A Brescia, nel primo semestre del 2009, i prezzi delle case sono scesi del 2,1%. Nell’ area di Porta Cremona acquistano prevalentemente famiglie, coppie ed investitori. Questi ultimi prima puntavano decisamente sui bilocali, adesso sono disposti ad acquistare tagli anche più ampi a fronte di sconti più elevati. Attualmente l’investimento medio si attesta su 80 mila euro ed il canone di locazione di un bilocale è di 400 – 450 euro al mese mentre quello di un trilocale è di 500 – 550 euro al mese.

L’ area di Porta Cremona è caratterizzata dalla presenza di palazzi costruiti negli anni ’60. Chi volesse acquistare un appartamento ristrutturato deve mettere in conto una spesa di 1800 euro al mq, mentre prezzi più bassi si spuntano per l’ acquisto di soluzioni da ristrutturare che costano 1350 euro al mq. Via Guidoni e via Muziano sono particolarmente apprezzate per la loro vicinanza all’ area commerciale e servita di via Cremona e contemporaneamente tranquille e poco trafficate.

Da segnalare che in via Savoldo sono in costruzione nuove palazzine ed il prezzo di vendita è di 2800 euro al mq. Zona Lamarmora, sorta a cavallo tra gli anni ’50 e gli anni ’60, è composta prevalentemente da palazzi costruiti in edilizia popolare, la cui valutazione attuale si attesta sui 1200 euro al mq per soluzioni da ristrutturare. Il prezzo sale di 100 euro al mq per le stesse tipologie situate in zona Corsica, adiacente all’area di Lamarmora.

Nel quartiere Don Bosco, si possono acquistare ville singole e bifamiliari in stile Liberty. Il prezzo di una villa singola è di 800 mila euro. L’ area di Brescia 2 fu edificata negli anni ’70 ma alcune aree, come quella di via Cipro e di Via Aldo Moro, sono più recenti e maggiormente apprezzate dagli acquirenti. Per un appartamento nuovo si spendono 2800 – 3000 euro al mq mentre per un appartamento di 30 anni da ristrutturare la spesa è di 1400 euro al mq.

Nell’ area del quartiere Abba ed in zona Urago Mella nel primo semestre del 2009 si registra un calo del numero di compravendite ed un allungamento delle tempistiche di vendita. A soffrire particolarmente sono gli immobili con un prezzo superiore a 150 mila euro oppure soluzioni da ristrutturare molto presenti in questa area. La chiusura di alcune aziende, con conseguente cassa integrazione di molti lavoratori, ha accentuato le difficoltà del mercato immobiliare locale.

Ad acquistare attualmente sono in genere famiglie, ma si registra anche qualche acquisto da parte di investitori, grazie ad una buona richiesta di immobili in locazione da parte di lavoratori trasfertisti. Chi acquista per investimento preferisce i bilocali con un costo compreso tra 100 e 150 mila euro ed il canone di locazione di bilocali e trilocali è rispettivamente di 450 e 550 euro al mese. Le famiglie acquistano in prevalenza trilocali e quattro locali, preferendo soluzioni termoautonome e ristrutturate.

Nell’ area di Mompiano e di via Crocifissa nel primo semestre del 2009 i prezzi si sono mantenuti stabili. Si tratta di zone residenziali dove si acquista prevalentemente in contante oppure con l’ ausilio solo parziale di un mutuo. Il trilocale è la tipologia più richiesta e si registra un calo delle preferenze su 4 locali a favore dei bilocali, determinato da una crescente incidenza di acquisti da parte di single, separati o famiglie senza figli. In generale a comprare sono famiglie e coppie giovani con l’ aiuto dei genitori.

Si segnala inoltre una diminuzione degli acquisti da parte di anziani e da parte di investitori, questi ultimi attirati nell’ area di Mompiano per la presenza delle facoltà di ingegneria e di medicina e dell’ ospedale civile. L’ investimento medio è compreso tra 100 e 150 mila euro ed il canone di locazione di un bilocale arredato è di 500 euro mensili mentre quello di un trilocale è di 600 euro mensili.

