Il contribuente potrà dimostrare che l’importo del finanziamento rilevante per determinare il valore normale dell’immobile è solo parte di quello risultante dall’operazione di credito. In sede di accertamento del valore normale della cessione di fabbricati, al contribuente è sempre data la possibilità di dare prova dell’effettivo ammontare del prezzo di vendita, a prescindere dall’operatività, nel caso concreto, di presunzioni in favore dell’Amministrazione finanziaria. In particolare, con la risoluzione n. 248/E del 17 giugno, i tecnici dell’Agenzia rispondono al quesito di un soggetto Iva che chiede quali siano le corrette modalità di fatturazione di un’operazione di vendita immobiliare nel caso in cui l’acquirente decida di finanziare la compravendita accendendo un mutuo di importo superiore al costo dell’immobile, ad esempio, per sostenere spese accessorie allo stesso. Con il decreto legge 223/2006 sono state, infatti, introdotte una serie di presunzioni legali relative, rilevanti tanto ai fini Iva che delle imposte sui redditi, con l’intento di contrastare il diffondersi di fenomeni evasivi realizzati mediante simulazione del prezzo di vendita degli immobili. In particolare, sono state previste presunzioni in favore dell’Amministrazione finanziaria che, per gli atti di cessione formati dal 4 luglio 2006, non è più tenuta a fornire prova diretta del fatto presunto, ossia del reale prezzo di vendita. Con l’inserimento di un nuovo periodo nel comma 3 dell’articolo 54 del Dpr 633/1972, è stabilito che, per le cessioni aventi a oggetto beni immobili e relative pertinenze, la prova dell’esistenza di operazioni imponibili per un ammontare superiore a quanto dichiarato o l’inesattezza delle operazioni che danno diritto alla detrazione “… si intende integrata anche se l’esistenza delle operazioni imponibili o l’inesattezza delle indicazioni di cui al secondo comma sono desunte sulla base del valore normale dei predetti beni, determinato ai sensi dell’articolo 14 del presente decreto”.
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