Confedilizia: rinvio esame federalismo municipale rischia di compromettere cedolare secca

Il rinvio – richiesto e ottenuto la scorsa settimana dai Comuni – dell’esame da parte della Conferenza unificata dello schema di decreto legislativo in materia di federalismo municipale, rischia di compromettere l’entrata in vigore a partire dal 2011 della cedolare secca sugli affitti, prevista nell’ambito di tale testo.

È quanto rileva con preoccupazione la Confedilizia, ricordando che l’acquisizione della ”intesa” della Conferenza unificata sullo schema di decreto è pregiudiziale all’esame del testo da parte del Parlamento in sede consultiva, in seguito al quale il Governo porterà nuovamente il provvedimento in Consiglio dei ministri per l’approvazione definitiva.

Il ritardo nell’avvio dell’iter procedurale previsto – fa notare l’Organizzazione storica dei proprietari di casa - si rivela particolarmente nocivo per le disposizioni dello schema di decreto relative alla cedolare secca sugli affitti, che rappresentano le uniche norme immediatamente operative del provvedimento e che prevedono anche l’emanazione delle indispensabili disposizioni attuative da parte dell’Agenzia delle Entrate.

La Confedilizia fa appello a Governo ed Enti locali affinché questa situazione di stallo venga al più presto sbloccata, anche al fine di consentire a tutti i i proprietari di casa interessati di attrezzarsi per l’applicazione della nuova disciplina, così garantendo quel rilancio dell’affitto che l’introduzione della cedolare secca mira a raggiungere.

Normativa
Confedilizia ha avviato una battaglia per difendere la proprietà immobiliare urbana dalle pretese di quei Consorzi che – protetti dalle rispettive Regioni – chiedono ai soli proprietari di immobili, contributi che – evidentemente – andrebbero posti a carico della fiscalità generale. Si tratta di una battaglia condotta, nel più ampio quadro della difesa delle proprietà urbane (ma anche fondiarie), per ottenere il rispetto della legge. Per questo appare opportuno precisare che cosa dice la normativa del settore.

In primo luogo: quali sono i poteri delle Regioni? Con la sentenza n. 66 del 24.2.’92, la Corte Costituzionale ha precisato che le competenze riguardano esclusivamente “classificazione, declassificazione e ripartizione di territori in Consorzi di bonifica o di bonifica montana e la determinazione di bacini montani che ricadono nel territorio di due o più regioni”. La statuizione è tuttora valida perché la tutela dell’ ambiente è materia comunque riservata alla legislazione statale (e il governo del territorio – se di questo si tratta – è materia di legislazione concorrente e, quanto alla bonifica, la legge cornice sulla determinazione dei principii fondamentali sarebbe sempre quella statale, il regio decreto n. 215 del 13.2.’33).

Obblighi
Si tratta, quindi, di funzioni nelle quali sono all’ evidenza ricompresi l’ approvazione dei perimetri di contribuenza e dei piani di classifica, che le Regioni si guardano bene dal delegare peraltro alle Province, come dovrebbero fare e come molte fanno infatti – ad esempio – persino per le fondamentali funzioni di loro competenza addirittura in materia urbanistica. Le funzioni attribuite alle Regioni in materia di bonifica non intaccano – come visto – le norme della legge statale, il precitato provvedimento n. 215, la quale si occupa di bonifica integrale, individuando le opere da considerarsi di bonifica e deliberando gli obblighi di proprietari di casa e fondi rustici nel contribuire alle spese di mantenimento delle opere in questione.

L’obbligo di corrispondere il contributo, come hanno chiarito due sentenze della Cassazione a Sezioni Unite (n. 8957 e n. 8960) del 14.10.’96, sussiste solo quando gli immobili di proprietà privata traggano, dalle opere di bonifica, un beneficio diretto e specifico, che si traduca in un incremento di valore. Si badi che, secondo la giurisprudenza costituzionale, questi principii sulla bonifica non potrebbero essere alterati dalle leggi regionali, anche perchè rientranti nella disciplina del diritto privato di esclusiva spettanza statale.