L’ area di via Crocifissa si trova nella parte nord della città, non distante dal centro, ed è caratterizzata da condomini costruiti a partire dagli anni ’50 e da poche villette Liberty degli anni ’20 e ’30, che si concentrano nei pressi di via Martinengo Cesaresco e delle sue parallele. Si tratta di una delle zone maggiormente quotate di Brescia perché ben curata, con la presenza di negozi ed uffici e ben servita. Per acquistare un appartamento ristrutturato si spendono 4000 euro al mq mentre un appartamento da ristrutturare costa 2000 euro al mq.

Prezzi simili nel quartiere di Mompiano che si è sviluppato ai piedi del Colle San Giuseppe a cavallo tra gli anni ’60 e ’70. Si tratta di una zona residenziale, ricercata in particolare da chi apprezza il verde e non vuole rinunciare a comodità e servizi. Ci sono palazzine, ma in direzione del colle, ed anche nell’ area collinare, si possono acquistare ville e soluzioni indipendenti. In questa area nel 2008 sono state ultimate numerose villette a schiera da 300 mq la cui valutazione è di 900 mila euro. Anche l’ area Nord della città è interessata dai lavori per la realizzazione della nuova metropolitana di Brescia. In particolare si lavora nella zona di Piazzale Vivanti e nella zona dell’ Ospedale Civile dove sono previste due fermate.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

La macroarea di Vomero – Arenella ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 4.4%. Tra i quartieri che hanno registrato un andamento dei prezzi in diminuzione si segnalano Vomero Alto e il quartiere Sanità. In sensibile diminuzione i prezzi delle abitazioni nel quartiere Sanità dove si registrano acquirenti più riflessivi che rallentano decisamente le tempistiche di vendita e le operazioni; a questi si aggiungono anche venditori che, poco propensi ad abbassare i prezzi, rimandano la vendita a tempi più proficui.

La zona è comunque molto popolare e, in questi primi sei mesi dell’ anno, hanno venduto coloro che non sono riusciti a far fronte al pagamento del mutuo, chi ha avuto la necessità di cambiare casa o trasferirsi altrove. Ad acquistare sono stati soprattutto giovani in procinto di sposarsi ed investitori. Questi ultimi si sono indirizzati verso le abitazioni su strada, di circa 40 mq, e che sono quasi sempre presi in affitto da immigrati (soprattutto cingalesi) che lavorano in città. Per un taglio di questo tipo si possono spendere da 25 a 40 mila euro a seconda del grado di ristrutturazione e si possono chiedere canoni di locazione di 400 euro al mese.

Le giovani coppie hanno espresso una capacità di spesa media intorno a 110 – 120 mila euro e, quasi sempre, hanno fatto ricorso al finanziamento. L’ elemento determinante per la realizzazione della compravendita è stato il rapporto prezzo / qualità dell’ immobile. Si incontrano difficoltà nella vendita dei grandi tagli.

Il quartiere Sanità è un quartiere storico sorto nel XVI secolo e con abitazioni che arrivano fino ai primi anni del 1900, quasi sempre prive di ascensore e a volte in pessime condizioni di manutenzione. Poche le nuove costruzioni, a parte alcune in cemento armato, che sono sorte in via Buonomo, vico Maresca e Salita Principe e che si scambiano a prezzi medi di 2300 euro al mq.

Una delle zone più apprezzate dai potenziali acquirenti è quella che si sviluppa intorno all’ Ospedale di S. Gennaro dove le quotazioni per abitazioni in buone condizioni sono di 1800 – 1900 euro al mq contro una media di 1500 euro al mq. Tipologie più residenziali, ante ’67, sono disponibili in corso Amedeo di Savoia dove si possono toccare anche punte di 2900 euro al mq.

Diminuiscono i prezzi delle abitazioni al Vomero Alto dove si è registrata una contrazione delle compravendite. La domanda è ancora vivace, ma allo stesso tempo esigente, e per questo motivo i potenziali acquirenti indugiano nell’ acquisto e valutano tutte le offerte presenti sul mercato. Tra coloro che acquistano in questo quartiere, posizionato sulle colline, ci sono persone che provengono dall’ hinterland di Napoli e coloro che invece hanno difficoltà ad acquistare nel centro del Vomero dove le quotazioni sono più elevate.

Le compravendite in questa prima parte dell’ anno sono state realizzate quasi sempre per uso diretto, in particolare per migliorare la qualità abitativa e hanno visto protagoniste famiglie dal reddito medio alto che avevano un discreto capitale per finanziare l’ operazione. Bassa la domanda ad uso investimento. La tipologia più richiesta è stata il trilocale con posto auto la cui presenza è quasi indispensabile per la realizzazione della compravendita.

Non si sono espresse particolari preferenze per la scelta delle tipologie da ristrutturare e per quelle già ristrutturate. Gli immobili della zona sono sorti tutti a cavallo degli anni ’60 e degli anni ’70 ed hanno quotazioni medie che oscillano da 3700 a 5000 euro al mq. Abbastanza dinamico il mercato delle locazioni che vede una buona domanda da parte del personale che lavora presso quattro ospedali della zona (tra questi il Cardarelli e il Cotugno).

La macroarea del Centro Direzionale di Napoli ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 3.8% che ha interessato in particolare il quartiere di Ponticelli anche se la domanda per la zona non accenna a diminuire soprattutto in vista della nascita dell’ Ospedale del Mare che sarà pronto nei prossimi anni.

Si tratta di una grande opera architettonica affidata a Renzo Piano che porterà alla nascita di un ospedale con 450 posti letto, un albergo con 50 posti letto per i familiari, una palazzina amministrativa – direzionale ed un centro commerciale. La struttura servirà mezzo milione di cittadini, anche quelli della popolosa fascia dei comuni vesuviani. In previsione del progetto si registra un certo interesse da parte degli investitori ma soprattutto da parte del personale che lavorerà in zona.

Inoltre sono in corso una serie di interventi che porteranno al miglioramento della viabilità e alla nascita di parcheggi di nuova costruzione. Nella zona centrale sono presenti palazzi d’ epoca, risalenti ai primi anni del 1900, che sono stati ristrutturati e di conseguenza si sono rivalutati. Esiste poi un’ area con abitazioni di corte che si scambiano a prezzi medi di 1200 euro al mq per le tipologie usate e 1500 euro al mq per quelle ristrutturate. Ad acquistarle sono soprattutto le coppie giovani che hanno budget più contenuti. Sui due corsi principali del quartiere, corso Ponticelli e viale Regina Margherita, ci sono soluzioni più signorili che si scambiano a prezzi medi di 2200 – 2500 euro al mq.

Esiste poi una zona con soluzioni indipendenti con giardino ex Ina Casa costruite negli anni ’60 e che sono ricercati soprattutto dalle famiglie. Chi desidera delle costruzioni più recenti tende ad orientarsi verso i parchi costruiti negli anni ’80 e che in buone condizioni si compravendono a prezzi medi di 2500 euro al mq. La parte del quartiere che si sviluppa verso i paesi dell’ hinterland della città offre condomini in cemento armato costruiti abusivamente negli anni ’80, successivamente condonati e venduti a prezzi medi di 2000 euro al mq che abitazioni in edilizia popolare.

La macroarea Collina ha segnalato una contrazione dei prezzi del 2.5% con una diminuzione più sensibile nel quartiere di Foria, che ha una buona parte di offerta immobiliare caratterizzata da immobili di tipo ultrapopolare (in particolare nella parte Rappresentata dalla zona Sanità) che negli anni scorsi erano acquistati da coloro che ricorrevano soprattutto al mutuo.

