“Per gli agenti immobiliari – dichiara Paolo Righi, Presidente nazionale Fiaip – si può affermare che è iniziata una “piccola ripresa” ed è terminata la contrazione delle transazioni e la diminuzione del calo dei valori di compravendita in particolare per le abitazioni di pregio e nelle zone di maggior valore. Il calo dei prezzi registrato quest’ anno nel mercato immobiliare non è ancora accompagnato da misure legislative per il rilancio del mercato degli affitti o da detrazioni fiscali per chi vuole investire nel mattone come bene di rifugio”.

L’ Ufficio Studi Fiaip ritiene come la ripresa del mercato immobiliare nel 2010 resta ancora condizionata alla espansione dell’ economia e del credito, all’ andamento della occupazione, alle aspettative di nuove norme legislative a favore dell’ accesso alla casa, agli sgravi fiscali e alla riduzione della forte imposizione fiscale sui redditi degli immobili.

Osservando i dati rilevati si evidenzia per il 2010 la tendenza ad un mercato stabile con un lieve recupero nel numero delle compravendite e delle locazioni in particolare per l’ uso abitativo, con particolare interesse alle zone centrali e di pregio, mentre per le zone periferiche o semicentrali il mercato si prevede sostanzialmente inalterato.

I dati raccolti dall’ Ufficio Studi Fiaip evidenziano per il 2010 l’ aumento dei tempi di vendita, anche se molti operatori prevedono per il 2010 un sostanziale mercato stazionario relativamente ai tempi di conclusione dei contratti di compravendita. Per le locazioni l’ Osservatorio indica per il 2010 una tendenza verso un limitato aumento dei contratti. Sui tempi di conclusione delle locazioni, per il 2010 si rileva una previsione di mercato stazionaria, per tutte le zone.

Secondo Luciano Passuti, Past President Fiaip e Responsabile dell’ Osservatorio Immobiliare Urbano: “La situazione congiunturale, il quadro economico e la recessione incideranno sostanzialmente sull’ andamento del mercato immobiliare del 2010″.

“La criticità del sistema finanziario - sottolinea Luciano Passuti – e le difficoltà nella erogazione del credito influenzeranno la ripresa del mercato delle compravendite e lo stesso sistema occupazionale, che per ora sembra non si aggravi nel nostro paese, inciderà sulla ripresa del mercato, così come la fiducia degli investitori“.

Per Fiaip le politiche per la casa, gli incentivi e gli sgravi fiscali non hanno però ancora trovato conferma dal legislatore nonostante fossero stati annunciati come elementi anticongiunturali, anche da esponenti del governo.

Fonte: Ufficio Stampa Fiaip

Molti anche gli investitori che, pur non avendo figli studenti, decidono di acquistare un’ abitazione in zone universitarie per darle in affitto e ricavarne un reddito. In entrambi i casi si prediligono tipologie in buone condizioni, che non necessitano di interventi di ristrutturazione. I tagli più richiesti sono il bilocale e il trilocale.

In questo periodo di ribasso dei prezzi e quando le possibilità economiche lo consentono gli investitori sembrerebbero orientati su tagli più grandi. In questo modo possono affittare a più studenti, recuperando in tempi più brevi l’ investimento iniziale. Gli studenti, a loro volta, preferiscono condividere l’ appartamento con più persone per abbattere una parte dei costi.

A Padova
Il quartiere Forcellini è nato tra gli anni ’60 e gli anni ’70, subito a ridosso delle mura della città e offre prevalentemente condomini. A questi si aggiungono anche soluzioni liberty dei primi anni del 1900 situati in via Modena e nelle traverse laterali. Le quotazioni medie della zona oscillano da 1500 – 1600 a 2100 euro al mq. Buona la richiesta in zona da parte di investitori che acquistano piccoli tagli da mettere a reddito o genitori di studenti universitari che acquistano per i figli. Con questa finalità si cercano trilocali o bilocali su cui investire cifre medie di 150 – 200 mila euro. Per un posto letto si spendono mediamente 200 – 250 euro al mese.

