Per la Fiaip il mercato delle locazione vede un rallentamento dei prezzi: si tratta di una flessione contenuta (- 1,6%) per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è valutata attorno al 5-6% circa. Rispetto al 2008 il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un aumento della domanda di abitazioni, un’ offerta di immobili che rimane stazionaria (+34%) con un incremento del numero dei contratti (+41%).

I contratti di locazione risultano in aumento del + 4,6% per gli affitti delle abitazioni, mentre per negozi e capannoni la contrazione è di circa -5% e si riscontra una flessione dei contratti ancora più sensibile per le unità immobiliari ad uso direzionale. Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano su un periodo da 1 a 3 mesi, confermando il dato rilevato nel 2008.

Una tipologia richiesta sempre più anche dai clienti che optano per le locazioni è il miniappartamento bilocale (39%), così come il il trilocale (34%), ubicato in zone centrali (36%) o semicentrali (52%). Lo stato di conservazione degli alloggi affittati è quasi esclusivamente di buono stato (76%).

Per quanto riguarda le previsioni per il 2010 per il mercato delle locazioni, si indica la tendenza verso un leggero aumento del numero dei contratti d’ affitto ad uso residenziale (1 -2%), soprattutto per gli immobili situati nelle zone centrali e semicentrali delle città.

Dal monitoraggio effettuato dalla UIL nelle città metropolitane, dal 1° semestre 2007 al 1° semestre 2009, risulta che i canoni di locazione nelle città metropolitane hanno fatto registrare un aumento a Torino del 10,5%, a Milano e Bari dell’ 1,8%; invece, i valori di locazione fanno registrare un decremento a Firenze con -29,14%, Genova con -26,11%, Napoli con -14,19%, Bologna con -13,26%, Roma con -2,9% e Palermo con -0,5%.

Inoltre, in Italia, una famiglia composta da quattro persone (due adulti più due figli a carico), con un reddito annuo lordo pari a euro 36.000, spende mensilmente il 26,4% del proprio reddito per pagare l’ affitto di un appartamento di 70 mq. Spetta a Roma l’ incidenza percentuale media più elevata sul reddito mensile netto, con il 64,7%, seguita da Venezia con il 56,7%, Milano con il 37,8%, Firenze con il 36,9%., Bologna con il 32,6%, Torino con il 30,3%, Ancona con il 26,1%. Le città dove, invece, il costo mensile medio dell’ affitto incide meno sul reddito sono: L’ Aquila con il 12,9%, Potenza con il 13,9%, Catanzaro con il 14%, Perugia con il 15,3%, Palermo con il 17,1% e Trieste con il 17,8%.

Fonte Tecnoborsa
www.tecnoborsa.it

Nella prima parte del 2009 a Como si è registrato un ribasso dei prezzi immobiliari del 2,2%. Non si sono registrate variazioni nelle quotazioni dell’ area centrale della città. Le richieste di acquisto arrivano prevalentemente da famiglie, in alcuni casi provenienti da Milano e dall’ hinterland di Milano. Si registra una lieve crescita della domanda da parte di investitori, che acquistano piccole soluzioni da mettere a reddito con un valore medio di 150 mila euro, mentre sono in calo le richieste da parte di turisti stranieri (tedeschi, olandesi, russi, inglesi ed australiani).

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, il primo semestre dell’ anno ha messo in evidenza una diminuzione delle richieste nelle aree centrali. I canoni elevati, infatti, spesso spingono le famiglie e le coppie a cercare case in affitto nelle aree più periferiche e meno costose della città. In Centro il canone di un bilocale si attesta su 550 – 600 euro al mese mentre per un trilocale si spendono 650 – 700 euro al mese.

L’ area di via Crispi, via Zezio, via Torno e via Prudenziana è caratterizzata dalla presenza di palazzine signorili edificate negli anni ’60. Si tratta di soluzioni spesso con finiture di pregio, spazi esterni come balconi, terrazzi e giardini condominiali. In via Torno ed in via Prudenziana è possibile inoltre acquistare soluzioni in buone condizioni, con vista lago ad un prezzo medio di 3000 euro al mq. Sia in via Crispi che in via Torno sono in fase di ultimazione nuove palazzine la cui valutazione varia da 4000 a 6000 euro al mq.

In Centro la richiesta di box auto è molto elevata ma l’ offerta è scarsa. Per acquistare un box singolo si spendono in media 35 mila euro mentre il canone di locazione parte da 100 euro al mese ma può raggiunge anche picchi di 250 euro al mese. A ridosso del Centro e della montagna, in direzione Brunate, si sviluppa la frazione di Garzola e in direzione di Tavernerio la frazione di Camnago Volta, entrambe ben esposte al sole.

La frazione di Garzola è molto signorile, gode della vista sulla città ed in parte anche sul lago ed è prevalentemente composta da ville e villette. Negli ultimi 3 anni sono state realizzate alcune nuove palazzine con valutazioni a partire da 3000 euro al mq e con picchi di 3800 euro al mq. La frazione di Camnago Volta si trova a 2 chilometri dal Centro di Como. Quest’ area è particolarmente apprezzata dalle giovani coppie perchè i prezzi sono più accessibili, perché verde e tranquilla e per la comodità al centro. L’ edilizia è composta prevalentemente da soluzioni indipendenti e semindipendenti ed in parte minore da palazzine. Un appartamento usato in buone condizioni si acquista con 1800 – 2000 euro al mq mentre per il nuovo si spendono 2300 – 2500 euro al mq.

In lieve calo le quotazioni immobiliari in zona Borghi mentre sono stabili le quotazioni in zona Caserme. Nel primo semestre del 2009 si registra inoltre un calo delle richieste ed un allungamento delle tempistiche di vendita. Le problematiche maggiori sono legate alla difficoltà di accesso al credito bancario da parte dei potenziali acquirenti. Le restrizioni bancarie sulla concessione del credito hanno colpito in particolar modo gli stranieri che, non riuscendo più ad acquistare, si rivolgono al mercato delle locazioni.