Estensione
Fin qui la legge. Ma, nel concreto, come si comportano certe Regioni? Spesso, nella loro legislazione, cercano di dilatare all’ infinito il concetto di bonifica, comprendendo in questo termine una serie di attività connesse all’ ambiente e al territorio certamente anche utili, ma che non hanno a che vedere con la bonifica così come delineata dal decreto n. 215 (l’ unica che regola la contribuzione obbligatoria, trattandosi – a parte quanto già detto – di materia coperta com’ è noto da riserva di legge).

Vantaggi
Il problema fondamentale è che non si tratta soltanto di un equivoco sui termini; infatti, facendo passare le attività in questione come di bonifica, si pretende di applicare il provvedimento del ’33 sulla contribuzione e di scaricarne i costi sui soli proprietari immobiliari, mentre le opere vanno a vantaggio di tutta la comunità e quindi tutti, mediante la fiscalità generale, dovrebbero contribuire. Tanto più che i proprietari di immobili (per le stesse funzioni che pretendono di svolgere i Consorzi, e senza contare l’ aggravio ulteriore che deriverebbe dall’ istituzione di una polizza obbligatoria contro le calamità naturali) già pagano le tasse (o tariffe) di fognatura e il tributo ambientale provinciale.

Autocondanna
Dal canto loro i Consorzi di bonifica, per puro spirito di autoconservazione, accettano – incestuosamente – compiti che non spetterebbero loro. Accettano, così, anche che il prelievo fiscale sia aumentato, visto che i contributi ai Consorzi si vanno ad aggiungere a quelle imposte erariali e locali che, a norma di legge, dovrebbero servire a finanziare le opere. Siccome la situazione non regge, i Consorzi – prestandosi al gioco – si condannano alla fine (ormai generalmente auspicata) con le loro stesse mani

Corrado Sforza Fogliani
presidente Confedilizia

Per la prima volta, l’ Osservatorio ha rivolto la propria attenzione sia alle strutture associate all’ ANBBA sia a quelle non associate. Risulta che i B & B che hanno fatto parte del sistema di qualità ANBBA, pur praticando un prezzo leggermente superiore alle altre, hanno avuto un’ occupazione media maggiore.

Analizzando i dati relativi al 2009, è emerso che gli ospiti hanno soggiornato in media 2 / 3 notti, spendendo al giorno – sempre mediamente – 73 euro circa a coppia. L’ ospite tipo è italiano e viaggia in coppia. Internet è il mezzo che più facilmente consente di conoscere il mondo dei B & B. È stato proprio con questo modo veloce e pratico che gli ospiti hanno scelto in genere la struttura dove trascorrere le proprie vacanze.

Dall’ indagine, infine, emerge che anche se diminuiscono i viaggiatori della prima volta, tengono al contrario gli affezionati che tornano o arrivano anche grazie al passaparola. Stefano Calandra – Presidente ANBBA – rileva che “mercati interessanti per il settore B & B nel 2010 saranno (per motivi diversi, che vanno dalla capacità di spesa alla vicinanza geografica, al vantaggio valutario) quelli inglese, tedesco, del Nord Europa (in particolare Paesi Bassi), quello USA (grazie al miglioramento del rapporto Euro / Dollaro) e quello francese. Mercati promettenti su cui investire in promozione per risultati a medio termine sono senz’ altro quelli giapponese ed indiano”.

L’ indagine ha messo ancora una volta in evidenza come i Bed and Breakfast in molte situazioni locali – e soprattutto nei circuiti turistici minori – consentano di scongiurare impoverimento e fatiscenza dei centri storici, che grazie a queste forme di turismo alternativo tornano a vivere in modo più diffuso.

Fonte: Confedilizia – Anbba

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I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489

Comunicazione di cessione del fabbricato
In caso di locazione a un cittadino italiano di un appartamento per un periodo di 10 giorni, si domanda se ricorra l’ obbligo di comunicazione di cessione del fabbricato all’ autorità di pubblica sicurezza.

No, per il caso di specie non v’ è alcun obbligo di comunicazione. Secondo, infatti, l’ art. 12, d.l. n. 59 del 21.3.’78 (così come convertito in legge) tale obbligo ricorre solo per locazioni superiori ad un mese.

Condominio e privacy
Un amministratore domanda se sia legittimo affiggere nell’ androne condominiale l’ elenco dei condòmini morosi.

La risposta è negativa. Un’ iniziativa del genere, infatti, è stata ritenuta dal Garante della protezione dei dati personali lesiva della privacy degli interessati (Provv. 11.5.’06).

