Housing sociale, qualità degli immobili, risposte concrete alle fasce più deboli della popolazione che non riescono ad accedere al mercato abitativo: questo e altro alla base di un rilancio del settore costruzioni. In verità, vari sono stati nel 2009 i provvedimenti per ridare ossigeno al comparto dell’ edilizia in panne: emergenza Abruzzo, delibera Cipe per opere e scuole, Piano casa 2, sblocco del social housing. E tuttavia non tutti i provvedimenti sono stati concretizzati.

I costruttori sono preoccupati: “Stanno per esaurirsi i portafogli ordini delle imprese, sia nel campo dell’ edilizia privata sia in quello degli appalti pubblici, molte aziende stanno chiudendo, soprattutto quelle più piccole. Sul piano occupazionale siamo già arrivati a 100mila posti di lavoro in meno. I vincoli del patto di stabilità, che fanno aumentare i tempi di attesa con cui le amministrazioni pubbliche pagano i lavori svolti e il problema del credito, che si sta drasticamente restringendo, non fanno che aggravare una situazione già di per sé molto preoccupante”.

Per dare una risposta alle fasce sociali più deboli – giovani coppie, anziani, studenti fuori sede - che non possono accedere al mercato abitativo, Ance pensa ad un’ attuazione il più possibile veloce del piano per il social housing, un piano che non solo consentirebbe di rispondere al fabbisogno di case in vendita e in affitto, ma permetterebbe anche la riqualificazione delle aree urbane in degrado. Ma finora, nonostante le pressanti sollecitazioni di Ance per far partire il piano, non si è fatto nulla.

Per quanto riguarda il mercato immobiliare, Ance pensa che non c’ è stata e non ci sarà la temuta bolla immobiliare. Per un motivo preciso: anzitutto la domanda di case continua a crescere e poi l’ indebitamento delle famiglie italiane è di gran lunga inferiore a quello degli altri Paesi. E tuttavia, il mercato immobiliare nazionale ha iniziato a rallentare, con una netta flessione delle compravendite, anche perché le banche stanno restringendo fortemente l’ accesso al credito sia per le famiglie che per le imprese.

Secondo i dati Ance, in quasi tutte le Regioni italiane l’ erogazione dei mutui alle famiglie ha subito un pesante calo, soprattutto nel Mezzogiorno, e inoltre i mutui erogati in Italia sono i più cari a livello europeo. E questo vale sia per le famiglie che per le le imprese del settore, che molte volte sono costrette ad accettare certe condizioni, in quanto il loro potere contrattuale è molto basso.

La qualità degli immobili è un altro obiettivo importante per Ance. E pertanto pone la massima attenzione al risparmio energetico, alla sostenibilità ambientale, alla sicurezza, perché alla fine della crisi economica si farà naggiore attenzione agli aspetti qualitativi del costruito, appunto efficienza energetica, sicurezza, sostenibilità ambientale. Cambiare il modo di progettare, costruire, demolire e recuperare edifici all’ insegna della qualità sarà quindi un obbligo per le imprese, che dovranno essere in grado di migliorare la qualità urbana e di conseguenza le condizioni di vita e di lavoro dei cittadini.

L’ impegno dell’ Ance riguarda quindi anche la qualificazione delle imprese, che devono essere selezionate sulla base della propria capacità e non solo su certificati privi di valore. Una vera e propria cultura della qualità, da trasmettere al mercato privato.

Dalla cultura della qualità al rilancio del mercato delle costruzioni si arriva al rilancio economico del Paese con la ripresa dell’ occupazione nei cantieri, da quelli per le piccole e medie opere agli interventi per l’ edilizia scolastica ai Piani casa 1 e 2, salvaguardando migliaia di imprese e di lavoratori di un settore trainante per l’ economia del Paese.

Fonte: Ance

L’ ultima variazione (-10%) è minore rispetto alle precedenti del 2009 (-22% nel primo trimestre 2009, -13% nel secondo trimestre 2009) ed è un ulteriore segnale che indica un cambiamento positivo da parte del mercato. Considerando il dato cumulativo del 2009 si osserva una variazione negli erogati pari a circa 6 miliardi di euro (-15% rispetto ai primi tre trimestri 2008), sul valore influiscono i volumi erogati nel primo trimestre 2009.

