Housing sociale, qualità degli immobili, risposte concrete alle fasce più deboli della popolazione che non riescono ad accedere al mercato abitativo: questo e altro alla base di un rilancio del settore costruzioni. In verità, vari sono stati nel 2009 i provvedimenti per ridare ossigeno al comparto dell’ edilizia in panne: emergenza Abruzzo, delibera Cipe per opere e scuole, Piano casa 2, sblocco del social housing. E tuttavia non tutti i provvedimenti sono stati concretizzati.

I costruttori sono preoccupati: “Stanno per esaurirsi i portafogli ordini delle imprese, sia nel campo dell’ edilizia privata sia in quello degli appalti pubblici, molte aziende stanno chiudendo, soprattutto quelle più piccole. Sul piano occupazionale siamo già arrivati a 100mila posti di lavoro in meno. I vincoli del patto di stabilità, che fanno aumentare i tempi di attesa con cui le amministrazioni pubbliche pagano i lavori svolti e il problema del credito, che si sta drasticamente restringendo, non fanno che aggravare una situazione già di per sé molto preoccupante”.

Per dare una risposta alle fasce sociali più deboli – giovani coppie, anziani, studenti fuori sede - che non possono accedere al mercato abitativo, Ance pensa ad un’ attuazione il più possibile veloce del piano per il social housing, un piano che non solo consentirebbe di rispondere al fabbisogno di case in vendita e in affitto, ma permetterebbe anche la riqualificazione delle aree urbane in degrado. Ma finora, nonostante le pressanti sollecitazioni di Ance per far partire il piano, non si è fatto nulla.
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Il volume di erogazioni per l’ acquisto di abitazioni da parte delle famiglie italiane registra, nel terzo trimestre del 2009, una flessione rispetto allo stesso periodo 2008 (dati del 20 / 01 / 2010 fonte Banca d’ Italia). La differenza negativa è pari a circa -1,2 miliardi di euro, che tradotto in termini percentuali rappresenta un calo del -10 (vedi nota metodologica. Il dato conferma il momento di rallentamento del mercato (i volumi erogati includono anche i mutui di sostituzione / surroga).

L’ ultima variazione (-10%) è minore rispetto alle precedenti del 2009 (-22% nel primo trimestre 2009, -13% nel secondo trimestre 2009) ed è un ulteriore segnale che indica un cambiamento positivo da parte del mercato. Considerando il dato cumulativo del 2009 si osserva una variazione negli erogati pari a circa 6 miliardi di euro (-15% rispetto ai primi tre trimestri 2008), sul valore influiscono i volumi erogati nel primo trimestre 2009.

Nel 3° trimestre 2009 tutte le macroaree hanno registrato un andamento negativo, anche se in crescita rispetto ai valori del secondo trimestre. Valutando i primi 9 mesi del 2009 le variazioni maggiori vengono registrate nell’ area meridionale (-22%) e insulare (-29%).
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A giugno del 2009 il monte mutui in essere attivato a sostegno del mercato immobiliare e del settore delle costruzioni ammonta a 573 miliardi di euro, il 60,7% ha come destinazione il mercato ed il restante 39,3% l’ edilizia. La componente rilevante del sistema creditizio destinato all’ immobiliare in senso lato è espressa dal settore della casa, che raccoglie il 58,3% delle consistenze dei mutui in essere.

All’ interno di questa quota il 44,1% è a copertura dell’ attività di acquisto della casa. Rispetto ad 8 anni fa è cresciuta la quota destinata al mercato, mentre si è ridotta quella a copertura del settore delle costruzioni, inoltre è cresciuto il peso del comparto abitativo ed in particolare di quello delle compravendite.

Il dato più recente, riferito al secondo trimestre 2009, conferma in parte questa tendenza. Se si confrontano le erogazioni destinate al mercato di quest’ ultimo trimestre con quelle riferite ad un anno prima, emerge il peso crescente della componente di acquisto casa a scapito, soprattutto, del comparto immobiliare non residenziale.