Miglioramenti e consenso del locatore
Si domanda se un conduttore, che abbia eseguito sull’ immobile a lui concesso in locazione dei miglioramenti senza il consenso espresso del locatore, abbia diritto all’ indennità prevista dall’ art. 1592 c.c.

Il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell’ art. 1592 cod. civ., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell’ entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni (in tal senso, Cass. sent. n. 2494 del 30.1.’09). Nel caso di specie, pertanto, l’ indennità non è dovuta.

Innovazione vietata, impugnazione
Si domanda se una delibera che abbia introdotto un’ innovazione vietata possa essere impugnata anche successivamente al termine decadenziale di 30 giorni.

Sì. Secondo la giurisprudenza infatti, trattandosi di delibera nulla, l’ impugnativa può essere proposta indipendentemente dal termine di decadenza di cui all’ art. 1137 c.c. (in tal senso, Cass. sent. 2586 del 15.10.1973).

E per far conoscere a tutti gli interessati i contenuti dell’ iniziativa – consacrata nella firma dell’ accordo tra Abi e consumatori (fra cui Assoutenti, convenzionata Confedilizia) avvenuta lo scorso 18 dicembre – ha messo a disposizione una linea telefonica dedicata (06.679.34.89) per dare le prime informazioni in merito alla moratoria (le istanze, infatti, possono essere presentate a partire da lunedì prossimo), rispondendo a domande quali, per esempio, “chi può presentare la richiesta di moratoria?”, “a quali condizioni?”, “fino a quando è possibile presentarla?”ecc.

Secondo la Confcasalinghe, infatti, in periodi economici come l’ attuale, iniziative mirate e concrete rappresentano un valido ausilio per tutte quelle famiglie che – per vari motivi, seri e circostanziati come quelli individuati dall’ Associazione bancaria italiana – non riescono a pagare le rate dei mutui.

La Confcasalinghe si augura che il proprio sportello telefonico possa contribuire alla buona riuscita del Piano famiglie.

Sportello telefonico
Piano famiglie
06.679.34.89

I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489

Amministratore e condòmini morosi
Si domanda se l’ amministratore, per chiedere il decreto ingiuntivo nei confronti dei condòmini morosi, necessiti dell’ autorizzazione dell’ assemblea.

La risposta è negativa. Agire nei confronti dei condòmini morosi, infatti, rientra tra i compiti dell’ amministratore in base a quanto previsto dagli artt. 1130 e 1131 c.c. (in tal senso, ex multis, Cass. sent. n. 12125 dell’ 11.11.’92 e Cass. sent. n. 2452 del 15.3.’94).

Palestra ed indennità di avviamento
Si domanda se al conduttore che eserciti, in forma di impresa, nei locali a lui locati l’ attività di palestra sportiva sia dovuta, in caso di disdetta del proprietario, l’ indennità di avviamento commerciale.

Secondo la Cassazione “l’ attività di palestra sportiva esercitata a fini di lucro e con gestione a struttura imprenditoriale”, integra una attività commerciale rientrante nella previsione di cui all’ art. 27, l. 392 /’ 78, con la conseguenza che al conduttore spetta, nel caso di cessazione del rapporto per iniziativa del locatore, l’ indennità di cui trattasi.

Spese ordinarie e straordinarie, decreto immediatamente esecutivo
Un amministratore domanda se il decreto immediatamente esecutivo di cui all’ art. 63 disp. att. cod. civ. possa essere richiesto tanto per gli oneri accessori relativi alle spese ordinarie quanto per quelli che riguardano le spese straordinarie.

La risposta è positiva. Come chiarito dalla Cassazione, infatti, l’ art. 63 disp. att. cod. civ. non fa distinzione tra spese ordinarie e straordinarie. Occorre, però, in entrambi i casi, l’ approvazione dello stato di ripartizione da parte dell’ assemblea (cfr., ex multis, sent. n. 27292 del 9.12.’05).

Divieto di cessione del contratto di locazione
Si domanda se sia legittima una clausola, contenuta in un contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale, che vieti al conduttore di cedere il contratto di locazione anche nel caso di cessione della sua azienda.

