 90 giorni dall’ entrata in vigore della legge, possono escludere l’ applicabilità in relazione ad ambiti del proprio territorio, limitare gli incrementi o le ricostruzioni (con approvazione da parte della Giunta Regionale), ovvero stabilire che immobili edificati prima del 1942 siano interessati.

7. Edilizia pubblica sovvenzionata. La legge stabilisce interventi di edilizia residenziale che prevedano la realizzazione o il recupero di alloggi sociali, che non hanno però attinenza diretta con queste schede.

8. Iter e contributo costruzione. Ricorso alla Dia. È fatto obbligo di istituire un fascicolo del fabbricato, da redigere secondo uno schema tipo che sarà definito con apposito regolamento da emanare entro 30 giorni dall’ entrata in vigore della legge. Contributo di costruzioni in misura standard, salvo riduzioni previste dai comuni.

9. Edifici non abitativi. Esclusi.

Altri interventi. Possibile il riutilizzo a fini volumetrici di superfici coperte e libere dei piani terra di edifici esistenti per: parcheggi pertinenziali; alloggi sociali (D.M. del 22 aprile 2008), alloggi per disabili (L. 104 / 1992); nuove unità immobiliari di superficie complessiva non inferiore a mq 45, con rispetto delle norme antisismiche e sulla certificazione energetica.

Consentiti i mutamenti di destinazione d’ uso tra residenze, residenze collettive e temporanee, residenze turistico – alberghiere, se non soggette a vincolo derivante da finanziamento pubblico, che restano subordinati al reperimento di spazi a parcheggio. Per tutti questi interventi valgono le esclusioni di zona sopra elencate.

Fonte: Confappi

L’ attestato di certificazione, invece, va redatto solo nelle regioni che hanno legiferato in materia e in cui le norme tecniche siano applicabili (attualmente Lombardia, Liguria, Emilia Romagna e provincia di Bolzano). Va comunque messo in un cassetto ed esibito solo in caso di controlli. I due attestati vanno redatti solo dopo il loro collaudo dei lavori, e testimoniano il raggiungimento di certi obiettivi previsti dalla legge per ottenere la detrazione.

Un altro caso in cui può scattare la certificazione energetica comune è quando il condominio si affida a un fornitore firmando un contratto di servizio energia. In tal caso si tratta di una certificazione comune, che deve però specificare le prestazioni alloggio per alloggio (quella indifferenziata non è ammessa). Secondo l’ allegato II al Decreto legislativo 30 maggio 2008, n. 115 tale contratto prevede la fornitura di una determinata quantità di calore a un prezzo periodico prefissato e indipendente dalla quantità di combustibile consumato, salvo adeguamenti al variare dei costi dei carburanti stessi.

Quindi viene venduta la prestazione finale (una certa temperatura negli ambienti) e non il gasolio o il metano che la ditta acquista con denaro suo, correndo un rischio imprenditoriale (meno guadagno negli inverni freddi e più introiti in quelli caldi). All’ inizio del contratto è prescritta anche una diagnosi energetica che individui sotto il profilo di costi e benefici appartamento per appartamento, gli interventi da effettuare per ridurre i consumi.

Per saperne di più

Attestato di certificazione energetica
Attestazione da parte di organismi certificatori identificato dalla Regione o dalla Provincia autonoma, della prestazioni energetiche di un’ unità immobiliare o di un edificio. Permette di inquadrarli in classi energetiche, decrescenti in genere dalla A (o dalla A+) alla G. In mancanza di norme locali apposite in vigore, è sostituita dall’ attestato di qualificazione energetica, anche ai fini della detrazione fiscale del 55%.

Contabilizzazione dell’ impianto
Regolazione locale del calore accoppiata a contatori che permettono di misurare il consumo di combustibile, appartamento per appartamento.

Diagnosi energetica
Procedura volta a fornire conoscenza dei consumo energetico di un immobile o di un insieme di unità immobiliari, quantificando vari calcoli di costi / benefici volti a migliorare la sua efficienza energetica, perché si possa operare una scelta tra diversi tipi di interventi.

Enea
Ente per le Nuove tecnologie, l’ Energia e l’ Ambiente, con sede a Roma. La legge gli attribuisce vari compiti, tra cui quello del recepimento della documentazione tecnica per ottenere la detrazione fiscale del 55% sul risparmio energetico.

Indice di energia primaria
Esprime il consumo di energia primaria riferito all’ unità di superficie utile o di volume lordo, espressi rispettivamente in kWh / m² anno o kWh / m³ anno

Regolazione locale del calore
Insieme di dispositivi (centraline o valvole termostatiche) che permettono di alzare, ridurre o spegnere i caloriferi di un singolo appartamento anche se la caldaia è centralizzata.

