Il mercato italiano dell’ arte moderna e contemporanea, nel 2009, ha subito una riduzione di fatturato superiore al 50%, mentre i prezzi hanno sostanzialmente tenuto. Meglio la componente dell’ arte moderna, che, essendo costituita da opere di artisti più affermati, è risultata più attraente per investitori poco disponibili a rischiare e desiderosi al contrario di mettere al sicuro la loro liquidità.

Nel mercato dell’ arte contemporanea, più rischioso perché incentrato su artisti giovani ed emergenti, i prezzi hanno subito una contrazione stimata attorno ai 10 punti percentuali. L’ arte moderna e contemporanea resta comunque una buona forma di investimento e di diversificazione del portafoglio efficiente, infatti l’ arte contemporanea dal 1995 ad oggi ha mediamente reso il 4,04% all’ anno, battendo gli immobili (+2,06), la borsa italiana (+ 2,16), la borsa americana (+2,50) e l’ oro (+3,67). Mentre l’ arte moderna, il cui rendimento medio è stato più contenuto (+2,62), ha comunque garantito un rendimento superiore all’ inflazione, anche nella recente fase di crisi.

Il giro d’ affari complessivo dell’ arte in Italia è stimato per il 2009 in 1 – 1,2 miliardi di Euro, dopo avere sfiorato i 2 miliardi di Euro nel 2008 al termine di un significativo ciclo di espansione. Il dato include anche la quota di sommerso delle attività di scambio dei beni artistici in proporzione analoga a quella stimata da Banca d’ Italia per l’ intera economia del Paese.

*Nonostante il dimezzamento del fatturato del commercio dei beni artistici, dovuto alla recessione globale avviata nel terzo trimestre del 2008, il mercato italiano, rispetto a quello internazionale, ha fatto registrare una migliore performance tra il 1995 e il primo semestre del 2008, e una migliore tenuta dopo lo scoppio della crisi.

*Relativamente al comparto dell’ arte moderna e contemporanea, il giro d’ affari nel 2009 è risultato pari a 114 milioni di Euro, con un calo del 52,7% rispetto ai 242 milioni dell’ anno precedente. Tali valori sono stati stimati, per la prima volta da Nomisma, a partire dallo studio sui dati aggregati dei Diritti di seguito (DDS) corrisposti alla SIAE. A spiegare il maggior calo dell’ arte moderna e contemporanea (-52,7%), rispetto a quello stimato per il settore artistico nel suo complesso (-40 / -45%), sono soprattutto il tracollo dei valori delle vendite per i beni artistici contemporanei (la crisi sembra avere sgonfiato la bolla dell’ indice dei prezzi dell’ arte contemporanea) e un possibile aumento della quota di sommerso nel corso del 2009.

*Sulla base della banca dati SIAE, l’ impatto della crisi sul settore dei beni artistici ha evidenziato da un lato la rigidità dei prezzi (tenuta sostanziale dei prezzi dei beni artistici), dall’ altro il crollo del volume degli scambi (-40% per le case d’ asta e -67% per le gallerie). Tale duplice effetto è analogo a quello registrato in altri mercati di beni d’ investimento (immobiliare in primis). La crisi ha poi avuto lo stesso effetto sui prezzi delle opere vendute dalle gallerie e dalle case d’ asta, indipendentemente dal canale di vendita.

*Rispetto ad altri asset di investimento (oro, azioni, immobili), l’ arte contemporanea è risultata nel periodo 1995 – 2009 l’ investimento a più alto rendimento medio annuale (4,04%), ma anche quello a più alta rischiosità (secondo solo all’ oro).

*Se il rendimento dello stock investito in opere d’ arte viene misurato su un diverso arco di anni, ad esempio sul 2006 – 2009, si osserva che solo l’ arte moderna è sempre riuscita a garantire protezione dall’ inflazione (bene rifugio).

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L’ area di Porta Cremona è caratterizzata dalla presenza di palazzi costruiti negli anni ’60. Chi volesse acquistare un appartamento ristrutturato deve mettere in conto una spesa di 1800 euro al mq, mentre prezzi più bassi si spuntano per l’ acquisto di soluzioni da ristrutturare che costano 1350 euro al mq. Via Guidoni e via Muziano sono particolarmente apprezzate per la loro vicinanza all’ area commerciale e servita di via Cremona e contemporaneamente tranquille e poco trafficate.