Nel 3° trimestre 2009 tutte le macroaree hanno registrato un andamento negativo, anche se in crescita rispetto ai valori del secondo trimestre. Valutando i primi 9 mesi del 2009 le variazioni maggiori vengono registrate nell’ area meridionale (-22%) e insulare (-29%).

Per quanto riguarda il valore delle consistenze dei mutui in Italia la tendenza rimane in crescita. Dopo un’ iniziale decrescita nei mesi di marzo e aprile 2008, l’ andamento ha ripreso ad aumentare fino a raggiungere il volume record di 279 miliardi di euro nel mese di settembre 2009. Esaminando un arco temporale di un anno, considerando il mese di settembre 2009 con lo stesso mese del 2008, otteniamo una crescita media del 6,08% delle consistenze.

È stabile l’ importo medio dei mutui nel 3° trimestre 2009. L’ importo medio nazionale è pari a circa 117.000 euro, stesso valore del trimestre precedente. Secondo le analisi dell’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa (sezione Kìron mediazione creditizia), tale valore aumenterà a circa 118.000 euro nel quarto trimestre (+0,9%). L’ aumento è da attribuire alle agevolazioni legislative in supporto al credito e all’ aumento della domanda dei mutui nel trimestre (+6%). Il dato è comunque influenzato dalla comune tendenza del sistema bancario a non erogare più mutui al 100%. A livello regionale, nel terzo trimestre 2009, si registrano valori molto eterogenei che vanno dal mutuo medio più alto dalla Toscana (132.000 euro) quello più basso della Calabria (88.000 euro).

Sul fronte tassi, grazie ai provvedimenti avvenuti sia a livello nazionale che internazionale, dall’ ultimo trimestre 2008 si è registrata una serie di cali significativi. Negli ultimi mesi il tasso Euribor ha subito una serie di importanti riduzioni, e si attesta a 0,71% (valore medio di dicembre); si pensi che nell’ ottobre 2008 il tasso registrava il suo valore massimo (5,11%, tasso medio).

Si è calcolato che la rata mensile di un mutuo a tasso variabile di 120.000 euro in 20 anni con uno spread dell’ 1,30% acceso nell’ ottobre 2009, costava ad una famiglia 281 euro in più di quanto costerebbe stipularlo utilizzando il tasso medio di dicembre. L’ Irs, invece, registra un tasso del 3,96% (valore medio di dicembre). Nel mese di ottobre 2009 i tassi di interesse bancari in Italia sono risultati inferiori rispetto alla media europea di circa 51 bps.

Sentiment quarto trimestre 2009
Il Gruppo Tecnocasa ha iniziato nel 2009 uno studio sulle tendenze e sentiment del mercato creditizio. Gli studi di settore e le indagini campionarie hanno permesso di determinare una serie di indici e sentiment relativi al mercato dei mutui nel quarto trimestre 2009.

A livello di volumi erogati la macroarea l’ area Nord Occidentale si conferma prima per erogazioni, in lieve recupero negli ultimi mesi l’ area Centrale, in calo l’ area Meridionale. Da un’ analisi a campione, nel mese di dicembre, si può evidenziare una maggior consapevolezza del mercato, trend confermato sia dall’ aumento dell’ importo medio del mutuo (118.000 euro) e dal tempo medio per l’ erogazione di una pratica (circa 78 giorni).

Per quanto riguarda la diminuzione annua dell’ importo medio (-3 del 2009 sullo stesso periodo del 2008), tale dato è dovuto alla tendenza di non erogare più la totalità del mutuo, infatti, nel 2009 circa il 76% dei mutui erogati rientra nella fascia LTV 61% – 80%.

Si può osservare come le famiglie consumatrici cercano di richiedere un importo più possibile vicino alla soglia LTV dell’ 80%, circa il 49% dei mutui erogati. La tendenza all’ indebitamento è confermata anche dal Rapporto Rata Reddito (RRR); circa il 22% dei mutuatari infatti ha un RRR del 35%.

Concludendo si può affermare che il 2009 è stato influenzato da un periodo di transizione caratterizzante tutto il mercato finanziario italiano e internazionale. Superato questo periodo le erogazioni hanno iniziato a crescere lievemente grazie alla maggior apertura delle banche, tutelate dai provvedimenti governativi in sostegno all’ accesso al credito e dall’ aumento della domanda. Continua, infatti, l’ andamento positivo della domanda di mutui +6% (nei primi 11 mesi 2009 sullo stesso semestre del 2008), +18% nel solo mese di novembre (fonte Crif).