Secondo la Cassazione “la sublocazione o la cessione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo sono consentite al conduttore, ai sensi dell’ art. 36 della l. n. 392 del 1978, qualora venga locata o ceduta contestualmente l’ azienda”, pure nel caso in cui “un apposito patto contrattuale contenga il divieto espresso di sublocare l’ immobile o di cedere il contratto” (sent. n. 4802 del 13.4.’00). La risposta al quesito, pertanto, è negativa.

Infatti i marciapiedi sono una parte della strada, esterna alla carreggiata, secondo la definizione del Codice della strada. All’ interno dei centri abitati le strade pubbliche sono quasi sempre comunali: compete ai Comuni la pulizia delle strade di loro proprietà, sempre sulla base del Codice della strada; quindi, anche la pulizia dei marciapiedi. Nella pulizia rientra lo sgombero da qualsiasi materiale, compresa la neve.

Spetta perciò ai Comuni togliere la neve dai marciapiedi di strade comunali (la Cassazione, con sentenza 16226 / ’05, ha stabilito che è ius receptum della stessa Corte il principio secondo il quale spetta alla Pubblica Amministrazione la manutenzione in genere tanto della strada quanto dei marciapiedi laterali).

Non può il Comune far carico ai privati proprietari di immobili che affacciano su strade pubbliche (singoli proprietari o condominii) dell’ obbligo di provvedere alla pulizia delle strade in generale o allo sgombero della neve in particolare, trattandosi di prestazione personale imposta la cui introduzione è riservata alla legge.

Il Testo Unico per la finanza locale del 1931 consentiva al Comuni di “istituire prestazioni d’ opera per la costruzione e manutenzione delle strade”, purché “nei limiti ed in conformità delle leggi vigenti”, permettendo d’ imporre ai frontisti o la prestazione in giornate di lavoro o la corresponsione di una somma; ma nel 1961 tale disposizione venne esplicitamente soppressa dalla legge 1014 / ’60.

Non sussiste oggi alcuna legge che obblighi i frontisti (o conceda ai Comuni facoltà d’ imporre tale obbligo) di provvedere alla pulizia dalle strade o di sgomberarne la neve. La legge, invece, impone l’ obbligo della pulizia proprio ai Comuni, proprietari delle strade comunali. Tale obbligo non può essere imposto ad altri: né con ordinanza, né con regolamento comunale, né con delibera. Eventuali disposizioni di tal genere presenti in qualche regolamento di polizia urbana sono prive di valore.

La Confedilizia ricorda che solo in casi eccezionali, relativi ad emergenze non prevedibili, il sindaco può avvalersi di ordinanza contingibile ed urgente per far obbligo ai frontisti di procedere allo sgombero della neve, limitatamente a quella particolare circostanza.

Deve però trattarsi di evento straordinario per quantità e continuità di precipitazione, tale da essere ritenuto fuori della norma e dunque della disponibilità di uomini, mezzi, strutture di cui il Comune deve disporre per far fronte alla caduta della neve nelle dimensioni prevedibili per quella specifica zona territoriale.

In ogni caso, tale obbligo dev’ essere accompagnato dalla disposizione relativa all’ integrale rimborso delle spese sostenute dai proprietari per lo sgombero della neve. Il sindaco può, insomma, in casi rigorosamente limitati ed eccezionali, imporre ai privati di sostituirsi – ma soltanto per quella specifica occasione (e non certo in via generale, cioè sempre ogni qual volta si determini una precipitazione atmosferica) – al Comune con uomini e mezzi; però le relative spese fanno carico all’ ente proprietario della strada.

La Confedilizia sottolinea che anche per le locazioni brevi è opportuno non affidarsi a patti verbali, ma utilizzare – per evitare possibili conflitti futuri – il modello di contratto weekend predisposto dalla Confederazione e reperibile presso le sedi locali, i cui indirizzi sono consultabili sul sito www.confedilizia.it.

Sempre per quanto concerne le tendenze di villeggiatura di Natale 2009 e Capodanno 2010, i dati in possesso sia della Confedilizia sia della propria aderente Anbba (Associazione nazionale Bed & Breakfast e affittacamere) rilevano per le prossime festività una richiesta massiccia di soggiorni (della durata massima di 3 notti) presso i Bed and Breakfast: un modo, apprezzato soprattutto dalle coppie, per godere delle ferie al di là dei circuiti turistici tradizionali.