Oggi queste categorie sono in difficoltà, optano per l’ acquisto e di conseguenza queste tipologie sono acquistate da investitori che si orientano su piccoli tagli da mettere a reddito. Per un monolocale si possono spendere intorno a 30 mila euro e si possono dare in affitto a 300 euro al mese. I prezzi infatti possono andare da 1200 a 2000 euro al mq. Le abitazioni più richieste sono quelle situate in via Foria dove ci sono abitazioni della prima metà del 1900 che si valutano a prezzi medi di 3000 euro al mq. Soluzioni più prestigiose sono acquistabili (quando si trova offerta sul mercato) in piazza Cavour dove ci sono stabili costruiti nei primi anni del 1900 e che possono arrivare a 3300 euro al mq. Si tratta di abitazioni apprezzate per lo più da un target medio alto, di professionisti che cerca in zona anche per acquistare l’ immobile da destinare a studio professionale.

Dal lato dell’ offerta invece si riscontra un aumento della concentrazione sui monolocali (12.2%), due locali (da 26.8% a 27.9%) e sui cinque locali (da 10.8% a 11.5%).

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Pare che il metodo consenta di risparmiare fino al 50% sul prezzo finale della casa, e consentirebbe a chi ha difficoltà economiche, o non riesce ad accedere ad un mutuo, di coronare il sogno di una casa di proprietà.

In Italia sono quasi 300 le famiglie che l’ hanno già fatto o lo stanno facendo, riunite in più di 60 cooperative. Soprattutto in Lombardia e Emilia Romagna. Ma anche in Umbria e nel Lazio. E il modello, nato nel Nord Europa, prende piede anche nelle istituzioni, che negli ultimi anni hanno iniziato a rendere disponibili per questo tipo di attività, attraverso bandi di concorso, territori destinati all’edilizia popolare. E a fornire fondi per incentivare questa pratica.

Una delle ultime, in ordine di tempo, è stata la Provincia di Parma, che ha realizzato un piano sperimentale per 48 nuovi alloggi, finanziati per 400 mila euro dalla Regione Emilia Romagna. Ogni nucleo familiare associato dedica circa 500 ore all’ anno al cantiere. E s’ impegna al massimo su ogni dettaglio: l’ assegnazione delle case avviene solo alla fine, così nessuno sa se sta lavorando proprio all’ abitazione dove andrà a vivere.

Nelle cooperative di autocostruzione, comunque, l’ attività non è lasciata al caso: il capo cantiere è un professionista regolarmente stipendiato, e i futuri proprietari sono formati e guidati da specialisti (architetti, geometri, tecnici), che poi provvedono a certificare gli impianti. E le case non sono arrangiate: solo per fare un esempio, le 18 villette a schiera, da 140 mq ciascuna, a cui stanno lavorando i soci della cooperativa Aria, saranno tutte di classe A+, con il massimo livello di risparmio energetico.

“Con l’autocostruzione si risparmia quattro volte – spiega Gianpietro Bonomi, presidente della cooperativa – sul costo del terreno, che ci è stato assegnato con regolare bando dal Comune a un prezzo inferiore a quello di mercato; sulla manodopera, perché facciamo praticamente tutto da soli; sui materiali, perché assieme possiamo ottenere sconti sulle grandi quantità; e poi perché non ci sono ricarichi, nessuno ci deve guadagnare. Noi prevediamo – conclude – di chiudere il cantiere entro la prossima estate, con un costo di 1.000 euro al metro quadro”.

L’ autocostruzione può diventare anche un’ occasione per favorire l’ integrazione e creare comunità. A volte, anche miste italiani – immigrati. Come avviene nei quattro cantieri, per complessivi 117 alloggi, attualmente attivi in Umbria, e gestiti dalla cooperativa Alisei. “Dei nostri circa cento soci, 46 sono italiani; gli altri arrivano da più di 19 Paesi – racconta la presidente della coop, Carla Barbarella – il nostro obiettivo é sempre stato quello di favorire chi non potrebbe accedere altrimenti al mercato del credito”.

Fonte: Ansa

Oltre 300 persone hanno affollato la Sala Conferenze e le due sale collegate, a conferma di quale sia l’ interesse sull’ argomento. Trasferendo tale interesse in campo nazionale (il 78% degli italiani abita in case di proprietà) si capisce perché il governo abbia puntato sul settore casa per il new deal italiano: un po’ come ha fatto Obama che ha puntato sulla tecnologia verde, nella quale il nostro Paese non eccelle.

