Compravendite: il trilocale è sempre il più richiesto. L’ analisi della domanda casa effettuata da Tecnocasa a gennaio 2010, evidenzia che nelle grandi città italiane la tipologia più richiesta è il trilocale, che raccoglie il 35,9% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 29%, il quattro locali con il 21,7% ed, infine, il cinque locali con l’ 8,4%. Nei capoluoghi di provincia la concentrazione della domanda per i trilocali è più elevata ed è pari al 49,3%, seguita dal bilocale con il 27,3% e dal quattro locali con il 18,2%.

Nelle grandi città ci sono comunque delle eccezioni: Milano, Roma e Napoli segnalano come sempre una maggiore richiesta per il bilocale. Da segnalare che da luglio 2009 a gennaio 2010 nelle grandi città si è notato un aumento della concentrazione di bilocali (+0,9%); nei capoluoghi di provincia, invece, c’ è stato un incremento della concentrazione della richiesta su quattro locali (+1%), bilocali (+0,4%) e monolocali (+0,1%).

Sul fronte dell’ offerta di immobili, nelle grandi città vi è una larga presenza di trilocali (33%) ma in diminuzione rispetto a luglio 2009 (33,7%), a seguire i bilocali (24%), anche essi in diminuzione (26,5%); aumenta, invece, la concentrazione su tutti gli altri tagli presenti sul mercato. Per quanto riguarda i garage, nel primo semestre del 2009 si evidenzia un calo delle quotazioni dell’ 1,3% per i box e del 2,3% per i posti auto, a livello nazionale ma nelle grandi città le performance sono state leggermente migliori con una contrazione per i box dell’ 1,4% e per i posti auto del 2,3%; i valori più alti si registrano sempre nelle zone centrali dove comunque la domanda di box è sempre più alta dell’ offerta.

L’ analisi della disponibilità di spesa per l’ acquisto di case nelle grandi città evidenzia, invece, che la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila euro (24,4%), a seguire c’ è quella compresa tra 250 a 349 mila euro (21,5%) e quella tra 120 e 169 mila euro (21%). Nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila euro si cercano soprattutto trilocali e, a seguire, bilocali. Nella fascia di spesa compresa tra 250 e 349 mila euro si concentrano maggiormente le richieste di trilocali ma con una differenza sottile rispetto alle richieste di quattro locali (34,3%). Infine, da luglio a oggi si registra un aumento della concentrazione nelle fasce di spesa fino a 169 mila euro.

Le stime relative al mercato immobiliare in Italia preoccupano fortemente Adusbef e Federconsumatori perché, a fronte di un calo delle compravendite di circa il -16%, vi è stata una diminuzione dei prezzi tra il -2% ed il -4%. Tale riduzione insignificante se comparata alla vertiginosa crescita dei costi delle case registrata negli scorsi anni: dal 2002 al 2009 il numero di annualità necessarie per l’ acquisto di un appartamento – tipo di 90 mq, in una zona intermedia di una città metropolitana, per un reddito fisso, è aumentato da 15 a 19 anni.

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Comprar casa, comunque sia, è in un certo senso come innamorarsi. Se a guidare fosse solo la ragione… Vediamoli, in breve, questi fattori positivi a medio termine: calo dei prezzi, ampia offerta, mutui al minimo storico, disponibilità delle banche.

*I prezzi, innanzitutto: ci riferiamo al mercato medio delle città e dei centri minori di regioni ricche e povere, per la fascia di acquisti che rappresenta la parte preponderante del mercato: dai 220 – 250.000 fino ai 500 – 550.000 euro, effettuati da persona fisica (l’ investimento attraverso società, strumenti di gestione finanziaria, quote di partecipazione e simili implica un diverso discorso). Rispetto ai picchi del 2007 i valori sono scesi di circa il 20%.

Raramente gli annunci nelle vetrine delle agenzie immobiliari rivelano questo calo: ma è sufficiente avviare una trattativa seria per ottenere sconti simili. E la grande offerta di nuovo edificato (250.000 abitazioni disponibili a livello nazionale) nelle periferie e negli hinterland metropolitani (occorreranno almeno un paio d’ anni per assorbirla) porta a riduzioni anche del 25%.

*I tassi dei mutui non sono mai stati così bassi (poco più del 2% il variabile, attorno al 5% il fisso), con le banche ricche di liquidità (che, va detto, è però in gran parte utilizzata per finanziare investimenti produttivi e non patrimoniali, quali sono quelli immobiliari) pronta ad esser impiegata, ma solo a favore di clienti che hanno posizioni patrimoniali e reddituali solide.

Sussistono quindi le condizioni economiche e psicologiche per investire. Ma a medio termine il panorama potrebbe cambiare: ricordiamo sempre che la crisi non è ancora finita anche se vi sono evidenti segnali di ripresa. E prima della ripresa definitiva dell’ economia è possibile che si verifichi una nuova, anche se meno grave, ricaduta; con comprensibili conseguenze sul mercato immobiliare.

