Calano le compravendite, prezzi a -7,5%, crescono gli affitti
Dopo più di dieci anni di espansione, nel 2008 il mercato immobiliare urbano ha subito una brusca frenata e per l’anno prossimo le previsioni non sono rosee. Quest’anno - secondo il rapporto Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) sull’andamento del settore - i prezzi sono diminuiti del 7-7,5%, è aumentato il numero degli immobili messi in vendita e sono calate del 14% le transazioni portate a termine. Nel primo semestre dell’anno prossimo, poi, si attende una flessione delle compravendite, nonostante la discesa dei prezzi, ed è previsto un aumento degli affitti a uso residenziale. Nel 2008 - spiega l’indagine - per le compravendite l’andamento medio dei prezzi è stato in calo tra il -7% e -7,5% per abitazioni e negozi, con una flessione del 9,7% per il segmento direzionale. Sono sempre di più, inoltre, gli italiani (53%) e i clienti extra-Ue (83%) che hanno fatto ricorso a un mutuo per comprare immobili. E le previsioni per il primo semestre 2009 indicano una diminuzione delle compravendite a uso residenziale, in particolare nelle aree centrali, e un aumento degli affitti a uso abitativo.
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‘’L’ANCI accoglie con favore la notizia che il Ministero delle Infrastrutture starebbe studiando delle misure per la proroga degli sfratti’’. Lo ha detto Roberto Tricarico, Presidente della Consulta Casa dell’ANCI commentando le affermazioni in tal senso fatte oggi dal Direttore Generale per le politiche abitative del Ministero, Marcello Arredi, durante la prima sessione del Convegno ’I Comuni e la questione abitativa: le nuove domande sociali, le possibili risposte e gli strumenti operativi’ in corso a Milano.
L’agenzia delle Entrate con un provvedimento del direttore fornisce le indicazioni per l’attuazione dell’articolo 82 del decreto legge 112 relativamente alla registrazione telematica dei contratti e ai versamenti della relativa imposta di registro.
« È necessario che i sindacati degli inquilini si inducano a considerare l’opportunita’ che si dia finalmente corso, dopo sei anni di tergiversazioni, al rinnovo, soprattutto nella parte economica, degli accordi per l’attuazione dei contratti agevolati ai sensi della legge 431/98.
Se cosi’ è, c’è da chiedersi se l’esercizio libero ed autonomo della prostituzione, non riconducibile ad alcuna forma di organizzazione o di sfruttamento (poiche’ presumiamo che in tal caso si ritenga attivita’ illecita) sia da considerarsi lecito. Sorge, in questa ipotesi, il problema di escluderlo per chi, condominio o proprietario che loca, non intendesse permettere l’insediamento in un fabbricato di tale attivita’. Confedilizia ha suggerito di inserire nel regolamento condominiale una apposita clausola, da approvarsi all’unanimita’ da parte di una assemblea totalitaria. Aggiungiamo, sull’altro aspetto, che nei nuovi contratti di locazione occorre inserire, da subito, un patto che ponga il “divieto di esercizio della prostituzione in qualsiasi forma, nonche’ di attivita’ connesse”, pena la risoluzione del contratto per inadempimento ai sensi dell’art 1456 del Codice Civile.
Forse è bene saperlo ma la lista di imposte e tasse che gravano sulla casa è ancora lunga: Ici, Irpef, Registro, Tarsu, Iva, passi carrai, occupazione spazi pubblici, successione, catastali etc.. L’Ici sulla prima casa e’ stata abolita, ma la pressione fiscale sugli immobili nel nostro paese resta molto alta e aggredisce i cittadini con una dozzina di balzelli. Nei giorni scorsi il ministro per le Riforme, Umberto Bossi, ha proposto di unificare tutte queste tasse, cercando allo stesso tempo di abbassare la pressione fiscale. La tassa piu’ nota sulla casa e’ l’ICI che si paga al Comune in base a delle aliquote stabilite dai comuni stessi e i cui massimi e minimi sono invece stabiliti dallo Stato, la tassa e’ proporzionale al valore catastale dell’immobile ed è ancora vigente per le seconde case e per quelle con categorie diverse dalle A/2 e A/3. La tassa di REGISTRO SUL CONTRATTO DI LOCAZIONE si paga quando si stipula un contratto di affitto, occorre registrarlo all’Ufficio del Registro e pagare la tassa e i bolli. L’IRPEF colpisce il reddito della casa anche se non e’ locata e in questo caso l’Irpef e’ ancora piu’ pesante. Il reddito di una casa non locata e’ virtuale, esiste solo sulla carta, sui certificati catastali, e’ un reddito non reale. La TARSU riguarda lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani che si paga al Comune proporzionalmente alla superficie dei locali occupati.
