Dopo più di dieci anni di espansione, nel 2008 il mercato immobiliare urbano ha subito una brusca frenata e per l’anno prossimo le previsioni non sono rosee. Quest’anno - secondo il rapporto Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) sull’andamento del settore - i prezzi sono diminuiti del 7-7,5%, è aumentato il numero degli immobili messi in vendita e sono calate del 14% le transazioni portate a termine. Nel primo semestre dell’anno prossimo, poi, si attende una flessione delle compravendite, nonostante la discesa dei prezzi, ed è previsto un aumento degli affitti a uso residenziale. Nel 2008 - spiega l’indagine - per le compravendite l’andamento medio dei prezzi è stato in calo tra il -7% e -7,5% per abitazioni e negozi, con una flessione del 9,7% per il segmento direzionale. Sono sempre di più, inoltre, gli italiani (53%) e i clienti extra-Ue (83%) che hanno fatto ricorso a un mutuo per comprare immobili. E le previsioni per il primo semestre 2009 indicano una diminuzione delle compravendite a uso residenziale, in particolare nelle aree centrali, e un aumento degli affitti a uso abitativo.

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Un atto integrativo prodotto per fruire delle agevolazioni “prima casa” è valido anche nel caso di trasferimento di un immobile attraverso un’asta giudiziaria, a condizione che lo stesso sia presentato prima della registrazione del decreto del giudice di esecuzione. In sostanza, tenuto conto del rispetto di tale tempistica, è possibile estendere l’efficacia normalmente riconosciuta alle dichiarazioni integrative delle “ordinarie” compravendite, attestanti il possesso dei requisiti per l’accesso ai benefici.
Un principio in risposta all’interpello di un contribuente che si è aggiudicato la proprietà di un’abitazione attraverso un’asta immobiliare. Il problema è sorto nel momento in cui l’istante, non avendo reso nella domanda di partecipazione all’incanto la dichiarazione necessaria per usufruire del regime fiscale di favore previsto per l’acquisto della “prima casa”, ha chiesto al tribunale che gli aveva assegnato la proprietà l’emanazione di un atto integrativo contenente la richiesta a suo tempo omessa. In seguito al rifiuto dell’istanza da parte del giudice di esecuzione, il contribuente si è rivolto ai tecnici del Fisco, per sapere se poteva ancora ottenere le agevolazioni e, in particolare, il rimborso dell’imposta di registro versata in misura ordinaria.
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Tassi: Euribor a tre mesi al 4,97% . Il tasso interbancario denominato in euro sulla scadenza a tre mesi e’ risalito al 4,97%, secondo l’European Banking Federation, Il tasso si e’ riportato sui massimi da 7 anni.

In rialzo anche l’Euribor a una settimana che oggi si e’ attestato sul 4,49% dal 4,42%.

Proprio oggi la Bce ha iniettato nel mercato monetario 70 mld di euro per allentare le tensioni legate dal crac di Lehman Brothers. Gia’ ieri c’era stata una operazione straordinaria con l’immissione di 30 mld di euro.

-Pirellire

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In Irlanda l’indice del valore delle proprieta’ residenziali, elaborato dalla banca Permanent TSB e dall’istituto ESRI, e’ diminuito del 12% rispetto al picco registrato nel febbraio 2007. Secondo un rapporto del sito web ‘daft.ie’, specializzato in locazioni immobiliari in Irlanda, l’offerta di case in affitto e’ raddoppiata negli ultimi 12 mesi, tanto che a giugno vi erano piu’ di 15.000 proprieta’ disponibili. Il dato si e’ tradotto in una riduzione del costo degli affitti di circa il 3,5% nel primo semestre del 2008. Il calo piu’ significativo si e’ registrato a Dublino. Per fare evitare l’insorgere di insolvenze le banche locali stanno prendendo provvedimenti. IIB Bank ad esempio ha suddiviso Dublino e le aree circostanti in zone primarie e secondarie e ha classificato altre citta’ come zone secondarie. Nelle aree primarie, la banca intende limitare l’ammontare dei mutui erogato a un massimo pari all’80% del valore delle case o appartamenti. Nelle aree secondarie, considerate piu’ rischiose il limite massimo scende al al 70% per gli appartamenti e fino all’80% per le case.

- Pirelli -

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Cala il prezzo delle abitazioni usate nei primi sei mesi dell`anno. Compravendite diminuite del 15 per cento. E in Italia il mattone costa il 7% in meno. Continua a sgonfiarsi la bolla immobiliare e per la prima volta da dieci anni i prezzi delle case vanno giu` in modo significativo. Sono scesi del 7 per cento nei primi sei mesi dell`anno, con punte dell`8-9 per cento nei grandi centri urbani. Tengono solo gli immobili di nuova costruzione (dove la domanda e` ancora superiore all`offerta) e quelli di pregio. Una frenata annunciata. In giro ci sono pochi soldi, e quelli che ci sono costano: l`aumento dei tassi di interesse ha frenato la richiesta di mutui e la eco della crisi dei sub-prime ha finito per dispiegare i suoi effetti anche sul mercato italiano. Le banche hanno chiuso i cordoni della borsa, fanno piu` controlli prima di concedere un mutuo e se fino a due anni fa finanziavano fino al 90 per cento del costo dell`immobile, oggi arrivano al 60-70 per cento. I segnali della frenata c`erano tutti gia` nel 2007, un anno poco brillante: si vendevano meno case e per venderle si impiegava piu` tempo. Il risultato non poteva essere che una discesa dei prezzi. Il 2008 ha presentato il conto per intero: le compravendite sono diminuite tra il 13 e il 15 per cento rispetto al primo semestre del 2007, finendo per trascinare giu` i prezzi degli immobili.
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Si prevede, proiettando il trend attuale sulla seconda metà dell’anno, una riduzione delle compravendite di abitazioni nel 2008 di almeno il 10% (80 mila unità) che porterebbe il mercato abitativo nel 2008 ai livelli del 2002. Per quanto riguarda i prezzi si prevede che il 2008 registrerà prezzi nominali stabili e, quindi, prezzi reali in flessione in misura pari a quella dell’inflazione.

I dati sono contenuti nel Secondo rapporto Nomisma 2008 sul mercato immobiliare, presentato a Bologna lo scorso 17 luglio. Dopo che nel corso del 2007 le compravendite di abitazioni sono diminuite del 4,6% in Italia (raggiungendo quota 806 mila) e del 9,3% nelle grandi aree urbane, anche il primo semestre del 2008 è all’insegna di un mercato residenziale con segnali di affaticamento ed ulteriori flessioni sui volumi dei contratti. La domanda è molto debole (le intenzioni di acquisto di un’abitazione nei prossimi dodici mesi sono sui livelli minimi dell’1,8% delle famiglie a fronte del 7% di inizio anni 2000) e l’offerta trova difficilmente allocazione sia che si tratti di stock esistente che di nuova edilizia, accumulandosi sempre di più in particolare nelle frange periferiche delle città. Nel 2007 il valore totale delle case vendute è stato di circa 123 miliardi di Euro; nel 2008 il valore del mercato dovrebbe scendere a circa 110 miliardi.
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Dichiarazione del presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici: “Gli analisti più seri indicano segnali di stasi del mercato immobiliare, nel quale si registrerebbe un calo generale dal 10 al 15 % delle transazioni. Chi parla di calo dei prezzi compie un salto logico; anche perché è avventato oggi assumere valori iniziali di riferimento nelle situazioni specifiche e nelle attuali condizioni del settore. Che ci sia un’avvisaglia di trend riflessivo del mercato è innegabile; e già da tempo l’avevamo segnalato. Per comprendere meglio che cosa stia avvenendo a tal proposito in Italia, occorre premettere che quello che potremmo definire “il flottante annuo” nell’immobiliare (cioè il compravenduto), pur nel periodo di massima punta delle transazioni, rappresenta una parte minima dell’investimento complessivo (meno del 2 % dello stock immobiliare italiano). In termini relativi (percentuali sullo stock complessivo) potremmo dire che esso si avvicini al volume medio giornaliero degli scambi della Borsa valori. Notiamo per inciso che il comparto immobiliare, in termini di capitalizzazione vale oltre dieci volte l’intero investimento borsistico italiano (543,5 miliardi ).
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L’andamento delle compravendite nel settore immobiliare evidenzia nel 2007 una consistente frenata, in linea con il rallentamento già registrato nel 2006, e dopo un periodo di crescita più o meno sensibile in tutti i settori. Questi dati sono contenuti nel Rapporto Immobiliare 2008, che analizza i volumi delle compravendite effettuate in Italia nel corso del 2007 e nel periodo 2000-2007. Novità di questo rapporto è la sezione dedicata agli approfondimenti che riguardano:
l’analisi degli andamenti ed i differenziali dei prezzi delle abitazioni, l’analisi dei rendimenti immobiliari per alcune tipologie immobiliari (abitazioni, negozi, uffici, capannoni e box-postiauto),
le caratteristiche del mercato immobiliare residenziale per classi dimensionali dei comuni e per classe altimetrica.
Nel 2007 sul mercato immobiliare nazionale si sono registrate un totale di 1.699.664 transazioni con un decremento complessivo pari al 7,1% rispetto al 2006. In particolare, il settore residenziale diminuisce del 4,6%, il terziario è in calo del 2,6%, il commerciale con 50.136 compravendite, risulta in calo del 4,8%, in linea con il residenziale, il settore produttivo cala del 3,5%, il mercato dei ‘Magazzini’ si ridimensiona sensibilmente con un calo del 5,2%. Questi dati sono contenuti nel Rapporto Immobiliare 2008, che analizza i volumi delle compravendite effettuate in Italia nel corso del 2007 e nel periodo 2000-2007.
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Nel primo semestre 2008 Nomisma registra -4,6%.

Si conferma il calo di compravendite. Con un volume di compravendite immobiliari in costante diminuzione il mercato immobiliare italiano evidenzia ancora una volta “una fase di affaticamento”. Ciò viene confermato nel primo semestre 2008 (-4,6% nel 2007, pari a 40 mila unità) da tempi medi di vendita in allungamento (attorno ai 6 mesi) e prezzi che crescono di appena l’1,1% (al netto dell’inflazione, del 2,1% in sede nominale).

A fare il quadro dell’andamento del settore, che vale in termini di fatturato il 20% del Pil nazionale, è Nomisma che ha presentato oggi a Bologna il secondo rapporto sul Mercato Immobiliare relativamente a 13 grandi aree urbane italiane. Il valore totale delle case vendute, che nel 2007 è stato di 123 miliardi, nel 2008 dovrebbe attestarsi attorno ai 110 miliardi (-10,5%) mentre per il numero di compravendite è prevista una flessione di 80 mila unità.
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Il leasing immobiliare, seppure in flessione, con 22,6 miliardi di Euro si è confermato anche nel 2007 come il comparto più importante in termini di peso sui volumi complessivi di stipulato (46,4%). A fronte del segno meno registrato per la prima volta dal segmento più tradizionale del leasing su immobili costruiti (-10,7% che segue al +2,0% del 2006), si è registrata per il secondo anno consecutivo una migliore performance del leasing su immobili da costruire (+10,5% dopo il +20,3% del 2006).
Il peso di quest’ultima categoria di contratti – meno legata alle oscillazioni del mercato delle compravendite immobiliari e più orientata alla creazione di valore, attraverso l’investimento in nuove costruzioni da realizzare in leasing – si è avvicinato infatti al 37% dell’intero stipulato del comparto, con dinamiche positive per tutte le diverse fasce d’importo contrattuale osservate.
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Secondo l’ufficio studi di Tecnoborsa nel 2008 il mercato immobiliare italiano raggiungerà una situazione di stabilità delle quotazioni, con tendenze al ribasso in più città con oscillazioni che vanno da un minimo di -2% a un massimo di +2%. Terranno i tagli medio-piccoli, mentre scenderanno i prezzi di quelli più grandi e dell’usato. Non ci si aspettano cali nelle zone di seconda cintura delle grandi città dove i prezzi sono ancora accessibili e nel Meridione ci si aspetta un ulteriore rallentamento della crescita delle quotazioni. Si continueranno ad allungare i tempi di vendita a causa della crescente difficoltà di incontro tra domanda ed offerta. A soffrire nei prossimi mesi saranno soprattutto coloro che per comprare casa devono ricorrere ad un mutuo che finanzi in modo importante l’acquisto, primi fra tutti i giovani, gli stranieri e le famiglie monoreddito. Incontreranno minori difficoltà gli acquirenti di un immobile di sostituzione o coloro che già dispongono di un discreto capitale iniziale e che si indebitano per importi non elevati.
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Rallenta il mercato immobiliare, sia per la riduzione delle compravendite sia per l’allungamento dei tempi di vendita, ma i prezzi rimangono stabili anche se in leggera frenata rispetto all’anno scorso. Questa l’analisi della Fimaa, (Federazione mediatori Agenti d’Affari aderente a Confcommercio, sull’andamento del mattone. Dal ‘Listino Prezzi Immobiliare 2007′, indagine relativa al periodo maggio-settembre 2007, risulta una riduzione del 3,3% delle transazioni, più accentuata nelle piccole province.
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