Il dato è, però influenzato dalla domanda di rinegoziazione dei mutui. Negli ultimi mesi è stata premiata la qualità di pratiche, infatti sono diminuite sia la percentuale di mutui erogati ai cittadini stranieri, sia la percentuale delle pratiche approvate. La tendenza delle banche è quella di erogare mutui con minor grado di rischio a consumatori più solvibili.

Nota metodologica: si porta in evidenza che dal quarto trimestre 2008, la Banca d’ Italia ha modificato il criterio di aggregazione della base dati. Nell’ aggregato “Acquisto Immobili – Abitazioni Famiglie consumatrici” vengono inseriti i finanziamenti oltre l’ anno e non più i finanziamenti oltre i 18 mesi. Tale variazione metodologica non è stata presa in considerazione ai fini dell’ analisi.

Renato Landoni
Presidente Kìron Partner SpA, Gruppo Tecnocasa

All’ interno di questa quota il 44,1% è a copertura dell’ attività di acquisto della casa. Rispetto ad 8 anni fa è cresciuta la quota destinata al mercato, mentre si è ridotta quella a copertura del settore delle costruzioni, inoltre è cresciuto il peso del comparto abitativo ed in particolare di quello delle compravendite.

Il dato più recente, riferito al secondo trimestre 2009, conferma in parte questa tendenza. Se si confrontano le erogazioni destinate al mercato di quest’ ultimo trimestre con quelle riferite ad un anno prima, emerge il peso crescente della componente di acquisto casa a scapito, soprattutto, del comparto immobiliare non residenziale.

Analogamente le erogazioni destinate al settore delle costruzioni vedono anch’ esse aumentato nell’ anno il peso del settore abitativo. Nel primo semestre del 2009 sono stati erogati complessivamente 66,5 miliardi di euro, il 47% a copertura degli acquisti immobiliari (pari a 38,4 miliardi di euro) ed il restante 42,2% per finanziare il settore delle costruzioni (pari a 28,1 miliardi di euro). Il calo delle erogazioni è espresso da un -20,1% di capitale in meno nel semestre rispetto allo stesso periodo del 2008.

A metà anno la flessione del credito erogato per l’ acquisto di immobili è ancora piuttosto elevata e di intensità crescente negli ultimi due trimestri (-18,8% nel primo e -22,4% nel secondo). Nel segmento delle costruzioni sembra invece profilarsi un rallentamento della flessione anche se l’ entità del calo è ancora significativamente elevata (-15,6% nel trimestre).

Le erogazioni destinate al settore delle costruzioni sono calate ancora nei primi due trimestri dell’ anno in corso ma per tutte le componenti, abitazioni, fabbricati non residenziali ed altro, il calo è stato di minore intensità nel secondo semestre del 2009: è rallentata, infatti, la flessione dei mutui destinati a finanziare l’ attività di acquisto da parte delle famiglie, sia di abitazioni che di immobili di altra natura.

In particolare, per quanto riguarda la componente relativa alla sola casa, il calo maggiore è ascrivibile al primo trimestre dell’ anno in corso con un -22% di mutui erogati in meno nell’ anno. Ciò si sarebbe tradotto, in base ai risultati dell’ indagine trimestrale condotta da Banca d’ Italia e Tecnoborsa, in un calo di compravendite effettuate con l’ accensione di un mutuo di due punti percentuali, vale a dire il 68,3% degli acquisti effettuati nel secondo trimestre dell’ anno a fronte del 70,4% del primo trimestre.

Gli oneri sostenuti dalle famiglie italiane per il servizio del debito (pagamento di interessi e restituzione del capitale) hanno registrato un’ ulteriore diminuzione (9,6% del reddito disponibile, rispetto al 9,8% del primo trimestre). Nei mesi estivi è proseguita la riduzione dei tassi di interesse sui prestiti per l’ acquisto di abitazioni che nel prosieguo dell’ anno inciderà sul servizio del debito in proporzione alla quota dei prestiti a tasso variabile.

