Housing sociale, qualità degli immobili, risposte concrete alle fasce più deboli della popolazione che non riescono ad accedere al mercato abitativo: questo e altro alla base di un rilancio del settore costruzioni. In verità, vari sono stati nel 2009 i provvedimenti per ridare ossigeno al comparto dell’ edilizia in panne: emergenza Abruzzo, delibera Cipe per opere e scuole, Piano casa 2, sblocco del social housing. E tuttavia non tutti i provvedimenti sono stati concretizzati.

I costruttori sono preoccupati: “Stanno per esaurirsi i portafogli ordini delle imprese, sia nel campo dell’ edilizia privata sia in quello degli appalti pubblici, molte aziende stanno chiudendo, soprattutto quelle più piccole. Sul piano occupazionale siamo già arrivati a 100mila posti di lavoro in meno. I vincoli del patto di stabilità, che fanno aumentare i tempi di attesa con cui le amministrazioni pubbliche pagano i lavori svolti e il problema del credito, che si sta drasticamente restringendo, non fanno che aggravare una situazione già di per sé molto preoccupante”.

Per dare una risposta alle fasce sociali più deboli – giovani coppie, anziani, studenti fuori sede - che non possono accedere al mercato abitativo, Ance pensa ad un’ attuazione il più possibile veloce del piano per il social housing, un piano che non solo consentirebbe di rispondere al fabbisogno di case in vendita e in affitto, ma permetterebbe anche la riqualificazione delle aree urbane in degrado. Ma finora, nonostante le pressanti sollecitazioni di Ance per far partire il piano, non si è fatto nulla.

Per quanto riguarda il mercato immobiliare, Ance pensa che non c’ è stata e non ci sarà la temuta bolla immobiliare. Per un motivo preciso: anzitutto la domanda di case continua a crescere e poi l’ indebitamento delle famiglie italiane è di gran lunga inferiore a quello degli altri Paesi. E tuttavia, il mercato immobiliare nazionale ha iniziato a rallentare, con una netta flessione delle compravendite, anche perché le banche stanno restringendo fortemente l’ accesso al credito sia per le famiglie che per le imprese.

Secondo i dati Ance, in quasi tutte le Regioni italiane l’ erogazione dei mutui alle famiglie ha subito un pesante calo, soprattutto nel Mezzogiorno, e inoltre i mutui erogati in Italia sono i più cari a livello europeo. E questo vale sia per le famiglie che per le le imprese del settore, che molte volte sono costrette ad accettare certe condizioni, in quanto il loro potere contrattuale è molto basso.

La qualità degli immobili è un altro obiettivo importante per Ance. E pertanto pone la massima attenzione al risparmio energetico, alla sostenibilità ambientale, alla sicurezza, perché alla fine della crisi economica si farà naggiore attenzione agli aspetti qualitativi del costruito, appunto efficienza energetica, sicurezza, sostenibilità ambientale. Cambiare il modo di progettare, costruire, demolire e recuperare edifici all’ insegna della qualità sarà quindi un obbligo per le imprese, che dovranno essere in grado di migliorare la qualità urbana e di conseguenza le condizioni di vita e di lavoro dei cittadini.

L’ impegno dell’ Ance riguarda quindi anche la qualificazione delle imprese, che devono essere selezionate sulla base della propria capacità e non solo su certificati privi di valore. Una vera e propria cultura della qualità, da trasmettere al mercato privato.

Dalla cultura della qualità al rilancio del mercato delle costruzioni si arriva al rilancio economico del Paese con la ripresa dell’ occupazione nei cantieri, da quelli per le piccole e medie opere agli interventi per l’ edilizia scolastica ai Piani casa 1 e 2, salvaguardando migliaia di imprese e di lavoratori di un settore trainante per l’ economia del Paese.

Fonte: Ance

L’ ultima variazione (-10%) è minore rispetto alle precedenti del 2009 (-22% nel primo trimestre 2009, -13% nel secondo trimestre 2009) ed è un ulteriore segnale che indica un cambiamento positivo da parte del mercato. Considerando il dato cumulativo del 2009 si osserva una variazione negli erogati pari a circa 6 miliardi di euro (-15% rispetto ai primi tre trimestri 2008), sul valore influiscono i volumi erogati nel primo trimestre 2009.

Nel 3° trimestre 2009 tutte le macroaree hanno registrato un andamento negativo, anche se in crescita rispetto ai valori del secondo trimestre. Valutando i primi 9 mesi del 2009 le variazioni maggiori vengono registrate nell’ area meridionale (-22%) e insulare (-29%).

Per quanto riguarda il valore delle consistenze dei mutui in Italia la tendenza rimane in crescita. Dopo un’ iniziale decrescita nei mesi di marzo e aprile 2008, l’ andamento ha ripreso ad aumentare fino a raggiungere il volume record di 279 miliardi di euro nel mese di settembre 2009. Esaminando un arco temporale di un anno, considerando il mese di settembre 2009 con lo stesso mese del 2008, otteniamo una crescita media del 6,08% delle consistenze.

È stabile l’ importo medio dei mutui nel 3° trimestre 2009. L’ importo medio nazionale è pari a circa 117.000 euro, stesso valore del trimestre precedente. Secondo le analisi dell’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa (sezione Kìron mediazione creditizia), tale valore aumenterà a circa 118.000 euro nel quarto trimestre (+0,9%). L’ aumento è da attribuire alle agevolazioni legislative in supporto al credito e all’ aumento della domanda dei mutui nel trimestre (+6%). Il dato è comunque influenzato dalla comune tendenza del sistema bancario a non erogare più mutui al 100%. A livello regionale, nel terzo trimestre 2009, si registrano valori molto eterogenei che vanno dal mutuo medio più alto dalla Toscana (132.000 euro) quello più basso della Calabria (88.000 euro).

Sul fronte tassi, grazie ai provvedimenti avvenuti sia a livello nazionale che internazionale, dall’ ultimo trimestre 2008 si è registrata una serie di cali significativi. Negli ultimi mesi il tasso Euribor ha subito una serie di importanti riduzioni, e si attesta a 0,71% (valore medio di dicembre); si pensi che nell’ ottobre 2008 il tasso registrava il suo valore massimo (5,11%, tasso medio).

Si è calcolato che la rata mensile di un mutuo a tasso variabile di 120.000 euro in 20 anni con uno spread dell’ 1,30% acceso nell’ ottobre 2009, costava ad una famiglia 281 euro in più di quanto costerebbe stipularlo utilizzando il tasso medio di dicembre. L’ Irs, invece, registra un tasso del 3,96% (valore medio di dicembre). Nel mese di ottobre 2009 i tassi di interesse bancari in Italia sono risultati inferiori rispetto alla media europea di circa 51 bps.

Sentiment quarto trimestre 2009
Il Gruppo Tecnocasa ha iniziato nel 2009 uno studio sulle tendenze e sentiment del mercato creditizio. Gli studi di settore e le indagini campionarie hanno permesso di determinare una serie di indici e sentiment relativi al mercato dei mutui nel quarto trimestre 2009.

A livello di volumi erogati la macroarea l’ area Nord Occidentale si conferma prima per erogazioni, in lieve recupero negli ultimi mesi l’ area Centrale, in calo l’ area Meridionale. Da un’ analisi a campione, nel mese di dicembre, si può evidenziare una maggior consapevolezza del mercato, trend confermato sia dall’ aumento dell’ importo medio del mutuo (118.000 euro) e dal tempo medio per l’ erogazione di una pratica (circa 78 giorni).

Per quanto riguarda la diminuzione annua dell’ importo medio (-3 del 2009 sullo stesso periodo del 2008), tale dato è dovuto alla tendenza di non erogare più la totalità del mutuo, infatti, nel 2009 circa il 76% dei mutui erogati rientra nella fascia LTV 61% – 80%.

Si può osservare come le famiglie consumatrici cercano di richiedere un importo più possibile vicino alla soglia LTV dell’ 80%, circa il 49% dei mutui erogati. La tendenza all’ indebitamento è confermata anche dal Rapporto Rata Reddito (RRR); circa il 22% dei mutuatari infatti ha un RRR del 35%.

Concludendo si può affermare che il 2009 è stato influenzato da un periodo di transizione caratterizzante tutto il mercato finanziario italiano e internazionale. Superato questo periodo le erogazioni hanno iniziato a crescere lievemente grazie alla maggior apertura delle banche, tutelate dai provvedimenti governativi in sostegno all’ accesso al credito e dall’ aumento della domanda. Continua, infatti, l’ andamento positivo della domanda di mutui +6% (nei primi 11 mesi 2009 sullo stesso semestre del 2008), +18% nel solo mese di novembre (fonte Crif).

Il dato è, però influenzato dalla domanda di rinegoziazione dei mutui. Negli ultimi mesi è stata premiata la qualità di pratiche, infatti sono diminuite sia la percentuale di mutui erogati ai cittadini stranieri, sia la percentuale delle pratiche approvate. La tendenza delle banche è quella di erogare mutui con minor grado di rischio a consumatori più solvibili.

Nota metodologica: si porta in evidenza che dal quarto trimestre 2008, la Banca d’ Italia ha modificato il criterio di aggregazione della base dati. Nell’ aggregato “Acquisto Immobili – Abitazioni Famiglie consumatrici” vengono inseriti i finanziamenti oltre l’ anno e non più i finanziamenti oltre i 18 mesi. Tale variazione metodologica non è stata presa in considerazione ai fini dell’ analisi.

Renato Landoni
Presidente Kìron Partner SpA, Gruppo Tecnocasa

Le famiglie italiane, da sempre tra le più prudenti d’ Europa, sembrano più coscienti e fiduciose per il futuro. Tendenza confermata da studi di settore ma soprattutto dall’ aumento della domanda di mutui registrata a partire dal 2009, aumento che verrà registrato anche nel 2010.

Nel settore credito al consumo, invece, quest’ anno si è registrata una flessione sia degli erogati sia della domanda. Si stima, però, una ripresa nel 2010. Questa previsione è confermata dall’ andamento delle domanda che benché ancora leggermente negativa (dati degli ultimi mesi 2009) si sta stabilizzando sui valori del 2008. Questa tendenza unita all’ aumento del numero di pratiche erogate nel 2009 presuppone una lenta crescita per il 2010.

Nel 2010 un ruolo primario sarà rappresentato dal livello di consulenza degli operatori, che dovranno essere costantemente aggiornati (es. Legge sui mediatori creditizi) e preparati ad indirizzare la clientela a scelte consapevoli, dovranno quindi educare finanziariamente i propri clienti.

La consulenza si svilupperà attraverso la relazione professionale, l’ acquisizione di informazioni sul cliente, l’ ascolto delle aspettative, l’ analisi e la valutazione del suo stato finanziario, l’ utilizzo di strumenti di supporto, lo sviluppo di un piano di indebitamento e il monitoraggio di questo nel tempo.

Attraverso un approccio così strutturato si eviteranno al cliente scelte non coerenti con la sua pozione economica, si aumenterà la qualità del credito e conseguentemente l’ offerta.

Renato Landoni, Presidente Kìron Partner Spa
(Gruppo Tecnocasa)

All’ interno di questa quota il 44,1% è a copertura dell’ attività di acquisto della casa. Rispetto ad 8 anni fa è cresciuta la quota destinata al mercato, mentre si è ridotta quella a copertura del settore delle costruzioni, inoltre è cresciuto il peso del comparto abitativo ed in particolare di quello delle compravendite.

Il dato più recente, riferito al secondo trimestre 2009, conferma in parte questa tendenza. Se si confrontano le erogazioni destinate al mercato di quest’ ultimo trimestre con quelle riferite ad un anno prima, emerge il peso crescente della componente di acquisto casa a scapito, soprattutto, del comparto immobiliare non residenziale.

Analogamente le erogazioni destinate al settore delle costruzioni vedono anch’ esse aumentato nell’ anno il peso del settore abitativo. Nel primo semestre del 2009 sono stati erogati complessivamente 66,5 miliardi di euro, il 47% a copertura degli acquisti immobiliari (pari a 38,4 miliardi di euro) ed il restante 42,2% per finanziare il settore delle costruzioni (pari a 28,1 miliardi di euro). Il calo delle erogazioni è espresso da un -20,1% di capitale in meno nel semestre rispetto allo stesso periodo del 2008.

A metà anno la flessione del credito erogato per l’ acquisto di immobili è ancora piuttosto elevata e di intensità crescente negli ultimi due trimestri (-18,8% nel primo e -22,4% nel secondo). Nel segmento delle costruzioni sembra invece profilarsi un rallentamento della flessione anche se l’ entità del calo è ancora significativamente elevata (-15,6% nel trimestre).

Le erogazioni destinate al settore delle costruzioni sono calate ancora nei primi due trimestri dell’ anno in corso ma per tutte le componenti, abitazioni, fabbricati non residenziali ed altro, il calo è stato di minore intensità nel secondo semestre del 2009: è rallentata, infatti, la flessione dei mutui destinati a finanziare l’ attività di acquisto da parte delle famiglie, sia di abitazioni che di immobili di altra natura.

In particolare, per quanto riguarda la componente relativa alla sola casa, il calo maggiore è ascrivibile al primo trimestre dell’ anno in corso con un -22% di mutui erogati in meno nell’ anno. Ciò si sarebbe tradotto, in base ai risultati dell’ indagine trimestrale condotta da Banca d’ Italia e Tecnoborsa, in un calo di compravendite effettuate con l’ accensione di un mutuo di due punti percentuali, vale a dire il 68,3% degli acquisti effettuati nel secondo trimestre dell’ anno a fronte del 70,4% del primo trimestre.

Gli oneri sostenuti dalle famiglie italiane per il servizio del debito (pagamento di interessi e restituzione del capitale) hanno registrato un’ ulteriore diminuzione (9,6% del reddito disponibile, rispetto al 9,8% del primo trimestre). Nei mesi estivi è proseguita la riduzione dei tassi di interesse sui prestiti per l’ acquisto di abitazioni che nel prosieguo dell’ anno inciderà sul servizio del debito in proporzione alla quota dei prestiti a tasso variabile.

Il costo medio dei nuovi mutui alle famiglie a giugno è diminuito al 2,5% per le erogazioni a tasso variabile e al 5,0% per quelle a tasso fisso (rispettivamente 3,0 e 0,8 punti percentuali in meno in un trimestre). La domanda di mutui, desunta dai dati del Sistema di Informazioni Creditizie di Crif, nei primi 9 mesi del 2009 è cresciuta del 5% rispetto allo stesso periodo del 2008, invertendo così quel trend negativo che ha caratterizzato il 2008.

Complice di questo aumento sembra essere stata la componente della domanda di rinegoziazione dei mutui ma anche la tenuta della propensione all’ investimento in case da parte del risparmiatore italiano (l’ ultima indagine Ipsos – Acri dell’ ottobre scorso conferma la quota del 54% di propensione all’ investimento in immobili da parate dei risparmiatori, quota che è rimasta pressoché invariata dal 2007).

Gli esisti dell’ indagine trimestrale sul credito bancario non confermano il dato Crif di una domanda di mutui positiva bensì raccontano di una domanda non più negativa ma stabile. Tale domanda si è scontrata ancora una volta con le politiche di offerta dei prestiti alle famiglie (informazione raccolta attraverso l’ indagine trimestrale) che hanno registrato, nel secondo trimestre del 2009, un ulteriore irrigidimento, di intensità simile a quello della passata rilevazione; esso è consistito principalmente in una riduzione del rapporto tra prestito e valore dell’ immobile per i mutui e in un aumento dei margini per gli altri finanziamenti.

Gli intermediari hanno messo in relazione la propria prudenza con le attese sull’ attività economica, il rischio circa l’ effettivo valore delle garanzie e le prospettive per il mercato degli immobili residenziali. Per il terzo trimestre del 2009 le banche prevedono un ulteriore lieve irrigidimento delle politiche di offerta e condizioni di domanda sostanzialmente invariate.

Ma, ciò che sta accadendo sul mercato del credito, fa emergere una dicotomia tra le banche medio – grandi e le banche minori, quelle di matrice territoriale. Per queste ultime, infatti, non si è assistito ad una contrazione delle erogazioni mentre, al contrario, le banche maggiori fanno registrare una flessione in progressiva crescita. La connotazione del mercato del credito è data però dalle banche maggiori in quanto si stima che le prime tre detengano il 64% del mercato dei mutui, che sale al 77% se si considerano i primi 5 istituti di credito italiani.

Gli operatori immobiliari intervistati da Nomisma in occasione della presente indagine, denunciano le difficoltà incontrate dalla clientela nell’ accendere mutui per l’ acquisto di un’ abitazione. Tra queste vengono segnalate la richiesta di garanzie aggiuntive (70,1% delle risposte) e la minore quota finanziata (64,6%); seguono i lunghi tempi per l’ istruttoria (33,6%) ed, infine, il costo elevato del mutuo (11,1%). A queste difficoltà si aggiunge il fenomeno delle insolvenze, in progressivo aumento.

Fino alla primavera del 2008 il tasso di insolvenza delle famiglie mutuatarie oscillava attorno all’ 1% – 1,1%, dopo 1 anno è raddoppiato (a marzo del 2009 Crif stima un tasso di insolvenza del 2%). I 12 maggiori mercati immobiliari italiani per i quali si dispone di informazioni sul mercato del credito (rimane esclusa Catania dall’ aggregato di nostro riferimento) rappresentano mediamente il 46% del mercato dei mutui erogati per l’ acquisto di abitazioni (si ricorda che sul fronte delle compravendite essi rappresentano il 35,6% del mercato).

L’ elevata concentrazione del mercato del credito è espressa anche dall’ indicatore del monte mutui erogati per l’ acquisto di abitazioni pro capite: a fine 2008 in Italia era di 946 euro per abitante mentre nella media dei 12 mercati era di 1173 euro per abitante. A questo proposito il livello di finanziarizzazione dei mercati maggiori è piuttosto variabile: si passa da 551 euro pro capite di Napoli ai 1.872 euro pro capite di Milano.

La congiuntura del mercato dei mutui destinati all’ acquisto della casa in questi 12 mercati è espressa da un calo delle erogazioni del 14,1% in media nel secondo trimestre dell’ anno che diventa un -19,7% con riferimento al primo semestre dell’ anno. Va precisato che il calo maggiore si è verificato nel primo trimestre dell’ anno mentre in quello successivo si è assistito ad un rallentamento della flessione in tutti i mercati ad esclusione di quello di Milano che ha fatto registrare un -8,6% nel primo trimestre e un -23,6% nel secondo.

La Confedilizia ha assunto una posizione critica sul provvedimento in parola, motivata dal fatto che lo stesso impone ai proprietari di casa ingenti spese proprio in un momento di crisi economica che attanaglia da mesi le famiglie italiane. E ciò, prevedendo in capo a condòmini e proprietari di casa gravosi adempimenti non previsti da alcuna normativa cogente dell’ Unione europea.

Al proposito, l’ Organizzazione storica di condòmini e proprietari di casa sottolinea che già ora, e quindi indipendentemente dal decreto che impone nuovi oneri, gli ascensori sono soggetti ad un controllo manutentivo ogni semestre nonché ad una verifica strutturale ogni due anni.

A proposito dei costi dell’ operazione per i proprietari, la Confedilizia segnala che Monti ascensori (una delle maggiori aziende del settore) ha recentemente comunicato che secondo le associazioni ascensoristiche il costo medio degli interventi imposti dal decreto del Ministero dello sviluppo economico potrebbe essere di 15.000 euro ad impianto, con un fatturato – e, di conseguenza, un onere a carico delle famiglie italiane – di circa 6 miliardi di euro.

La Confedilizia sta esaminando nel dettaglio i contenuti del provvedimento, al fine di ogni valutazione per l’ impugnazione dello stesso.

Il testo del Decreto nonché la tabella dei controlli obbligatori attualmente già in atto per gli ascensori, sono presenti sul sito Internet della Confedilizia (www.confedilizia.it).

Analizzando il profilo socio – demografico emerge che le famiglie più attive sono state quelle giovani senza figli o con figli piccoli (il cui capofamiglia ha meno di 45 anni), con un reddito ed un livello di istruzione medio – alti. Geograficamente le città più vivaci sono state Roma e Torino.

Le compravendite effettuate
Andando ad analizzare il comparto delle compravendite è emerso che il 4,7% degli intervistati ha acquistato un’ abitazione nel biennio esaminato, mentre l’ 1,1% ha tentato ma senza successo.

Rispetto all’ Indagine 2007 la situazione è rimasta sostanzialmente invariata, infatti, non è stato recuperato il calo di circa due punti percentuali che era stato rilevato nel 2005. Analizzando il profilo degli acquirenti si conferma una certa vivacità delle famiglie giovani – adulte in crescita: il soggetto protagonista resta, quindi, il nucleo familiare il cui capo famiglia ha un’ età compresa tra i 25 ed i 44 anni, senza figli o con figli piccoli oppure i single.

Quanto al profilo economico continuano ad emergere prevalentemente famiglie con un livello culturale alto o medio alto e con una buona situazione economica. Le città più attive sono state Torino e Roma.

Da un focus sulle cause del mancato acquisto è emerso che, così come già riscontrato nell’ Indagine 2007, più della metà dei fallimenti sono da imputarsi ai prezzi ritenuti eccessivi sia rispetto alle disponibilità delle famiglie, sia rispetto alla qualità degli immobili; a seguire, troviamo la scarsa offerta nella zona prescelta (22,7%), la mancanza di abitazioni consone alle esigenze dei potenziali acquirenti (18,2%) e, infine, la scarsa qualità degli immobili offerti (4,5%).

Per quanto concerne l’ utilizzo dell’ immobile acquistato al primo posto continuiamo a trovare l’ acquisto dell’ abitazione principale (77,4%), che pur rimanendo al di sotto dei valori rilevati nel 2005, è salita di 22 punti percentuali rispetto all’Indagine 2007. Al secondo posto (8,7%), continuiamo a trovare la motivazione come seconda casa vacanze, (anche se è notevolmente calata rispetto al 2007 di -14,4 punti percentuali), e il desiderio di effettuare un investimento; al terzo posto troviamo coloro che hanno acquistato una seconda casa per parenti prossimi (5,2%). Le ultime due motivazioni indicate sono cresciute rispetto a quanto rilevato nel 2005 ma sono scese rispetto ai dati riscontrati nel 2007.

I due requisiti a cui hanno prestato più attenzione maggiore della metà di coloro che hanno acquistato o tentato di acquistare un’ abitazione nel biennio preso in esame sono: dimensioni (62,9%); prezzo (59,6%). Seguono tranquillità della zona (27%), vicinanza al luogo di lavoro (24,7%), comfort e qualità delle rifiniture (22,5%), ubicazione in zona centrale (20,2%), vicinanza dei trasporti pubblici (19,1%), vicinanza ai parenti e, sostanzialmente a pari merito, vicinanza a servizi (18%), vicinanza ad aree verdi (15,7%), facilità di parcheggio (14,6%), ubicazione in zona periferica (12,4%). Mentre, gli aspetti che hanno pesato meno nella scelta dell’immobile sono stati ubicazione in zona vicina alle principali vie di comunicazione (5,6%) e ubicazione in zona in fase di riqualificazione (4,5%).

Per quanto riguarda la località è emerso che l’ acquisto di abitazione in città è predominante rispetto alle altre aree geografiche (mare, montagna, collina / campagna). Infatti, ha interessato il 92,5% delle famiglie acquirenti. Tale percentuale sale al 97,5% se si analizzano solo coloro che hanno acquistato un’abitazione principale e addirittura raggiunge il 100% se si considera solo chi ha acquistato una casa per parenti prossimi.

Da un focus su coloro che hanno acquistato un’ abitazione principale in città si è rilevato che il 29,1% l’ ha acquistata in centro, il 32,6% in semi-periferia e il 38,4% in periferia (quest’ ultimo valore è cresciuto di 7,5 punti rispetto al 2007 e di 12,9 rispetto al 2005).

Tale risultato è coerente con il fatto che sono saliti coloro che nell’ acquistare una casa hanno privilegiato quelle ubicate in zone tranquille e silenziose; sicuramente un altro fattore che ha influito nella scelta è il costo più basso delle abitazioni situate nelle periferie, visto che la causa principale del mancato acquisto continua ad essere il prezzo troppo elevato degli immobili.

Infine, per quanto riguarda l’ ubicazione dell’ immobile rispetto al Comune di residenza dell’ acquirente, è emerso che ben l’ 82,9% di chi acquistato casa negli ultimi due anni lo ha fatto all’ interno del Comune in cui risiede.

Andando ad analizzare le caratteristiche degli immobili che sono stati acquistati nel biennio 2007 – 2008 si è riscontrato che il taglio più richiesto continua ad essere il trilocale (44,1%), specialmente tra i nuclei familiari formati da 3 o 4 persone il cui capofamiglia ha tra i 45 e i 64 anni. Abbastanza rilevante anche la richiesta del bilocale (23,7%), anche se in calo rispetto alle rilevazioni precedenti; seguono i quadrilocali e quelli con 5 e più vani, che sono richiesti rispettivamente dal 14% e dal 10,8% delle famiglie. Bassa, invece, la richiesta di monolocali (7,5%) anche se in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle Indagini 2005 e 2007.

Per quanto concerne, invece, la superficie degli immobili gli appartamenti più acquistati sono stati quelli con superficie media (71 – 100 mq) e medio – piccola (36 – 70 mq): i primi sono richiesti principalmente da coppie giovani e da famiglie monogenitore, mentre i secondi sono preferiti prevalentemente da persone che vivono sole. A seguire, troviamo gli appartamenti grandi e medio grandi (oltre i 100 mq), preferiti da coppie con figli; meno richieste le abitazione con una superficie inferiore ai 36 mq.

Per quanto riguarda lo stato dell’ immobile non si riscontrano notevoli differenze, dal momento che le percentuali sono abbastanza allineate, anche se è emersa una leggera prevalenza degli immobili già ristrutturati: il 18,3% ha acquistato un immobile nuovo, il 30,1% uno ristrutturato, il 24,7% uno abitabile ed, infine, il 26,9% uno da ristrutturare.

Dall’ analisi della tipologia dell’ immobile, invece, è emerso che il 97,8% degli acquisti si è concentrato sugli appartamenti: Il 53,8% ai piani intermedi; il 22,6% al piano terra e il 21,5% al piano attico. È interessante sottolineare che nessuno degli intervistati ha acquistato una villa singola.

Per quanto riguarda le dotazioni degli immobili è emerso che il 74,2% di coloro che hanno acquistato un’ abitazione, nel biennio 2007 – 2008, hanno preferito quelle con terrazza / balcone, scelte da coppie mature con o senza figli; il 67,7% con ascensore condominiale; il 57% con cantina e / o soffitta; la presenza di un posto auto occupa solo il quarto posto (37,6%). Seguono altre dotazioni ritenute comode ma meno indispensabili, quali: giardino condominiale (34,4%); servizio di portierato (18,3%) e giardino di pertinenza (8,6%).

Dal confronto con le Indagini 2005 e 2007 emerge un forte calo di coloro che hanno scelto un’ abitazione dotata di un giardino di pertinenza. Invece, si è riscontrato un incremento per quanto riguarda l’ acquisto di case con terrazza / balcone, con ascensore condominiale e con cantina e / o soffitta, che come abbiamo sottolineato sono le tre dotazioni che hanno pesato maggiormente nella scelta delle abitazioni acquistate nell’ ultimo biennio.

Come in passato, emerge un buon grado di soddisfazione per le caratteristiche dell’immobile acquistato; ciò conferma il fatto che l’ acquirente – tipo italiano è un soggetto molto oculato e avvertito, visto che la scelta della casa è una scelta importante e duratura e viene quindi elaborata sulla base delle esigenze e delle priorità della famiglia, anche se sono cresciuti coloro che si sono dichiarati poco / per niente soddisfatti delle dotazioni e dello stato di conservazione (rispettivamente il 15,1% e il 21,5% degli acquirenti). Viceversa, il 98,9% ha affermato di essere molto / abbastanza soddisfatto per le dimensione dell’ immobile comprato.

Spostando l’ analisi su coloro che hanno venduto almeno un’ abitazione nel biennio 2007 – 2008 si è riscontrato che sono stati solo il 2,1% degli intervistati, confermano il trend discendente iniziato nel 2007; infatti, c’ è stato un calo di 0,6 punti percentuali rispetto al 2007 e di 1,9 punti rispetto al 2005.

Dall’ analisi del profilo socio – demografico si è riscontrato che hanno venduto una casa prevalentemente coppie senza figli o single, il cui capofamiglia ha un’ età compresa tra i 55 e i 74 anni, con un livello culturale basso o medio basso; il fenomeno è trasversale rispetto alla dimensione del nucleo familiare. Le città più vivaci sono state Torino e Genova.

Le vendite avvenute hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali (63,6% di coloro che hanno venduto), fenomeno fortemente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due rilevazioni precedenti; al secondo posto c’ è chi ha venduto le abitazioni tenute come forma di investimento (13,6%); infine, a parità di punteggio, ci sono coloro che hanno ceduto le seconde case destinate alle vacanze o a parenti prossimi (11,4%).

Le abitazioni principali sono state vendute prevalentemente da persone fra i 25 e i 34 anni con un livello di istruzione medio – basso; le case per investimento sono state cedute più che altro da persone anziane; le seconde case sono state vendute, in particolare, da coppie senza figli e nuclei monogenitori con età compresa tra i 45 i 54 anni.

La motivazione predominante che induce alla vendita di un’ abitazione si riscontra essere ancora la sostituzione con un’ altra abitazione principale (52,3%). Rilevante è anche la quota di chi ha venduto per acquistare una casa per parenti prossimi (25%), valore decisamente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due Indagini precedenti sulle grandi città; decisamente in aumento la quota di coloro che hanno ceduto un immobile per effettuare altri investimenti (15,9%), questo mette in evidenza che le famiglie italiane sono più propense a speculare rispetto al passato; solo il 4,5% di coloro che hanno venduto lo ha fatto per acquistare una seconda casa vacanze; molto forte il calo di coloro che hanno venduto per bisogno di liquidità (2,3%).

Dall’ incrocio tra il tipo di abitazione venduta ed il motivo della vendita è emerso che il 75% di coloro che hanno venduto un’ abitazione principale l’ hanno fatto per acquistare un’ altra abitazione principale; coloro che hanno ceduto altre tipologie di abitazione lo hanno fatto principalmente per acquistare una casa per parenti prossimi, mentre nell’ Indagine 2007 le famiglie vendevano le case non destinate a viverci spinti dal bisogno di liquidità.

Tra le esigenze più rilevanti che inducono una famiglia alla sostituzione della prima casa c’ è la necessità di vivere in un luogo più confortevole (47,6%) e in una zona più tranquilla (38,1%); scende al terzo posto, a parità di punteggio con il desiderio di vivere in zone più centrali, la necessità di avere una casa più grande (33,3%), motivazione che è sempre stata la più indicata nelle Indagini 2005 e 2007; a seguire troviamo chi ha venduto per andare a vivere vicino a parenti prossimi (23,8%), chi ha ceduto l’ abitazione principale per acquistarne una più piccola (14,3%); infine, a parità di punteggio (4,8%), troviamo chi ha scelto un’ abitazione con bassi consumi energetici e / o situata in zone periferiche, oppure più vicina al luogo di lavoro e ad aree commerciali.

Per quanto concerne le caratteristiche, il 71,5% degli immobili venduti sono piccoli (fino a 70 mq) e medio piccoli (71 – 100 mq). Il restante 28,5% delle famiglie hanno venduto immobili grandi e medio – grandi (oltre 101 mq). Le case piccole e medio piccole vengono vendute prevalentemente da coppie giovani e mature senza figli; quelle grandi vengono cedute prevalentemente da persone che vivono da sole.

a cura di Alice Ciani
Centro Studi sull’Economia Immobiliare di Tecnoborsa – CSEI

www.tecnoborsa.it