La norma è terribilmente vaga e quindi è, come troppo spesso accade, inapplicabile. Tuttavia alcune Regioni hanno legiferato in modo ben più preciso, presupponendo due ipotesi di risparmio idrico: quello obbligatorio, previsto in caso di nuovi interventi, e quello volontario, in caso di opere con standard edilizi molto elevati, che possono perciò avere diritto ad agevolazioni urbanistiche e a contributi, in base a un punteggio in cui il recupero delle acque da pioggia ha un suo peso, insieme ad altri fattori (per esempio risparmio energetico, materiali ecocompatibili, ridotto inquinamento dell’ aria, eccetera).

Risparmio idrico imposto dalle leggi regionali

Lombardia (Regolamento n. 2 / 2006)
I progetti di nuova edificazione e gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente debbono prevedere contatori di consumo e dispositivi per la riduzione del consumo di acqua, quali: frangigetto, erogatori riduttori di portata, cassetta di scarico a doppia cacciata.

Negli edifici condominiali con più di tre unità abitative e nelle singole unità abitative con superficie calpestabile superiore a 100 metri quadrati bisogna realizzare la circolazione forzata dell’acqua calda potabile, anche con regolazione ad orario. Infine occorrono sistemi di captazione, filtro e accumulo delle piogge provenienti dai tetti nonché i vasche di invaso, possibilmente interrate e protette (per evitare incidenti).

Trento (legge n. 1 / 2008)
Previsto (con regolamento) l’ utilizzo delle acque piovane per gli usi compatibili attraverso la realizzazione di appositi sistemi di raccolta, filtraggio ed erogazione integrativi.

Toscana
(Decreto presidente giunta n. 2 / 2007, art. 16 – 19)
Gli strumenti di pianificazione territoriale, agli atti di governo del territorio e ai regolamenti edilizi già vigenti devono prevedere che nella costruzione di nuovi edifici e nell’ampliamento di quelli esistenti sia riservata una superficie di almeno il 25 per cento di quella superficie fondiaria non impegnata da costruzioni fuori terra o interrate che consenta l’ assorbimento almeno parziale delle acque meteoriche.

Anche i nuovi spazi pubblici o privati destinati a viabilità pedonale o meccanizzata devono essere realizzati in modo tale da consentire l’ infiltrazione o la ritenzione anche temporanea delle acque. I regolamenti edilizi dovranno poi imporre la predisposizione di un contatore per ogni unità immobiliare. Il regolamento n. 15 / 2009 aggiunge che per le grandi strutture di vendita (da 5 a 15 mila mq), occorre assicurare la raccolta delle acque piovane con una vasca di recupero di dimensioni adeguate al fabbisogno di operazioni quali l’ annaffiatura, il lavaggio delle aree ed ogni forma di riuso per la quale non sia richiesta l’ acqua potabile.

Marche (Regolamento Marche n. 2 / 2007)
Negli alberghi il flusso di acqua dai rubinetti e dalle docce non deve superare i 12 1itri / minuto e nei campeggi i 10 litri / minuto. Le acque reflue devono essere adeguatamente trattate anche in caso di impossibilità di collegarsi alla rete fognaria.

Lazio (Legge n. 6 / 2008)
Imposto nelle nuove costruzioni e nelle ristrutturazioni il recupero delle acque piovane e delle acque grigie ed il riutilizzo delle stesse per gli usi compatibili, tramite la realizzazione di appositi sistemi integrativi di raccolta, filtraggio ed erogazione, l’ installazione di cassette d’ acqua per water con scarichi differenziati; l’ installazione di rubinetteria dotata di miscelatore aria ed acqua; l’ impiego di pavimentazioni drenanti nel caso di copertura superiore al 50 per cento della superficie stessa.

Puglia (Legge n. 13 / 2008)
Richiesto l’ utilizzo delle acque piovane per gli usi compatibili tramite la realizzazione di appositi sistemi di raccolta, filtraggio ed erogazione integrativi negli interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione degli edifici esistenti. Fanno eccezione quelli per cui sia stata richiesta motivata e circostanziata di esclusione specificamente assentita dal comune. I criteri saranno definiti con apposito regolamento (non ancora emanato, però).