Da segnalare che in via Savoldo sono in costruzione nuove palazzine ed il prezzo di vendita è di 2800 euro al mq. Zona Lamarmora, sorta a cavallo tra gli anni ’50 e gli anni ’60, è composta prevalentemente da palazzi costruiti in edilizia popolare, la cui valutazione attuale si attesta sui 1200 euro al mq per soluzioni da ristrutturare. Il prezzo sale di 100 euro al mq per le stesse tipologie situate in zona Corsica, adiacente all’area di Lamarmora.

Nel quartiere Don Bosco, si possono acquistare ville singole e bifamiliari in stile Liberty. Il prezzo di una villa singola è di 800 mila euro. L’ area di Brescia 2 fu edificata negli anni ’70 ma alcune aree, come quella di via Cipro e di Via Aldo Moro, sono più recenti e maggiormente apprezzate dagli acquirenti. Per un appartamento nuovo si spendono 2800 – 3000 euro al mq mentre per un appartamento di 30 anni da ristrutturare la spesa è di 1400 euro al mq.

Nell’ area del quartiere Abba ed in zona Urago Mella nel primo semestre del 2009 si registra un calo del numero di compravendite ed un allungamento delle tempistiche di vendita. A soffrire particolarmente sono gli immobili con un prezzo superiore a 150 mila euro oppure soluzioni da ristrutturare molto presenti in questa area. La chiusura di alcune aziende, con conseguente cassa integrazione di molti lavoratori, ha accentuato le difficoltà del mercato immobiliare locale.

Ad acquistare attualmente sono in genere famiglie, ma si registra anche qualche acquisto da parte di investitori, grazie ad una buona richiesta di immobili in locazione da parte di lavoratori trasfertisti. Chi acquista per investimento preferisce i bilocali con un costo compreso tra 100 e 150 mila euro ed il canone di locazione di bilocali e trilocali è rispettivamente di 450 e 550 euro al mese. Le famiglie acquistano in prevalenza trilocali e quattro locali, preferendo soluzioni termoautonome e ristrutturate.

Nell’ area di Mompiano e di via Crocifissa nel primo semestre del 2009 i prezzi si sono mantenuti stabili. Si tratta di zone residenziali dove si acquista prevalentemente in contante oppure con l’ ausilio solo parziale di un mutuo. Il trilocale è la tipologia più richiesta e si registra un calo delle preferenze su 4 locali a favore dei bilocali, determinato da una crescente incidenza di acquisti da parte di single, separati o famiglie senza figli. In generale a comprare sono famiglie e coppie giovani con l’ aiuto dei genitori.

Si segnala inoltre una diminuzione degli acquisti da parte di anziani e da parte di investitori, questi ultimi attirati nell’ area di Mompiano per la presenza delle facoltà di ingegneria e di medicina e dell’ ospedale civile. L’ investimento medio è compreso tra 100 e 150 mila euro ed il canone di locazione di un bilocale arredato è di 500 euro mensili mentre quello di un trilocale è di 600 euro mensili.

L’ area di via Crocifissa si trova nella parte nord della città, non distante dal centro, ed è caratterizzata da condomini costruiti a partire dagli anni ’50 e da poche villette Liberty degli anni ’20 e ’30, che si concentrano nei pressi di via Martinengo Cesaresco e delle sue parallele. Si tratta di una delle zone maggiormente quotate di Brescia perché ben curata, con la presenza di negozi ed uffici e ben servita. Per acquistare un appartamento ristrutturato si spendono 4000 euro al mq mentre un appartamento da ristrutturare costa 2000 euro al mq.

Prezzi simili nel quartiere di Mompiano che si è sviluppato ai piedi del Colle San Giuseppe a cavallo tra gli anni ’60 e ’70. Si tratta di una zona residenziale, ricercata in particolare da chi apprezza il verde e non vuole rinunciare a comodità e servizi. Ci sono palazzine, ma in direzione del colle, ed anche nell’ area collinare, si possono acquistare ville e soluzioni indipendenti. In questa area nel 2008 sono state ultimate numerose villette a schiera da 300 mq la cui valutazione è di 900 mila euro. Anche l’ area Nord della città è interessata dai lavori per la realizzazione della nuova metropolitana di Brescia. In particolare si lavora nella zona di Piazzale Vivanti e nella zona dell’ Ospedale Civile dove sono previste due fermate.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

La tendenza ribassista delle quotazioni immobiliari in atto, seppure ancora tutto sommato contenuta, può rappresentare un elemento di salvaguardia del sistema sociale, ma è necessario ricreare le condizioni per un consistente flusso di investimenti privati verso il mercato dell’ affitto, al fine di allargare l’ offerta di alloggi in locazione, affiancando alla disponibilità attuale, costituita dagli immobili delle famiglie che investono direttamente e da quelli pubblici, quella dei nuovi investitori istituzionali. Tutto ciò, però, potrà avvenire in un orizzonte temporale quantomeno di medio periodo.