Si registrano inoltre trattative più lunghe rispetto al passato che portano spesso i proprietari a rivedere verso il basso la richiesta iniziale. Nei primi mesi dell’ anno ad acquistare sono state prevalentemente persone dal reddito medio – alto, che hanno acquistato soluzioni signorili quasi sempre in contanti. Le tipologie più ambite sono quelle panoramiche, luminose e posizionate ai piani alti.

Zona Borghi si sviluppa nell’ area di via Milano bassa, via Mentana e di via XX Settembre in direzione del Centro. L’ edilizia del quartiere è caratterizzata da palazzi d’ epoca e da soluzioni degli anni ’70 e per l’ acquisto di un appartamento medio usato si spendono 2050 euro al mq. Più periferica zona Caserme, dove si possono acquistare appartamenti popolari degli anni ’40 quasi sempre da ristrutturare ma anche soluzioni edificate nei primi anni del ’900. Nell’ ex area La Ticosa è prevista la realizzazione di nuovi appartamenti, aree verdi ed una biblioteca.

A sud della città si sono registrati ribassi dei prezzi particolarmente accentuati per le soluzioni usate. Le maggiori difficoltà di accesso al credito hanno determinato un calo del numero di compravendite ed una contrazione delle quotazioni. In questa area della città ad acquistare sono prevalentemente famiglie con un budget di spesa che mediamente non supera 150 mila euro.

Si registrano inoltre alcuni acquisti per investimento da parte di risparmiatori che disinvestono dai mercati finanziari, per investire nel mercato immobiliare. A cercare casa in affitto sono prevalentemente quelle famiglie con difficoltà di accesso al credito. Il canone di locazione di un bilocale è di 400 euro al mese e quello di un trilocale è di 500 euro al mese.

L’ area di Albate, in direzione Cantù, è sempre molto richiesta per la presenza di servizi come scuole e negozi. Nel Centro storico di Albate, apprezzato perché poco trafficato e tranquillo, si possono acquistare soluzioni dei primi anni del ’900 che ristrutturate costano 1600 euro al mq. Ci sono anche appartamenti in condomini degli anni ’60, che ristrutturati costano 1500 – 1600 euro al mq.

Nell’ area di via Acquanera, tra il 2004 ed il 2006 sono stati costruiti circa 400 nuovi alloggi, anche in edilizia agevolata. I prezzi del nuovo oscillano tra 1500 euro al mq per soluzioni in edilizia agevolata e 2200 euro al mq per soluzioni in edilizia privata. In progetto inoltre un piano di recupero del Centro di Albate che prevede la realizzazione di circa 100 appartamenti e di strutture commerciali nell’ ex area Frey. Alle pendici del monte Goi sono state realizzate ville signorili.

Anche nelle aree di Lora, Muggiò e Trecallo si possono acquistare ville singole a 500 mila euro e ville a schiera a 250 mila euro. Nel triangolo compreso tra l’ attuale piscina olimpionica di Muggiò, piazza D’ Armi ed il vecchio palazzetto (che verrà abbattuto) è prevista nei prossimi anni la realizzazione del nuovo Villaggio dello Sport che diventerà il polo sportivo della città di Como. Da segnalare inoltre l’ imminente realizzazione della strada Pedemontana che collegherà Grandate ad Albese con Cassano.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

In provincia di Aosta, secondo l’ Ufficio Studi Tecnocasa, il mercato delle abitazioni, nelle località turistiche, registra un incremento dello 0,3%, sebbene si registrino differenze significative fra i singoli comuni. A Courmayeur, in assoluto la località più rinomata della valle, con il più elevato rapporto prezzo / mq (si arriva a spendere, per un immobile usato in buone condizioni, una media di euro 8.000 al metro quadro), le quotazioni sono salite del 6,4%, nella prima parte del 2009.

Gli acquirenti sono persone molto benestanti, alla ricerca di un piccolo tre locali (70 / 80 mq circa di appartamento), in zona strategica, ben soleggiato e comodo con gli impianti da sci. Analoghe considerazioni per quanto concerne il mercato delle locazioni a Courmayeur dove si arriva a spendere fra i 6.000 e gli 8.000 euro per la stagione.

Numeri completamente diversi si registrano nelle altre valli, a cominciare dalla Valtournenche (Cervinia è la località più conosciuta), dove si evidenzia una riduzione del budget di spesa da parte degli acquirenti (investimento massimo di euro 200.000) e dalla Valle di Gressoney dove, abbiamo una lieve ripresa del mercato. Minima contrazione, invece, dei valori a Saint Vincent, mentre valori stabili si evidenziano a Morgex e Cogne.

Su quest’ ultima località è da sottolineare una particolarità del mercato, ovvero che i prezzi sono invariati per mancanza di offerta (numerose richieste inevase vengono raccolte quotidianamente dalle agenzie immobiliari locali), con valori che sono compresi fra 3.500 e 5.500 euro al metro quadrato. Sempre restando in Valle d’ Aosta, un cenno, infine, alla Val d’Ayas dove nel posto più noto (Champoluc) le quotazioni sono salite del 2,5% e dove per acquistare casa occorre investire fino a 6.000 / 6.500 euro al Mq.

Completamente differenti i numeri provenienti dal Trentino Alto Adige, dove si registra un crollo importante del mercato delle seconde case in vendita (la contrazione raggiunge il -14%), mentre sono in forte crescita le locazioni (+20%).

Una conferma che – per usare le stesse parole del Vice Presidente Nazionale Fimaa Severino Rigotti, espresse in occasione della presentazione, la scorsa settimana, di Guida Casa 2010 – “il segmento di spesa dai 200 ai 500 mila euro è letteralmente scomparso dal mercato, le famiglie non riescono a ottenere il mutuo dalle banche che in questo momento di difficoltà non danno l’ apporto che dovrebbero darci, ma l’ emergenza casa c’ è ed ecco spiegato l’ incremento degli affitti. Quando tocchi il fondo c’ è una sola possibilità: risalire. Dal 2003 al 2007 il mercato ha visto un aumento vertiginoso, ora i valori sono rimasti fermi, ma nessuno compra e chi ha comprato a quelle cifre non è in grado di abbassare i prezzi”.

In occasione del Convegno, sono state analizzate le cause di questa forte contrazione: la motivazione principale è dovuta ad una norma di alcuni anni fa (Legge Provinciale 16 / 2005, nota come Legge Gilmozzi), che si poneva come obiettivo primario la salvaguardia dell’ identità del territorio e come necessità secondaria la tutela delle necessità abitative dei residenti.

In sintesi, sono stati introdotti limiti alle costruzioni di seconde case, a vantaggio degli abitanti, dimenticando che, spesso e volentieri, gli stessi residenti sono anche titolari di imprese di costruzioni o agenti immobiliari.

Intervistato sul punto, lo stesso Rigotti ha puntualizzato come, a causa della Legge Gilmozzi, “gli imprenditori locali prendono l’ aereo e vanno a costruire dove c’ è mercato, portando economia fuori; la conseguenza è che mi vendono l’ usato libero dalla Legge Gilmozzi a prezzo più alto del nuovo”.

Chiudiamo questa breve sintesi del mercato citando un dato recente di Bankitalia che, settimana scorsa, ha evidenziato come l’ intero comparto immobiliare (investimenti, fondi, società di costruzioni, agenzie immobiliari, ecc) rappresenti poco meno del 20% del Prodotto Interno Lordo (PIL). Pertanto, emanare norme penalizzanti per il settore significa danneggiare la ricchezza di un’ intera regione, anche se le ragioni e le motivazioni della norma (conservazione del patrimonio architettonico) sono nobili e valide.

Kevin John Carones

L’ Ufficio Studi Fiaip ritiene come la ripresa del mercato immobiliare nel 2010 resta ancora condizionata alla espansione dell’ economia e del credito, all’ andamento della occupazione, alle aspettative di nuove norme legislative a favore dell’ accesso alla casa, agli sgravi fiscali e alla riduzione della forte imposizione fiscale sui redditi degli immobili.

Osservando i dati rilevati si evidenzia per il 2010 la tendenza ad un mercato stabile con un lieve recupero nel numero delle compravendite e delle locazioni in particolare per l’ uso abitativo, con particolare interesse alle zone centrali e di pregio, mentre per le zone periferiche o semicentrali il mercato si prevede sostanzialmente inalterato.

I dati raccolti dall’ Ufficio Studi Fiaip evidenziano per il 2010 l’ aumento dei tempi di vendita, anche se molti operatori prevedono per il 2010 un sostanziale mercato stazionario relativamente ai tempi di conclusione dei contratti di compravendita. Per le locazioni l’ Osservatorio indica per il 2010 una tendenza verso un limitato aumento dei contratti. Sui tempi di conclusione delle locazioni, per il 2010 si rileva una previsione di mercato stazionaria, per tutte le zone.

Secondo Luciano Passuti, Past President Fiaip e Responsabile dell’ Osservatorio Immobiliare Urbano: “La situazione congiunturale, il quadro economico e la recessione incideranno sostanzialmente sull’ andamento del mercato immobiliare del 2010″.

“La criticità del sistema finanziario - sottolinea Luciano Passuti – e le difficoltà nella erogazione del credito influenzeranno la ripresa del mercato delle compravendite e lo stesso sistema occupazionale, che per ora sembra non si aggravi nel nostro paese, inciderà sulla ripresa del mercato, così come la fiducia degli investitori“.

Per Fiaip le politiche per la casa, gli incentivi e gli sgravi fiscali non hanno però ancora trovato conferma dal legislatore nonostante fossero stati annunciati come elementi anticongiunturali, anche da esponenti del governo.

Fonte: Ufficio Stampa Fiaip

Nel cuore della città le quotazioni delle abitazioni sono diminuite del 2.7% nei primi sei mesi dell’ anno, anche se si riscontra un mercato dinamico sulle tipologie di piccolo taglio (monolocali e bilocali) e un rallentamento sui tagli più grandi (trilocali e quattro locali). Le prime sono state acquistate soprattutto da investitori che hanno investito capitali compresi tra 160 e 210 mila euro con l’ obiettivo di metterli poi a reddito.

Si sono preferite le zone intorno al Tribunale e via D’ Azeglio (ad esclusione della zona pedonale che essendo più quotata attira un target più d’ elite alla ricerca di abitazioni per uso diretto) dove le quotazioni medie per una tipologia usata sono comprese tra 3800 e 4000 euro al mq. Gli investitori sono cittadini bolognesi che acquistano un’ abitazione da mettere a reddito per poi destinarla ai figli in futuro oppure genitori di studenti universitari fuori sede.

Questi ultimi in particolare sono diventati più esigenti e cercano nelle zone più centrali prestando attenzione alla qualità della zona più che al prezzo dell’ immobile. Esiste poi un target di nicchia rappresentato da coloro che decidono di acquistare per migliorare la qualità abitativa e che si orienta su tagli più grandi, soluzioni di prestigio con affaccio sulle zone adiacenti piazza Maggiore o su via d’ Azeglio pedonale dove si possono toccare punte di 5500 euro al mq lontane dai top prices di 6000 euro al mq che si potevano raggiungere un anno fa. Da segnalare una maggiore propensione ad acquistare immobili da ristrutturare sia per abbattere i costi di acquisto che per personalizzarlo.

Sono in corso al momento una serie di interventi tra cui la riqualificazione dell’ ex Ospedale Maternità in via d’ Azeglio e la riqualificazione di un palazzo dismesso delle Ferrovie dello Stato in via Farini che diventerà la nuova sede della Procura. Anche intorno a via Galvani le quotazioni immobiliari sono in diminuzione e gli operatori immobiliari hanno riscontrato una riduzione della capacità di spesa di chi acquista in zona. Da alcuni mesi ci sono immobili fermi sul mercato per difficoltà di incontro tra domanda ed offerta. A titolo di esempio, per un monolocale, la domanda sarebbe disposta a spendere intorno a 125 – 130 mila euro, per un bilocale 160 – 170 mila euro.

La maggioranza delle richieste inserite sono destinate all’ investimento; ad essere interessati sono acquirenti di Bologna e genitori di studenti universitari. Si cercano soprattutto piccoli trilocali da poter affittare al figlio e ai loro amici. Le abitazioni più richieste sono quelle situate in via Saragozza perché è una zona residenziale, non lontana dai colli bolognesi. Si tratta delle tipiche case bolognesi della fine del 1800 ed inizi del 1900 con portici. Al momento in questa zona si registra una buona presenza di piccoli tagli, monolocali e bilocali, spesso ricavati da operazioni di frazionamento.

Meno richieste, soprattutto per uso diretto, le abitazioni situate in via del Pratello e via S. Isaia strade trafficate, anche per la presenza di locali notturni. Quasi sempre sono acquistate da investitori che poi affittano a studenti universitari. Per un posto letto si spendono mediamente da 250 a 300 euro al mese. Anche le quotazioni in via S. Felice cambiano a seconda del posizionamento. Nel tratto che va da Porta S. Felice fino a via Riva di Reno ci sono condomini degli anni ’50 – 60 spesso senza ascensore che si vendono a prezzi medi 2500 euro al mq.

Le quotazioni salgono a 3000 – 3200 euro al mq per le abitazioni situate nel tratto più centrale che va da via Riva di Reno fino a via Ugo Bassi. L’ attenzione degli investitori si concentra sulle pertinenze esterne, sulle condizioni e la vivibilità del condominio. Il mercato delle locazioni vede protagonisti soprattutto studenti universitari e a seguire lavoratori fuori sede. Ad oggi si registra un lieve calo dei valori dei bilocali (650 euro al mese) e dei trilocali (750 euro al mese).

La macroarea che ha segnalato la contrazione dei prezzi maggiore è quella di Borgo Panigale con -9.7% . Il ribasso si è avvertito in modo particolare nel quartiere di Borgo Panigale – Lavinio alla periferia di Bologna. Si tratta di una zona popolare, con abitazioni degli anni ’60, spesso prive di ascensore, con riscaldamento centralizzato e da ristrutturare nella parti interne ed esterne.

Il mercato immobiliare della zona nei primi mesi ha visto protagonisti soprattutto investitori, provenienti dai quartieri limitrofi della città e che investono cifre medie di 150 – 160 mila euro per bilocali e trilocali che poi affittano. Infatti in zona si è registrato un aumento delle richieste di immobili in affitto. Tra coloro che cercano numerosi impiegati presso l’ aeroporto Marconi di Bologna, che sorge non distante. Per un bilocale si spendono mediamente 550 euro al mese.

Borgo Panigale offre soprattutto tipologie popolari, in complessi condominiali degli anni ’60 quasi sempre da risistemare nelle parti esterne ed interne. Negli anni precedenti in questa zona avevano acquistato anche numerosi immigrati; ad oggi molti di loro sono in difficoltà con il pagamento del mutuo. Per una tipologia già ristrutturata si spendono mediamente 2500 euro al mq.

Il quartiere Lavino è ancora più periferico e la presenza di terreni edificabili permette la costruzione di nuovi immobili che si trattano a prezzi medi di 2800 – 3300 euro al mq. La zona offre anche ville semindipendenti e soluzioni indipendenti su due livelli. Ad acquistare in questa zona, dove le quotazioni difficilmente superano i 2000 euro al mq sono spesso famiglie alla ricerca dell’ indipendenza ma vincolate da un budget più ristretto.

A seguire con una diminuzione del 5.3% la macroarea di Fiera – San Donato che registra un calo più sensibile sui quartieri di Massarenti e San Donato. Nella prima parte del 2009 il mercato immobiliare di San Donato ha evidenziato una domanda stabile ed un aumento dell’ offerta causata dalla presenza di venditori che sono ancora poco propensi a ribassare le richieste. La tipologia maggiormente richiesta è il trilocale e a cercare casa in zona sono investitori, genitori di studenti universitari, famiglie e giovani coppie.

Il quartiere infatti offre tanti vantaggi tra cui la vicinanza al centro e alle facoltà universitarie. Inoltre negli ultimi mesi sono stati realizzati degli interventi di riqualificazione che hanno portato alla nascita di nuovi parcheggi e alla realizzazione di un nuovo parco in luogo della vecchia sede del Comune. Sono stati ultimati i condomini in edilizia agevolata costruiti su viale della Repubblica e le relative opere urbanistiche.

La zona intorno a Porta San Donato è quella preferita dagli investitori che, negli ultimi tempi, alla luce del ribasso dei prezzi stanno chiedendo anche trilocali per aumentare il numero dei posti letto da poter affittare. Le abitazioni su viale Repubblica, via Torretta e via Duse sono preferite dalle famiglie perché vicine al centro della città e ai servizi più importanti. La zona offre appartamenti costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60 che sono stati ristrutturati nel corso degli anni sia nelle parti interne che nelle parti esterne e che oggi si vendono a prezzi medi di 1900 – 2200 euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un maggiore ricorso al canone concordato essendosi ridotto il divario con i canoni del contratto libero.

Un lieve ribasso delle quotazioni immobiliari ha interessato il quartiere Massarenti dove, nella prima parte dell’ anno, si sono segnalati numerosi immobili sul mercato a prezzi superiori rispetto alle possibilità espresse dalla domanda. A movimentare il mercato della zona sono stati soprattutto acquisti di sostituzione e genitori che hanno comprato per i figli. Si sono apprezzati in particolare gli immobili con riscaldamento autonomo, con ascensore e posizionati vicino ai servizi.

I potenziali acquirenti hanno espresso delle incertezze legate soprattutto alle difficoltà esistenti sul mercato del lavoro dal momento che alcune aziende della provincia hanno messo i propri dipendenti in cassa integrazione. Le tipologie più quotate sono quelle che sorgono in via Mengoli presso l’ Ospedale “S.Orsola” perché di recente costruzione e vicine al quartiere Murri, uno dei più pregiati della città. Per un buon usato si spendono cifre medie di 2800 – 3000 euro al mq. Il mercato delle locazioni segnala un ribasso dei canoni in seguito all’ incremento di utilizzo del canale concordato che prevede canoni calmierati. Per un bilocale si spendono 500 – 550 euro al mese.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Nella prima parte del 2009 le quotazioni delle zone centrali di Milano rilevano stabilità (+0,1%), con un lieve incremento nel Quadrilatero dove la domanda per soluzioni di particolare prestigio e la bassa offerta esistente hanno permesso, in taluni casi, la realizzazione di vendite a prezzi al di sopra della media.

In questo primo periodo dell’ anno la zona più dinamica è stata quella intorno al Duomo, che ha visto muoversi prevalentemente investitori alla ricerca di piccoli tagli da mettere a reddito. Infatti il bilocale ( da 45 a 75 mq) è stata la tipologia più compravenduta. Il range dei prezzi in questa zona va da 5000 a 9000 euro al mq.

Molte compravendite si sono realizzate in via Torino e nelle sue traverse perché i prezzi sono più accessibili rispetto alle altre zone limitrofe e perché i proprietari si sono dimostrati più propensi a trattare sul prezzo, consci del fatto che ci sono problemi legati al traffico e ai numerosi locali commerciali presenti. Chi decide di affittare l’ immobile spesso sceglie come inquilini gli studenti universitari; infatti sia l’ Università Cattolica che la Statale sono facilmente raggiungibili.

Completamente diversa la situazione in Brera, dove c’ è ancora molta difficoltà a fare incontrare domanda ed offerta. Coloro che in questi primi mesi del 2009 hanno voluto vendere un immobile difficilmente hanno rivisto i prezzi della richiesta, che i potenziali acquirenti non sono più disposti a pagare. Tra questi anche persone che avevano acquistato nel periodo del boom immobiliare e che puntano almeno a recuperare l’ investimento fatto.

Difficilmente in questa zona si vende al di fuori di 6000 – 10000 euro al mq e, diversamente dalla zona del Duomo, le compravendite sono realizzate quasi esclusivamente per uso proprio, soprattutto con destinazione migliorativa. Sul mercato delle locazioni si registra un rallentamento della domanda in parte spiegabile con l’ esistenza di canoni di locazione elevati che spingono i potenziali conduttori a spostarsi in zone poco più lontane dal centro dove i valori sono più bassi.

Sono stabili i prezzi di vendita delle abitazioni nella zona di Porta Ticinese, Parco delle Basiliche anche se a partire da giugno gli operatori riscontrano una leggera contrazione dei prezzi della zona. Ancora una volta è la qualità dell’ immobile a fare la differenza nelle tempistiche di vendita e nella scontistica sul prezzo rispetto alla richiesta iniziale.

Infatti quando l’ abitazione ha caratteristiche rispondenti alla tipologia ideale di chi cerca in zona ed è collocato al giusto prezzo di mercato, la realizzazione della vendita avviene entro tre mesi. In caso contrario l’ immobile resta più tempo sul mercato e occorre quasi sempre ribassare il prezzo richiesto.

Questa tendenza è da porre in relazione anche al fatto che in questa zona cosi centrale si muovono soprattutto coloro che non hanno urgenza di acquistare ed hanno deciso di dirottare sull’ investimento immobiliare risorse economiche proprie, migliorando cosi la qualità della abitazione principale. Infatti la maggioranza delle compravendite realizzate nel periodo in esame ha avuto per oggetto tagli grandi, a partire da 100 mq fino a 130 – 160 mq.

Si riscontrano difficoltà nella vendita degli appartamenti posizionati ai piani bassi, in stabili in cattivo stato di conservazione, senza ascensore, con affaccio su strade buie o molto rumorose o che presentano squilibrio nella distribuzione della superficie tra zona giorno e zona notte. In questo caso i venditori, soprattutto chi ha necessità ed urgenza di vendere, deve rivedere il prezzo della richiesta.

La maggior parte della domanda è rivolta ad immobili con caratteristiche di qualità e questo anche perché l’ abbondante offerta sul mercato stimola appunto una selezione più attenta. Questa tendenza ha interessato tutta la zona, per cui sono certe caratteristiche dell’ immobile ad essere premiate a parità di posizione. Mentre in altri periodi si era osservato che l’ ubicazione dell’ immobile era ritenuta l’ elemento principale per la scelta.

Numerosi gli interventi di urbanistica previsti sul territorio milanese in vista dell’ Expo un potente volano per la realizzazione di importanti infrastrutture. Tra queste il prolungamento delle linee metropolitane esistenti e la realizzazione di nuove: entro il 2015 la rete metropolitana che attraversa Milano e il suo hinterland sarà raddoppiata. Nel 2009 termineranno i prolungamenti delle linee 2 e 3 ad Assago e al quartiere Comasina.

Sono partiti i cantieri per la linea 5 (Garibaldi – Bignami). I cantieri per il lotto Ovest, da Garibaldi a San Siro, saranno avviati nel 2009. In progetto anche quelli per la prima tratta della linea 4 da via Lorenteggio a via Sforza. Si prevede poi il prolungamento della linea 2 da Cologno a Vimercate e della linea 3 da San Donato a Paullo. Inoltre si realizzerà la Pedemontana, la Tem (tangenziale esterna) e la Brebemi (Brescia-Bergamo-Milano). In previsione anche la navigabilità del Naviglio dalla Darsena a Rho.

Sicuramente si velocizzerà il completamento delle opere urbanistiche più importanti quali tra cui Garibaldi – Repubblica e l’ ex Fiera Campionaria. In entrambi i progetti i lavori sono ormai in pieno svolgimento. Ricordiamo che il progetto City Life interessa 225 mila mq nell’ area dell’ ex Fiera e che dovrebbe concludersi nel 2014. Porterà alla nascita di 160 mila mq di aree verdi, residenze di lusso e tre grattacieli con destinazione residenziale e direzionale.

Continuano i lavori per le abitazioni in Garibaldi – Repubblica dove sorgerà un parco di 100 mila mq e 36 mila mq di edilizia residenziale, con appartamenti di lusso con caratteristiche eco – compatibili (Bosco Verticale) .

L’ area Rho – Pero dove sorgerà la struttura che ospiterà l’ Expo (Expo Tower) sarà collegata con la Fiera già esistente. A sud della città, a Milanofiori Nord sono in corso lavori per la costruzione di un complesso residenziale e di un parco verde oltre all’ arrivo della fermata della metropolitana di Assago.

Altro progetto è quello che riguarderà lo smantellamento dell’ Ortomercato, per lasciare spazio alla Città del Gusto e della Salute. Un altro progetto riguarderà la Bovisa dove sorgerà un polo per la ricerca nel campo energetico.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

La quota di patrimonio abitativo in affitto in Italia è nettamente inferiore rispetto a quello degli altri Paesi europei (Germania 57,3%, Olanda 47,3%, Francia 40,7%, Austria 39,9%). L’ Italia (18,8%) si colloca nella fascia più bassa della classifica insieme all’ Irlanda (17,8%) e alla Spagna (11,4%).

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La macroarea di Vomero – Arenella ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 4.4%. Tra i quartieri che hanno registrato un andamento dei prezzi in diminuzione si segnalano Vomero Alto e il quartiere Sanità. In sensibile diminuzione i prezzi delle abitazioni nel quartiere Sanità dove si registrano acquirenti più riflessivi che rallentano decisamente le tempistiche di vendita e le operazioni; a questi si aggiungono anche venditori che, poco propensi ad abbassare i prezzi, rimandano la vendita a tempi più proficui.

La zona è comunque molto popolare e, in questi primi sei mesi dell’ anno, hanno venduto coloro che non sono riusciti a far fronte al pagamento del mutuo, chi ha avuto la necessità di cambiare casa o trasferirsi altrove. Ad acquistare sono stati soprattutto giovani in procinto di sposarsi ed investitori. Questi ultimi si sono indirizzati verso le abitazioni su strada, di circa 40 mq, e che sono quasi sempre presi in affitto da immigrati (soprattutto cingalesi) che lavorano in città. Per un taglio di questo tipo si possono spendere da 25 a 40 mila euro a seconda del grado di ristrutturazione e si possono chiedere canoni di locazione di 400 euro al mese.

Le giovani coppie hanno espresso una capacità di spesa media intorno a 110 – 120 mila euro e, quasi sempre, hanno fatto ricorso al finanziamento. L’ elemento determinante per la realizzazione della compravendita è stato il rapporto prezzo / qualità dell’ immobile. Si incontrano difficoltà nella vendita dei grandi tagli.

Il quartiere Sanità è un quartiere storico sorto nel XVI secolo e con abitazioni che arrivano fino ai primi anni del 1900, quasi sempre prive di ascensore e a volte in pessime condizioni di manutenzione. Poche le nuove costruzioni, a parte alcune in cemento armato, che sono sorte in via Buonomo, vico Maresca e Salita Principe e che si scambiano a prezzi medi di 2300 euro al mq.

Una delle zone più apprezzate dai potenziali acquirenti è quella che si sviluppa intorno all’ Ospedale di S. Gennaro dove le quotazioni per abitazioni in buone condizioni sono di 1800 – 1900 euro al mq contro una media di 1500 euro al mq. Tipologie più residenziali, ante ’67, sono disponibili in corso Amedeo di Savoia dove si possono toccare anche punte di 2900 euro al mq.

Diminuiscono i prezzi delle abitazioni al Vomero Alto dove si è registrata una contrazione delle compravendite. La domanda è ancora vivace, ma allo stesso tempo esigente, e per questo motivo i potenziali acquirenti indugiano nell’ acquisto e valutano tutte le offerte presenti sul mercato. Tra coloro che acquistano in questo quartiere, posizionato sulle colline, ci sono persone che provengono dall’ hinterland di Napoli e coloro che invece hanno difficoltà ad acquistare nel centro del Vomero dove le quotazioni sono più elevate.

Le compravendite in questa prima parte dell’ anno sono state realizzate quasi sempre per uso diretto, in particolare per migliorare la qualità abitativa e hanno visto protagoniste famiglie dal reddito medio alto che avevano un discreto capitale per finanziare l’ operazione. Bassa la domanda ad uso investimento. La tipologia più richiesta è stata il trilocale con posto auto la cui presenza è quasi indispensabile per la realizzazione della compravendita.

Non si sono espresse particolari preferenze per la scelta delle tipologie da ristrutturare e per quelle già ristrutturate. Gli immobili della zona sono sorti tutti a cavallo degli anni ’60 e degli anni ’70 ed hanno quotazioni medie che oscillano da 3700 a 5000 euro al mq. Abbastanza dinamico il mercato delle locazioni che vede una buona domanda da parte del personale che lavora presso quattro ospedali della zona (tra questi il Cardarelli e il Cotugno).

La macroarea del Centro Direzionale di Napoli ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 3.8% che ha interessato in particolare il quartiere di Ponticelli anche se la domanda per la zona non accenna a diminuire soprattutto in vista della nascita dell’ Ospedale del Mare che sarà pronto nei prossimi anni.

Si tratta di una grande opera architettonica affidata a Renzo Piano che porterà alla nascita di un ospedale con 450 posti letto, un albergo con 50 posti letto per i familiari, una palazzina amministrativa – direzionale ed un centro commerciale. La struttura servirà mezzo milione di cittadini, anche quelli della popolosa fascia dei comuni vesuviani. In previsione del progetto si registra un certo interesse da parte degli investitori ma soprattutto da parte del personale che lavorerà in zona.

Inoltre sono in corso una serie di interventi che porteranno al miglioramento della viabilità e alla nascita di parcheggi di nuova costruzione. Nella zona centrale sono presenti palazzi d’ epoca, risalenti ai primi anni del 1900, che sono stati ristrutturati e di conseguenza si sono rivalutati. Esiste poi un’ area con abitazioni di corte che si scambiano a prezzi medi di 1200 euro al mq per le tipologie usate e 1500 euro al mq per quelle ristrutturate. Ad acquistarle sono soprattutto le coppie giovani che hanno budget più contenuti. Sui due corsi principali del quartiere, corso Ponticelli e viale Regina Margherita, ci sono soluzioni più signorili che si scambiano a prezzi medi di 2200 – 2500 euro al mq.

Esiste poi una zona con soluzioni indipendenti con giardino ex Ina Casa costruite negli anni ’60 e che sono ricercati soprattutto dalle famiglie. Chi desidera delle costruzioni più recenti tende ad orientarsi verso i parchi costruiti negli anni ’80 e che in buone condizioni si compravendono a prezzi medi di 2500 euro al mq. La parte del quartiere che si sviluppa verso i paesi dell’ hinterland della città offre condomini in cemento armato costruiti abusivamente negli anni ’80, successivamente condonati e venduti a prezzi medi di 2000 euro al mq che abitazioni in edilizia popolare.

La macroarea Collina ha segnalato una contrazione dei prezzi del 2.5% con una diminuzione più sensibile nel quartiere di Foria, che ha una buona parte di offerta immobiliare caratterizzata da immobili di tipo ultrapopolare (in particolare nella parte Rappresentata dalla zona Sanità) che negli anni scorsi erano acquistati da coloro che ricorrevano soprattutto al mutuo.

Oggi queste categorie sono in difficoltà, optano per l’ acquisto e di conseguenza queste tipologie sono acquistate da investitori che si orientano su piccoli tagli da mettere a reddito. Per un monolocale si possono spendere intorno a 30 mila euro e si possono dare in affitto a 300 euro al mese. I prezzi infatti possono andare da 1200 a 2000 euro al mq. Le abitazioni più richieste sono quelle situate in via Foria dove ci sono abitazioni della prima metà del 1900 che si valutano a prezzi medi di 3000 euro al mq. Soluzioni più prestigiose sono acquistabili (quando si trova offerta sul mercato) in piazza Cavour dove ci sono stabili costruiti nei primi anni del 1900 e che possono arrivare a 3300 euro al mq. Si tratta di abitazioni apprezzate per lo più da un target medio alto, di professionisti che cerca in zona anche per acquistare l’ immobile da destinare a studio professionale.

Dal lato dell’ offerta invece si riscontra un aumento della concentrazione sui monolocali (12.2%), due locali (da 26.8% a 27.9%) e sui cinque locali (da 10.8% a 11.5%).

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Prezzi dei canoni d’ affitto in altalena nel primo semestre di quest’ anno secondo l’ ultimo rapporto di idealista.it relativo a tre delle principali città italiane: Milano, Torino e Roma. A Milano, dopo la frenata dei prezzi degli immobili da locare registratasi già a partire dal luglio dello scorso anno e proseguita poi con un leggero calo nella seconda parte dell’ anno, la caduta dei prezzi ha registrato un’ accelerazione in questo primo semestre del 2009.

In base all’ analisi condotta su un campione di 1.125 immobili presenti nel portale, affittare casa a Milano costa l’ 1,5% meno di sei mesi fa e un 2,4% in meno rispetto allo stesso periodo dell’ anno scorso. Per la Capitale, dai dati di oltre 600 immobili del portale, emerge un mercato delle locazioni in sofferenza nel corso dei primi sei mesi dell’ anno.

Infatti, la media cittadina dei canoni, pur nettamente superiore a quella milanese, ha subito un importante calo del 3,9% in soli sei mesi. In controtendenza rispetto alle due principali città italiane per numero di abitanti, Torino registra un ulteriore incremento dei canoni negli ultimi sei mesi (+1,3%), dopo un lieve aumento nell’ ultima parte del 2008 e ora il prezzo medio di un immobile in affitto sale dell’ 1,6% rispetto allo stesso periodo dell’ anno scorso.

Fonte: Tecnoborsa
www.tecnoborsa.it

Bologna è stata la città dove i canoni di locazione sono scesi maggiormente con -4.2% per i bilocali e -3.7% per i trilocali. I canoni medi di locazione più elevati si riconfermano quelli di Roma, dove per un bilocale si spendono in media 850 euro al mese e per un trilocale 1050 euro al mese, a seguire Milano rispettivamente con 750 euro e 1000 euro al mese.

Nella seconda parte dell’ anno si è confermato l’ aumento della domanda di appartamenti in affitto determinato dalla maggiore difficoltà di accesso al mercato del credito e di conseguenza al mercato dell’ acquisto della casa. Ad alimentare questa fetta di mercato sono stati soprattutto i single, le giovani coppie e gli stranieri.

Allo stesso tempo però si è registrata una maggiore propensione all’ acquisto da parte di coloro che pur avendo la possibilità di comprare erano in una situazione di attesa intimoriti dal rialzo dei tassi d’ interesse; la discesa di questi ultimi, insieme al ribasso dei prezzi degli immobili ha fatto propendere per l’ acquisto. Resta poi sempre importante la fetta di mercato rappresentata dagli studenti universitari.

Con questo scenario si conferma, come ormai avviene da alcuni semestri, la contrazione dei canoni di locazione. Infatti l’ offerta presente sul mercato, aumentata negli ultimi anni a seguito della corsa al mattone per investimento, ha assorbito la maggiore domanda senza creare tensione sui valori.

L’ interesse dei proprietari degli immobili a garantirsi una certa continuità nel rapporto di locazione ha comportato una revisione verso il basso dei canoni praticati agli inquilini. Questi ultimi infatti tendono a ridurre il budget da destinare all’ affitto e i proprietari agiscono di conseguenza soprattutto per non essere costretti a riaffittare l’ abitazione con conseguenti oneri gestionali e per non incorrere nel rischio di avere un immobile sfitto con inevitabili costi di mantenimento.

Continua a registrarsi una maggiore attenzione, da parte dei potenziali locatari, alla qualità dell’ immobile che, in questo caso, è legata non solo allo stato dell’ appartamento ma anche ad altre variabili tra cui la qualità dell’ arredamento (se già arredato), la luminosità, la tranquillità e la presenza di servizi in zona. Si apprezzano gli immobili con riscaldamento autonomo, quelli che abbiano almeno la cucina arredata e la presenza di collegamenti internet ad alta velocità (soprattutto per gli studenti).

Milano
Si registra un calo dei valori delle locazioni sui bilocali e sui trilocali (-2.7% e -1.5%). La macroarea che ha segnalato il calo più sensibile è stata quella di Bovisa – Sempione che ha messo a segno una diminuzione del 6.4% per i bilocali e del 3.9% per i trilocali; in particolare il ribasso ha riguardato il quartiere della Bovisa, dove nonostante una buona richiesta da parte di studenti universitari, i canoni sono stati rivisti verso il basso dai proprietari.

Anche il quartiere di Farini – Isola ha segnalato una riduzione dei canoni dovuto più che altro ad una minore domanda di immobili in affitto: nella seconda parte dell’ anno c’ è stata una ripresa della fiducia nel mattone e le persone indecise tra acquistare o andare in affitto hanno optato per la prima ipotesi. A seguire la macroarea di Stazione Centrale – Gioia – F. Testi (-4.9% e -3.7%) con un calo soprattutto nel quartiere di Lagosta – Zara dove si registra una minore disponibilità di spesa in chi cerca un appartamento in affitto e un calo della domanda di immobili in affitto da parte di chi avendo la possibilità di comprare ha optato alla fine per questa scelta. Nel centro di Milano (-1% e 0%) le quotazioni sono rimaste, nella maggioranza dei casi, stabili in tutti i quartieri.

Roma
I canoni di locazione dei bilocali sono diminuiti del 2.6% e quelli dei trilocali del 3.3%. La macroarea che ha segnalato il ribasso più forte delle quotazioni è quella di Cassia – Torrevecchia con -3.8% e -4% e a seguire quella di Policlinico – Pietralata con -3.5% e -4.3%. Nella prima macroarea il calo più sensibile si è avuto nei quartieri di Podere S. Giusto e di Torrevecchia – Battistini.

A Podere S. Giusto c’ è stata una maggiore offerta di immobili in affitto sul mercato e una minore domanda dal momento che il ribasso dei prezzi e dei tassi ha ridato spinta agli acquisti. Nel quartiere di Torrevecchia-Battistini si registra sia una minore richiesta che un minor budget da destinare all’ affitto. Tiene ancora bene il segmento di mercato degli studenti universitari perché non lontano sorge il Policlinico Gemelli.

Nella seconda macroarea invece le locazioni hanno segnalato un calo soprattutto a Colli Aniene – Verderocca dove, nella seconda parte dell’ anno, i potenziali locatari che hanno avuto la possibilità di accedere al mutuo hanno optato per l’ acquisto dell’ immobile e, di conseguenza, la domanda di appartamenti in affitto è diminuita. Anche nel Centro di Roma si segnala una contrazione dei canoni (-3.3% e -4.5%). Nel cuore della città resiste comunque la domanda di professionisti a Roma per lavoro e di coloro che decidono poi di svolgere attività di Bed and Breakfast.

In calo la richiesta da parte delle famiglie che optano per zone più residenziali e minima la richiesta di studenti. Un lieve aumento delle locazioni si registra nel quartiere Testaccio, soprattutto sui tagli più grandi di cui c’ è poca offerta sul mercato. A chiederli sono quasi sempre dirigenti e liberi professionisti (grazie anche alla presenza della sede della F.A.O.).

Napoli
Nella seconda parte del 2008 i canoni di locazione hanno registrato una diminuzione dell’ 1.4% per i bilocali e dell’ 1% per i trilocali. La macroarea che ha segnalato il calo più forte è stata quella di Posillipo – Chiaia (-2.5% e 3.6%) trascinata dal ribasso che ha interessato il quartiere di Mergellina dove si è registrata una minore domanda di immobili in affitto e una maggiore propensione all’ acquisto.

Anche nella macroarea di Flegrea – Fuorigrotta (-2,7% e -2,9%) si segnala una contrazione dei canoni in particolare nel quartiere di Pianura a causa di una minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti che, più prudenti, destinano un budget inferiore all’ affitto.

Infine segnaliamo una diminuzione dei canoni di locazione nelle zone centrali di Napoli (-1,6% e -1,9%) in particolare nel quartiere di Porta Capuana – Arenaccia dove, nonostante una buona domanda, i potenziali affittuari non sono più disposti a spendere le cifre del passato. La conseguenza è che, se non si ritoccano i valori verso il basso, gli immobili restano per lungo tempo sfitti sul mercato.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa