Lo sconto medio sulla richiesta iniziale è stato del 7,4%, il prezzo di 14.584 immobili sui 94.746 pubblicati su idealista.it nel 2009 è stato ribassato dai proprietari. A Bologna sconto record per un appartamento ribassato del 59,4% rispetto alla richiesta iniziale.

Nel corso del 2009 sono stati 14.584 gli immobili di idealista.it il cui prezzo è stato rivisto a ribasso dai proprietari, pari al 15,4% dell’ intera offerta di case di seconda mano pubblicata nel portale, per uno sconto medio del 7,4%

È quanto emerge dall’ ultima indagine dell’ Ufficio Studi di idealista.it condotta su 94.746 immobili annunciati sul portale nell’ arco dell’ anno appena trascorso

Dal monitoraggio degli immobili soggetti a variazioni di prezzo sono state rilevate alcune linee di tendenza:

*gli immobili di fascia medio – bassa sono stati quelli che hanno sofferto di più. Le revisioni a ribasso più frequenti (nell’ 84% dei casi) si sono verificate per gli immobili dal valore inferiore a 200.000 euro e tra i 200.000 e i 400.000 euro.

*i cali di prezzo più elevati in termini percentuali si sono verificati per le case con quotazioni agli estremi, inferiori a 200.000 euro e sopra i 600.000 euro. Per gli immobili di fascia alta la percentuale di sconto ha toccato la media dell’ 8.6%.

*luglio è stato il mese con il ribasso medio più elevato sui prezzi di listino (-7,9%), novembre quello con la correzione più contenuta (-6,9%).

Negli ultimi due mesi dell’ anno il numero di immobili il cui prezzo è stato rivisto a ribasso dai proprietari è calato considerevolmente. È il segnale di una ripresa del mercato?

Secondo Vincenzo De Tommaso, portavoce di idealista.it: “Anche se gli ultimi dati relativi al 2009 potrebbero indurci a pensare ad un’ imminente ripresa delle compravendite, nel complesso l’ aumento dei tempi di vendita degli immobili ha indotto molti proprietari di casa a rivedere le proprie richieste iniziali. Una tendenza secondo noi destinata a proseguire nel 2010 e che si arresterà soltanto quando i ribassi saranno tali da favorire l’ incontro tra domanda e offerta”.
idealista ha anche stilato una classifica delle100 case di privati più scontate del 2009.

La casa con il prezzo più ribassato d’ Italia a Bologna (-59,4%), seguita da un immobile a Chamois, in provincia di Aosta (-59,2%) ed uno a Borgo di Terzo, in provincia di Bergamo ribassato del 57,1% rispetto alla richiesta iniziale. Nonostante il forte sconto quest’ ultimo immobile non è stato ancora venduto.

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I costruttori sono preoccupati: “Stanno per esaurirsi i portafogli ordini delle imprese, sia nel campo dell’ edilizia privata sia in quello degli appalti pubblici, molte aziende stanno chiudendo, soprattutto quelle più piccole. Sul piano occupazionale siamo già arrivati a 100mila posti di lavoro in meno. I vincoli del patto di stabilità, che fanno aumentare i tempi di attesa con cui le amministrazioni pubbliche pagano i lavori svolti e il problema del credito, che si sta drasticamente restringendo, non fanno che aggravare una situazione già di per sé molto preoccupante”.

Per dare una risposta alle fasce sociali più deboli – giovani coppie, anziani, studenti fuori sede - che non possono accedere al mercato abitativo, Ance pensa ad un’ attuazione il più possibile veloce del piano per il social housing, un piano che non solo consentirebbe di rispondere al fabbisogno di case in vendita e in affitto, ma permetterebbe anche la riqualificazione delle aree urbane in degrado. Ma finora, nonostante le pressanti sollecitazioni di Ance per far partire il piano, non si è fatto nulla.

Per quanto riguarda il mercato immobiliare, Ance pensa che non c’ è stata e non ci sarà la temuta bolla immobiliare. Per un motivo preciso: anzitutto la domanda di case continua a crescere e poi l’ indebitamento delle famiglie italiane è di gran lunga inferiore a quello degli altri Paesi. E tuttavia, il mercato immobiliare nazionale ha iniziato a rallentare, con una netta flessione delle compravendite, anche perché le banche stanno restringendo fortemente l’ accesso al credito sia per le famiglie che per le imprese.

Secondo i dati Ance, in quasi tutte le Regioni italiane l’ erogazione dei mutui alle famiglie ha subito un pesante calo, soprattutto nel Mezzogiorno, e inoltre i mutui erogati in Italia sono i più cari a livello europeo. E questo vale sia per le famiglie che per le le imprese del settore, che molte volte sono costrette ad accettare certe condizioni, in quanto il loro potere contrattuale è molto basso.