Abruzzo (legge n. 17 / 2008)
Lo scarico sul suolo, su strati superficiali del sottosuolo o in corpi idrici superficiali prevede l’ autorizzazione dell’ amministrazione provinciale competente. Per gli scarichi di abitazioni civili l’ autorizzazione è tacitamente rinnovata con le regole previgenti. Gli impianti di depurazione esistenti sono vagliati dal Gestore del servizio idrico integrato che presenta alla Provincia l’ eventuale progetto esecutivo di adeguamento, qualora non siano a norma. Per le acque da pioggia vanno previste reti fognarie separate, di cui una può essere dotata di dispositivi per la raccolta e la separazione delle acque di prima pioggia, che sono le più inquinanti, e l’ altra canalizza le altre acque reflue. Esse sono soggette a comunicazione alla Provincia.

Norme dettagliate in Umbria
L’ Umbria è stata tra le prime regioni decretare che le acque piovane vengano riciclate ed è anche quella che detta criteri tecnici più dettagliati ai comuni. Essi debbono imporre nei piani attuativi dei nuovi insediamenti o nella ristrutturazione urbanistica di quelli esistenti l’ obbligo del recupero delle piogge, sia quando il tetto dell’ edificio supera i cento metri quadrati di superficie (basta una villetta), sia quando i giardini di pertinenza sono superiori a 200 metri quadrati.

In caso di tetti fino a 300 mq di estensione, le vasche di accumulo debbono avere una capacità di 30 litri al mq, con un minimo di 3 mila litri. Quando le coperture sono ancor più ampie, la capacità minima è di 9 mila litri e il rapporto di 3 litri al mq può essere alternativamente rapportato alla superficie del tetto oppure a quella delle aree a verde.

L’ acqua piovana va riutilizzata per uso pubblico che privato per la manutenzione del verde, l’ alimentazione (integrativa) delle reti antincendio e lavaggi delle auto, anche di quelle private. Per l’ uso domestico occorre invece l’ autorizzazione dell’Azienda Sanitaria locale, anche perché occorrerà predisporre una doppia rete, una per l’ acqua utilizzabile per il consumo umano e l’ altra per quello sanitario (lavandini, docce, vasche e lavatrici).

Affrontato anche il problema della permeabilità dei suoli, troppo spesso coperti da pavimentazioni e asfalto che impediscono il filtraggio delle acquee le disperdono nelle fogne. Sono tracciati due diversi regimi: una relativo ai comuni con piani attuativi dei nuovi insediamenti e uno per quelli che ne siano privi.

Nel primo caso la superficie permeabile non deve essere inferiore al 60% (residenziale) o al 40% (aree produttive o a servizi). Nel secondo, le due percentuali sono ridotte rispettivamente al 50 e al 30%. Sono possibili deroghe motivate sono nei centri storici o nei lotti di completamento di interventi già avviati.

Per i parcheggi fino a 50 posti auto occorre incanalare le acqua in tombini oppure permettere la dispersione nel terreno, ma in quest’ ultimo caso solo se si sia realizzato uno strato filtrante adatto alla natura e alla permeabilità del terreno stesso. Viceversa per quelli con capacità superiore occorre comunque incanalare le acque nella rete fognaria, prevedendo in più filtri per la raccolta degli oli inquinanti.

Documentazione da conservare
1) Asseverazione da parte di un tecnico abilitato attestante il rispetto dei requisiti tecnici prescritti. In caso di esecuzione di più interventi sul medesimo edificio l’ asseverazione può essere unitaria e fornire in modo complessivo i dati e le informazioni richieste. Questo documento, se riguarda gli interventi di sostituzione di finestre e infissi, e nel caso di caldaie a condensazione con potenza inferiore a 100 kW, può essere sostituito da una certificazione dei produttori.

2) Fatture o le ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi. Secondo interpretazioni delle Entrate, anche l’ agevolazione della detrazione del 55% (e non solo quella del 36%), è condizionata all’ indicazione in fattura del costo della manodopera utilizzata per la realizzazione dell’ intervento

3) Ricevuta del bonifico bancario o postale attraverso il quale è stato effettuato il pagamento (per i non titolari di reddito d’ impresa).

4) Per i lavori condominiali, copia della delibera assembleare e quella della tabella millesimale di ripartizione delle spese.

5) Per i lavori eseguiti dall’ inquilino o dal comodatario, dichiarazione di assenso del proprietario.

6) Ricevuta di invio tramite internet della documentazione tecnica all’ Enea.

7) Nelle regioni in cui è stata varata, è necessario conservare in un cassetto anche la certificazione energetica, redatta secondo i criteri locali.

Documentazione da inviare telematicamente
1) All’ Enea, entro 90 giorni dalla fine lavori: scheda informativa dell’ intervento, redatta dal tecnico abilitato secondo lo schema riportato nell’ allegato E del decreto o nell’allegato F, se l’ intervento riguarda la sostituzione di finestre comprensive di infissi in singole unità immobiliari o l’ installazione di pannelli solari. La scheda riporta i dati identificativi del soggetto che ha sostenuto le spesa, dell’ edificio su cui i lavori sono stati eseguiti, la tipologia di intervento eseguito ed il risparmio di energia conseguito, nonché il relativo costo, specificando l’ importo per le spese professionali, e quello utilizzato per il calcolo della detrazione.

2) All’ Enea entro 90 giorni dalla fine lavori: Attestato di qualificazione energetica conforme allo schema riportato nell’ allegato A del decreto. L’ invio dell’ attestato non è necessario in caso di sostituzione di finestre comprensive di infissi in singole unità immobiliari e di installazione di pannelli solari.

3) All’ Agenzia delle Entrate: apposita comunicazione, ma solo in caso di prosecuzione di lavori iniziati nel 2009, nel 2010.

Casi dubbi
Le interpretazioni dell’ Agenzia e dell’ Enea hanno riguardato tra l’ altro il caso della sostituzione di impianti di riscaldamento esistenti: non sono considerati tali caminetti, cucine economiche o stufe a legna. Si è poi esclusa la detrazione alle imprese per i quali gli immobili sono destinati alla vendita o alla locazione.

Non godono dell’ agevolazione anche gli interventi correlati ma non direttamente connessi al risparmio energetico (che possono al più godere della detrazione del 36%). Non agevolabili le spese per pannelli solari termici con funzione esclusiva di climatizzazione estiva né quelle per la sostituzione di porte con infissi coibentati.

Ammesse invece le opere di demolizione e fedele ricostruzione, che rientrano nella ristrutturazione edilizia. Se vi sono più edifici che però costituiscono catastalmente un’ unica unità, non ha rilievo la definizione catastale: la detrazione si può godere per ciascun edificio.

Introdotto il divieto di cumulo
Per le stesse spese affrontate è naturalmente impossibile chiedere sia la detrazione fiscale del 36% che quella del 55%. Tuttavia, in caso di opere che siano in parte di semplice recupero edilizio e in parte di risparmio energetico con gli standard di legge, la spesa relativa alle prime sarà detraibile con la percentuale minore e quella relativa alle seconde con quella maggiore. Ovviamente occorrerà affrontare due iter burocratici differenti ed evidenziare in fatture distinte le due spese, anche qualora sia la stessa impresa a fatturarle.

Con la risoluzione 7 luglio 2008, n. 283, l’ agenzia delle Entrate ha per esempio affrontato il caso di un contribuente che, per sostituire i caloriferi con pannelli radianti a pavimento, ha dovuto ovviamente demolire il pavimento preesistente, porne in opera una nuovo, accorciare gli infissi e così via. Tutte queste opere sulle strutture, secondo le Entrate, non hanno di per sé come scopo la riduzione dei consumi e perciò sono agevolabili solo ai sensi del 36%, mentre l’ impianto di riscaldamento a pannelli radianti lo è ai sensi del 55%.

Un discorso a parte è la cumulabilità del 55% con altri incentivi statali o locali. La detrazione non è applicabile ai pannelli fotovoltaici, per i quali opera già il cosiddetto conto energia. Lo stesso vale per le altre fonti rinnovabili, se agevolate per mezzo dei certificati verdi o tariffe omnicomprensive, per espressa disposizione delle norme che le regolano.

Delicato invece il discorso dei contributi regionali, provinciali o comunali
Il regolamento di applicazione del 55% consente il cumulo, anche se la circolare Entrate 31 / 05 / 2007 n. 36 (punto 8), ha chiarito che le somme ottenute a titolo di rimborso delle spese detratte fiscalmente in periodi d’ imposta precedenti, vanno assoggettate a tassazione separata.

In seguito, però, è entrato in vigore il Dlgs n. 115 / 2008 sull’ efficienza energetica che stabilisce, nell’ articolo 6, comma 3: “A decorrere dal 1° gennaio 2009 gli strumenti di incentivazione di ogni natura attivati dallo Stato per la promozione dell’ efficienza energetica, non sono cumulabili con ulteriori contributi comunitari, regionali o locali, fatta salva la possibilità di cumulo con i certificati bianchi e fatto salvo quanto previsto dal comma 4″. A sua volta il comma 4 prevede un decreto che stabilisca, in certi casi particolari, limiti di cumulabilità. Non è però mai stato varato. Quindi la cumulabilità con i contributi locali era possibile fino al 2008. Ora non più.

Fonte: IlSole24ore