A giugno del 2009 il monte mutui in essere attivato a sostegno del mercato immobiliare e del settore delle costruzioni ammonta a 573 miliardi di Euro: il 60,7% ha come destinazione il mercato ed il restante 39,3% l’ edilizia. La componente rilevante del sistema creditizio destinato all’ immobiliare in senso lato è espressa dal settore delle abitazioni, che raccoglie il 58,3% delle consistenze dei mutui in essere.

All’ interno di questa quota il 44,1% è a copertura dell’ attività di acquisto dell’ abitazione. Rispetto ad 8 anni fa è cresciuta la quota destinata al mercato, mentre si è ridotta quella a copertura del settore delle costruzioni, inoltre è cresciuto il peso del comparto abitativo ed in particolare di quello delle compravendite.

Il dato più recente, riferito al secondo trimestre 2009, conferma in parte questa tendenza. Se si confrontano le erogazioni destinate al mercato di quest’ ultimo trimestre con quelle riferite ad un anno prima, emerge il peso crescente della componente di acquisto di abitazioni a scapito, soprattutto, del comparto immobiliare non residenziale.

Analogamente le erogazioni destinate al settore delle costruzioni vedono anch’ esse aumentato nell’ anno il peso del settore abitativo. Nel primo semestre del 2009 sono stati erogati complessivamente 66,5 miliardi di Euro, il 47% a copertura degli acquisti immobiliari (pari a 38,4 miliardi di Euro) ed il restante 42,2% per finanziare il settore delle costruzioni (pari a 28,1 miliardi di Euro). Il calo delle erogazioni è espresso da un -20,1% di capitale in meno nel semestre rispetto allo stesso periodo del 2008.

A metà anno la flessione del credito erogato per l’ acquisto di immobili è ancora piuttosto elevata e di intensità crescente negli ultimi due trimestri (-18,8% nel primo e -22,4% nel secondo). Nel segmento delle costruzioni sembra invece profilarsi un rallentamento della flessione anche se l’ entità del calo è ancora significativamente elevata (-15,6% nel trimestre).

Le erogazioni destinate al settore delle costruzioni sono calate ancora nei primi due trimestri dell’ anno in corso ma per tutte le componenti, abitazioni, fabbricati non residenziali ed altro, il calo è stato di minore intensità nel secondo semestre dell’ anno.

Evoluzione delle erogazioni
Nel secondo semestre del 2009 è rallentata la flessione dei mutui destinati a finanziare l’ attività di acquisto da parte delle famiglie, sia di abitazioni che di immobili di altra natura. In particolare, per quanto riguarda la componente relativa alla sola abitazione, il calo maggiore è ascrivibile al primo trimestre dell’ anno in corso con un -22% di mutui erogati in meno nell’ anno.

In base ai risultati dell’ indagine trimestrale condotta da Banca d’ Italia e Tecnoborsa, ciò si sarebbe tradotto in un calo di compravendite effettuate con l’ accensione di un mutuo di due punti percentuali, vale a dire il 68,3% degli acquisti effettuati nel secondo trimestre dell’ anno a fronte del 70,4% del primo trimestre.

Gli oneri sostenuti dalle famiglie italiane per il servizio del debito (pagamento di interessi e restituzione del capitale) hanno registrato un’ ulteriore diminuzione (9,6% del reddito disponibile, rispetto al 9,8% del primo trimestre).

Nei mesi estivi è proseguita la riduzione dei tassi di interesse sui prestiti per l’ acquisto di abitazioni che nel prosieguo dell’ anno inciderà sul servizio del debito in proporzione alla quota dei prestiti a tasso variabile. Il costo medio dei nuovi mutui alle famiglie a giugno è diminuito al 2,5% per le erogazioni a tasso variabile e al 5,0% per quelle a tasso fisso (rispettivamente 3,0 e 0,8 punti percentuali in meno in un trimestre).

La domanda di mutui, desunta dai dati del Sistema di Informazioni Creditizie di Crif, nei primi 9 mesi del 2009 è cresciuta del 5% rispetto allo stesso periodo del 2008, invertendo così quel trend negativo che ha caratterizzato il 2008.

Complice di questo aumento sembra essere stata la componente della domanda di rinegoziazione dei mutui ma anche la tenuta della propensione all’ investimento in case da parte del risparmiatore italiano (l’ ultima indagine IPSOS – ACRI dell’ ottobre scorso conferma la quota del 54% di propensione all’ investimento in immobili da parate dei risparmiatori, quota che è rimasta pressoché invariata dal 2007).