La qualità degli immobili è un altro obiettivo importante per Ance. E pertanto pone la massima attenzione al risparmio energetico, alla sostenibilità ambientale, alla sicurezza, perché alla fine della crisi economica si farà naggiore attenzione agli aspetti qualitativi del costruito, appunto efficienza energetica, sicurezza, sostenibilità ambientale. Cambiare il modo di progettare, costruire, demolire e recuperare edifici all’ insegna della qualità sarà quindi un obbligo per le imprese, che dovranno essere in grado di migliorare la qualità urbana e di conseguenza le condizioni di vita e di lavoro dei cittadini.

L’ impegno dell’ Ance riguarda quindi anche la qualificazione delle imprese, che devono essere selezionate sulla base della propria capacità e non solo su certificati privi di valore. Una vera e propria cultura della qualità, da trasmettere al mercato privato.

Dalla cultura della qualità al rilancio del mercato delle costruzioni si arriva al rilancio economico del Paese con la ripresa dell’ occupazione nei cantieri, da quelli per le piccole e medie opere agli interventi per l’ edilizia scolastica ai Piani casa 1 e 2, salvaguardando migliaia di imprese e di lavoratori di un settore trainante per l’ economia del Paese.

Fonte: Ance

Frimm Group S.p.A. e Italiancase S.r.l. hanno trovato l’ intesa per dare vita a un’ ampia e solida rete di agenzie immobiliari nel Centro Italia e particolarmente in Abruzzo. Il franchising creato nel 2000 dall’ attuale presidente di Frimm Holding, Roberto Barbato, ha infatti rilevato tutti i contratti del network appartenente al gruppo Centorame Holding.

L’ intento dell’ operazione è duplice. Da una parte gli Affiliati Italiancase potranno fare affidamento tanto sulla visibilità del marchio Frimm a livello nazionale, quanto sugli strumenti e i servizi che in meno di dieci anni hanno portato quest’ ultimo a essere il terzo player del mercato. Dall’ altra, Frimm potrà contare su una rete di 20 punti vendita immobiliari già conosciuti e apprezzati nel Centro Italia e poter dare così il via allo sviluppo del proprio network in quest’area con un’ attenzione particolare all’ Abruzzo.

È in questa regione, infatti, che il brand Italiancase è più presente e conosciuto. E il motivo è semplice: il marchio in questione appartiene alla holding del presidente Massimiliano Centorame, molto conosciuta sul territorio abruzzese nel campo edile e delle costruzioni.

“Abbiamo già incontrato tutti gli Affiliati di Italiancase nel corso di un evento ad hoc organizzato a Pescara dalla nostra azienda in collaborazione con lo staff del Gruppo Centorame”, spiega il vice – presidente di Frimm Group S.p.A. Gian Luca Fraticelli. “E il riscontro non poteva essere più positivo. Gli agenti immobiliari presenti hanno accolto il cambiamento con grande serenità e un forte spirito d’ intraprendenza”.

“Questa operazione segna il via ufficiale allo sviluppo del brand Frimm in Abruzzo – conclude lo stesso Fraticelli – perché grazie al sostegno e alla forza del Gruppo Centorame e, dunque, alla possibilità di affiancare il loro nome al nostro, potremo non soltanto creare una folta rete nella regione ma anche gestirla nel modo giusto”.

Chi è Frimm
Frimm Group S.p.A. è la principale società del Gruppo Frimm Holding, il più completo service italiano per il Real Estate, ed è una delle aziende leader nel settore del franchising immobiliare in Italia. Nata nel 2000 introducendo per la prima volta in Italia sistema Multiple Listing Service (MLS) per la collaborazione nella compravendita tra gli agenti immobiliari, ha superato in 7 anni il traguardo dei 500 Affiliati (attualmente ce ne sono circa 615 in tutta Italia).

L’ azienda, il cui nome nasce dalla sintesi di Franchising Immobiliare, ha sviluppato il proprio network col contratto light – non c’ è fee d’ ingresso né royalty in agosto ed è rescindibile con un semplice preavviso di 60 giorni – ovvero la garanzia per l’ Affiliato che i benefici derivanti dal know – how, dagli strumenti e dai servizi offerti siano effettivamente tali.

www.frimm.com – www.frimmholding.com

Per maggiori informazioni:
Ufficio Stampa Frimm Holding
Giulio Azzolini
Tel. 06 9727 9309
E-mail: press@frimmholding.com

Stabili i tempi di vendita nei capoluoghi di provincia con una media di 167 gg contro i 168 di Gennaio 2009 ed infine i comuni dell’ hinterland delle grandi città che hanno fatto registrare 188 gg contro 174 di Gennaio 2009. In un anno si evidenzia quindi una sostanziale stabilità dei tempi di vendita nei capoluoghi di provincia ed un aumento nelle Grandi Città e nell’ Hinterland.