Il costo medio dei nuovi mutui alle famiglie a giugno è diminuito al 2,5% per le erogazioni a tasso variabile e al 5,0% per quelle a tasso fisso (rispettivamente 3,0 e 0,8 punti percentuali in meno in un trimestre). La domanda di mutui, desunta dai dati del Sistema di Informazioni Creditizie di Crif, nei primi 9 mesi del 2009 è cresciuta del 5% rispetto allo stesso periodo del 2008, invertendo così quel trend negativo che ha caratterizzato il 2008.

Complice di questo aumento sembra essere stata la componente della domanda di rinegoziazione dei mutui ma anche la tenuta della propensione all’ investimento in case da parte del risparmiatore italiano (l’ ultima indagine Ipsos – Acri dell’ ottobre scorso conferma la quota del 54% di propensione all’ investimento in immobili da parate dei risparmiatori, quota che è rimasta pressoché invariata dal 2007).

Gli esisti dell’ indagine trimestrale sul credito bancario non confermano il dato Crif di una domanda di mutui positiva bensì raccontano di una domanda non più negativa ma stabile. Tale domanda si è scontrata ancora una volta con le politiche di offerta dei prestiti alle famiglie (informazione raccolta attraverso l’ indagine trimestrale) che hanno registrato, nel secondo trimestre del 2009, un ulteriore irrigidimento, di intensità simile a quello della passata rilevazione; esso è consistito principalmente in una riduzione del rapporto tra prestito e valore dell’ immobile per i mutui e in un aumento dei margini per gli altri finanziamenti.

Gli intermediari hanno messo in relazione la propria prudenza con le attese sull’ attività economica, il rischio circa l’ effettivo valore delle garanzie e le prospettive per il mercato degli immobili residenziali. Per il terzo trimestre del 2009 le banche prevedono un ulteriore lieve irrigidimento delle politiche di offerta e condizioni di domanda sostanzialmente invariate.

Ma, ciò che sta accadendo sul mercato del credito, fa emergere una dicotomia tra le banche medio – grandi e le banche minori, quelle di matrice territoriale. Per queste ultime, infatti, non si è assistito ad una contrazione delle erogazioni mentre, al contrario, le banche maggiori fanno registrare una flessione in progressiva crescita. La connotazione del mercato del credito è data però dalle banche maggiori in quanto si stima che le prime tre detengano il 64% del mercato dei mutui, che sale al 77% se si considerano i primi 5 istituti di credito italiani.

Gli operatori immobiliari intervistati da Nomisma in occasione della presente indagine, denunciano le difficoltà incontrate dalla clientela nell’ accendere mutui per l’ acquisto di un’ abitazione. Tra queste vengono segnalate la richiesta di garanzie aggiuntive (70,1% delle risposte) e la minore quota finanziata (64,6%); seguono i lunghi tempi per l’ istruttoria (33,6%) ed, infine, il costo elevato del mutuo (11,1%). A queste difficoltà si aggiunge il fenomeno delle insolvenze, in progressivo aumento.

Fino alla primavera del 2008 il tasso di insolvenza delle famiglie mutuatarie oscillava attorno all’ 1% – 1,1%, dopo 1 anno è raddoppiato (a marzo del 2009 Crif stima un tasso di insolvenza del 2%). I 12 maggiori mercati immobiliari italiani per i quali si dispone di informazioni sul mercato del credito (rimane esclusa Catania dall’ aggregato di nostro riferimento) rappresentano mediamente il 46% del mercato dei mutui erogati per l’ acquisto di abitazioni (si ricorda che sul fronte delle compravendite essi rappresentano il 35,6% del mercato).

L’ elevata concentrazione del mercato del credito è espressa anche dall’ indicatore del monte mutui erogati per l’ acquisto di abitazioni pro capite: a fine 2008 in Italia era di 946 euro per abitante mentre nella media dei 12 mercati era di 1173 euro per abitante. A questo proposito il livello di finanziarizzazione dei mercati maggiori è piuttosto variabile: si passa da 551 euro pro capite di Napoli ai 1.872 euro pro capite di Milano.

La congiuntura del mercato dei mutui destinati all’ acquisto della casa in questi 12 mercati è espressa da un calo delle erogazioni del 14,1% in media nel secondo trimestre dell’ anno che diventa un -19,7% con riferimento al primo semestre dell’ anno. Va precisato che il calo maggiore si è verificato nel primo trimestre dell’ anno mentre in quello successivo si è assistito ad un rallentamento della flessione in tutti i mercati ad esclusione di quello di Milano che ha fatto registrare un -8,6% nel primo trimestre e un -23,6% nel secondo.

