La disciplina fiscale nel settore immobiliare
Come per gli scorsi anni ANCE Venezia, in collaborazione con la Direzione Regionale delle
Entrate del Veneto, ha ritenuto opportuno dedicare un incontro volto all’esposizione ed
all’approfondimento delle principali tematiche riguardanti il settore immobiliare, da sempre
caratterizzato, come noto, da particolari complessità e difficoltà applicative.
Il successo delle precedenti edizioni, sancito dal consueto riconoscimento di evento formativo professionale da parte dell’Ordine dei Commercialisti e degli Esperti Contabili di Venezia e dalla partecipazione del Comitato Interregionale dei Consigli Notarili delle Tre Venezie, e le ormai ricorrenti modifiche normative apportate al comparto dell’edilizia, in particolar modo sotto l’aspetto fiscale, hanno contribuito a far sì che, nelle intenzioni degli Organizzatori, tale appuntamento si proponesse quale necessario ausilio e periodica occasione di confronto e collaborazione tra categorie produttive e professionali ed Amministrazione Finanziaria. Nel corso dell’incontro verranno pertanto analizzati i principali aspetti della tassazione indiretta delle operazioni immobiliari, assieme ai nuovi obblighi ed alle modalità di accertamento e di verifica fiscale realizzate dall’Amministrazione Finanziaria, con particolare riguardo alle risultanze degli Studi di settore.
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Approvato il Regolamento per risolvere eventuali controversie sulle richieste di connessione alle reti. In attuazione della legge Finanziaria 2008, l’Autorità ha approvato il Regolamento per la risoluzione delle controversie tra produttori e gestori di rete in materia di connessione alle reti elettriche degli impianti alimentati da fonte rinnovabile (delibera ARG/elt n.123/08, disponibile sul sito www.autorita.energia.it). Con il Regolamento, i produttori da fonti rinnovabili sono maggiormente garantiti dall’elevata arbitrarietà dei gestori di rete nel definire la soluzione tecnica di connessione. I produttori di energia elettrica che intendono allacciare nuovi impianti alimentati da fonti rinnovabili potranno sottoporre all’Autorità per l’energia i progetti tecnici di connessione elaborati dai gestori di rete, qualora ritengano che essi non perseguano i prescritti obiettivi di economicità, razionalità e necessarietà dell’opera.
CRACK LEHMAN: euribor (5%) ai massimi da 7 anni, avrà ricadute di 180 euro l’anno per 3,2 milioni di famiglie indebitate a tasso variabile per precise responsabilità delle banche. DA LUGLIO 2007 AD OGGI, BRUCIATI SUI MERCATI MONDIALI TRA I 6.000 E GLI 8.000 MILIARDI DI DOLLARI (IN ITALIA TRA 600 ED 800 MILIARDI). La tempesta continuerà con l’esplosione di derivati da carta straccia emessi con collusione banche centrali. Mentre i banchieri centrali, corresponsabili dello tsunami finanziario almeno per collusione ed omessa vigilanza con le grandi banche di affari e le agenzie di rating, continuano a nascondere la testa sotto la sabbia (il Governatore Draghi ha impiegato soltanto un anno per capire !), negando l’evidenza della crisi e le concrete ricadute sui mercati e sui risparmiatori-investitori-debitori e mutuatari (come ha vergognosamente affermato ancora ieri la Banca d’Italia),il tasso interbancario denominato in euro sulla scadenza a tre mesi, al quale è legato il 99 per cento dei mutui indicizzati (3,2 milioni su 3,5 costretti a sottoscrivere tassi variabili in Italia), è risalito al 4,97%, secondo quanto comunicato dall’European Banking Federation, riportandosi sui massimi da circa sette anni. Nonostante la Bce continui ad iniettare sul mercato monetario miliardi di euro (ancora oggi 70 miliardi di euro, per allentare le tensioni legate dal crack di Lehman Brothers,oltre all’operazione straordinaria di ieri con la quale sono stati immessi nel sistema 30 miliardi di euro), le ricadute della crisi innescata dai sub-prime, forse ancor più grave di quella del 1929, (allora per assenza di globalizzazione), continuerà per anni ad avere i suoi effetti sui mercati e sulle famiglie investitrici e debitrici, le prime colpite dalla caduta verticale delle quotazioni di azioni,obbligazioni fondi e risparmio gestito, le seconde dall’aumento dei tassi BCE, già pagate finora da 3,2 milioni di mutuatari italiani, il 55% in più delle rate dei mutui, per un controvalore di 3.000 euro in più a famiglia, quindi di 9,6 miliardi di euro.
La detrazione del 55 per cento prevista per gli interventi di riqualificazione energetica spetta esclusivamente a chi utilizza i beni, anche se strumentali, non a chi li commercializza. Il lavori di riqualificazione energetica effettuati su un immobile merce non possono beneficiare dell’agevolazione fiscale prevista dalla Finanziaria 2007. Questo il parere dell’agenzia delle Entrate, espresso con la risoluzione n. 303/E del 15 luglio, che risponde a un interpello con il quale si chiede se una ditta di costruzioni può usufruire dello sconto Irpef previsto dalla Finanziaria 2007 (articolo 1, comma 344, della legge 296/2006), per un immobile che intende ristrutturare e poi rivendere. La norma in questione prevede la detrazione di imposta del 55% per interventi riguardanti impianti di riscaldamento, finalizzati al conseguimento di un maggior risparmio energetico, effettuati, su edifici già esistenti, entro il 31 dicembre 2007, termine prorogato dalla Finanziaria 2008 al 31 dicembre 2010.
Diciotto gli alloggi ristrutturati, quattordici consegnati, quattro che ancora devono essere assegnati tenendo conto della graduatoria prevista dalla normativa in atto. Sono le case di edilizia popolare di Codupino, opportunamente ristrutturate dall’Erp (Edilizia Residenziale Pubblica) di Massa Carrara per conto dell’amministrazione comunale, consegnate chiavi in mano ieri mattina a coloro che, avendone titolo, sono diventati i legittimi…assegnatari. Chiavi che sono state consegnate dal vice sindaco e assessore all’Edilizia Privata e Pubblica Martina Nardi, dall’assessore alle Politiche per la Famiglia Gabriella Gabrielli, dal presidente dell’Erp Argante Mussi e dal consigliere comunale del Pd, nonché ex vice sindaco, Stefano Alberti. Numerose e impazienti le persone in attesa di quello che - per loro stessa ammissione - è stato il coronamento di un sogno, perché entrare in possesso di un’abitazione spesso è un miraggio che a volte, però, si può trasformare in realtà.
“La modalita’ con la quale il Governo da’ copertura al taglio dell’Ici solleva di fatto molti seri problemi”. Lo ha detto il presidente della Regione Emilia-Romagna Vasco Errani in riferimento alle conseguenze che il provvedimento avra’ sul trasporto pubblico locale e sull’ospedale di Cona (Cona), annunciando di avere gia’ chiesto al Governo di modificarlo. “Piu’ si entra nel merito delle voci tagliate nell’articolato del decreto - ha continuato Errani - piu’ si scopre che da molti punti di vista i cittadini subiranno un danno concreto. Il Governo cancella impegni finanziari che hanno dato vita a contratti, intese, programmi come l’accordo sul trasporto pubblico locale o opere lungamente attese come l’Ospedale di Cona. In particolare i fondi Inail per Cona sono il frutto sofferto di atti sottoscritti da tutti i soggetti istituzionali, Governo compreso. Questo, se non corretto rapidamente, comportera’ il blocco dei lavori, ad un anno dalla consegna dell’Ospedale; disattendendo in questo modo precisi impegni assunti con la comunita’ ferrarese”. “Per questo - ha concluso Errani - insisteremo a chiedere direttamente al Governo, come abbiamo gia’ fatto in queste ore, di cambiare il decreto e, comunque, di assicurare in ogni modo lo stanziamento Inail necessario al completamento dei lavori evitando al cantiere nuove interruzioni”.
A seguito delle decisioni prese nel primo Consiglio dei Ministri del nuovo Governo, l’Asppi-Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari, esprime la propria posizione sul tema della imposizione fiscale sulla casa. «Il provvedimento di abolizione dell’Ici sulla prima casa, assunto dal Governo Berlusconi – ricorda il presidente nazionale dell’Asppi Luigi Ferdinando Giannini - va a completare il percorso avviato dal Governo Prodi che, con l’ultima Finanziaria, aveva esteso l’esenzione dell’imposta al 40 per cento delle famiglie italiane. E’ necessario però che le politiche abitative non siano affrontate solo con provvedimenti estemporanei. Si deve dare un’ampia cassa di risonanza al problema casa, da esaminare in modo più approfondito». Il presidente dell’Asppi ribadisce la necessità di superare il concetto di Ici, per rivedere il meccanismo della tassazione locale. «L’Ici è figlia di un federalismo fiscale imperfetto – prosegue Giannini – e da tempo noi sosteniamo che si deve arrivare ad un riordino complessivo del sistema di tassazione locale. Si deve puntare su un’inversione del rapporto fra cittadino e fisco, con trasferimenti dagli Enti periferici allo Stato centrale e non viceversa, senza basare il federalismo su addizionali o imposte locali. Inoltre, come affermano numerosi esperti del settore, l’Ici porta con se punti di debolezza marcati, ad esempio la mancata correlazione fra il tributo e l’impiego delle risorse che ne derivano. Ciò impedisce di valutare ed eventualmente premiare l’operato delle amministrazioni locali».
Il Consiglio dei ministri di Napoli portera’ i provvedimenti sull’Ici e sulla detassazione degli straordinari. L’azzeramento dell’Ici comportera’ un integrale rifinanziamento dei Comuni. La copertura di bilancio per questi due interventi sara’ operata con la corrispondente riduzione di voci di incremento discrezionale e non particolarmente produttivo della spesa pubblica tra l’altro con il cosiddetto decreto Milleproroghe e con la Finanziaria 2008″. Lo ha affermato il ministro dell’Economia, Giulio Tremonti, all’incontro con le parti sociali a Palazzo Chigi nel corso del quale ha commentato: “Non nascondiamo e non ci nascondiamo le difficolta’ e le criticita’. Nell’economia reale troviamo una crescita intorno allo zero. La prossima Finanziaria sara’ anticipata nel Dpef che non sara’ basato sulla scissione fra parte programmatica, con proiezione pluriennale, e parte attuativa (quella limitata all’anno successivo) ma sulla integrale convergenza fra le due parti cosi’ da dare fin da subito piena, organica e responsabile attuazione agli impegni europei”. Per i conti pubblici, poi, ci sara’ “un piano triennale di stabilizzazione”. Per il pareggio di bilancio nel 2011, si dovranno recuperare risorse tra i 20 e i 30 miliardi nel 2009-2011. “Non ci sara’ un aumento della pressione fiscale ma piu’ contrasto all’evasione puntando soprattutto al federalismo fiscale”. Ci sara’ poi un “piano di liberalizzazioni, di semplificazioni, di privatizzazioni”.
Risoluzione n. 200/E del 16 maggio 2008. Ok alla detrazione per i contratti ante ‘98 tacitamente rinnovati e per quelli stipulati dopo anche se privi di riferimento alla legge 431
Fino al 31 dicembre 2010 è possibile fruire della detrazione d’imposta per i lavori di recupero del patrimonio edilizio per una quota pari al 36% delle spese sostenute.
La legge finanziaria 2008 ha introdotto la possibilità per gli inquilini con contratto a canone libero, regolarmente registrato, di portare in detrazione €. 150 o €. 300 dalla dichiarazione dei redditi, per gli anni d’imposta 2007 e 2008. Tale misura, salutata con favore dal mondo politico, in fase applicativa si rivela una fonte di incredibile di equivoci. Un primo elemento critico è dato dalla tipologia contrattuale che dà diritto alla detrazione e non chiarita dalla circolare esplicativa dell’Agenzia delle Entrate. Il problema riguarda i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore della L. 431/98, non disdettati e pertanto automaticamente rinnovati. Pur essendo chiaro (comma 6 dell’art. 2 della norma sulle locazioni) che ai contratti di tale fattispecie si applica la nuova normativa, l’Agenzia fa orecchie da mercante e non fornisce indicazioni. Altro elemento di confusione è dato dalla incompatibilità tra le detrazioni fiscali e il diritto al Fondo di Sostegno all’Affitto. Le due agevolazioni sono in alternativa, l’inquilino deve scegliere o l’una, o l’altra; ma a causa dei diversi meccanismi di accesso la scelta è complicata e si rischia, rinunciando alle detrazioni, di rimanere esclusi anche dal contributo. D’altro canto il sussidio all’affitto dovrebbe essere di maggiore entità rispetto alle detrazioni. Decidere è come partecipare ad una lotteria! In molte regioni il diritto al contributo sull’affitto non è stabilito
Sugli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti che comportano un risparmio energetico è riconosciuta una detrazione dalle imposte sui redditi in misura pari al 55% delle spese sostenute. L’agevolazione, introdotta inizialmente solo per il periodo d’imposta 2007, è stata prorogata dalla legge finanziaria per il 2008 fino al 31 dicembre 2010. La stessa legge finanziaria aveva demandato, però, a un apposito decreto ministeriale il compito di stabilire i valori limite da rispettare riguardanti l’indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale e quelli relativi alla trasmittanza termica delle strutture componenti l’involucro edilizio (pareti, tetti, solai, finestre). Il Dm 11 marzo 2008 dello Sviluppo economico stabilisce i nuovi indici, distinguendo quelli applicabili per il periodo dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2009 da quelli validi dal 1° gennaio 2010. Come si evince dalle tabelle, allegate al decreto, i valori si fanno sempre più restrittivi con il passare degli anni. Inoltre, con il provvedimento di attuazione, viene precisato che, in caso di sostituzione di una caldaia con un generatore alimentato a biomasse combustibili, il fabbisogno di energia primaria per la climatizzazione invernale dell’edificio può essere considerato pari a zero e, di conseguenza, si può fruire della detrazione fiscale prevista per gli interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti (comma 344 della legge 296/2006, Finanziaria 2007). Tuttavia, è previsto che la nuova caldaia rispetti ulteriori condizioni relativamente al rendimento utile nominale minimo, ai limiti di emissione e al tipo di biomasse combustibili utilizzabili. Senza addentrarsi nei dettagli tecnici degli interventi agevolati, si ritiene utile ricordare, brevemente, le principali caratteristiche riguardanti l’agevolazione fiscale in commento.
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