Da notare come nelle realtà metropolitane i tempi di vendita siano più brevi rispetto alle altre, grazie ad un maggior dinamismo del mercato. Palermo, Verona e Milano sono le città i cui tempi di vendita sono maggiori con 216 giorni, 182 giorni e 179 giorni. Tra i comuni dell’ hinterland la tempistica maggiore si registra nella province di Palermo 231 giorni, a seguire Verona con 220 giorni.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Il Centro Studi di REplat S.p.A. introduce l’ indice dei prezzi, ovvero la variazione percentuale della media dei prezzi degli immobili divisi per tipologia in una data zona cittadina, inseriti sul Multiple Listing Service dalle oltre 1.700 agenzie che lo utilizzano (indipendenti, membri di associazioni di categoria, affiliati a network in franchising), rispetto allo stesso mese dell’ anno precedente.

Questo indicatore completa la visione del mercato del MLS REplat che si concretizza attraverso i dati estrapolati dalla piattaforma per la collaborazione nella compravendita tra agenti immobiliari: una visione basata sugli indici percentuali della domanda, dell’ offerta e del prezzo – bussole reali e attuali che permettono non solo agli operatori ma anche a chi cerca casa di sapere cosa sta accadendo nel mercato del mattone e come esso sta cambiando – e sulla rilevazione del prezzo più probabile per gli immobili condivisi presenti in piattaforma in una data zona, l’ unico indicatore che prende in considerazione sia la media dei prezzi dell’ offerta sia quella dei prezzi della domanda per la tipologia dell’ immobile prescelto.

“I dati che proponiamo vengono estrapolati dal flusso di lavoro che gli agenti immobiliari generano quotidianamente all’ interno del nostro sistema”, spiega Vincenzo Vivo, presidente di REplat S.p.A. “Gli operatori inseriscono ogni giorno nel MLS le richieste e gli immobili che prendono in incarico, con tutte le relative informazioni. Lo stesso giorno di ogni mese il nostro Centro Studi è in grado di rilevare l’ andamento del mercato fatto dagli operatori senza doversi affidare a interviste e questionari”.

Indice REplat – Mercato residenziale nazionale
Inutile negarlo, il mercato residenziale italiano ha vissuto il 2009 in costante frenata, soprattutto per quanto riguarda l’ offerta. Secondo quanto registrato dall’ Indice REplat, il segno negativo ha caratterizzato la domanda per tutto l’ anno, risollevandosi, però tra settembre (-10,38%) e dicembre (-7,15%).

Per contro l’ offerta, quasi sempre positiva fino ad agosto, ha cominciato la discesa verso il segno meno proprio a settembre per terminare l’ anno al -3,90%. “La collaborazione tra agenti immobiliari e il prezzo degli immobili saranno le variabili fondamentali per una ripresa del mercato in tempi brevi”, spiega Vivo. “La variazione e la modalità con cui essa avverrà influiranno sull’ accelerazione delle compravendite. I consumatori dovranno tenere d’ occhio il mercato perché solo così potranno fare degli ottimi affari e gli operatori, per contro, dovranno non soltanto collaborare in maniera proficua coi colleghi ma anche immettere sul mercato immobili col giusto prezzo“.

Chi è REplat (MLSystem)
È un’ azienda specializzata nel settore immobiliare, nata nel 2004 con l’ obiettivo di diventare il primo sistema Multiple Listing Service italiano per la collaborazione tra gli agenti immobiliari. L’ azienda, il cui nome nasce dalla sintesi di Real Estate Platform, ha sviluppato l’ omonima piattaforma on – line (www.replat.com) che consente di condividere in Italia e all’ estero un portafoglio comune senza alcun obbligo o restrizione. Grazie ad essa, gli operatori del settore collaborano nella compravendita, accrescendo e velocizzando il proprio business e il proprio portafoglio clienti.

Attualmente REplat conta circa 1.700 agenzie Aderenti per un totale di circa 3.800 operatori del settore. Nel suo database sono presenti più di 60.000 immobili. Nel 2009 l’ azienda ha stretto una partnership con Fiaip che ha portato alla creazione di MLS Fiaip powered by Replat, piattaforma ad hoc per la Federazione.

DEFINIZIONI

Indice REplat della Domanda: rappresenta l’ andamento della media per agenzia delle richieste raccolte dal MLS rispetto allo stesso mese dell’ anno precedente.