Il Piano è stato illustrato dal Sottosegretario alle Infrastrutture e all’ Edilizia abitativa sen. Mario Mantovani: “Non intende solo rispondere alla più che giustificata domanda di edilizia popolare – 20.000 richieste a Milano, 600.000 in tutta Italia – ma anche alle domande sul merito e la socialità”. Riassumibili in queste cifre.

In Francia si costruiscono ogni anno 40 – 50.000 case di edilizia sociale, in Italia poco più di 1.000, in conseguenza del defatigante iter Stato – Regioni – Aler, nonostante siano disponibili, e inutilizzati, 1.520 milioni di euro dei fondi ex Gescal. Da qui la decisione di tagliare lacci e lacciuoli con la previsione, nel Piano, di una sola conferenza dei servizi per decidere tutto. E tentare di raggiungere gli obiettivi francesi.

Fondamentale la collaborazione pubblico – privato per un sistema nuovo di edilizia convenzionata: inserendo in questo sistema suoli abbandonati, standard comunali, aree urbanisticamente utili si abbatterebbero i costi di un appartamento del 40 – 45% a Milano e a Roma, e di oltre il 25% in provincia. Più alloggi vuol dire ripresa della macchina produttiva rappresentata da 160 attività correlate. C’ è spazio anche per il rilancio della locazione.

D’ accordo Assoedilizia, “stando però attenti – precisa Colombo Clerici – a non far oscillare il pendolo all’ estremità opposta: da troppi vincoli ad una liberalizzazione senza efficienti ed efficaci controlli”. Ben vengano gli interventi che permettono alle famiglie di adeguare la casa alle proprie esigenze, entro determinati limiti. Bene anche le opere intese alla riqualificazione edilizio – energetica e statico – antisismica: ma no al libretto del fabbricato che dovrebbe accertare la sicurezza statica ed antisismica di un edificio, con il proprietario che incarica un tecnico di sua fiducia. I controlli, in questa materia, devono essere affidati al pubblico: e i piccoli Comuni che non sono dotati di strumenti adatti possono essere soccorsi dagli uffici tecnici delle Province.

Anche secondo Alberico Barbiano di Belgiojoso, ordinario di Progettazione architettonica e urbana al Politecnico di Milano, è opportuno andare cauti nel procedere nel sia pure indispensabile rinnovo e adeguamento degli strumenti di controllo: la Commissione comunale ad hoc (ex Commissione edilizia), ad esempio, dovrebbe assumere un ruolo più marcato sulla qualità urbana, tema sul quale il Piano Casa non sembra soffermarsi. Inoltre: il favorire gli spazi privati a detrimento degli spazi pubblici potrebbe stravolgere il patrimonio collettivo che va invece salvaguardato.

Fabrizio De Pasquale, presidente della Commissione Arredo urbano del Comune di Milano si è soffermato sul recupero delle periferie degradate: dal Gratosoglio a Milano al Corviale di Roma allo Zen di Palermo. È giusto che la proprietà pubblica (le Aer) si liberi del peso della locazione che non consente neppure il recupero delle spese di manutenzione. Preferibile vendere gli immobili agli attuali inquilini ed utilizzare il denaro sia per nuovi alloggi sia per la riqualificazione dei quartieri.

E il tema della qualità è stato al centro – assieme ai provvedimenti fiscali per ripristinare il circuito virtuoso della locazione – dell’ intervento di Gianni Verga, assessore alla Casa e al Demanio del Comune di Milano, il quale ha auspicato “di superare lo schema mentale della legge sull’ equo canone rivedendo la legge 431 del 1998 così da dare certezza ai rapporti contrattuali tra locatore e conduttore”; e ha definito la cedolare secca sacrosanta. Aggiungendo: “Gli interventi di sostituzione edilizia per edifici fatiscenti è bene che vengano attuati sul territorio con caratteristiche di sicurezza, di risparmio energetico e di qualità”.

Giampio Bracchi, Presidente della Fondazione Politecnico, Michele Cibrario, amministratore delegato Fondi Immobiliari Bnp Paribas Reim Sgr, Paolo Caputo, ordinario di Progettazione architettonica e urbana al Politecnico di Milano, Luca Squeri, Comitato direttivo della Camera di Commercio di Milano, hanno affrontato altri importanti punti del Piano Casa: mentre le nuove città sono già in fase di realizzazione – basti pensare alle ex aree Falck di Sesto S. Giovanni, 30.000 residenti previsti, e a Santa Giulia di Milano, 14.000 – avanzano le nuove tecnologie per un’ edilizia più bella, economica e funzionale: solo il Politecnico di Milano ha messo a punto più di 200 progetti di collaborazione con i costruttori. Nuova edilizia, e in particolare il social housing, da realizzare con le risorse dei fondi immobiliari.

Ampio il dibattito che ne è seguito. A cominciare dall’ intervento dell’ avv. Piergiuseppe Torrani: i ristretti margini in cui risulta confinata la fiscalità comunale dal prevalere della fiscalità erariale lascia ai Comuni il compito di reperire risorse per l’ edilizia residenziale promuovendo interventi che diano ritorni in termini di risorse tributarie locali; anche attraverso l’ incremento degli indici volumetrici. Nel contempo si punta ad utilizzare il risparmio privato, il più alto d’ Europa. Ma per ben gestire operazioni così complesse, occorrerebbero macchine pubbliche in grado di funzionare. Secondo Torrani, così non è a Milano, dove il settore è al collasso sia organicamente che numericamente. Per l’ arch. Zenoni quanto raccolto dalla vendita del patrimonio pubblico, a rate e a prezzi non di mercato, non offre le risorse finanziarie che le Aer potrebbero utilizzare per costruire e ristrutturare nuove case di edilizia residenziale pubblica.

Bruna Vanoli Gabardi, consulente per l’ Urbanistica di Assoedilizia, ha chiesto che in caso di crolli per calamità naturali o scoppio di gas la legge faccia salvi i volumi esistenti indipendentemente dalla prova della regolarità amministrativa del manufatto distrutto.

Fonte: Finanza e Mercati

Ciononostante, ulteriori margini vengono garantiti ai locatori dal fenomeno sempre più diffuso della coabitazione, soprattutto tra gli under 35. Si tratta di una sorta di convivenza forzata, tra amici o amiche, colleghi ma anche fratelli e sorelle, costretti alla convivenza per ragioni di budget e per poter emanciparsi dal nucleo familiare di origine. Molti proprietari la danno ormai per scontata, esigendo sempre di più per l’ affitto e facendo così lievitare i prezzi.

Gli italiani del Nord sono i più propensi a dare case in locazione. Almeno tra le tre grandi aggregazioni territoriali del paese sono loro, per il 2007, a dichiarare più abitazioni date in locazione -12,3% contro l’ 8,7% del Centro e il 7,3% del Sud. Invece, dei 7,25 milioni di abitazioni censite, solo il 13,2% è risultato a disposizione.
Nel Centro Italia le case sfitte per davvero o per finta sono risultate il 15,1% dei 3,48 milioni di abitazioni censite. Nel Sud e nelle Isole gli immobili a disposizione hanno raggiunto il 16,1%, su una consistenza di 4,21 milioni di case.

Tutti i proprietari di negozi, quale che sia la zona di residenza, sono invece interessati a dare in affitto negozi e botteghe: su una consistenza nazionale complessiva di 1,4 milioni di unità in proprietà a persone fisiche, di quelli localizzati al Nord ne risulta locato il 55,3%, in Centro Italia il 50,5%, al Sud e nelle Isole il 49,8%. Ma chi svolge un’ attività commerciale ha tutto l’ interesse a evidenziare la spesa del canone d’ affitto e, una volta di più si conferma che il conflitto d’ interesse fiscale tra chi paga l’ affitto e chi lo incassa fa bene al fisco.

Fonte Tecnoborsa

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