Il 2007 non e’ stato un anno d’oro per l’immobiliare ‘corporate’ a Roma e Milano. Secondo uno studio presentato da Gabetti all’EIRE, a fronte di una stabilita’ dei canoni di locazione, uffici, capannoni e negozi hanno infatti subito una contrazione dei prezzi. Per quanto riguarda il settore commerciale e quello terziario, sia nella capitale, sia nel capoluogo lombardo, la domanda si concentra sempre di piu’ su tagli di piccole o medie dimensioni (non superiori ai 500 metri quadrati per gli uffici e non oltre i 250 metri quadrati per i negozi). ”Una delle cause di questa contrazione del mercato - ha spiegato Andrea Musso, responsabile corporate di Gabetti -sta nella contrazione generalizzata dei consumi e in un progressivo invecchiamento della popolazione”. ”Negli ultimi anni - ha precisato Musso - si assiste a un continuo allungamento dei tempi di transazione, e Gabetti ha calcolato che per chiudere un contratto di locazione per un ufficio da 500 metri quadrati, sono necessari in media nove mesi”.”Sul fronte del commercio - ha sottolineato infine Musso - la congiuntura di mercato e le trasformazioni demografiche stanno spingendo gli imprenditori della grande distribuzione a passare da un modello di ipermercato come grande centro commerciale a quello di supermercato di quartiere, cha ha costi di gestione inferiori e puo’ contare su una maggiore fidelizzazione della clientela”.
La Confedilizia ha impugnato avanti il Tar Lazio il decreto in materia di impianti domestici adottato dal passato Governo il 22 gennaio scorso. Com’è noto, la Confedilizia ha a suo tempo ottenuto dall’Ufficio legislativo del Ministero per lo sviluppo economico esaustive precisazioni che hanno consentito alle strutture della Confederazione di riprendere - dopo la sospensione che aveva dovuto essere decisa - l’assistenza per la stipula dei contratti di locazione. Ma il chiarimento amministrativo richiede, all’evidenza, una verifica. Di qui, il ricorso. Dopo aver sottolineato la differenza tra regolamenti ministeriali (o interministeriali) e regolamenti governativi, si evidenzia nello stesso che solo questi ultimi possono avere natura e portata di regolamenti di delegificazione: natura e portata che sono invece stati illegittimamente attribuiti al decreto impianti (tra l’altro, emanato oltre un mese dopo la scadenza del termine fissato per l’esercizio della delega), che - infatti - abroga la legge 46/’90.
La Finanziaria 2008 ha ridisegnato a favore degli affittuari le condizioni normative legate alle locazioni, ma non interviene nei rapporti che intercorrono fra il locatore e il conduttore dell’immobile. Per le locazioni abitative, sono state introdotte due nuove detrazioni: la prima a favore di qualunque tipo di contratto per abitazione principale e la seconda, efficace solo per tre anni, per giovani tra i 20 e i 30 anni che, per ragioni di studio o di lavoro, trasferiscono la residenza lontano dal comune d’origine. Le vecchie e nuove detrazioni non sono cumulabili, ma il contribuente può scegliere lo “sconto” più favorevole. Tuttavia, il divieto di cumulo non è espressamente ampliato alla detrazione del 19 % su un tetto massimo di 2.633 euro (cioè di max 500,27 euro ) prevista per gli studenti universitari iscritti all’università in un comune distante almeno 100 chilometri dalle residenza, e su questo punto si attendono chiarimenti. Infine, con l’aumento del tasso legale, dal 2008 salgono dal 2,5 al 3% gli interessi che il proprietario deve versare annualmente sul deposito cauzionale anticipato dall’inquilino all’inizio della locazione.
Secondo un indagine condotta dalla Tecnocasa, sono sempre meno gli Italiani che possono affrontare un mutuo per l’acquisto di un appartamento in città. Contrariamente a qualche anno fa quando gli italiani compravano piu facilmente oggi preferiscono affittare gli appartamenti e nonostante la continua richiesta nelle grandi città non cè stato un incremento dei canoni. E’ spiegabile anche questo, infatti i proprietari degli immobili preferiscono lasciare i canoni stabili per avere dei rapporti di locazione molto piu lunghi ed evitare il rischio di restare con la casa vuota per molto tempo e devono poi accollarsi tutte le spese. Coloro che decidono di vivere in affitto hanno come esigenza la qualità dell’arredamento e i servizio che sono offerti nella zona per evitare spicevoli perdite di tempo e danaro per la poca disponibilità di esercizi o collegamnti con i mezzi di trasporto. Ma anche le connessioni Internet,telefono sono diventate un elemento caratterizzante di un appartamento.
La Finanziaria 2008 ha ridisegnato a favore degli affittuari le condizioni normative legate alle locazioni, ma non interviene nei rapporti che intercorrono fra il locatore e il conduttore dell’immobile. Per le locazioni abitative, sono state introdotte due nuove detrazioni: la prima a favore di qualunque tipo di contratto per abitazione principale e la seconda, efficace solo per tre anni, per giovani tra i 20 e i 30 anni che, per ragioni di studio o di lavoro, trasferiscono la residenza lontano dal comune d’origine. Le vecchie e nuove detrazioni non sono cumulabili, ma il contribuente può scegliere lo “sconto” più favorevole. Tuttavia, il divieto di cumulo non è espressamente ampliato alla detrazione del 19 % su un tetto massimo di 2.633 euro (cioè di max 500,27 euro ) prevista per gli studenti universitari iscritti all’università in un comune distante almeno 100 chilometri dalle residenza, e su questo punto si attendono chiarimenti. Infine, con l’aumento del tasso legale, dal 2008 salgono dal 2,5 al 3% gli interessi che il proprietario deve versare annualmente sul deposito cauzionale anticipato dall’inquilino all’inizio della locazione.
DETRAZIONI D’IMPOSTA PER GLI INQUILINI A BASSO REDDITO
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