Indice REplat dell’ Offerta: rappresenta l’ andamento della media per agenzia degli immobili presenti nel MLS rispetto allo stesso mese dell’anno precedente

Indice REplat del Prezzo: rappresenta l’ andamento della media del prezzo delle diverse tipologie di immobili presenti nel MLS, in ogni zona definita, rispetto allo stesso mese dell’ anno precedente.

Prezzo più probabile: è il prezzo medio degli immobili condivisi presenti in piattaforma in una data zona. Si ottiene dalla media dei prezzi dell’ offerta e quella dei prezzi della domanda per la tipologia dell’ immobile prescelto e per zona.

Informazioni:
Ufficio Stampa REplat
Giulio Azzolini
Tel. 06 9727 9309
E-mail: press@replat.com

Bilocali richiestissimi a Milano, soprattutto al centro (+101,79% nell’ arco del 2009) e in zona Fiera San Siro. Nella Capitale, invece, le richieste maggiori si sono verificate per i trilocali al centro (+75.40%), a Villa Ada – Monte Sacro (122,04%) e a Monteverde – Aurelio.

Per accelerare le compravendite il mercato dovrebbe seguire i prezzi più probabili per zona rilevati dal Centro Studi: a Milano si dovrebbe poter acquistare un bilocale a Bovisa – Sempione al costo di 209.500 euro, e a Città Studi – Indipendenza un trilo a 267.310 euro.

A Roma, invece, i prezzi più probabili migliori si dovrebbero poter trovare a San Giovanni – Roma Est (bilo da 190.180 euro) e a Monteverde – Aurelio (trilo da 301.855 euro)

Indice dei prezzi
In generale, il calo del prezzo degli immobili non si è ancora del tutto verificato. In un mercato dominato dalle richieste per bilocali e trilocali, che insieme ne rappresentano il 70%, si sono rilevati alcuni ribassi soltanto in certe zone delle macroaree Semicentro e Periferia dei grandi Centri Urbani che negli ultimi 12 mesi hanno effettivamente perso qualche punto percentuale, segno che gli agenti immobiliari sono stati disposti a rivedere i prezzi per movimentare le compravendite.

Tale tendenza, però, non si è verificata né per i centri storici né per gli immobili di pregio, senza contare le rimanenti zone delle macroaree di cui sopra. Ciò non deve essere visto in contrapposizione col resto ma come suo complemento: la risposta alla crisi di molti investitori, infatti, è stata quella di riallocare nel mattone quanto salvato in borsa.

Questi trend sono ben sottolineati dai dati rilevati su Milano e Roma, città campione per la prima rilevazione dell’ indice dei prezzi di REplat che mostra la variazione percentuale annua del costo di un immobile in una data zona.

Milano – Indice dei prezzi
Nel corso degli ultimi 12 mesi, i prezzi del centro storico di Milano sono cresciuti sia per i bilocali (+3,42%) sia per i trilocali (+2,68%), a testimonianza della maggior tenuta dei prezzi degli immobili di pregio.

Tendenza confermata anche dall’ andamento di zone di rilievo come Magenta (+1,59 per i bilocali, +6,23% per i trilocali) e Sempione (+6,90 per i bilocali, +6,84 per i trilocali).

In altre zone semicentrali, come Venezia (+6,84%per i bilocali e -2,62% per i trilocali) e Ticinese – Genova (+3,73 per i bilocali, -6,41 per i trilocali) si conferma invece una tendenza ancora più netta in diverse zone periferiche: l’ aumento dei prezzi per i bilocali e la diminuzione per i trilocali, circostanza che si spiega con la maggiore richiesta di metrature inferiori in tempi di difficoltà economica e di stretta creditizia.

Nelle zone periferiche, la tendenza si ritrova ad Affori – Bruzzano (+3,09% per i bilocali, -1,97% per i trilocali), Niguarda – Bicocca (+5,74% per i bilocali, -3,85 per i trilocali), Gorla – Crescenzago (rispettivamente +2,83% e – 6,78%), Città Studi – Argonne (+1,87% e -0,96%), Barona – Ronchetto sul Naviglio (+4,23% e -3,09%) e San Siro – Gallaratese (+2,06% e -3,53%).

Roma – Indice dei prezzi
Come già accennato, il centro storico di Roma segue il trend di Milano per quanto riguarda l’ aumento dei prezzi ma, a differenza del capoluogo lombardo, sono i trilocali a essere maggiormente saliti di costo (+6,01%) se confrontati coi bilocali (+3,22%).

Il prezzo per immobili di queste due tipologie cresce anche nelle zone semicentrali di Parioli – Pinciano (+2,49% per i bilocali, +2,79% per i trilocali), Trastevere – Testaccio (rispettivamente +4,23% e +3,38%), Aventino – San Saba (+4,17% e +1,25%) e Prati – Borgo (+2,55% e +2,11%) mentre diminuiscono a Trieste – Somalia – Salario (-4,53% per i bilocali e -8,34% per i trilocali), Esquilino – San Lorenzo (rispettivamente -9,83% e -3,35%), Marconi – Ostiense (-3,12% e -3,22%), Gregorio VII – Baldo degli Ubaldi (-6,14% e -6,35%) e Trionfale – Monte Mario (-1,03% e -2,83%).

Nella maggior parte delle zone periferiche di Roma si conferma la tendenza di una maggior tenuta dei prezzi dei bilocali rispetto ai trilocali, mentre le zone che registrano un aumento dei prezzi per entrambe le tipologie sono Prenestino – Collatino – Tor Sapienza (+2,38% per i bilocali e +2,49% per i trilocali), Laurentina (rispettivamente +4,93% e +7,94%) e Monteverde – Gianicolense – Colli Portuensi (+5,92 e +9,67%).

Il segno negativo per entrambe le tipologie si trova invece a Tiburtina – Colli Aniene (-0,76 per i bilocali e -7,96% per i trilocali), Tuscolano – Appio Claudio (rispettivamente -5,64% e -9,99%), Cinecittà – Don Bosco (-6,46% e -2,77%), Aurelio – Boccea (-3,60% e -2,54%) e Flaminio – Labaro – Prima Porta (-6,58% e -8,37%).

Nella zona suburbana le maggiori diminuzioni di prezzo si registrano ad
Axa – Casalpalocco – Infernetto (-7,60% per i bilocali e -1,63% per i trilocali) e Ostia – Ostia Antica (-1,10% e -4,67%).

Come per Milano, quindi, il mercato di livello medio – alto fa meno fatica rispetto a quello di fascia medio – bassa.

Richieste Milano
Negli ultimi 12 mesi le richieste di bilocali e trilocali sono fortemente aumentate. Gli agenti immobiliari milanesi, in pratica, hanno incontrato soltanto clienti alla ricerca di queste due tipologie di immobile: quelle per i bilocali sono cresciute di oltre il 100% mentre quelle per i trilo si sono fermate sul +98,28%.

Per entrambe le tipologie la zona più richiesta è quella del Centro (+20% per i bilocali, +21% per i trilocali), mentre nel corso dell’ anno è diminuito l’ interesse per la zona di Famagosta (solo +3% per i bilocali e addirittura +2% per i trilocali).

Rispetto all’ inizio del 2009, la zona che ha suscitato maggior interesse per i bilocali è quella di Fiera – San Siro (+192,84%) mentre la meno richiesta è stata quella di Vercelli – Lorenteggio (solo +16,23%).

Per quanto riguarda i trilocali la maggior parte delle richieste è arrivata per la zona Bovisa – Sempione (+146,37%) e, anche in questo caso, Vercelli – Lorenteggio è stata quella meno desiderata (solo +18,89%).

Richieste Roma
A Roma le richieste di bilocali, negli ultimi 12 mesi, sono aumentate del +29,26%, quelle dei trilocali del +67,93%. Per i bilocali la zona più richiesta è quella di San Giovanni – Roma Est (+23%), mentre questa tipologia è meno richiesta a Villa Ada – Monte Sacro e Policlinico – Pietralata (+10%). I trilocali sono invece più cercati in centro (+20%) e, come per gli immobili di taglio più piccolo, meno a Villa Ada – Monte Sacro (+12%).

Rispetto all’ inizio dell’ anno è salito l’ interesse per la zona Villa Ada – Monte Sacro (+52,57% per i bilocali, +122,04% per i trilocali), mentre ha registrato meno appeal quella di Policlinico – Pietralata, soprattutto per i bilocali (solo +9%).

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Nell’ ultimo trimestre 2009 solo 6 quartieri dei 18 monitorati hanno resistito alla tendenza a ribasso dei prezzi. Le zone che hanno sofferto di più sono Monte Verde (-4,7%) e Monte Mario (-3,9%). Giù i prezzi anche nel centro storico (-3,6%). L’ analisi condotta su un campione di 1.780 abitazioni di seconda mano in vendita sul portale nel periodo tra settembre e dicembre del 2009 evidenzia la prevalenza di segni meno nella capitale.

Solo 6 quartieri dei 18 monitorati hanno resistito alla tendenza a ribasso dei prezzi con la performance migliore su base trimestrale (+5,3%) Monte Sacro porta il prezzo medio delle case nella zona sopra la media cittadina, a 4.557 euro / m². salgono le quotazioni anche nell’ area di Roma est (+4,2%; 2.676 euro / m²) – la zona oltre il raccordo anulare rimane più economica della capitale -, l’ Eur (+2,9%; 4.273 euro / m²), e il Quartiere Prati (+2,5%; 6.235 euro / m²) i cui prezzi in ascesa sono sempre più vicini a quelli del centro.

Leggeri progressi per il Quartiere Prenestino (+1,8%; 3.743 euro / m²), stabili le quotazioni nella zona Aurelia (+0,4%; 4.391 euro/m²), Cinecittà (-0,3%; 3.732 euro / m²), Appio Latino (-0,5%; 4.814 euro / m²) e i Parioli (-0,7%; 5.991 euro / m²), la terza area più cara della città nonostante il trend negativo degli ultimi sei mesi.

Variazioni a ribasso leggermente più marcate – tra l’ 1% e il 2% – per quattro zone della città: Nomentano – San lorenzo (-1,1%; 5.689 euro / m²), Ostia (-1,5%; 3.175 euro / m²), Appia Antica (-1,6%; 4.326 euro / m²) e Cassia – Flaminia (-1,9%; 4.295 euro / m²)

Di una certa entità le contrazioni di Casilino – Centocelle (-3,8%; 3.428 euro / m2) e Arvalia – Portuense (-2,3%; 3.841), mentre mostra segnali di stanchezza il centro storico (-3,6%; 6.583 euro / m²), indice che anche il cuore dell’ urbe ha raggiunto il limite.

I cali più evidenti nell’ ultimo quarto dell’ anno si sono registrati nei quartieri Colle Aniene – Collantino (-3,8%; 3.572 euro / m²), Monte Mario (-3,9%; 3.914 euro / m²) e Monte Verde (-4,7%; 4.185 euro / m²), dove acquistare casa costa mediamente 208 euro meno di 3 mesi fa

Secondo Vincenzo De Tommaso, portavoce di idealista.it: “Roma sta registrando un’ inversione del trend rialzista dei prezzi immobiliari iniziato nel ’98. Anche se nell’ ultimo trimestre dell’ anno l’ entità della flessione è stata modesta, la situazione varia da quartiere a quartiere. La crisi sta ridimensionando i prezzi laddove c’ erano state delle esagerazioni con delle eccezioni per zone dove si concentra un parco immobiliare di particolare pregio. Quartieri come Prati o l’ Eur, con le sue aree del Torrino e di Trigoria, risultano al momento richiestissime per chi opta per soluzioni di prestigio dentro o appena fuori città”.

Nota metodologica
Il rapporto trimestrale riguardante il mercato degli immobili in vendita a Roma è basato su un campione di 1.780 abitazioni inserite nel database del portale idealista.it depurate da distorsioni del campione derivanti da variabili come le case con giardino, da ristrutturare o quegli immobili i cui prezzi indicati dagli utenti risultano chiaramente sproporzionati rispetto al valore di mercato di una determinata zona della città.

Si parla di prezzi di listino, non di prezzi di acquisto passibili di sconti. La città di Roma è stata suddivisa in 24 zone. Una ripartizione che entra nello specifico dei quartieri della città e permette quindi di fornire un quadro dettagliato sull’ andamento mercato immobiliare per permettere una sufficiente standardizzazione dei risultati ogni quartiere dovrà presentare un numero di annunci non inferiore a 50. La misurazione avviene mediante il calcolo della deviazione standard che consente di ridurre eventuali distorsioni rispetto al valore medio atteso nel calcolo del prezzo al metro quadro.

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Fra i valori massimi di compravendita registrati si segnalano – per le zone centrali – Venezia (con una media di 9.570 euro al metro quadro), Roma (8.000 euro mq) e Milano (7.570 euro mq); per le zone semi centrali, Venezia (6.300 euro mq), Milano (5.100 euro mq) e Roma (4.800 euro mq); per le zone periferiche, Venezia (3.900 euro mq), Roma (3.800 euro mq) e Siena (3.500 euro mq).

Con riferimento alle aree geografiche, i valori massimi medi si registrano al Nord (3.327 euro al metro quadro); seguono il Centro (3.160 euro mq) e il Sud con le isole (2.232 euro mq). Per i valori minimi è il Centro a registrare il prezzo medio più alto (1.562 euro mq), seguito dal Nord (919 euro mq) e dal Sud ed isole (686 euro mq).

Le previsioni del Borsino immobiliare della Confedilizia – che redige i propri dati in base alle informazioni che vengono raccolte attraverso le rilevazioni di oltre 200 sedi territoriali – sono per un rilevante ritorno di attenzione per l’ immobiliare nella seconda metà del 2010, in una con la ripresa dell’ inflazione, ormai data per certa dagli osservatori appunto per tale periodo.