Analogamente le erogazioni destinate al settore delle costruzioni vedono anch’ esse aumentato nell’ anno il peso del settore abitativo. Nel primo semestre del 2009 sono stati erogati complessivamente 66,5 miliardi di euro, il 47% a copertura degli acquisti immobiliari (pari a 38,4 miliardi di euro) ed il restante 42,2% per finanziare il settore delle costruzioni (pari a 28,1 miliardi di euro). Il calo delle erogazioni è espresso da un -20,1% di capitale in meno nel semestre rispetto allo stesso periodo del 2008.
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Sul mercato immobiliare di Sestola e di Fanano non si registrano importanti variazioni delle quotazioni nella prima parte del 2009. La domanda di seconda casa è vivace anche perché si tratta di un segmento di mercato che non ha subito riflessi per le restrizioni nella concessione del credito.

Le abitazioni che offrono caratteristiche di qualità, sia costruttiva che estetica, sono maggiormente apprezzate dagli acquirenti. Le località più richieste sono Sestola e Fanano dove si riversa la domanda di abitazioni da parte di coloro che vivono in provincia di Modena, di Bologna e anche da tutta la Toscana. Apprezzano la presenza di servizi e impianti di risalita di ottimo livello e anche di quotazioni più contenute rispetto ad altre zone, come ad esempio l’ Abetone.

La domanda si orienta o su bilocali e trilocali, inseriti in piccoli contesti condominiali oppure verso rustici da ristrutturare (dotati di giardino ed in grado di garantire la completa indipendenza) possibilmente vicini agli impianti o inseriti all’ interno di strutture sportive come il Cimone Golf Club, valori aggiunti che fanno sì che queste soluzioni possano arrivare a toccare quotazioni di mercato superiori alla media della zona.
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Nel primo semestre del 2009 le quotazioni immobiliari di Bergamo sono stabili. Si registrano comunque difficoltà nella vendita di bilocali e trilocali con un prezzo inferiore a 150 mila euro, anche perché l’ acquirente per questo tipo di immobili negli anni scorsi molto spesso finanziava l’ acquisto con mutui importanti. Da segnalare inoltre le prime compravendite da parte di turisti russi, interessati all’ acquisto di case di pregio e ville singole.

In zona Quintino Basso è sorto negli ultimi anni un nuovo quartiere residenziale immerso nel verde, composto da ville singole e bifamiliari. Ville prestigiose si possono acquistare nel quartiere Finardi che si trova alle spalle di Borgo Santa Caterina, una zona storica della città, sorta tra il 1300 circa ed il 1400. Per l’ acquisto di un appartamento in casa d’ epoca ben ristrutturata si spendono anche 2500 – 2800 euro al mq.

Si segnala anche la presenza di qualche condominio edificato negli anni ‘60 e per l’ acquisto di un appartamento medio usato si spendono 1800 – 2000 euro al mq se ben conservato. Borgo Santa Caterina è stata interessata negli ultimi anni da diversi interventi di ristrutturazione e frazionamento delle abitazioni storiche ed attualmente infatti sono disponibili numerosi bilocali con un prezzo compreso tra 110 e 140 mila euro.
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Avveniristiche tecnologie al servizio dell’ immobiliare le cui applicazioni, come ha ricordato Benito Sicchiero di Assoedilizia, sono comunque condizionate dalla situazione del mercato.

Riscaldare una casa di tre piani con l’ equivalente del calore fornito da 10 candele? Si può già fare; mentre, per realizzare con meta materiali il mantello di Harry Potter che rende invisibili, per ora prototipo, bisognerà aspettare il passaggio alla produzione industriale.