Le abitazioni che offrono caratteristiche di qualità, sia costruttiva che estetica, sono maggiormente apprezzate dagli acquirenti. Le località più richieste sono Sestola e Fanano dove si riversa la domanda di abitazioni da parte di coloro che vivono in provincia di Modena, di Bologna e anche da tutta la Toscana. Apprezzano la presenza di servizi e impianti di risalita di ottimo livello e anche di quotazioni più contenute rispetto ad altre zone, come ad esempio l’ Abetone.

La domanda si orienta o su bilocali e trilocali, inseriti in piccoli contesti condominiali oppure verso rustici da ristrutturare (dotati di giardino ed in grado di garantire la completa indipendenza) possibilmente vicini agli impianti o inseriti all’ interno di strutture sportive come il Cimone Golf Club, valori aggiunti che fanno sì che queste soluzioni possano arrivare a toccare quotazioni di mercato superiori alla media della zona.

Si prediligono le tipologie non troppo distanti dal Centro storico oppure comode per raggiungere i servizi e gli impianti di risalita. Il mercato delle nuove costruzioni interessa in particolare le località di Fanano e di Sestola, dove sono in costruzione contesti abitativi di poche unità, per i quali si chiedono prezzi medi di 2000 euro al mq (a Fanano) e di 2200 euro al mq (a Sestola).

Sulle nuove costruzioni è premiante soprattutto la qualità dell’ immobile a livello di finiture, di impiantistica e la localizzazione. A Sestola la ricerca si concentra soprattutto nel Centro del paese, nell’ immediata periferia e nelle zone più comode agli impianti. Il Centro storico, sviluppato intorno alla Rocca, offre porzioni di case ma anche fabbricati con poche unità abitative, che, ristrutturate, con finiture di pregio, possono toccare quotazioni di 3500 euro al mq.

I prezzi scendono appena fuori dal Centro storico, dove il nuovo si compravende a 2200 euro al mq. Per ciò che riguarda il centro di Fanano le quotazioni oscillano intorno a 2000 euro al mq per una soluzione nuova e ristrutturata.

La domanda di abitazioni in affitto per la prossima stagione invernale è elevata in particolare per le abitazioni di qualità, che offrono la comodità e i servizi adatti a trascorrere piacevolmente i periodi di vacanza. In linea di massima per l’ intera stagione invernale si registra una richiesta media di 2200 euro per un bilocale di quattro posti letto.

Fonte: Tecnocasa

In zona Quintino Basso è sorto negli ultimi anni un nuovo quartiere residenziale immerso nel verde, composto da ville singole e bifamiliari. Ville prestigiose si possono acquistare nel quartiere Finardi che si trova alle spalle di Borgo Santa Caterina, una zona storica della città, sorta tra il 1300 circa ed il 1400. Per l’ acquisto di un appartamento in casa d’ epoca ben ristrutturata si spendono anche 2500 – 2800 euro al mq.

Si segnala anche la presenza di qualche condominio edificato negli anni ’60 e per l’ acquisto di un appartamento medio usato si spendono 1800 – 2000 euro al mq se ben conservato. Borgo Santa Caterina è stata interessata negli ultimi anni da diversi interventi di ristrutturazione e frazionamento delle abitazioni storiche ed attualmente infatti sono disponibili numerosi bilocali con un prezzo compreso tra 110 e 140 mila euro.

In generale il mercato delle locazioni è alimentato da single, coppie o da famiglie con difficoltà di accesso al credito. Il canone di locazione di un bilocale è di 400 – 550 euro al mese e quello di un trilocale è di 500 – 650 euro al mese. Lungo via Corridoni, si possono acquistare appartamenti nuovi. Ai piedi di città alta si sviluppa zona Valverde, apprezzata da diversi acquirenti e dove si possono comprare ville singole e appartamenti in piccoli contesti condominiali.

A Monterosso si registra una massiccia presenza di case Aler costruite nella seconda metà degli anni ’50 e di alloggi in edilizia convenzionata. Da segnalare la partenza della nuova tramvia che collega l’area centrale di Bergamo con Albino, passando nei pressi di Borgo Santa Caterina e attraverso il quartiere di Redona valorizzando l’ intera area.