A livello locale, risposte senz’ altro più immediate rispetto ai tempi di attuazione del Piano Casa potranno arrivare dalle nuove opportunità offerte al Comune di Bologna dalla nuova legge urbanistica regionale (n. 6 / 2009), con cui si introduce una nuova normativa in materia di Edilizia Residenziale Sociale che favorisce il concorso dei soggetti privati. Nell’ ambito di un rafforzamento delle azioni di contenimento del disagio si inserisce, innanzitutto, un utilizzo mirato delle risorse pubbliche disponibili.

Dall’ esame dei principali strumenti pubblici (Fondo sociale per l’ affitto e alloggi ERP) emerge, infatti, l’ esiguità delle risorse utilizzabili in rapporto alle domande presentate. Senza prendere in considerazione la possibilità di aumentare, nell’ immediato, la dotazione economica ed immobiliare a cui attingere, si impone di circoscriverne l’ attribuzione alle fasce di disagio più acuto.

Se per quanto riguarda il fondo sociale per l’ affitto, l’ ammissione allo strumento di un numero eccessivo di famiglie rispetto alle reali disponibilità comporta una parcellizzazione dei contributi che finisce per penalizzare maggiormente le situazioni più disagiate, per quanto concerne l’ occupazione di alloggi ERP i criteri economici che oggi presidiano assegnazioni e permanenze rischia di alimentare il paradosso di situazioni corrette dal punto di vista formale, ma non sempre opportune da quello sostanziale.

Se in fase di assegnazione i requisiti economici tutt’ altro che stringenti contemplati nella normativa delegano, di fatto, la selezione all’ Ente che si occupa del vaglio delle richieste, nella valutazione delle permanenze non sono previste, al momento, iniziative comparative con la situazione delle famiglie ancora in lista di attesa. Una ridefinizione dei parametri economici che disciplinano l’ accesso alle risorse pubbliche risulta, alla luce della crescente diffusione dei fenomeni di marginalità sociale, improcrastinabile.

Ad essa si deve accompagnare un innalzamento del livello generale di efficienza dei meccanismi di controllo e verifica delle condizioni della domanda attuale e potenziale, valutando l’ ipotesi di avvalersi anche di contributi esterni per le attività di formazione e gestione delle graduatorie, oltreché di valutazione dell’ efficacia delle politiche abitative, finalizzate a supportare il Comune nella definizione di un piano di priorità. In particolare, il problema della valutazione del bisogno è cruciale per l’ orientamento delle politiche di welfare. Il compito del Comune è, infatti, quello di individuare le priorità di intervento, una volta effettuata un’ attenta lettura dei bisogni.

L’ accresciuta complessità della domanda di edilizia sociale impone la messa in campo di risposte sempre più differenziate, nonché l’ implementazione di un sistema di costante monitoraggio delle famiglie potenzialmente interessate a fruire di servizi alloggiativi (composizione, caratteristiche, reddito, stile di vita, ecc.), che consenta di adattare prontamente i criteri di selezione e contribuisca a definire gli strumenti di sostegno della domanda insoddisfatta.

La maggiore selettività raccomandata nella gestione degli strumenti pubblici comporta, inevitabilmente, l’ ampliamento della fascia di esclusione che, alla luce del confronto tra capacità reddituali e valori di mercato, deve essere a pieno titolo considerata in una situazione di disagio abitativo. Ipotizzando una soglia di reddito che consenta la sostenibilità degli attuali canoni di mercato fissata a Bologna in 25.291 euro annui, è possibile individuare circa 35 mila famiglie residenti che devono aver accesso, ovviamente in misura diversa, a forme di sostegno abitativo.