Ciò che si tradurrà in una ripresa del mercato – a partire dalle grandi città, e solo successivamente e gradualmente nei centri minori – sia dal punto di vista del numero delle transazioni (che per il 2009 dovrebbero attestarsi su una cifra vicina alle 600.000) sia dal punto di vista del livello dei prezzi. Fino ad allora, il mercato dovrebbe manifestare una certa stabilità sia in termini di numero di compravendite sia in termini di prezzi.

A giudizio della Confedilizia, la ripresa potrebbe essere anticipata o rafforzata – con effetti positivi anche sul mercato delle locazioni – se si verificassero alcuni interventi legislativi attesi da tempo: primo fra tutti quello dell’ introduzione di una tassazione sostitutiva dei redditi da locazione (la cosiddetta cedolare secca) che, insieme con le rinnovate agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie e con i Piani casa regionali attualmente in fase di avvio (laddove realizzati in modo equilibrato), costituirebbe una formidabile iniezione di fiducia per gli investitori in edilizia.

Nel corso del secondo semestre del 2009 il 77% delle compravendite realizzate tramite le agenzie del Gruppo Tecnocasa hanno riguardato l’ abitazione principale e quindi la prima casa e la casa di sostituzione. Il 23% delle compravendite ha avuto per oggetto la seconda casa / immobile per investimento (con un aumento dell’ 1% rispetto al semestre precedente).

Per quanto riguarda la fascia di età, il 68% degli acquirenti ricade in quella compresa tra 18 e 44 anni, con una concentrazione maggiore nella fascia tra 18 e 34 anni. Nella fascia di età compresa tra 18 e 44 anni la maggioranza degli acquisti è destinata all’ abitazione principale e solo in parte minore è destinata all’ acquisto per investimento / seconda casa.

Nella fascia di età compresa tra 35 e 44 anni si registra un incremento del 3% di acquisto di seconda casa / investimento rispetto al primo semestre del 2009. La percentuale tra chi acquista la prima casa e chi acquista la seconda casa / investimento si assottiglia nella fascia di età compresa tra 45 e 54 anni.

La divisione degli acquirenti in base alla professione registra una netta prevalenza di lavoratori dipendenti 52,0%. In base alla destinazione dell’ acquisto l’ abitazione principale è quella che raccoglie una netta maggioranza tra i lavoratori dipendenti, mentre nella classe degli imprenditori / liberi professionisti / dirigenti lo scarto tra la percentuale di acquisto della casa principale e quella della seconda casa / investimento è molto più basso.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

I segnali di superamento della congiuntura negativa sono invece più fiacchi nei segmenti degli immobili per le attività economiche i quali – evidentemente più deboli di quanto non accada per le abitazioni, che costituiscono il naturale sbocco di investimento della liquidità nelle mani delle famiglie ‐ risentono maggiormente della lenta evoluzione del quadro macroeconomico (le stime di crescita per il 2010 sono nell’ ordine dello 0,6% il che non consente di attendersi una ripresa significativa nella domanda di uffici, piuttosto che di negozi o di altri immobili per attività economico – produttive).

Tempi e sconti si ampliano
Comunque è ancora presto per poter sostenere che la correzione al ribasso dei prezzi stia esaurendosi, ma è un dato di fatto che, mentre il semestre precedente sembrava dominato dal senso di una preoccupante tendenza al peggioramento, questo sembrerebbe diversamente intonato. Vero è che non si legge un miglioramento del mercato in parametri classici, come il divario fra prezzo di offerta e di domanda, che continua a salire e che arriva a punte record nell’ ordine del 13%, o nei tempi di vendita e locazione, che continuano ad allungarsi (con l’ eccezione dei tempi di locazione delle abitazioni), superando ampiamente i 6 mesi in tutti i comparti.

Previsioni
La situazione congiunturale del mercato è dunque ancora piuttosto complessa ed incerta, così come lo è il quadro macroeconomico di riferimento. In ogni caso tutti i dati convergono nel rendere una situazione in cui il punto più basso della recessione sarebbe stato toccato nel marzo ‐ aprile 2009 e da allora i segnali di recupero si sono intensificati. Restano, però, sul tappeto italiano temi di criticità come la fragilità del sistema finanziario, l’ insufficiente espansione del credito, l’ entità del debito pubblico, l’ aumento della disoccupazione o l’ inadeguato aumento della produttività, ma anche indicatori promettenti come la ripresa della crescita del PIL, della produzione e della domanda.

Alla luce di questa generale incertezza, risulta sempre più difficile formulare previsioni che in ogni caso sono orientate ad una ulteriore riduzione dei prezzi in misura del ‐1 / ‐2% nel 2010, per poi tornare in terreno positivo solo nel 2011, con transazioni che possono riavviarsi significativamente nel 2010 solo alla luce di un incremento delle erogazioni di mutui alle famiglie da parte del mondo del credito

Il mercato 2009 in 10 punti
1. I prezzi degli immobili nelle 13 grandi aree urbane italiane mostrano le seguenti performance annue: ‐4,1% abitazioni, ‐3,9% uffici, ‐3,2% negozi. Le variazioni semestrali risultano essere: ‐1,6% abitazioni, 1,6% uffici e ‐1,5% negozi. Nel secondo semestre dell’ anno la riduzione dei prezzi è stata dunque più contenuta rispetto a quella del primo. Si tratta della terza variazione semestrale negativa consecutiva per le abitazioni e della seconda per gli immobili d’ impresa.

2. I tempi di vendita degli immobili sono aumentati ulteriormente e si sono portati a 6,2 mesi per le abitazioni, 7,8 mesi per uffici, 7,1 per i negozi tradizionali, 8,9 mesi per i capannoni industriali. Aumentano anche i tempi medi per la locazione, con l’ eccezione del segmento residenziale.

3. Si ampliano gli sconti mediamente praticati all’ atto dell’ acquisto, che arrivano al 13,2% per le abitazioni, al 13,9% per gli uffici, al 13% per i negozi ed al 12,6% per i capannoni industriali.

4. Le compravendite hanno continuato a diminuire anche nella seconda parte del 2009, ma ad una intensità più contenuta rispetto a quanto non sia accaduto nella prima, indicazione confermata dai dati più recenti dell’ Agenzia del Territorio. I dati ministeriali parlano, nel III trimestre 2009 rispetto allo stesso trimestre del 2008, di una diminuzione dell’ 11% per le abitazioni, del 18,9% per uffici, del 17,7% per il settore commerciale e del 17,7% per quello produttivo.

5. Dalla combinazione della flessione dei prezzi con quella delle quantità, si ottiene la riduzione del valore del mercato immobiliare complessivo, che nell’ ultimo biennio ha perso circa il 30%, passando dai 154 miliardi di euro nel 2007 ai 109 stimati per il 2009.

6. Anche il settore dell’ edilizia sta subendo una brusca contrazione, con investimenti in costruzioni che dovrebbero diminuire del 9,4% nel 2009 ed un ulteriore 7,1% nel 2010 (nel caso in cui il Piano Casa sortisca qualche effetto, la contrazione del 2010 potrebbe contenersi nel 3,9%).

7. Nel corso del semestre si è registrato un ulteriore peggioramento della qualità del credito legato al settore immobiliare, come testimonia l’ aumento delle insolvenze dei mutuatari. Fino alla primavera del 2008 questo indicatore oscillava intorno all’ 1‐1,1%; dopo un anno è raddoppiato. Tale fenomeno, associato alla lunghezza e onerosità delle procedure di recupero coattivo, induce le Banche a mantenere un atteggiamento selettivo nei confronti dell’ allocazione immobiliare.

8. Si stima, infatti, che a fine anno le erogazioni di mutui alle famiglie per acquisto di immobili siano scesi a 49,2 miliardi di Euro, a fronte dei 56,5 dell’ anno precedente, con una flessione del 12,9%. Inoltre, in un contesto di minore disponibilità creditizia, si segnala l’ ulteriore espansione della componente di surroga e sostituzione, arrivata a toccare i 12,3 miliardi di Euro con un’ incidenza sull’ ammontare complessivo messo a disposizione del settore residenziale superiore al 25%. Sempre a questo proposito il 93% degli operatori immobiliari interpellati riferiscono che la propria clientela sta incontrando sempre più difficoltà nell’ ottenimento di mutui da parte delle banche, soprattutto per la richiesta da parte di queste ultime di garanzie aggiuntive e per la disponibilità ad una minore quota di finanziamento rispetto al valore dell’ immobile.

9. Il settore dei fondi immobiliari aumenta in termini dimensionali, anche se continua inesorabilmente a contrarsi la componente retail. Dal punto di vista della performance, la flessione media registrata dal comparto è molto contenuta se posta in relazione al tracollo degli investimenti nel settore corporate. In Borsa lo sconto dei fondi quotati rispetto ai valori di bilancio continua ad attestarsi, in media, al 35%, denotando la perdurante diffidenza degli investitori verso questo tipo di veicolo.

10. La capitalizzazione dei titoli delle società immobiliari quotate è cresciuta del 66% rispetto ai minimi di inizio anno. Si tratta di una dinamica più contenuta rispetto a quella generale di Borsa (+80%) e rispetto a quanto fatto registrare dalle principali società immobiliari europee (+90%). Il settore immobiliare quotato italiano paga l’ esigua dimensione complessiva e l’ esposizione a forti oscillazioni speculative.

Fonte: Nomisma