Nel primo semestre del 2009, nell’ area sud – ovest della città, è diminuito il numero delle compravendite e sono praticamente scomparsi gli acquisti da parte di stranieri che non riescono più ad accedere al credito bancario. Ad acquistare attualmente sono quelle famiglie che riescono a farlo in contante oppure coprendo con il mutuo solo il 30 – 40% del valore totale dell’ immobile. La tipologia maggiormente richiesta è il 4 locali. Anche il mercato delle locazioni è alimentato prevalentemente da famiglie e giovani coppie ed il canone di bilocali e trilocali è compreso tra 450 e 550 euro al mese.

Nell’ area di Colognola le richieste provengono essenzialmente da famiglie già residenti in questa zona. L’ area è ben servita ed il prezzo di un appartamento in buone condizioni con box auto è di 1700 euro al mq. La parte più recente del quartiere si è sviluppata tra il 1985 ed il 1994 ed attualmente sono in costruzione appartamenti in edilizia convenzionata valutati 1700 – 1800 euro al mq.

Nell’ ex area Molini Moretti nei prossimi mesi partiranno i lavori per la realizzazione di un importante centro residenziale che conterà 200 appartamenti e che valorizzerà l’ intera area di Colognola. La zona di San Tommaso è caratterizzata da palazzi costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’90 ed il prezzo per un appartamento medio usato è di 1500 euro al mq. Non mancano comunque soluzioni di recente costruzione valutate 2200 euro al mq.

In zona Canovine si possono acquistare appartamenti in buono stato, costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’90, a 1600 euro al mq. Chi preferisse soluzioni di nuova costruzione può optare per l’ area ex Magrini dove è possibile acquistare appartamenti a prezzi compresi tra 2500 e 3800 euro al mq.

Nei quartieri di Broseta, Ospedale, Longuelo, Piscine – Conca D’ Oro e Loreto si registra un aumento degli acquisti per investimento, determinato probabilmente dal difficile momento attraversato dai mercati finanziari. L’ investitore medio si focalizza su bilocali con un costo di 120 mila euro, mentre le famiglie e le coppie che acquistano la prima casa preferiscono tagli ampi con una spesa media compresa tra 250 e 300 mila euro. Le tipologie usate e situate ai piani alti sono le più ricercate.

Via XXIV Maggio, via Mazzini, via Statuto e via Diaz, sono tra le vie maggiormente richieste in zona Ospedale. L’ intera area, nata a cavallo tra gli anni ’60 e gli anni ’70, è signorile e ben servita ed è richiesta prevalentemente da professionisti. Il prezzo di un appartamento in buono stato è di 2500 euro al mq. L’ area attualmente occupata dall’ ospedale, nei prossimi anni sarà utilizzata per la realizzazione di nuovi stabili residenziali, visto che le strutture ospedaliere saranno trasferite nel nuovo ospedale già in costruzione in zona La Trucca.

Prestigioso il mercato di zona Piscina – Conca D’ Oro, situata nei pressi della città alta, dove si possono trovare condomini realizzati nella seconda metà degli anni ’60 e ville in stile liberty. L’ area di via Broseta è semicentrale ed è caratterizzata da palazzi degli anni ’60 e ’70 oltre che dalla presenza di numerose attività commerciali. Per acquistare un appartamento in buone condizioni in questa zona si spendono 1900 – 2000 euro al mq. Da segnalare inoltre molti interventi di ristrutturazione operati da società di costruzione.

Nei pressi di via Broseta si sviluppa il quartiere San Paolo, nato tra gli anni ’60 e ’70 e con prezzi similari a quelli dell’ area Broseta. Nell’ area di via Broseta e di piazzale San Paolo sono in costruzione nuovi appartamenti valutati non meno di 3200 e al mq. Più popolare il quartiere Loreto, caratterizzato dalla presenza di soluzioni ex Iacp realizzate nei primi anni ’60.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Riscaldare una casa di tre piani con l’ equivalente del calore fornito da 10 candele? Si può già fare; mentre, per realizzare con meta materiali il mantello di Harry Potter che rende invisibili, per ora prototipo, bisognerà aspettare il passaggio alla produzione industriale.