La domanda si caratterizza per fasce di importo più basse rispetto al passato (al di sotto dei 75.000 euro) e per durate superiori ai 25 anni. Questi elementi inducono a ritenere che si sia in presenza di una componente di richieste di sostituzione o surrogazione di mutui in essere. Secondo le proiezioni di Nomisma il numero delle sostituzioni relative al secondo semestre del 2009 risultano pari al 31,8% dei mutui stipulati nel periodo, per un importo complessivo previsto di 12,34 miliardi di euro (le erogazioni dei mutui per l’ acquisto delle abitazioni prevediamo ammontino a 49,2 miliardi di euro su tutto il 2009).

Gli esisti dell’ indagine trimestrale sul credito bancario non confermano il dato Crif di una domanda di mutui positiva, ma raccontano di una domanda non più negativa ma stabile. Tale domanda si è scontrata ancora una volta con le politiche di offerta dei prestiti alle famiglie (informazione raccolta attraverso l’ indagine trimestrale) che hanno registrato, nel secondo trimestre del 2009, un ulteriore irrigidimento, di intensità simile a quello della passata rilevazione; esso è consistito principalmente in una riduzione del rapporto tra prestito e valore dell’ immobile per i mutui e in un aumento dei margini per gli altri finanziamenti.

Gli intermediari hanno messo in relazione la propria prudenza con le attese sull’ attività economica, il rischio circa l’ effettivo valore delle garanzie e le prospettive per il mercato degli immobili residenziali. Per il terzo trimestre del 2009 le banche prevedono un ulteriore lieve irrigidimento delle politiche di offerta e condizioni di domanda sostanzialmente invariate.

Ma, ciò che sta accadendo sul mercato del credito, fa emergere una dicotomia tra le banche medio – grandi e le banche minori, quelle di matrice territoriale. Per queste ultime, infatti, non si è assistito ad una contrazione delle erogazioni mentre, al contrario, le banche maggiori fanno registrare una flessione in progressiva crescita. La connotazione del mercato del credito è data però dalle banche maggiori in quanto si stima che le prime tre detengano il 64% del mercato dei mutui, che sale al 77% se si considerano i primi 5 istituti di credito italiani.

Gli operatori immobiliari intervistati da Nomisma in occasione dell’ indagine denunciano le difficoltà incontrate dalla clientela nell’ accendere mutui per l’ acquisto di un’ abitazione. Tra queste vengono segnalate la richiesta di “garanzie aggiuntive” (70,1% delle risposte) e la minore quota finanziata (64,6%); seguono i lunghi tempi per l’ istruttoria (33,6%) ed, infine, il costo elevato del mutuo (11,1%).

A queste difficoltà si aggiunge il fenomeno delle insolvenze, in progressivo aumento. Fino alla primavera del 2008 il tasso di insolvenza delle famiglie mutuatarie oscillava attorno all’ 1%-1,1%, dopo 1 anno è raddoppiato (a marzo del 2009 Crif stima un tasso di insolvenza del 2%). I 12 maggiori mercati immobiliari italiani per i quali si dispone di informazioni sul mercato del credito (rimane esclusa Catania dall’ aggregato di nostro riferimento) rappresentano mediamente il 46% del mercato dei mutui erogati per l’ acquisto di abitazioni (si ricorda che sul fronte delle compravendite essi rappresentano il 35,6% del mercato).

La elevata concentrazione del mercato del credito è espressa anche dall’ indicatore del monte mutui erogati per l’ acquisto di abitazioni pro capite: a fine 2008 in Italia era di 946 euro per abitante mentre nella media dei 12 mercati era di 1173 euro per abitante. A questo proposito il livello di finanziarizzazione dei mercati maggiori è piuttosto variabile: si passa da 551 euro pro capite di Napoli ai 1.872 euro pro capite di Milano.

La congiuntura del mercato dei mutui destinati all’ acquisto dell’ abitazione in questi 12 mercati è espressa da un calo delle erogazioni del 14,1% in media nel secondo trimestre dell’ anno che diventa un -19,7% con riferimento al primo semestre dell’ anno. Va precisato che il calo maggiore si è verificato nel primo trimestre dell’ anno mentre in quello successivo si è assistito ad un rallentamento della flessione in tutti i mercati ad esclusione di quello di Milano che ha fatto registrare un -8,6% nel primo trimestre e un -23,6% nel secondo.

Fonte: Nomisma (3° Rapporto Immobiliare 2009)