Ad esempio, se si riducesse la liquidità in circolazione, le banche potrebbero restringere la concessione di mutui: inoltre i tassi potrebbero risalire, con conseguenze sulla convenienza degli stessi. Attesa anche una crescita dell’ inflazione. Allora, che consigli dare? L’ investitore privato deve muoversi in una particolare logica, che non può essere quella dell’ operatore immobiliare.

Alla base occorre distinguere l’ acquisto di un immobile per uso diretto dall’ acquisto per ricavarne profitto. La remuneratività si realizza su due piani diversi: da un lato mediante il reddito diretto (locazione) al netto delle imposte e dei costi di gestione e, dall’ altro, attraverso la rivalutazione patrimoniale in termini monetari (assorbimento dell’ inflazione ed eventuale incremento di valore).

Va detto per inciso che nell’ acquisto dell’ immobile per uso proprio diretto, non c’ è convenienza economica che tenga. Vale la regola: “se piace e soddisfa qualunque costo si giustifica”. Comunque, è opportuno calcolare bene la dimensione dell’ alloggio per non essere costretti – vedi l’ arrivo di nuovi figli – a dover cambiar casa dopo pochi anni.

In tale caso però, prima di vendere l’ appartamento vecchio, calcolare la possibilità di affittarlo e con l’ affitto pagare, o quasi, il mutuo dell’ alloggio. Tenere inoltre presenti i fattori che incidono sulla capacità di tenuta e di incremento dei valori:

- la collocazione, dal punto di vista oggettivo (quartieri in riqualificazione, zone lungo nuove linee di metropolitana, prossimità di verde, scuole e servizi, compreso il trasporto pubblico, ecc.).

- in caso di acquisto per investimento, si dovrà innanzitutto valutare la località sotto il profilo geo – economico (ed anche socio – politico se trattasi di investimento all’ estero). Possiamo immaginare una griglia di fattori concorrenti a determinare, dal punto di vista oggettivo, la buona qualità del bene da acquistare.

L’ indice demografico stabile o in aumento; la presenza di un solido mercato della locazione; l’ indice di densità delle aziende commerciali e delle imprese; l’ indice di densità delle seconde case (in testa la Valle d’ Aosta, poi la Liguria seguita da Molise, Calabria, Sicilia e Puglia); il valore pro capite dello stock immobiliare cittadino (media nazionale 150 / 200 mila euro – Milano 350 mila, Roma 320 mila); l’ elevato reddito pro capite dei residenti (in ordine decrescente: Lombardia, Lazio, Emilia Romagna, Piemonte, Liguria, Veneto, Toscana); l’ elevato numero di attrezzature alberghiere e la loro qualità; la facile raggiungibilità ed accessibilità; una certa prossimità ad aree metropolitane.

Maggiore è il numero dei fattori di cui si riscontra la presenza e più concreta è la possibilità di una buona scelta. Mentre si registra una scarsa correlazione tra buon investimento immobiliare e l’ indice di qualità della vita della città. In altri termini, la collocazione della città in vetta alle classifiche di virtuosità, redatte dai diversi istituti, non è per sé sola garanzia di un affare.

Ed è opportuno acquistare nella fase calante di mercato – qual è l’ attuale – scegliendo il momento dell’ operazione sulla base della valutazione del presumibile assestamento dei prezzi. Una volta effettuato l’ acquisto, bisogna gestire il bene.

Tale gestione deve essere il più possibile controllabile considerando che l’ immobile, pur rappresentando un investimento statico, implica una serie gravosa di incombenze per amministrazione e manutenzione, tenendo presente che spesso le spese di manutenzione (considerare dunque lo stato di conservazione dell’ immobile) superano spesso i costi di amministrazione.

Per inciso osserviamo che la qualità della casa ecologica, pur rappresentando un costo quando si devono eseguire le opere, ha scarsa rilevanza ai fini della determinazione di un incremento del valore al momento della compravendita (soprattutto quando è il privato che si trova a vendere) e particolarmente ai fini della redditività.

Se l’ amministrazione è affidata ad un soggetto terzo professionista, è necessario valutarne l’ affidabilità e calcolare esattamente l’ onere. L’ entità dell’ investimento e della sua redditività determina il break – even dei costi, che, al di sotto di una certa soglia, non sono ammortizzati: investimenti minuscoli e sparpagliati hanno costi individuali che, nel loro insieme, non permettono di esser compensati.

La nuova finanziaria ha introdotto l’ obbligo di denunciare, nel quadro RW allegato alla dichiarazione dei redditi, gli immobili posseduti all’ estero anche se improduttivi di reddito, in quanto, ad esempio, tenuti a disposizione. Ai fini del carico fiscale, ricorreranno dunque le norme degli accordi bilaterali con il Paese dove ha sede l’ immobile, disciplinanti la doppia imposizione fiscale.

Da tenere presente infine il trattamento fiscale. L’ immobile sarà comunque soggetto all’ imposta sulle successioni e sulle donazioni ed entrerà a tutti gli effetti tributari a far parte del patrimonio dell’ investitore. L’ intestazione diretta a persona fisica implica l’ assoggettamento all’ imposta sulle successioni ereditarie.