Si conferma, poi, la crescita nel nostro Paese – secondo quanto riferito da Homelinkitalia, Associazione del settore convenzionata con Confedilizia – dello scambio di casa, scelta preferita da famiglie che attraverso tale formula, oltre ad ottenere vacanze a costi contenuti, mirano ad assicurarsi vantaggi ulteriori, quali ad esempio la custodia del proprio appartamento (la presenza di persone in casa è sempre, infatti, un ottimo deterrente per i ladri), la cura degli animali domestici nonché delle piante ecc.

Oltre a mostrarsi contraddittoria rispetto alle finalità perseguite dalla legge (e, cioè, l’ incentivazione e l’ incremento dell’ edilizia privata nell’ intrapresa di nuove iniziative edilizie), l’ imposizione del libretto casa – con tutte le conseguenti prescrizioni di lavori da effettuarsi che esso può contenere – è infatti tale da scoraggiare i privati (come ha tempestivamente fatto rilevare la Confedilizia) dall’ utilizzare le opportunità del Piano casa voluto dal Governo (anche se demandato, poi, alla competenza regionale).

L’ impugnativa del Governo – che segue, del resto, a 8 giudizi negativi per il libretto in parola svoltisi avanti tutte le possibili giurisdizioni, Corte costituzionale compresa – si basa sull’ irragionevolezza (canone di costituzionalità) di imporre ai privati, a loro carico e a loro spese, la duplicazione di accertamenti e la conservazione di informazioni e documenti ricadenti nei compiti affidati alla pubblica amministrazione nella sua azione di vigilanza (col cui principio di efficienza e buon andamento, dunque, collide).

Inoltre, ha rilevato sempre il Governo, la norma impugnata impone adempimenti che si atteggiano come prestazioni imposte (per le quali vige una specifica riserva di legge) e viola la competenza legislativa dello Stato in materia di ordinamento civile e di governo del territorio.

La Confedilizia (che si riserva di impugnare direttamente, comunque, gli atti di tipo deliberativo che venissero assunti dalle Regioni per la regolamentazione dei contenuti del libretto) ha espresso il proprio compiacimento al ministro per le Regioni on. Raffaele Fitto – che ha proposto l’ impugnativa di cui trattasi al Consiglio dei ministri -, sottolineando il significato del pronto intervento promosso, che dovrebbe indurre anche altre Regioni a desistere dal proposito di varare uno strumento più volte giudicato illegittimo.

Corrado Sforza Fogliani
presidente Confedilizia

Innanzitutto sono stati esclusi dal campo di applicazione della normativa i lavori relativi a impianti elettrici, reti informatiche, gas, acqua, condizionamento e riscaldamento che non comportino lavori edili o di ingegneria civile di cui all’ allegato X del d.lgs. in questione.

Inoltre – e soprattutto – è stata accolta una richiesta formulata dalla Confedilizia fin dall’ approvazione del d.lgs. n. 81 / ’08. È stata infatti eliminata la norma che prevedeva a carico del committente (cioè del soggetto per conto del quale l’ intera opera viene realizzata) la responsabilità per l’ inosservanza di determinati obblighi in tema di salute e sicurezza nei cantieri temporanei e mobili anche nel caso in cui questi avesse conferito apposito e specifico incarico al responsabile dei lavori, così come prescrive la normativa.

Una disposizione iniqua (che configurava una responsabilità a carico dei proprietari di immobili nonostante gli stessi non siano ovviamente tenuti ad avere le conoscenze tecniche che debbono invece avere coloro che possono essere nominati responsabili dei lavori), è stata dunque soppressa per la costante azione della Confedilizia nei confronti di parlamentari e rappresentanti del Governo.

In tema, resta da dire che una modifica è stata apportata anche dalla legge comunitaria 2008 (l. 7.8.’09, n. 88), che ha stabilito che negli appalti non vi è l’ obbligo di nomina di un coordinatore per la progettazione non solo – come già previsto dal d.lgs. n. 81 / ’08 – in caso di lavori privati non soggetti a permesso di costruire, ma anche in caso di lavori di importo inferiore a 100.000 euro.

Corrado Sforza Fogliani
presidente Confedilizia