Meraviglie di oggi, illustrate a Como al convegno organizzato dal Centro Volta con Camera di Commercio di Como e Politecnico di Milano. All’ evento il direttore di ComoNExt ingegner Stefano Poretta ha annunciato la prossima istituzione, a Lomazzo, e con la collaborazione della Regione Lombardia e delle Università, del nuovo meta distretto tecnologico con una settantina di imprese destinate a ricevere e ad offrire innovazioni utili all’ intero settore immobiliare, e non solo.

Ma perché queste novità – testimonianze tangibili della ricerca universitaria e dell’ intraprendenza della piccola e media industria – possano trovare adeguato e proficuo utilizzo bisogna tenere sott’ occhio l’ andamento del mercato per capire se è in grado di recepirle.

E luci ed ombre si alternano sullo stesso, come ha rilevato il giornalista Benito Sicchiero, responsabile della Comunicazione di Assoedilizia con la relazione dal titolo “L’ impatto della crisi sul mercato immobiliare. Prospettive di ripresa.

Analizzate le cause della crisi (eccesso di produzione per assorbire la quale il credito si è diffuso in maniera incontrollata favorito, da un lato, dai governi, in primis quello statunitense, dall’ altro lato dagli istituti di credito che hanno lucrato enormi profitti), Sicchiero ha fatto il punto sulla situazione domestica: pur non potendo parlare, nell’ immobiliare italiano, di bolle e relativi scoppi (come avvenuto in Usa, Gran Bretagna, Spagna) per la seconda volta nel dopoguerra – la prima risale agli anni 1993-1998 – il mercato sta registrando flessioni in tutti comparti.

“Nel 2009 – ha detto – la stima delle compravendite è pari a circa 600.000 unità, -13,5 % rispetto al già non felice 2008, e -15% rispetto al 2007. Ma a Milano, che pure ha registrato rispetto negli analoghi periodi del 2008 un calo del 20% nel primo trimestre, da marzo e giugno le compravendite hanno segnato un lieve recupero. Sul fronte dei prezzi del residenziale, l’ usato – a prescindere dai dati ottimistici messi in giro – registra un calo medio del 6-8% da aggiungere al calo del 2008.

Nella nuova produzione edilizia il calo è del 20 – 25%. La contrazione, iniziata già prima della crisi, è correlata alla drastica caduta della domanda dovuta soprattutto alla riduzione dei livelli di reddito delle famiglie e alla maggiore cautela nella spesa. Attenzione però: si parla di dati medi che devono tenere conto di realtà molto diverse.

Per quanto riguarda il non residenziale: gli immobili uso ufficio hanno registrato un calo del 6 – 7%, gli immobili industriali del 18 – 20%. Ma ciò che preoccupa maggiormente è che ci sono milioni di metri quadri di uffici e capannoni vuoti e destinati a rimanere tali fino al completamento del ciclo della ripresa (2012 – 2013), assieme a un gran numero di alloggi (250.000 in Italia, oltre 50.000 in Lombardia) appena costruiti o in via di ultimazione”.

E le prospettive? Incerte. Con il 2010 dovremmo assistere a un sostanziale assestamento sia su numero compravendite sia su valori, e vedere anche diversi segni +. Sempreché sul fronte dell’ economia generale non ci siano altre bufere (si diffondono allarmi su una crisi a W: cioè sulla ripresa cui segue una seconda caduta).

Tra i segnali negativi, i tagli delle banche alla concessione di mutui, mentre le stesse hanno ridotto i loro uffici mutui del 20 – 30% con una punta del 70%. Tra i fattori positivi: una parte del rientro di capitali dovuto all’ ennesimo scudo fiscale dovrebbe venire investito nel mattone. Il Piano Casa dovrebbe muovere, solo in Lombardia, 6 mld di euro.

Non preventivabili invece gli impatti sul mercato di Expo 2015 e dei piani pubblici di realizzazione di case sociali. Ma lo Stato dovrebbe impegnarsi maggiormente con una politica fiscale che punti il risparmiatore privato all’ investimento in nuove case da offrire in locazione: e per richiamare investimenti nel settore indispensabile è la cosiddetta cedolare secca al 20% sugli affitti, applicata, come sostiene il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici, a tutti i contratti di locazione e non solo a quelli concordati – agevolati.