Meraviglie di oggi, illustrate a Como al convegno organizzato dal Centro Volta con Camera di Commercio di Como e Politecnico di Milano. All’ evento il direttore di ComoNExt ingegner Stefano Poretta ha annunciato la prossima istituzione, a Lomazzo, e con la collaborazione della Regione Lombardia e delle Università, del nuovo meta distretto tecnologico con una settantina di imprese destinate a ricevere e ad offrire innovazioni utili all’ intero settore immobiliare, e non solo.

Ma perché queste novità – testimonianze tangibili della ricerca universitaria e dell’ intraprendenza della piccola e media industria – possano trovare adeguato e proficuo utilizzo bisogna tenere sott’ occhio l’ andamento del mercato per capire se è in grado di recepirle.

E luci ed ombre si alternano sullo stesso, come ha rilevato il giornalista Benito Sicchiero, responsabile della Comunicazione di Assoedilizia con la relazione dal titolo “L’ impatto della crisi sul mercato immobiliare. Prospettive di ripresa.
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L’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, sezione Kìron mediazione creditizia, ha analizzato l’ andamento del mercato dei mutui nel secondo trimestre dell’ anno.

In crescita l’ importo medio dei mutui nel II trimestre 2009, pari a circa 117.000 euro contro i 114.000 del trimestre precedente (+3%). Secondo l’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, tale valore aumenterà a circa 118.000 nel III trimestre. L’ aumento è da attribuire alla agevolazioni legislative in supporto al credito e all’ aumento della domanda dei mutui nel trimestre.

Il volume di erogazioni per l’ acquisto di abitazioni da parte delle famiglie italiane registra, nel secondo trimestre del 2009, una flessione rispetto allo stesso periodo 2008. La differenza è negativa pari a circa -1,9 miliardi di euro, che tradotto in termini percentuali rappresenta un calo del -13%. Il dato conferma il momento di rallentamento del mercato (i volumi erogati includono anche i mutui di sostituzione / surroga).

L’ ultima variazione (-13%) è minore rispetto alle due precedenti (-18% nel quarto trimestre 2008, -22% nel primo trimestre 2009) ed è un primo segnale che indica un cambiamento positivo da parte del mercato.
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In questi giorni si celebra il triste primo anniversario del fallimento della banca d’ affari americana Lehamn Brothers, evento che, dodici mesi fa, ha scatenato una crisi finanziaria e immobiliare senza precedenti e che, a molti operatori di borsa, ha ricordato la crisi del ‘29 per gravità, conseguenze internazionali ed effetti dirompenti su tutti i mercati del mondo. Da allora sono decine gli istituti di credito falliti in tutto il mondo.

A un anno esatto di distanza, esperti economici e osservatori neutrali indicano nell’ avidità delle banche uno dei fattori scatenanti la crisi finanziaria che è venuta a crearsi. Vari istituti di credito, infatti, in questi mesi appena passati, per uscire senza danni eccessivi dalla turbolenza finanziaria, hanno adottato l’ unica strategia vincente che conoscevano.

Ovvero, hanno prestato i soldi e finanziato chi non ne aveva bisogno, chiudendo completamente i rubinetti a tutti gli altri (per mesi i quotidiani italiani, sia di destra che di sinistra, hanno ricevuto lettere angosciate e / o accorati appelli di semplici cittadini, di associazioni di consumatori, sindacalisti e uomini politici.

Su tale questione, feroci sono state le critiche del Ministro dell’ Economia Giulio Tremonti che, pochi giorni fa, ai primi di settembre, in occasione del G20 finanziario di Londra, ha dichiarato che le banche devono essere al servizio dei cittadini e non il contrario; oggi le banche sono al servizio degli azionisti, dovranno essere al servizio dei cittadini perché rivestono una funzione pubblica, non una industria qualunque, che fa scarpe o vasche da bagno.
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“La Chiesa non ha soluzioni tecniche da offrire e non pretende “minimamente d’ intromettersi nella politica degli Stati”. A ben vedere, è questa la chiave di volta dell’ interpretazione dell’ Enciclica “Caritas in veritate”, è questa l’ affermazione che tutta la concatena ed alla luce della quale l’ intero documento deve essere letto.

Benedetto XVI riprende con forza – con queste parole poste nella stessa Introduzione (Caritas in veritate, 9) – quanto già Giovanni Paolo II aveva scritto sia nella Centesimus annus (La Chiesa non ha modelli da proporre, 43) che, testualmente, nella Sollecitudo rei socialis (La Chiesa non ha soluzioni tecniche da offrire, 41), aggiungendo anzi, sempre in quest’ ultima, ancor più esplicitamente: “La Chiesa non propone sistemi o programmi economici e politici, né manifesta preferenze per gli uni o per gli altri, purché la dignità dell’ uomo sia debitamente rispettata e promossa e a lei stessa sia lasciato lo spazio necessario per esercitare il suo ministero nel mondo” (ivi).

Certo – dopo il crollo, che il Papa sottolinea, dei sistemi economici e politici dei Paesi comunisti dell’ Europa orientale (Caritas in veritate, 23) – è rimasto il mercato (e l’ economia libera: Centesimus annus, 34).

“La società non deve proteggersi dal mercato, come se lo sviluppo di quest’ ultimo comportasse ipso facto la morte dei rapporti autenticamente umani” (Caritas in veritate, 36), scrive Benedetto XVI, proseguendo peraltro, subito: “È certamente vero che il mercato può essere orientato in modo negativo, non perché questa sia la sua natura, ma perché una certa ideologia lo può indirizzare in tal senso” (ivi).
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“Non crediamo – dichiara Paolo Righi, vicepresidente nazionale vicario Fiaip – che debba essere obbligatoria la forma societaria per poter svolgere la professione. Anche le ditte individuali hanno il diritto ad operare”.

La Fiaip, Federazione degli agenti immobiliari professionali, aderente a Confindustria e a Confedilizia, dopo la recente approvazione del ddl comunitaria 2008, recante disposizioni per l’ adempimento di obblighi derivanti dall’ appartenenza dell’ Italia alle Comunità europee, si dichiara pronta a collaborare con il Governo e il Ministero dell’ Economia e delle Finanze, affinché il provvedimento non preveda l’ esercizio esclusivo della professione dei mediatori creditizi a chi opera solo attraverso imprese di capitale.

“Oggi – sostiene Paolo Righi – è a rischio l’ attività di migliaia di operatori che operano come piccole imprese e ditte individuali”. Fiaip chiede chiarezza sul provvedimento di riforma della professione affinché i mediatori creditizi possano esercitare la loro professione in modo ancor più trasparente e con professionalità adeguata.

“Riteniamo che la professionalità dei mediatori creditizi non si creerà per il fatto che essi dovranno operare esclusivamente mediante società di capitali, l’ unica vera discriminante che può far crescere la categoria è la formazione. Fiaip – dichiara Paolo Righi – chiede che vengano normati i criteri di accesso alla professione mediante un corso ed il superamento di un esame professionale”.

“La tutela del consumatore si ottiene solamente, sottolinea Paolo Righi, se il professionista è veramente formato, e non se esso è titolare o meno di una società di capitali. A nostro giudizio, a differenza di altre associazioni, tutti i mediatori creditizi debbono avere pari opportunità di accesso alla professione”.

“Infine, – conclude Paolo Righi – sarebbe auspicabile la creazione di un ruolo nazionale per i mediatori creditizi presso Unioncamere nazionale che possa avere funzioni di controllo, affinché siano sanzionabili eventuali abusi, e sia concesso a tutti di operare nel settore della mediazione creditizia. Fiaip auspica che nei decreti attuativi i ministeri competenti, e quindi il Governo, vogliano applicare quella norma di tutela e garanzia sociale che viene definita concertazione.

Contacts
Vincenzo M. Campo
Responsabile Ufficio Stampa Fiaip
Tel 346 – 382.9376

Torna a soffiare un vento positivo per il mercato immobiliare bergamasco, con segnali di ripresa della domanda nei primi mesi del 2009 rispetto all’ anno scorso. È quanto sostiene il Comitato scientifico dell’ Osservatorio provinciale della Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali), giunto alla sua quindicesima edizione, composto da Roberto Boffelli, Giuliano Olivati, Salvatore Ranucci, Roberto Tassetti.

“Nel 2008 rispetto all’ anno precedente si era registrato un calo delle compravendite – dice Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo e direttore responsabile –: meno 17 per cento in città e meno 20 per cento in provincia, con prezzi in calo mediamente del sette per cento. Ora c’ è una ripresa della domanda, in un mercato sempre più a macchia di leopardo, con le blue chips e le zone di massimo pregio (centrali o pedecollinari) che tengono bene il valore, mentre le estreme periferie urbanisticamente meno qualificate, con un parco immobiliare vetusto, subiscono cali più pronunciati”.

La fase è di incertezza, di crisi per tutta l’ economia. Ma è proprio l’ incertezza generale, secondo il Comitato scientifico, a ridare un certo impulso agli investimenti nel mattone, che può tornare ad essere un elemento di stabilità. E su questo punto la Fiaip lancia il suo appello, traccia le sue linee guida. “Premesso che ogni trattativa fa storia a sé, come linea di tendenza generale abbiamo rilevato che con un riduzione dei prezzi non drammatica, tra il 5 e il 10 per cento, si può dare un’ ulteriore scossa – dicono gli esperti dell’ Osservatorio Fiaip – e fare in modo che il proprietario si ritrovi di fronte, di nuovo, il cliente disposto ad acquistare. Dobbiamo infatti considerare che dal 1998 fino al 2007 i prezzi sono saliti, raddoppiati e forse addirittura oltre, con picchi fino al 120 – 130%. Quindi uno sconto nella fase attuale non sarebbe certamente una perdita rispetto a pochi anni fa, ma semplicemente un incentivo”.

“Anche perché in questa fase la richiesta non è altissima, ma certamente motivata e determinata – aggiunge Roberto Tassetti, del Comitato scientifico -. Quindi dove il proprietario si mostra disponibile ad uno sconto allora è più semplice che si arrivi alla compravendita”.

Oltre ad un appello ai propri associati, però, la Fiaip rilancia anche sul tema dei mutui: “Restiamo mutuo – dipendenti – spiega Salvatore Ranucci, del Comitato Scientifico -. L’ erogazione dei mutui non può essere continuamente ostacolata e intralciata. Non si può pensare che, a causa della crisi, si vada verso la fine del credito. C’ è un eccesso, a nostro avviso, nelle richieste di garanzie ai clienti delle banche, mentre fino a due anni fa si concedevano finanziamenti al 100%. Il segmento più colpito dalla stretta creditizia è quello degli extracomunitari, che hanno contribuito al boom degli anni 2002 – 2007, mentre oggi faticano a ottenere mutui”. “In generale – conclude il Comitato scientifico – il mercato può ripartire veramente solo se le banche tornano a dare credito”.
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Lo stesso bicchiere – si sa – può essere visto mezzo pieno o mezzo vuoto. Per Abi (la Confindustria delle banche) e Assofin (l’associazione italiana del credito al consumo e immobiliare) il bicchiere degli italiani è mezzo pieno. Il tasso di indebitamento delle famiglie resta, infatti, il più basso tra i principali Stati dell’Unione europea. Gli italiani pianificano con attenzione i loro comportamenti di spesa avendo ben chiara l’incerta congiuntura internazionale. I dato che emergono dal convegno “Credito alle famiglie 2008″, organizzato oggi a Roma da Abi e Assofin, mostrano che nel corso del 2007 la crescita dell’indebitamento è rallentata registrando un aumento dell’8,7%, in calo rispetto al 10,4% del 2006, al 13,8% del 2005 e al 15,4% del 2004.
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