Il carico fiscale complessivo, tra imposta principale (aliquote del 4 – 6 – 8 % a seconda delle categorie di eredi) ed imposte ipocatastali (3 %) – che nel precedente regime erano assorbite nell’ imposta principale, mentre ora si sovrappongono – raggiunge rispettivamente il 7,4 , il 9,6 e l’ 11,8 %; ciò in quanto si è tassati, tra l’ altro, anche su una quota del 10 % del valore degli immobili per beni mobili di cui si presume il possesso. Franchigia di 1 milione di euro per ogni erede. Esenzione per gli immobili appartenenti alle imprese familiari.

Il presidente Achille Colombo Clerici commenta: “Chi ha intenzione di acquistare casa per uso proprio o per fare un investimento è consigliabile che nei prossimi mesi ponga molta attenzione all’ andamento del mercato, per cogliere il momento migliore per intervenire. Il 2010 potrebbe esser l’ anno favorevole per fare un buon affare: ma occorre già dai primi mesi avere idee chiare sul tipo e sulle caratteristiche dell’ oggetto che si intende acquistare. E cercare, cercare, cercare”.

Comunicazione Assoedilizia
giorn. Benito Sicchiero 348 – 7118649

Il viaggio non è dei più agevoli, qualunque sia la città di partenza, soprattutto per chi proviene dalle grandi realtà del Nord Italia. Arrivare all’ isola di fronte a Napoli è come quasi, in termini di tempo, giungere alle Canarie o andare in Egitto, considerato che, oltre all’ aereo, occorre affrontare un tratto di circa un’ ora in nave o aliscafo (l’ isola dista 17 miglia marine dal capoluogo campano e spesso non c’ è sincronia di orari fra aerei, treni o traghetti).

Eppure, quando si sbarca a Capri, complice anche la scarsa circolazione di autovetture, si ha l’ impressione di essere in un luogo diverso, magico e unico, con una funicolare che porta i turisti, fra due filari di limonaie, alla Piazza Umberto (la famosa Piazzetta nota in tutto il mondo per essere uno dei salotti italiani di maggior prestigio).

Nell’ isola di Capri c’ è tutto quanto un turista possa sperare: mare, sole, zona storico – culturale (Villa Jovis di origini romane su tutto), beauty farm, boutique e, dulcis in fundo, ottima cucina. Ristoranti per tutti i gusti e tutte le tasche, dallo stellato Michelin, più appannaggio di clientela internazionale, alla pizzeria semplice e casereccia, maggiormente frequentata da persone del posto.

Numerose grotte presenti in tutta l’ isola, la più famosa delle quali – la grotta azzurra – è visitata annualmente da migliaia di persone; clima mite tutto l’ anno, passeggiate facili o più impegnative (il punto più alto di Capri è il Monte Scolaro, alto poco meno di 600 metri), i principali brand nel raggio di poche centinaia di metri dalla famosa Piazzetta sono tutti fattori polarizzanti l’ interesse del turista, ma anche dell’ investitore immobiliare in cerca di casa per le vacanze, per uso proprio o per dare in locazione.

I prezzi delle case, come intuibile, sono la conseguenza dei vantaggi sopra esposti, con valori che, di media, si aggirano intorno a 15.000 / 20.000 euro al mq, sebbene dare dei costi al metro quadro univoci sia difficile in quanto ciascun immobile in vendita, appartamento o villa che sia, presenta caratteristiche diverse.

In ogni caso, i parametri che incidono maggiormente sul prezzo, oltre a quelli intrinsechi come la metratura, la distribuzione interna degli spazi e la ristrutturazione, sono i seguenti:

a) Location = il prezzo è direttamente proporzionale alla vicinanza dalla Piazzetta, ubicazione che garantisce non solo vita mondana, ma anche negozi, supermercato nelle vicinanze, ampia scelta di ristoranti, pizzerie e servizi in genere, oltre a mezzi di trasporto a pochi metri (autobus e funicolare).
b)Vicinanza mare = da sempre considerata un elemento di incremento immobiliare (attenzione alle scalinate, non è raro fare tre / quattrocento gradini per potersi tuffare in acqua!).
c)Vista Mare = molte case a Capri hanno il pregio di vedere il mare. Se poi, oltre all’ affaccio, si ha la vista sui faraglioni, sul parco naturale o su altre tipiche bellezze capresi, il valore immobiliare aumenta ancora di più.
d)Privacy = una casa (o meglio una villa) che non sia troppo in vista, garantisca la giusta riservatezza ai propri abitanti e non sia oggetto di curiosi e fotografi a caccia di Vip in vacanza aumenta sensibilmente il valore immobiliare.
e)Piscina privata = seppure non tantissime, sono in aumento le ville e i condomini dotati di una piscina a uso esclusivo, con il vantaggio che ci si può rilassare e nuotare senza obbligatoriamente andare al mare.

Chi vuole valutare lo shopping immobiliare a Capri, dunque, necessita di un portafoglio ben fornito (difficile trovare qualcosa sul mercato a meno di un milione di euro). Tuttavia ha la certezza che il proprio investimento avrà un ritorno certo nel tempo, come dimostrato dalla recente transazione di un immobile che, agli inizi degli anni ’70 era costato 650 euro al mq (facendo l’ aggiornamento fra Lire ed Euro) e, pochi mesi fa, è stato venduto a un valore di 16.000 euro al mq (la casa si è rivalutata di 24 volte in circa 40 anni!).

Kevin John Carones

Si preferiscono le soluzioni in buono stato di conservazione e posizionate quanto più possibile vicino al centro di Asiago e ai servizi più importanti. Si apprezza la presenza di travi di legno e del camino. Importante la presenza di una vista panoramica.

Il budget medio di spesa si aggira intorno a 200 mila euro. Gli acquirenti arrivano da Padova e da Vicenza. Si tratta in particolare di famiglie. Le soluzioni situate nei dintorni del centro della città sono quelle più richieste e per un buon usato si spendono cifre medie di 2500 euro al mq.

Sono state ultimate delle nuove costruzioni che sono valutate intorno a 3000 euro al mq. Tra le zone più apprezzate ci sono quelle intorno al Sacrario e la zona di Laghetto di Lumera con vista panoramica sulle montagne dell’ Altopiano di Asiago. I prezzi medi oscillano intorno a 2500 euro al mq.

L’ area di Porta Cremona è caratterizzata dalla presenza di palazzi costruiti negli anni ’60. Chi volesse acquistare un appartamento ristrutturato deve mettere in conto una spesa di 1800 euro al mq, mentre prezzi più bassi si spuntano per l’ acquisto di soluzioni da ristrutturare che costano 1350 euro al mq. Via Guidoni e via Muziano sono particolarmente apprezzate per la loro vicinanza all’ area commerciale e servita di via Cremona e contemporaneamente tranquille e poco trafficate.

Da segnalare che in via Savoldo sono in costruzione nuove palazzine ed il prezzo di vendita è di 2800 euro al mq. Zona Lamarmora, sorta a cavallo tra gli anni ’50 e gli anni ’60, è composta prevalentemente da palazzi costruiti in edilizia popolare, la cui valutazione attuale si attesta sui 1200 euro al mq per soluzioni da ristrutturare. Il prezzo sale di 100 euro al mq per le stesse tipologie situate in zona Corsica, adiacente all’area di Lamarmora.

Nel quartiere Don Bosco, si possono acquistare ville singole e bifamiliari in stile Liberty. Il prezzo di una villa singola è di 800 mila euro. L’ area di Brescia 2 fu edificata negli anni ’70 ma alcune aree, come quella di via Cipro e di Via Aldo Moro, sono più recenti e maggiormente apprezzate dagli acquirenti. Per un appartamento nuovo si spendono 2800 – 3000 euro al mq mentre per un appartamento di 30 anni da ristrutturare la spesa è di 1400 euro al mq.

Nell’ area del quartiere Abba ed in zona Urago Mella nel primo semestre del 2009 si registra un calo del numero di compravendite ed un allungamento delle tempistiche di vendita. A soffrire particolarmente sono gli immobili con un prezzo superiore a 150 mila euro oppure soluzioni da ristrutturare molto presenti in questa area. La chiusura di alcune aziende, con conseguente cassa integrazione di molti lavoratori, ha accentuato le difficoltà del mercato immobiliare locale.

Ad acquistare attualmente sono in genere famiglie, ma si registra anche qualche acquisto da parte di investitori, grazie ad una buona richiesta di immobili in locazione da parte di lavoratori trasfertisti. Chi acquista per investimento preferisce i bilocali con un costo compreso tra 100 e 150 mila euro ed il canone di locazione di bilocali e trilocali è rispettivamente di 450 e 550 euro al mese. Le famiglie acquistano in prevalenza trilocali e quattro locali, preferendo soluzioni termoautonome e ristrutturate.

Nell’ area di Mompiano e di via Crocifissa nel primo semestre del 2009 i prezzi si sono mantenuti stabili. Si tratta di zone residenziali dove si acquista prevalentemente in contante oppure con l’ ausilio solo parziale di un mutuo. Il trilocale è la tipologia più richiesta e si registra un calo delle preferenze su 4 locali a favore dei bilocali, determinato da una crescente incidenza di acquisti da parte di single, separati o famiglie senza figli. In generale a comprare sono famiglie e coppie giovani con l’ aiuto dei genitori.

Si segnala inoltre una diminuzione degli acquisti da parte di anziani e da parte di investitori, questi ultimi attirati nell’ area di Mompiano per la presenza delle facoltà di ingegneria e di medicina e dell’ ospedale civile. L’ investimento medio è compreso tra 100 e 150 mila euro ed il canone di locazione di un bilocale arredato è di 500 euro mensili mentre quello di un trilocale è di 600 euro mensili.

L’ area di via Crocifissa si trova nella parte nord della città, non distante dal centro, ed è caratterizzata da condomini costruiti a partire dagli anni ’50 e da poche villette Liberty degli anni ’20 e ’30, che si concentrano nei pressi di via Martinengo Cesaresco e delle sue parallele. Si tratta di una delle zone maggiormente quotate di Brescia perché ben curata, con la presenza di negozi ed uffici e ben servita. Per acquistare un appartamento ristrutturato si spendono 4000 euro al mq mentre un appartamento da ristrutturare costa 2000 euro al mq.

Prezzi simili nel quartiere di Mompiano che si è sviluppato ai piedi del Colle San Giuseppe a cavallo tra gli anni ’60 e ’70. Si tratta di una zona residenziale, ricercata in particolare da chi apprezza il verde e non vuole rinunciare a comodità e servizi. Ci sono palazzine, ma in direzione del colle, ed anche nell’ area collinare, si possono acquistare ville e soluzioni indipendenti. In questa area nel 2008 sono state ultimate numerose villette a schiera da 300 mq la cui valutazione è di 900 mila euro. Anche l’ area Nord della città è interessata dai lavori per la realizzazione della nuova metropolitana di Brescia. In particolare si lavora nella zona di Piazzale Vivanti e nella zona dell’ Ospedale Civile dove sono previste due fermate.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

In zona Quintino Basso è sorto negli ultimi anni un nuovo quartiere residenziale immerso nel verde, composto da ville singole e bifamiliari. Ville prestigiose si possono acquistare nel quartiere Finardi che si trova alle spalle di Borgo Santa Caterina, una zona storica della città, sorta tra il 1300 circa ed il 1400. Per l’ acquisto di un appartamento in casa d’ epoca ben ristrutturata si spendono anche 2500 – 2800 euro al mq.

Si segnala anche la presenza di qualche condominio edificato negli anni ’60 e per l’ acquisto di un appartamento medio usato si spendono 1800 – 2000 euro al mq se ben conservato. Borgo Santa Caterina è stata interessata negli ultimi anni da diversi interventi di ristrutturazione e frazionamento delle abitazioni storiche ed attualmente infatti sono disponibili numerosi bilocali con un prezzo compreso tra 110 e 140 mila euro.

In generale il mercato delle locazioni è alimentato da single, coppie o da famiglie con difficoltà di accesso al credito. Il canone di locazione di un bilocale è di 400 – 550 euro al mese e quello di un trilocale è di 500 – 650 euro al mese. Lungo via Corridoni, si possono acquistare appartamenti nuovi. Ai piedi di città alta si sviluppa zona Valverde, apprezzata da diversi acquirenti e dove si possono comprare ville singole e appartamenti in piccoli contesti condominiali.

A Monterosso si registra una massiccia presenza di case Aler costruite nella seconda metà degli anni ’50 e di alloggi in edilizia convenzionata. Da segnalare la partenza della nuova tramvia che collega l’area centrale di Bergamo con Albino, passando nei pressi di Borgo Santa Caterina e attraverso il quartiere di Redona valorizzando l’ intera area.

Nel primo semestre del 2009, nell’ area sud – ovest della città, è diminuito il numero delle compravendite e sono praticamente scomparsi gli acquisti da parte di stranieri che non riescono più ad accedere al credito bancario. Ad acquistare attualmente sono quelle famiglie che riescono a farlo in contante oppure coprendo con il mutuo solo il 30 – 40% del valore totale dell’ immobile. La tipologia maggiormente richiesta è il 4 locali. Anche il mercato delle locazioni è alimentato prevalentemente da famiglie e giovani coppie ed il canone di bilocali e trilocali è compreso tra 450 e 550 euro al mese.

Nell’ area di Colognola le richieste provengono essenzialmente da famiglie già residenti in questa zona. L’ area è ben servita ed il prezzo di un appartamento in buone condizioni con box auto è di 1700 euro al mq. La parte più recente del quartiere si è sviluppata tra il 1985 ed il 1994 ed attualmente sono in costruzione appartamenti in edilizia convenzionata valutati 1700 – 1800 euro al mq.

Nell’ ex area Molini Moretti nei prossimi mesi partiranno i lavori per la realizzazione di un importante centro residenziale che conterà 200 appartamenti e che valorizzerà l’ intera area di Colognola. La zona di San Tommaso è caratterizzata da palazzi costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’90 ed il prezzo per un appartamento medio usato è di 1500 euro al mq. Non mancano comunque soluzioni di recente costruzione valutate 2200 euro al mq.

In zona Canovine si possono acquistare appartamenti in buono stato, costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’90, a 1600 euro al mq. Chi preferisse soluzioni di nuova costruzione può optare per l’ area ex Magrini dove è possibile acquistare appartamenti a prezzi compresi tra 2500 e 3800 euro al mq.

Nei quartieri di Broseta, Ospedale, Longuelo, Piscine – Conca D’ Oro e Loreto si registra un aumento degli acquisti per investimento, determinato probabilmente dal difficile momento attraversato dai mercati finanziari. L’ investitore medio si focalizza su bilocali con un costo di 120 mila euro, mentre le famiglie e le coppie che acquistano la prima casa preferiscono tagli ampi con una spesa media compresa tra 250 e 300 mila euro. Le tipologie usate e situate ai piani alti sono le più ricercate.

Via XXIV Maggio, via Mazzini, via Statuto e via Diaz, sono tra le vie maggiormente richieste in zona Ospedale. L’ intera area, nata a cavallo tra gli anni ’60 e gli anni ’70, è signorile e ben servita ed è richiesta prevalentemente da professionisti. Il prezzo di un appartamento in buono stato è di 2500 euro al mq. L’ area attualmente occupata dall’ ospedale, nei prossimi anni sarà utilizzata per la realizzazione di nuovi stabili residenziali, visto che le strutture ospedaliere saranno trasferite nel nuovo ospedale già in costruzione in zona La Trucca.

Prestigioso il mercato di zona Piscina – Conca D’ Oro, situata nei pressi della città alta, dove si possono trovare condomini realizzati nella seconda metà degli anni ’60 e ville in stile liberty. L’ area di via Broseta è semicentrale ed è caratterizzata da palazzi degli anni ’60 e ’70 oltre che dalla presenza di numerose attività commerciali. Per acquistare un appartamento in buone condizioni in questa zona si spendono 1900 – 2000 euro al mq. Da segnalare inoltre molti interventi di ristrutturazione operati da società di costruzione.

Nei pressi di via Broseta si sviluppa il quartiere San Paolo, nato tra gli anni ’60 e ’70 e con prezzi similari a quelli dell’ area Broseta. Nell’ area di via Broseta e di piazzale San Paolo sono in costruzione nuovi appartamenti valutati non meno di 3200 e al mq. Più popolare il quartiere Loreto, caratterizzato dalla presenza di soluzioni ex Iacp realizzate nei primi anni ’60.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

In provincia di Aosta, secondo l’ Ufficio Studi Tecnocasa, il mercato delle abitazioni, nelle località turistiche, registra un incremento dello 0,3%, sebbene si registrino differenze significative fra i singoli comuni. A Courmayeur, in assoluto la località più rinomata della valle, con il più elevato rapporto prezzo / mq (si arriva a spendere, per un immobile usato in buone condizioni, una media di euro 8.000 al metro quadro), le quotazioni sono salite del 6,4%, nella prima parte del 2009.

Gli acquirenti sono persone molto benestanti, alla ricerca di un piccolo tre locali (70 / 80 mq circa di appartamento), in zona strategica, ben soleggiato e comodo con gli impianti da sci. Analoghe considerazioni per quanto concerne il mercato delle locazioni a Courmayeur dove si arriva a spendere fra i 6.000 e gli 8.000 euro per la stagione.

Numeri completamente diversi si registrano nelle altre valli, a cominciare dalla Valtournenche (Cervinia è la località più conosciuta), dove si evidenzia una riduzione del budget di spesa da parte degli acquirenti (investimento massimo di euro 200.000) e dalla Valle di Gressoney dove, abbiamo una lieve ripresa del mercato. Minima contrazione, invece, dei valori a Saint Vincent, mentre valori stabili si evidenziano a Morgex e Cogne.

Su quest’ ultima località è da sottolineare una particolarità del mercato, ovvero che i prezzi sono invariati per mancanza di offerta (numerose richieste inevase vengono raccolte quotidianamente dalle agenzie immobiliari locali), con valori che sono compresi fra 3.500 e 5.500 euro al metro quadrato. Sempre restando in Valle d’ Aosta, un cenno, infine, alla Val d’Ayas dove nel posto più noto (Champoluc) le quotazioni sono salite del 2,5% e dove per acquistare casa occorre investire fino a 6.000 / 6.500 euro al Mq.

Completamente differenti i numeri provenienti dal Trentino Alto Adige, dove si registra un crollo importante del mercato delle seconde case in vendita (la contrazione raggiunge il -14%), mentre sono in forte crescita le locazioni (+20%).

Una conferma che – per usare le stesse parole del Vice Presidente Nazionale Fimaa Severino Rigotti, espresse in occasione della presentazione, la scorsa settimana, di Guida Casa 2010 – “il segmento di spesa dai 200 ai 500 mila euro è letteralmente scomparso dal mercato, le famiglie non riescono a ottenere il mutuo dalle banche che in questo momento di difficoltà non danno l’ apporto che dovrebbero darci, ma l’ emergenza casa c’ è ed ecco spiegato l’ incremento degli affitti. Quando tocchi il fondo c’ è una sola possibilità: risalire. Dal 2003 al 2007 il mercato ha visto un aumento vertiginoso, ora i valori sono rimasti fermi, ma nessuno compra e chi ha comprato a quelle cifre non è in grado di abbassare i prezzi”.

In occasione del Convegno, sono state analizzate le cause di questa forte contrazione: la motivazione principale è dovuta ad una norma di alcuni anni fa (Legge Provinciale 16 / 2005, nota come Legge Gilmozzi), che si poneva come obiettivo primario la salvaguardia dell’ identità del territorio e come necessità secondaria la tutela delle necessità abitative dei residenti.

In sintesi, sono stati introdotti limiti alle costruzioni di seconde case, a vantaggio degli abitanti, dimenticando che, spesso e volentieri, gli stessi residenti sono anche titolari di imprese di costruzioni o agenti immobiliari.

