Imposta sostitutiva anche per i finanziamenti concessi dagli istituti previdenziali ai propri iscritti, per l’estinzione anticipata di quelli già precedentemente contratti

Le operazioni di finanziamento poste in essere da enti di previdenza obbligatoria nei confronti dei propri iscritti, per estinguere mutui precedentemente contratti per l’acquisto di un immobile a uso abitativo, sono attratte al regime dell’imposta sostitutiva (articoli 15 e seguenti del Dpr 601/1973).
Questo è il chiarimento giunto con la risoluzione n. 68/E del 28 febbraio, con cui l’agenzia delle Entrate ha esaminato l’interpello proposto da un contribuente che, volendo rinegoziare un contratto di mutuo ipotecario per l’acquisto della “prima casa”, con un altro concesso dall’Inpdap, aveva chiesto di conoscere il corretto trattamento tributario applicabile all’operazione.

Occorre premettere brevemente che, ai sensi degli articoli da 15 a 20 del Dpr 601/1973, le operazioni di credito a medio e lungo termine, in presenza di determinati requisiti, sono sottratte al trattamento ordinario – consistente nel pagamento delle imposte di registro, di bollo, ipotecaria e catastale e della tassa sulle concessioni governative – e sottoposte al pagamento di una imposta sostitutiva, la cui misura, fino al 31 luglio 2004, giorno antecedente all’entrata in vigore del decreto legge 168/2004, era per tutte le operazioni pari allo 0,25 per cento.

Con il Dl 168/2004, il legislatore è intervenuto, introducendo, all’articolo 18 del Dpr 601/1973, l’aliquota del 2%, che si applica ai solo finanziamenti erogati per l’acquisto di un immobile a uso abitativo, e relative pertinenze, per i quali non ricorrono le condizioni previste per la “prima casa”.
Tali disposizioni sono state poi estese anche alle operazioni di mutuo relative all’acquisto di abitazioni poste in essere da enti, istituti, fondi e casse previdenziali nei confronti dei propri dipendenti e iscritti (articolo 2, comma 1-bis, Dl 220/2004).

Con la risoluzione 68/E, l’agenzia delle Entrate ha dovuto operare una rilettura del precedente quadro normativo, alla luce delle novità introdotte, in particolare, dall’articolo 8 del Dl 7/2007.
Tali ultimi interventi normativi sono stati caratterizzati dalla previsione di un regime di favore – anche dal punto di vista fiscale – per coloro che contraggono un mutuo per l’acquisto di un immobile a uso abitativo. E’ stato riconosciuto, infatti, un regime agevolato per le operazioni di “ricontrattazione” dei mutui originariamente stipulati e, quindi, anche per le ipotesi di accensione di nuovi mutui finalizzati alla sostituzione di quelli precedentemente contratti.

Le scelte di politica fiscale che hanno generato il sistema delle norme attualmente in vigore hanno spinto, dunque, l’Amministrazione a considerare se anche i mutui concessi dagli istituti previdenziali ai propri iscritti, per l’estinzione di quelli già contratti con le banche, rientrassero nel rappresentato trattamento di favore.
La conclusione “favorevole” di una tale valutazione si è fondata sulla tesi che l’operazione con cui si estingue l’originario mutuo, per contrarne uno nuovo – sempre finalizzato all’acquisto dell’abitazione – va considerata in modo unitario, non avulsa, quindi, da quella che è la causa posta a fondamento dell’intera operazione economica, ovvero l’acquisto dell’abitazione.

Il nuovo mutuo, in conclusione, sconterà l’aliquota dello 0,25% o del 2%, a seconda che, rispettivamente, per l’immobile ricorrano o meno i requisiti previsti per godere del regime agevolato “prima casa”.

Maurizio Delvecchio – Fiscooggi.it

La portabilità del mutuo per la prima casa viaggia su una corsia fiscale preferenziale. Per favorire la sostituzione o rinegoziazione dei mutui già stipulati l’agenzia delle Entrate apre le porte alla detraibilità dell’intera quota di interessi passivi, compresa quella riferibile al coniuge non più mutuatario. A stabilirlo è la risoluzione n. 57/E del 21 febbraio che si richiama esplicitamente alla volontà del legislatore di non frapporre ostacoli di natura fiscale alla possibilità di rimpiazzare un mutuo preesistente.

In quest’ottica, la detrazione del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori di un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale è garantita anche in caso di estinzione del vecchio mutuo e di accensione di un nuovo prestito da parte di uno solo dei mutuatari iniziali. Più precisamente, il beneficio, previsto dall’articolo 15 del Testo unico delle imposte sui redditi, risulta fruibile anche quando il secondo contratto è stipulato da uno solo dei due coniugi in cambio di uno meno conveniente firmato da entrambi.

Una decisione favorevole al contribuente che si assume l’onere dell’intero mutuo residuo, comprensivo della quota del coniuge, consentendogli di fruire pienamente dell’agevolazione, originariamente suddivisa con l’altro mutuatario. Restano comunque in piedi tutte le altre condizioni e i limiti imposti dal Tuir, a partire dal tetto massimo di 4mila euro per la detrazione delle spese fissato dall’ultima legge finanziaria.

La soluzione proposta dai tecnici delle Entrate nasce da un’istanza di interpello presentata da una contribuente che aveva acquistato in comproprietà con il marito l’immobile di residenza. In quella occasione, i coniugi si erano accollati una parte del mutuo acceso dall’impresa che aveva costruito l’edificio, detraendo i relativi interessi ciascuno per la sua quota. A quasi due anni di distanza, la contribuente, essendo una dipendente pubblica, aveva sostituito il finanziamento con uno nuovo stipulato con il proprio istituto previdenziale, l’Inpdap. Una scelta che aveva modificato la natura del contratto: mentre il primo era stato firmato da entrambi i coniugi, nel secondo c’era un unico contraente, dato che il marito, non essendo a sua volta un dipendente pubblico, non poteva assumere la qualità di parte mutuataria. Era quindi in forse la possibilità di detrarre tutti gli interessi passivi pagati all’Inpdap, inclusi quelli inizialmente detratti in proprio, pro quota, dal coniuge.

Un dubbio diradato dall’Agenzia nello spirito del decreto Bersani del 2007, un provvedimento che si propone di tutelare i consumatori e di promuovere la concorrenza anche nel settore bancario favorendo la portabilità dei mutui. La perdita del beneficio fiscale connesso alla detraibilità delle spese di mutuo comprometterebbe infatti, come si legge nella risoluzione, “il vantaggio e l’interesse a sostituire il vecchio contratto”. Un’eventualità che mal si adatterebbe alla scelta di politica fiscale che ha orientato i recenti provvedimenti normativi.

Laura Mingioni – fiscooggi.it

Dei ventimila appartamenti che il Comune realizzerà per rispondere all’emergenza casa, la metà sarà destinata ad affitti agevolati, l’altra metà ad edilizia convenzionata. I fondi per attuare il programma proverranno da diverse fonti di finanziamento: alienazione del patrimonio residenziale pubblico, fondi regionali (dal protocollo d’intesa sull’emergenza abitativa), stanziamenti governativi (tra quelli già disponibili e quelli che saranno decisi al tavolo nazionale sulla casa).

Molteplici anche i sistemi per attuare concretamente il piano: nuove costruzioni (per 1.500 case di edilizia sovvenzionata, il 30% di quelle previste nei piani di zona), nuove case popolari comunali, acquisizione di immobili con cambiamento di destinazione d’uso, acquisto di alloggi liberi ‘cartolarizzati’.

L’intesa prevede poi un preciso impegno per il Campidoglio e gli altri firmatari: puntare alla regolazione del mercato dell’edilizia convenzionata – gestione privata in convenzione con il Comune –, per offrire più case in affitto a canone concordato.

L’accordo, sottolinea l’Assessorato al Patrimonio, è una delle risposte alla domanda crescente di case che caratterizza la capitale: circa 25 mila richieste di case popolari. E diecimila alloggi sui ventimila previsti dal protocollo serviranno, appunto, “a coprire la quota dell’emergenza sociale più grave”.

Intanto entro gennaio 2008 saranno consegnati 3.100 appartamenti di edilizia popolare a chi ha diritto ad entrarci. Le case provengono dall’ex patrimonio Inpdap e da requisizioni effettuate nei confronti di occupanti senza titolo.