Nell quartiere di Terranegra si ricercano soprattutto tipologie a schiera ed indipendente e bifamiliari, costruite negli anni ’80. Ci sono anche tipologie di più recente costruzione sorte tra gli anni ’90 e il 2000. Il quartiere beneficia anche della presenza di una scuola inglese che attira famiglie nella zona che cercano immobili in affitto.

Il quartiere Nazareth – San Camillo si caratterizza per la presenza di professionisti che cercano abitazioni nella zona dove prevalgono le soluzioni anni ’70, più signorili e con servizio di portineria. Tra gli acquirenti anche numerosi dipendenti del vicino complesso ospedaliero. Per un buon usato si spendono cifre medie di 2100 euro al mq. Quotazioni più contenute caratterizzano il mercato immobiliare di San Gregorio dove si concentrano soprattutto condomini e villette a schiera costruite negli anni ’70. Per una soluzione usata si spendono mediamente 1500 – 1600 euro al mq.

Il quartiere Portello concentra soprattutto studenti universitari dal momento che sorge vicino all’ Università di Padova. Infatti numerosi investitori acquistano in zona per mettere a reddito. Inoltre la presenza di prezzi mediamente più bassi rispetto alla media della città la rende una zona interessante per coloro che non hanno una disponibilità di spesa elevata.

A Pavia
Zona Borgoticino
Nell’ area Borgoticino – Stazione, nel primo semestre del 2009, i prezzi delle abitazioni sono rimasti invariati. In questa area della città la maggior parte delle compravendite viene fatta per investimento. Si tratta molto spesso di genitori di studenti universitari in arrivo da Milano, Bergamo, Sondrio e Varese, ma anche dal sud Italia ed in particolare dalla Sicilia e dalla Sardegna.

Acquistano prevalentemente monolocali e bilocali per una spesa media compresa tra 100 e 150 mila euro, con punte di 180 – 200 mila e quando si tratta soluzioni situate in Centro storico. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni negli ultimi mesi si è registrato un calo delle richieste da parte di studenti universitari, anche in relazione alla realizzazione, da parte della stessa università, di alloggi per studenti.

Zona Policlinico – San Lanfranco
Restano stabili le quotazioni immobiliari nell’ area del Policlinico e di San Lanfranco nel primo semestre del 2009. Si registra comunque un aumento degli acquisti per investimento, alimentati da risparmiatori spaventati dall’ andamento dei mercati finanziari, che preferiscono investire il proprio capitale nel settore immobiliare. Si acquistano monolocali, bilocali e trilocali con una spesa media compresa tra 100 e 210 mila euro. Spesso ad investire sono genitori di studenti fuori sede, infatti in questa area di Pavia si trova il Polo Universitario Cravino.

A cercare case in affitto, oltre agli studenti, sono spesso impiegati del Policlinico o delle cliniche presenti in questa area della città. Il canone di bilocali e trilocali è compreso tra 400 e 600 euro al mq. Famiglie e coppie che acquistano la prima casa si focalizzano invece su trilocali e 4 locali, preferendo soluzioni nuove o ristrutturate.

Adiacente al Policlinico è sempre in fase di espansione zona Cravino che, dopo l’ insediamento del polo universitario e delle cliniche Maugeri e Mondino, è diventata un punto strategico della città con un netto aumento della densità abitativa e dei servizi.

Zona Città Giardino
Tengono bene le quotazioni immobiliari nell’ area di Città Giardino dove si registrano dei lievi aumenti, in particolare nell’ area più adiacente al Centro storico sempre molto richiesta dagli acquirenti. Il mercato è movimentato prevalentemente da genitori di studenti universitari e da famiglie. Gli studenti universitari provengono prevalentemente dal sud Italia ed in particolare dalla Sicilia ed acquistano bilocali e trilocali per una spesa media compresa tra 140 e 145 mila euro.

La richiesta di immobili in affitto proviene prevalentemente da famiglie, infatti negli anni sono stati realizzati numerosi alloggi universitari che hanno ridimensionato la richiesta di immobili in locazione da parte di studenti. Per l’ affitto di un bilocale si spendono 400 – 450 euro al mese mentre per quello di un trilocale si spendono 500 – 550 euro al mese.

A Perugia
Zona Centro Storico e Monteluce
Il mercato immobiliare del Centro storico e di zona Monteluce è stato caratterizzato da un’ estrema lentezza, scarseggiano le soluzioni di buona qualità ed a prezzi appetibili. Infatti i proprietari sono ancora restii ad abbassare i prezzi e gli immobili restano a lungo sul mercato. Ad acquistare in Centro storico sono prevalentemente investitori provenienti dal Lazio ed in parte minore anche dal sud Italia, attirati dalla presenza di numerose facoltà universitarie.

L’ investimento medio ammonta a circa 130 mila euro e si concentra su bilocali. Per l’ affitto di una stanza singola si spendono in Centro storico tra 250 e 280 euro al mese, mentre in zona Monteluce non si spendono più di 250 euro al mese.

Da segnalare che in zona Toppo, sono partiti i lavori per la demolizione delle strutture del vecchio Policlinico per far posto al nuovo Polo Universitario, a strutture residenziali e commerciali. Per il completamento dell’ importante opera è previsto un tempo compreso tra 7 e 10 anni.

Zona Ferro di Cavallo Santa Lucia
Nel primo semestre del 2009 non si registrano importanti variazioni nelle quotazioni immobiliari della zona Ferro di Cavallo e Santa Lucia. Ad acquistare sono prevalentemente famiglie e la tipologia più richiesta è il trilocale. La parte bassa del quartiere Ferro di Cavallo si è sviluppata a partire dagli anni ’50 – ’60, mentre la parte alta è più recente e per questo motivo maggiormente richiesta dagli acquirenti.

Per comprare una soluzione degli anni ’70 in buono stato si spendono 1500 – 1600 euro al mq. Nella parte alta di Ferro di Cavallo sono molto richieste le soluzioni in zona Città della Domenica con vista sulla città, dove ci sono varie tipologie di immobili che vanno dal piccolo condominio alla soluzione indipendente. In questa zona è presente anche la facoltà di ingegneria e la stessa università sta realizzando alcuni alloggi per studenti.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Innanzitutto occorre distinguere tra matricole e studenti iscritti dal secondo anno in poi, perché il periodo della ricerca cambia. Infatti chi ha già intrapreso il percorso di studi inizia a cercare casa già a luglio, prima dell’ estate; le matricole invece iniziano la ricerca successivamente, soprattutto se si è scelta una facoltà il cui ingresso è subordinato al superamento di un test. In quel caso infatti si aspettano i risultati dell’ ammissione. Il picco della richiesta si registra a cavallo tra il mese di settembre ed ottobre.

Una variabile importante per la scelta dell’ abitazione è la vicinanza alle sedi universitarie oppure ai mezzi di trasporto (metropolitana, bus), molti studenti infatti non sono automuniti. Apprezzata anche l’ ubicazione in un quartiere servito e tranquillo, elemento che spesso rassicura i genitori. Il taglio dell’ appartamento è scelto in funzione del numero di persone che lo condivideranno, quasi sempre amici o compagni di corso e ultimamente, quando è possibile, si preferisce sempre più la stanza singola (magari sfruttando il soggiorno come camera da letto).

Si è riscontrato anche un cambiamento delle esigenze degli studenti che si mostrano molto attenti alla qualità dell’ immobile preferendo soluzioni ben arredate, possibilmente con riscaldamento autonomo e collegamento adsl. Si registra comunque anche per gli studenti una maggiore attenzione al budget da destinare all’ affitto ed in quest’ ottica la presenza del riscaldamento autonomo e di spese condominiali contenute sono altri elementi considerati nella scelta d’ acquisto.

Negli ultimi anni poi la presenza sul mercato di canoni di locazione elevati ha spinto i genitori ad acquistare la casa per i figli. In questo modo effettuano un investimento per tutta la durata del corso di laurea. Nella maggioranza dei casi poi l’ immobile verrà utilizzato dal figlio anche dopo la laurea quando inizierà a lavorare.

Ci sono poi gli investitori che pur non avendo figli studenti decidono di acquistare un’ abitazione in zone universitarie. In entrambi i casi si prediligono tipologie in buone condizioni, che non necessitano di interventi di ristrutturazione. Il bilocale e il trilocale sono i tagli più richiesti.

In questo periodo di ribasso dei prezzi e quando le possibilità economiche lo consentono gli investitori sembrerebbero orientati su tagli più grandi. In questo modo possono affittare a più studenti, recuperando in tempi più brevi l’ investimento iniziale. Allo stesso modo gli studenti apprezzano la possibilità di poter condividere l’ appartamento con più persone abbattendo una parte dei costi.

Da segnalare che in molte città italiane sono allo studio progetti per la realizzazione di abitazioni per gli studenti, in particolare a Roma e Milano dove la popolazione studentesca fuori sede è notevole.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Il calo delle compravendite con la correzione al ribasso dei prezzi delle case ha ridato slancio all’ asfittico segmento delle locazioni: chi aveva in mente di vendere sembra attendere momenti migliori per farlo e in un momento come questo, caratterizzato da forte instabilità economica, si preferisce la sicurezza del rendimento del mattone ad altri tipi di investimento

L’ ultimo studio del Sunia, il Sindacato Nazionale Unitario degli inquilini e degli assegnatari, rileva un notevole incremento dell’ offerta tra contratti rinnovati o stipulati ex novo (+130% negli ultimi 10 anni), ma anche la domanda di immobili da locazione è aumentata, come mostra l’ andamento della domanda di immobili in affitto su idealista.it, che ha fatto registrare un +50% negli ultimi 3 mesi.

Cosa ci si può attendere nei prossimi mesi?
* nelle città potrebbe crescere il fenomeno della coabitazione tra gli under 35

* potrebbero aumentare le famiglie costrette a vivere fuori città per canoni più sostenibili

*saranno in tanti a dover rinegoziare il proprio canone d’ affitto con il proprietario

Per effetto del peggioramento della situazione patrimoniale delle famiglie – molti hanno perso il lavoro o lo perderanno altri si sono visti decurtare lo stipendio – rinegoziare il canone diventerà una necessità per molti, una opportunità per coloro che al momento di prendere casa in affitto potranno chiedere uno sconto sulla richiesta iniziale.

Ecco dunque alcuni suggerimenti di idealista.it per affrontare con successo la trattativa con il proprio locatore e alleggerire il canone

1) Studia bene il tuo contratto
Per prima cosa devi sapere come è strutturato il tuo contratto di locazione: quando e se può essere rivisto (di solito, il canone viene aggiornato ogni anno); quali sono i tuoi obblighi e i tuoi diritti in quanto inquilino, con specifico riferimento al pagamento mensile, e quando puoi lasciare la casa (in genere, servono almeno 6 mesi di preavviso)

2) Gli affitti sono in calo? È il momento giusto per negoziare
Oltre alla diminuzione dei prezzi al consumo, in alcune città si sta assistendo ad un calo effettivo dei canoni di affitto: è l’ occasione buona per trattare! L’ offerta di immobili è aumentata per via della frenata delle compravendite, la domanda di immobili in vendita è scesa per effetto del clima di generale incertezza generato dalla recessione, dall’ aumento della disoccupazione e dei tagli delle retribuzioni operati dalle aziende. Dall’ altro lato è sì aumentata la domanda di affitti, ma in questo quadro quante persone sono in grado di offrire le garanzie necessarie richieste dal locatore? Approfittane per negoziare l’ affitto con il proprietario.

3) Informati sull’ offerta esistente nella tua zona
Prima di una trattativa, è fondamentale conoscere il prezzo degli appartamenti in locazione nella tua zona per confrontarli con il tuo affitto. È troppo caro oppure al di sotto della media? Questa informazione sarà il tuo asso nella manica per supportare e giustificare la tua richiesta. Prepara una lista di appartamenti in affitto nella zona, se possibile nel medesimo edificio o isolato, con i rispettivi prezzi.

Prezzi medi e la loro evoluzione nella zona in cui vivi o dove vorresti abitare

4) Studia la domanda
Conoscere la domanda è importante per sapere quanto puoi osare. Se la richiesta di appartamenti in affitto nella zona in cui abiti è debole, il proprietario sa che potrebbe impiegare mesi prima di trovare un nuovo inquilino e quindi sarà più ben disposto a uno sconto

5) Conosci il tuo proprietario di casa
Non tutti i padroni di casa sono uguali: il tuo margine di manovra dipenderà dal peso che i tuoi pagamenti mensili avranno sulle sue finanze. Ad esempio, il proprietario che ha acquistato l’ appartamento e lo ha poi affittato per pagare la rata del mutuo col tuo canone mensile, non potrà rischiare di perderti. Il discorso cambia se il locatore ha improvvisamente ereditato l’ immobile e decide di affittarlo soltanto perché ha già una casa e non sa che farsene, allora l’ affitto come fonte di reddito non sarà per lui così imprescindibile. Ancora diverso il caso di un’ impresa che ha una serie di immobili da piazzare: in questo caso – trattandosi di un operatore del mercato – sarà più semplice parlare con lui in termini di domanda e offerta.

7) Sii educato, ma determinato
Mai dimenticare le buone maniere. Tuttavia mostrati fermo a raggiungere il tuo obiettivo. non cercare di imporre il prezzo a tutti i costi, ma agisci con diplomazia argomentando. Ragionare con il tuo interlocutore è il miglior modo per ottenere quello che ti sei prefissato.

Cerca prima un’ alternativa
Prima di andare a rinegoziare il canone di affitto, devi sapere fino a che punto puoi spingerti: se il proprietario non accetterà le tue richieste, sei deciso ad andartene? Assicurati quindi una soluzione abitativa alternativa, un immobile che hai già visitato e per il quale sei già in trattativa; in questo modo non correrai il rischio di rimanere senza casa e il locatario vedrà che stai facendo sul serio. La paura di perdere un inquilino, soprattutto se non ha mai dato problemi, è di solito il principale motivo che spinge i padroni di casa a concedere ribassi.

9) Ricorda che sei un buon pagatore
Se sei un buon inquilino, non hai mai dato problemi e hai pagato le tue quote puntualmente, devi farlo presente. come abbiamo già detto, ai proprietari spaventa sempre l’ idea di doversi mettere a cercare un nuovo inquilino quindi, se hai fatto il bravo, è il momento di ricordarlo.

10) Proponi altri modi per risparmiare
Tieni presente che esistono altri modi per risparmiare senza abbassare il canone mensile. Ad esempio, puoi chiedere al proprietario di provvedere al pagamento di acqua e luce, oppure di cambiare il frigorifero vecchio che consuma troppo. Puoi migliorare la tua qualità di vita chiedendo un cambio di materasso o un televisore nuovo, oppure quel posto auto o quel ripostiglio che ti farebbero tanto comodo.

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La crisi, che si protrae da diversi mesi, ha spinto evidentemente i proprietari a rivedere a ribasso le proprie pretese o li ha costretti a rinegoziare il prezzo inizialmente pattuito per la locazione dei loro immobili, a fronte delle risorse sempre più esigue delle famiglie.

Milano
Dopo la frenata dei prezzi degli immobili da locare registratasi già a partire dal luglio dello scorso anno, proseguita poi con un leggero calo nella seconda parte dell’ anno, la caduta dei prezzi ha registrato un’ accelerazione in questo primo semestre del 2009.

In base all’ analisi condotta dall’ Ufficio Studi di idealista.it su un campione di 1.125 immobili presenti nel portale, affittare casa sotto la Madonnina costa in media 13,9 euro / mq, l’ 1,5% in meno di sei mesi fa, un 2,4% in meno rispetto allo stesso periodo dell’ anno scorso.

Se a luglio 2008 affittare un appartamento di due stanze – 65 mq, lo standard abitativo cittadino – costava mediamente 930 euro / mese, ora bastano 909 euro / mese. In pratica, per le famiglie milanesi si tratta di un risparmio pari a circa 240 euro annui.

La flessione più significativa su base annuale in zona Chiesa Rossa – Gratosoglio (-8,8%; 13,2 euro/mq), quella su base semestrale spetta a Porta Vittoria (-5,7%; 15,1 euro / mq), ma in periferia i prezzi avevano imboccato prima la loro parabola discendente.

Roma
Per la prima volta idealista.it rende pubblici i dati di Roma, il cui andamento è oggetto di un monitoraggio costante da parte dell’ Ufficio Studi da più di un anno.

Per la capitale è già possibile rilevare un primo dato di tendenza circa la situazione degli affitti. Dai dati di oltre 600 immobili del portale emerge un mercato delle locazioni in sofferenza nel corso dei primi sei mesi dell’ anno. La media cittadina dei canoni di 15,3 euro / mq, pur nettamente superiore a quella milanese, ha subito un importante calo del 3,9% in soli sei mesi.

Da questa prima fotografia degli immobili in affitto nella capitale è stato possibile andare nello specifico di due quartieri: il centro storico che con i suoi 22,5 euro / mq si colloca molto al di sopra della media dei prezzi cittadini, ma in soli sei mesi ha visto crollare i canoni del 5,9%.

Tutto come prima, o quasi, nel quartiere Monte Sacro, dove i prezzi, nettamente più abbordabili per le famiglie romane (13,2 euro / mq), sono calati appena dello 0,6%

Torino
In controtendenza rispetto alle due principali città italiane per numero di abitanti, Torino registra un ulteriore incremento dei canoni negli ultimi sei mesi (+1,3%), dopo un lieve aumento nell’ ultima parte del 2008.

Ora il prezzo medio di un immobile in affitto sotto la Mole è pari a 8,7 euro / mq, +1,6% rispetto allo stesso periodo dell’ anno scorso.

Nello specifico delle zone, prezzi sopra la media in Centro – Crocetta (+1,3%; 9,2 euro / mq), mentre arretra San Paolo – San Donato, nella zona ovest della città, dove si registra una flessione delle quotazioni pari all’ 1,2% che fissa il prezzo a 8,2 euro al metro quadro.

Insomma, abitare a Torino conviene un po’ meno di ieri, ma le famiglie torinesi possono ancora consolarsi con affitti di gran lunga più sostenibili rispetto a quelli di Roma e Milano.

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Definizione di affittacamere art. 15.
Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di sei camere, con una capacità ricettiva non superiore a 12 posti letto, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nelle quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari ai clienti. L’ attività di affittacamere può essere esercitata in modo complementare rispetto all’ esercizio di somministrazione di alimenti e bevande, qualora tale attività sia svolta dal medesimo titolare in una struttura immobiliare unitaria.

Caratteristiche funzionali art. 16.
1. i locali destinati all’ esercizio di affittacamere devono possedere le caratteristiche strutturali ed igienico – sanitarie previste per i locali di civile abitazione.
2. gli appartamenti utilizzati per l’ attività di affittacamere devono essere dotati di un servizio igienico – sanitario, completo di tazza igienica con cacciata d’ acqua, lavabo, vasca da bagno o doccia, specchio, ogni 6 posti letto o frazione di 6 superiore a 2, comprese le persone appartenenti al nucleo familiare e conviventi.
3. alle camere da letto destinate agli ospiti si deve poter accedere senza dover attraversare la camera da letto ed i servizi destinati alla famiglia o ad altro ospite.
4. gli affittacamere devono assicurare – avvalendosi della normale organizzazione familiare – i seguenti servizi minimi di ospitalità compresi nel prezzo dell’ alloggio: pulizia dei locali e cambio della biancheria ad ogni cambio di cliente, ed almeno una volta alla settimana; fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento; telefono ad uso comune.
5. per le camere da letto, l’ arredamento minimo è costituito da un letto e una sedia per persona, oltre che da un armadio, da un tavolo – scrittoio e da un cestino porta rifiuti.

Obblighi amministrativi per lo svolgimento della attività di affittacamere art. 17
1. l’ attività di affittacamere è soggetta a preventiva autorizzazione da rilasciarsi dal comune competente per territorio.
2. nell’ autorizzazione devono essere specificati i seguenti elementi: generalità del titolare; numero e ubicazione dei vani destinati all’ attività ricettiva; numero dei posti letto; servizi igienici a disposizione degli ospiti; eventuali servizi accessori offerti all’ utenza.
3. il titolare di esercizio di affittacamere può somministrare alimenti e bevande limitatamente alle persone alloggiate.
4. nel caso previsto dal secondo comma del precedente art. 15, il comune provvede ad annotare in calce all’ autorizzazione per la somministrazione di alimenti e bevande, l’ attività complementare di affittacamere svolta dal titolare.