Intervistato sul punto, lo stesso Rigotti ha puntualizzato come, a causa della Legge Gilmozzi, “gli imprenditori locali prendono l’ aereo e vanno a costruire dove c’ è mercato, portando economia fuori; la conseguenza è che mi vendono l’ usato libero dalla Legge Gilmozzi a prezzo più alto del nuovo”.

Chiudiamo questa breve sintesi del mercato citando un dato recente di Bankitalia che, settimana scorsa, ha evidenziato come l’ intero comparto immobiliare (investimenti, fondi, società di costruzioni, agenzie immobiliari, ecc) rappresenti poco meno del 20% del Prodotto Interno Lordo (PIL). Pertanto, emanare norme penalizzanti per il settore significa danneggiare la ricchezza di un’ intera regione, anche se le ragioni e le motivazioni della norma (conservazione del patrimonio architettonico) sono nobili e valide.

Kevin John Carones

Realizzata da Regione Lombardia con la preziosa consulenza scientifica della Fondazione ISMU attraverso il finanziamento del Ministero del Welfare, verrà fornita gratuitamente nelle 10 lingue più diffuse sul territorio lombardo (arabo, spagnolo, albanese, inglese, rumeno, tagalog, cinese, francese, ucraino, portoghese).

La guida, che offre numerose informazioni sul mercato dell’ alloggio regionale, sia nel campo della compravendita che nella locazione, è nata da un lavoro di confronto con un variegato mondo associativo e istituzionale (da Assoedilizia ad Assolombarda, dal Consiglio del Notariato milanese alle direzioni del Comune di Milano e della Regione Lombardia).

Per la Regione Lombardia ha preso la parola il Dirigente Antonello Grimaldi, coordinatore della programmazione delle attività dell’ ORIM (Osservatorio regionale per l’ integrazione e la multietnicità e della rete degli Osservatori provinciali sull’ immigrazione), che ha ringraziato il Ministero del Welfare per il sostegno al progetto della Guida e ha rimarcato la sensibilità degli Assessori Scotti e Boscagli sull’argomento dell’ integrazione, anche in campo abitativo, degli immigrati.

Per il Comune di Milano ha preso la parola l’ Assessore alla Casa Gianni Verga, che ha messo in luce come “per un campo ostico come quello del mercato immobiliare, la Guida potrà diventare anche un utile strumento per i cittadini italiani. Le 80.000 copie stampate saranno di grande aiuto per i cittadini della nostra Regione”.

Ha mostrato infine la soddisfazione del Comune di Milano che comunque ha già attivato il progetto Comprare casa senza rischi.

È poi intervenuto il prof. Gina Carlo Blangiardo dell’ ISMU che ha delineato il fenomeno immigratorio in Lombardia con particolare attenzione al fenomeno abitativo. “In Lombardia – ha detto – è più diffuso che altrove il fenomeno degli immigrati proprietari di immobili, con percentuali che superano il 20%”.

Ha ricordato come nel 2008 gli immigrati in Lombardia abbiano raggiunto 1 milione e 60 mila presenze, 121mila in più rispetto al 2007 (+13%), e rappresentano il 10% della popolazione e che migliora l’ indice di integrazione: gli immigrati intervistati nel 2008 hanno raggiunto mediamente condizioni migliori del 50% rispetto a quelli intervistati nel 2001.

Il dott. Alfredo Alietti dell’ ISMU ha sottolineato l’ importanza di un’ opera di studio sulle dinamiche abitative degli immigrati, sottolineando che l’ ISMU continuerà quest’ opera anche coinvolgendo le associazioni disponibili. Ha, inoltre, posto in luce come esperienze straniere positive nel campo dell’ integrazione degli immigrati possano utilmente essere messi in luce.

Fonte: Assoedilizia

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Consulenza specializzata e gratuita in tema di acquisto casa e mutuo negli studi di 225 notai, ma anche incontri pubblici gratuiti presso le sedi dei nove Consigli di Zona. Questa la nuova formula di Comprar casa senza rischi, iniziativa promossa dal Comune di Milano in collaborazione con il Consiglio Notarile di Milano.

Ora è possibile prenotare online oltre 1000 appuntamenti di consulenza gratuita messi a disposizione dai notai di Milano e Lombardia fino al 27 novembre. Hanno illustrato l’ iniziativa nel corso di una conferenza stampa l’ Assessore alla Casa del Comune di Milano, Giovanni Verga, l’ Assessore alle Aree Cittadine e Consigli di Zona del Comune di Milano, Andrea Mascaretti e il Presidente del Consiglio Notarile di Milano, Domenico de Stefano.

“L’ iniziativa del Consiglio Notarile di Milano ha solo tre anni, ma è già adulta” ha affermato Giovanni Verga, Assessore alla Casa del Comune di Milano. “Infatti è pronta ad avvicinarsi ancora di più alle esigenze dei cittadini con degli incontri nelle sedi dei 9 Consigli di Zona di Milano. L’ Amministrazione Comunale si occupa del cittadino e trasferisce le sue competenze a portata di mano di chi ne ha bisogno. L’ iniziativa dei notai, inoltre, rappresenta un momento di conforto e di garanzia per chi vuole comprare casa“.

“Abbiamo deciso di realizzare nelle zone questa iniziativa – spiega l’ assessore alle Aree Cittadine e Consigli di Zona, Andrea Mascaretti – per andare incontro ai cittadini in un momento importante, come quello dell’ acquisto della prima casa, confermando la nostra volontà di avvicinare l’ amministrazione al cittadino. E proprio per l’ importanza dell’ iniziativa abbiamo voluto organizzare nove incontri informativi che si terranno contestualmente nei Consigli di zona per estendere il progetto in modo capillare su tutto il territorio, rendendolo accessibile al maggior numero di cittadini”.

Domenico de Stefano, Presidente del Consiglio Notarile di Milano, ha evidenziato che “i notai sono tradizionalmente al fianco dei cittadini in alcuni momenti fondamentali della loro vita. Fra questi l’ acquisto della casa è senz’ altro uno dei più delicati. È importante che i cittadini sappiano di poter ricevere dal notaio una consulenza specializzata e gratuita che li garantisce nel loro acquisto. Il notaio può far evitare le trappole più comuni e quindi far risparmiare tempo e denaro. Quest’ anno, grazie al Comune di Milano, è stato possibile affiancare gli appuntamenti in studio a un incontro aperto presso i Consigli di Zona; come notai e pubblici ufficiali non possiamo che essere felici di partecipare a questa iniziativa, che contribuisce al riavvicinamento dei cittadini alle istituzioni“.

L’ evento ha un sito dedicato dove i cittadini possono consultare le iniziative in programma, prenotare gli appuntamenti presso gli studi, porre quesiti, calcolare il costo dell’ atto di acquisto e scaricare quattro guide di taglio divulgativo dedicate ai temi acquisto casa e mutuo elaborate dal Consiglio Nazionale del Notariato: “Mutuo informato”, “Prezzo – valore”, “La garanzia preliminare”, “Vivere in condominio”.

Aderiscono a Comprar casa senza rischi i notai di Milano, Lodi, Monza, Busto Arsizio e Varese.

Fonte: Comune di Milano

L’ Ufficio Studi di idealista ha preso come riferimento il dato Ocse, che colloca il nostro Paese al 23° posto nella graduatoria dei 30 paesi facenti parte dell’ organizzazione internazionale, per mettere in relazione salari e prezzi degli immobili a Milano. Un rapporto sempre più difficile, come risulta dallo studio in questione: in sostanza, alla luce dei dati Ocse, quale appartamento si può comprare con un reddito di circa 1.300 euro al mese alle attuali condizioni praticate dalle banche?

A Milano, dove comprare casa costa in media 3.600 euro al mq, un appartamento di 65 mq, secondo lo standard degli annunci del sito, costerebbe 227.500 euro. Significa che, finanziando l’ 80% del valore dell’ immobile (182.000 euro), con mutuo a tasso variabile (2,42%), il consumatore dovrebbe restituire alla banca una rata pari a 809 euro al mese nell’ ipotesi di un mutuo a 25 anni e 711 euro mese per un mutuo a 30.

Tutto questo dando per scontato che l’ utente abbia messo da parte il restante 20% di capitale non finanziabile e senza dimenticare gli oneri accessori di notaio, imposta del registro, agenzia (se l’ acquisto è mediato da un professionista immobiliare) e altre spese che possono far lievitare l’ importo di partenza del 5 – 10%

Dall’ analisi risulta come all’ attuale livello salariale Ocse, l’ utente medio non potrebbe accedere al mutuo per l’ acquisto di un bilocale a Milano, perché la rata mensile supererebbe il tetto massimo finanziabile dalla banca (circa il 40% del salario, per 533 euro al mese). Dunque, secondo i calcoli dell’ ufficio studi idealista, perché l’ acquisto di un immobile dalle dimensioni nella media cittadina (65 mq) sia sostenibile, il prezzo dovrebbe scendere mediamente del 35%, a 150.000 euro con mutuo a 25 anni di 120 mila e una rata di 533 euro o, in alternativa, del 25% per un importo da 170.000 euro da finanziare in 30 anni alla medesima rata.

Con 1.300 euro al mese – sempre stando ai dati Ocse – l’ acquirente italiano, calato nella realtà meneghina, potrebbe quindi permettersi a malapena un monolocale da 40 mq con rate da 506 euro al mese per un mutuo a 25 anni e 450 euro al mese per un mutuo a 30.

“Questa analisi rispecchia la situazione reale del Paese – ha dichiarato Paolo Zanetti, amministratore delegato di idealista.it -. L’ andamento dei salari negli ultimi dieci anni non ha seguito il trend rialzista dei prezzi delle case e questo contrasto è più stridente nella realtà milanese. Anche se siamo consci che il salario mensile dei meneghini è senz’ altro più alto della media nazionale, il problema dei redditi e la casa è una questione di stringente attualità.

Fonte: idealista.it