Se per la fascia di reddito che si colloca al di sotto dei 15 mila euro annui (pari al 50,5% delle famiglie) è necessario ipotizzare una copertura pressoché integrale con strumenti di carattere pubblico, per quella che si colloca tra 15 mila euro e la soglia sopra definita (pari al 49,5%) si deve necessariamente fare ricorso ad iniziative concertate, che vedono nei contratti a canone concordato l’ unica opzione in grado di avere un impatto rilevante.

La diffusione ancora parziale di tale strumento deve, tuttavia, spingere ad una riflessione sugli eventuali margini di affinamento del quadro normativo. L’ equilibrio faticosamente definito con l’ accordo del 2008 tra Comune e Associazioni se per la domanda costituisce un’ importante opportunità per ridurre in misura significativa l’ incidenza del costo dell’ abitare sul reddito, per l’ offerta non sembra invece presentare analoghi motivi di interesse.

A tal proposito, la previsione, oltre ai necessari sforzi di sensibilizzazione e semplificazione burocratica, di un ulteriore innalzamento del livello dei canoni (l’ adeguamento dell’ 8% rispetto a valori del 2003 contenuto nell’ Accordo pare, invero, poco rappresentativo delle effettive dinamiche), associato ad un lieve incremento degli sgravi in favore dell’ inquilinato, potrebbe rappresentare un elemento incentivante per l’ offerta che, altrimenti, rischierebbe di continuare a manifestarsi piuttosto tiepida.

La revisione dei parametri rappresenta, tuttavia, solo uno degli aspetti su cui intervenire per favorire la diffusione dell’ unico strumento che, nell’ immediato, pare in grado di dare risposte, ancorché parziali, commisurate all’ entità del fabbisogno. Un ruolo centrale nella strategia da mettere in campo deve essere, ancora una volta, riconosciuto al contrasto all’ evasione fiscale, che si stima continui ad avere un peso decisamente rilevante, soprattutto in corrispondenza della componente universitaria.

Tenendo conto di tutte le forme di elusione (assenza di contratto o di registrazione, sottodimensionamento dei canoni riportati rispetto a quelli effettivamente percepiti, mancata segnalazione dei redditi in dichiarazione, ecc.), è possibile stimare in circa 10 – 12 mila locazioni a canone di mercato che a Bologna presentano sostanziali elementi di non conformità alla normativa.

Il contrasto dell’ evasione, peraltro già intensificatosi negli ultimi anni, potrebbe contribuire all’ ampliamento dell’ offerta a canone concordato, anche attraverso l’ emersione dell’ effettiva base imponibile dei proprietari (riducendo, in tal modo, l’ entità dell’ eventuale incapienza fiscale). Come si è, infatti, dimostrato, la maggiore convenienza dell’ opzione concertata al crescere del reddito dichiarato dal locatore consente di ipotizzare che l’ efficacia dei controlli, unitamente alla ridefinizione dell’ equilibrio normativo, possa effettivamente concorrere al progressivo ampliamento dell’ offerta.

Un approccio unicamente normativo al problema, rappresentato dall’ introduzione della cosiddetta cedolare secca, oggi nuovamente in discussione, rischierebbe di non rappresentare uno stimolo sufficiente a garantire l’ emersione di consolidate pratiche evasive (oltre ad avere effetti redistributivi regressivi, in ragione di incentivi maggiori al crescere del reddito).

Per contro, la previsione, limitatamente ai contratti a canone concordato, di un’ aliquota al 20% per i proprietari e di un consistente innalzamento della detrazione a favore degli inquilini (fino al 19% del canone corrisposto), darebbe indubbio slancio alla diffusione di tale tipologia contrattuale. La sperimentazione che il legislatore sembrerebbe intenzionato a promuovere potrebbe, dunque, garantire maggiori risultati come strumento di contenimento del disagio abitativo, che non di ampliamento dell’ offerta e contrasto all’ evasione, con un inevitabile aggravio in termini di gettito rispetto alle attuali previsioni.

I costi immediati della riforma risulterebbero addirittura ben più ingenti (superiori a 2 miliardi di Euro), nel caso in cui non si optasse per una gradualizzazione della misura in base ai redditi o non si circoscrivesse l’ ambito di applicazione al solo canale concordato. Tale opzione, oltre alle ricadute di natura economica, comporterebbe un’ ulteriore riduzione dell’ interesse dei proprietari per l’ unica formula contrattuale in grado di ridurre le difficoltà delle famiglie.

Lo strumento del canone concordato, pur garantendo effetti indubbiamente positivi in termini di sostenibilità, non pare comunque di per sé in grado, specie per le fasce di reddito medio – basse, di far fronte alla reale entità del disagio. A tal proposito, risulta imprescindibile il riferimento alla complementarietà tra politiche abitative e politiche di inclusione sociale. Se, infatti, dal punto di vista degli interventi di sostegno mirato le opportunità immediate paiono invero piuttosto modeste, non altrettanto si può affermare con riferimento ad azioni di supporto di carattere più generale.

La previsione di ulteriori sgravi fiscali, la riduzione degli oneri tariffari relativi ai servizi pubblici locali, l’ introduzione di agevolazioni a talune forme di consumo, rappresentano alcune degli interventi attivabili per limitare la portata del disagio, di cui l’ aspetto abitativo rappresenta solo una delle espressioni. L’ adozione di qualsivoglia iniziativa non deve, tuttavia, prescindere da una preliminare verifica di abitudini e stili di vita dei potenziali fruitori.

Riferimenti
Luca Dondi
051.6483310 – 346.5027430
luca.dondi@nomisma.it

La macroarea di Vomero – Arenella ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 4.4%. Tra i quartieri che hanno registrato un andamento dei prezzi in diminuzione si segnalano Vomero Alto e il quartiere Sanità. In sensibile diminuzione i prezzi delle abitazioni nel quartiere Sanità dove si registrano acquirenti più riflessivi che rallentano decisamente le tempistiche di vendita e le operazioni; a questi si aggiungono anche venditori che, poco propensi ad abbassare i prezzi, rimandano la vendita a tempi più proficui.

La zona è comunque molto popolare e, in questi primi sei mesi dell’ anno, hanno venduto coloro che non sono riusciti a far fronte al pagamento del mutuo, chi ha avuto la necessità di cambiare casa o trasferirsi altrove. Ad acquistare sono stati soprattutto giovani in procinto di sposarsi ed investitori. Questi ultimi si sono indirizzati verso le abitazioni su strada, di circa 40 mq, e che sono quasi sempre presi in affitto da immigrati (soprattutto cingalesi) che lavorano in città. Per un taglio di questo tipo si possono spendere da 25 a 40 mila euro a seconda del grado di ristrutturazione e si possono chiedere canoni di locazione di 400 euro al mese.

Le giovani coppie hanno espresso una capacità di spesa media intorno a 110 – 120 mila euro e, quasi sempre, hanno fatto ricorso al finanziamento. L’ elemento determinante per la realizzazione della compravendita è stato il rapporto prezzo / qualità dell’ immobile. Si incontrano difficoltà nella vendita dei grandi tagli.

Il quartiere Sanità è un quartiere storico sorto nel XVI secolo e con abitazioni che arrivano fino ai primi anni del 1900, quasi sempre prive di ascensore e a volte in pessime condizioni di manutenzione. Poche le nuove costruzioni, a parte alcune in cemento armato, che sono sorte in via Buonomo, vico Maresca e Salita Principe e che si scambiano a prezzi medi di 2300 euro al mq.

Una delle zone più apprezzate dai potenziali acquirenti è quella che si sviluppa intorno all’ Ospedale di S. Gennaro dove le quotazioni per abitazioni in buone condizioni sono di 1800 – 1900 euro al mq contro una media di 1500 euro al mq. Tipologie più residenziali, ante ’67, sono disponibili in corso Amedeo di Savoia dove si possono toccare anche punte di 2900 euro al mq.

Diminuiscono i prezzi delle abitazioni al Vomero Alto dove si è registrata una contrazione delle compravendite. La domanda è ancora vivace, ma allo stesso tempo esigente, e per questo motivo i potenziali acquirenti indugiano nell’ acquisto e valutano tutte le offerte presenti sul mercato. Tra coloro che acquistano in questo quartiere, posizionato sulle colline, ci sono persone che provengono dall’ hinterland di Napoli e coloro che invece hanno difficoltà ad acquistare nel centro del Vomero dove le quotazioni sono più elevate.

Le compravendite in questa prima parte dell’ anno sono state realizzate quasi sempre per uso diretto, in particolare per migliorare la qualità abitativa e hanno visto protagoniste famiglie dal reddito medio alto che avevano un discreto capitale per finanziare l’ operazione. Bassa la domanda ad uso investimento. La tipologia più richiesta è stata il trilocale con posto auto la cui presenza è quasi indispensabile per la realizzazione della compravendita.

Non si sono espresse particolari preferenze per la scelta delle tipologie da ristrutturare e per quelle già ristrutturate. Gli immobili della zona sono sorti tutti a cavallo degli anni ’60 e degli anni ’70 ed hanno quotazioni medie che oscillano da 3700 a 5000 euro al mq. Abbastanza dinamico il mercato delle locazioni che vede una buona domanda da parte del personale che lavora presso quattro ospedali della zona (tra questi il Cardarelli e il Cotugno).

La macroarea del Centro Direzionale di Napoli ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 3.8% che ha interessato in particolare il quartiere di Ponticelli anche se la domanda per la zona non accenna a diminuire soprattutto in vista della nascita dell’ Ospedale del Mare che sarà pronto nei prossimi anni.

Si tratta di una grande opera architettonica affidata a Renzo Piano che porterà alla nascita di un ospedale con 450 posti letto, un albergo con 50 posti letto per i familiari, una palazzina amministrativa – direzionale ed un centro commerciale. La struttura servirà mezzo milione di cittadini, anche quelli della popolosa fascia dei comuni vesuviani. In previsione del progetto si registra un certo interesse da parte degli investitori ma soprattutto da parte del personale che lavorerà in zona.

Inoltre sono in corso una serie di interventi che porteranno al miglioramento della viabilità e alla nascita di parcheggi di nuova costruzione. Nella zona centrale sono presenti palazzi d’ epoca, risalenti ai primi anni del 1900, che sono stati ristrutturati e di conseguenza si sono rivalutati. Esiste poi un’ area con abitazioni di corte che si scambiano a prezzi medi di 1200 euro al mq per le tipologie usate e 1500 euro al mq per quelle ristrutturate. Ad acquistarle sono soprattutto le coppie giovani che hanno budget più contenuti. Sui due corsi principali del quartiere, corso Ponticelli e viale Regina Margherita, ci sono soluzioni più signorili che si scambiano a prezzi medi di 2200 – 2500 euro al mq.

Esiste poi una zona con soluzioni indipendenti con giardino ex Ina Casa costruite negli anni ’60 e che sono ricercati soprattutto dalle famiglie. Chi desidera delle costruzioni più recenti tende ad orientarsi verso i parchi costruiti negli anni ’80 e che in buone condizioni si compravendono a prezzi medi di 2500 euro al mq. La parte del quartiere che si sviluppa verso i paesi dell’ hinterland della città offre condomini in cemento armato costruiti abusivamente negli anni ’80, successivamente condonati e venduti a prezzi medi di 2000 euro al mq che abitazioni in edilizia popolare.

La macroarea Collina ha segnalato una contrazione dei prezzi del 2.5% con una diminuzione più sensibile nel quartiere di Foria, che ha una buona parte di offerta immobiliare caratterizzata da immobili di tipo ultrapopolare (in particolare nella parte Rappresentata dalla zona Sanità) che negli anni scorsi erano acquistati da coloro che ricorrevano soprattutto al mutuo.

Oggi queste categorie sono in difficoltà, optano per l’ acquisto e di conseguenza queste tipologie sono acquistate da investitori che si orientano su piccoli tagli da mettere a reddito. Per un monolocale si possono spendere intorno a 30 mila euro e si possono dare in affitto a 300 euro al mese. I prezzi infatti possono andare da 1200 a 2000 euro al mq. Le abitazioni più richieste sono quelle situate in via Foria dove ci sono abitazioni della prima metà del 1900 che si valutano a prezzi medi di 3000 euro al mq. Soluzioni più prestigiose sono acquistabili (quando si trova offerta sul mercato) in piazza Cavour dove ci sono stabili costruiti nei primi anni del 1900 e che possono arrivare a 3300 euro al mq. Si tratta di abitazioni apprezzate per lo più da un target medio alto, di professionisti che cerca in zona anche per acquistare l’ immobile da destinare a studio professionale.

Dal lato dell’ offerta invece si riscontra un aumento della concentrazione sui monolocali (12.2%), due locali (da 26.8% a 27.9%) e sui cinque locali (da 10.8% a 11.5%).

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Nelle zone centrali del capoluogo partenopeo si registra una contrazione delle quotazioni del 3.9 % che ha interessato in particolar modo le zone di Centro – Duomo e di Monteoliveto.

Nel Centro storico di Napoli, intorno al Duomo, le quotazioni delle abitazioni sono in ulteriore ribasso. La zona offre immobili dai tagli grandi, 150 – 160 mq che, da ristrutturare, costano intorno a 1500 euro al mq per arrivare a 2000 euro al mq se già ristrutturati. Si conta una buona presenza di investitori, quasi sempre napoletani, dal momento che ci sono numerose facoltà universitarie che insistono in zona. Con questa finalità si cercano soprattutto monolocali acquistabili a prezzi medi di 80 – 90 mila euro.

Su corso Umberto I, via Benedetto Croce e via San Gergorio Armeno si registra la presenza di soluzioni signorili, palazzi nobiliari con ingressi decorati, appartamenti da 200 – 400 mq con travi a vista di cui alcuni soggetti anche al vincolo delle Belle Arti. Per una tipologia ristrutturata si possono toccare anche quotazioni di 4000 euro al mq.

Nella restante parte del quartiere ci sono immobili privi di ascensore, poco luminosi perché inseriti all’ interno di vicoli, il cui stato di conservazione spesso è da migliorare. Ad acquistare in zona sono quasi sempre acquirenti alla ricerca di immobili da ristrutturare (quotati intorno a 1500 euro al mq) e investitori che affittano a studenti. Per un posto letto si spendono intorno a 150 – 200 euro al mese. Anche sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dei valori.

Nel quartiere di Monteoliveto si registra una contrazione delle quotazioni in particolare a Monteoliveto, mentre sono stabili nel quartiere Orefici. I prezzi di Monteoliveto, infatti, aveva raggiunto nel corso degli ultimi anni dei livelli elevati ragion per cui erano destinati a ridimensionarsi in seguito anche alla minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.

La zona si presenta comunque signorile, con tagli oltre i 100 mq, costruiti a partire dal 1600. Infatti essa sorge a cavallo tra il Centro storico e via Toledo. Ad acquistare in zona sono soprattutto professionisti che ne apprezzano la centralità ed il fatto che sia servita dalla metropolitana. Su via Monteoliveto e via Medina si possono toccare punte di 6000 euro al mq per le tipologie ristrutturate e signorili. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda soprattutto per le soluzioni da affittare come ufficio.

Un mercato completamente diverso interessa invece la zona di Monteoliveto – Orefici che si presta di più per acquisti ad uso investimento dal momento che le quotazioni sono più contenute e si trovano facilmente tagli più piccoli come bilocali che hanno un buon ritorno in termini di investimento. Infatti nella zona è presente una buona domanda di abitazioni in affitto da parte di studenti universitari. Un posto letto oscilla intorno a 160 – 180 euro al mese. Le abitazioni più apprezzate sono quelle situate su corso Umberto dove ci sono soprattutto palazzi d’ epoca. Nel quartiere Orefici sono in corso degli interventi di riqualificazione del quartiere per renderla più appetibile soprattutto per chi volesse intraprendere un’ attività commerciale nella zona.

La macroarea che ha segnalato la contrazione più forte è stata quella di Flegrea – Fuorigrotta che ha visto una diminuzione dei prezzi nel quartiere di Pianura, in seguito alla diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, spesso famiglie che acquistano la prima casa oppure la sostituiscono. L’ importo medio di mutuo richiesto è intorno a 130 – 150 mila euro. Infatti le tipologie più ricercate sono stati i bilocali, acquistati da ragazzi più giovani, e i trilocali. Il quartiere è sorto a cavallo della fine degli anni ’70 ed inizi degli anni ’80, in parte con costruzioni abusive che sono state poi successivamente condonate.

Nelle zone più centrali (via Botticelli, via Empedocle) le quotazioni di soluzioni ristrutturate possono costare intorno a 2000 – 2100 euro al mq, mentre quelle da ristrutturare costano 1800 euro al mq. Mercato immobiliare e quotazioni simili anche per le abitazioni che si sviluppano nella parte del quartiere che confina con quello di Soccavo e che si sviluppa intorno a via Montagna Spaccata.

In aumento la domanda di coloro che cercano appartamenti in affitto perché non riescono ad acquistare e l’ offerta di box da vendere sul mercato perché oltre ad averne costruiti negli ultimi anni, alcuni sono stati messi in vendita da chi aveva acquistato per investimento.
(segue)

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa