Speciale grandi città. Mercato immobiliare Genova

Nel secondo semestre del 2009 le quotazioni delle abitazioni di Genova sono diminuite dello 0,6% e questo ha determinato per l’ intero anno una discesa dei prezzi del 3,7%

In tutte le macroaree della città si sono segnalate diminuzioni dei prezzi, ad eccezione della macroarea di Pegli – Sestri dove si segnala un lieve aumento dell’ 1,9%, con comportamenti diversi tra i quartieri. Si segnala infatti un incremento delle quotazioni per le abitazioni di Cornigliano legato però più che altro ad un diverso comportamento del mercato immobiliare nel corso dei due semestri dell’ anno. Infatti la zona ha una parte bassa e una alta che volge verso le zone collinari.

Nel secondo semestre dell’ anno sono state proprio queste ultime a segnalare una movimentazione più dinamica, al contrario della prima parte dell’ anno dove invece si erano realizzate molte più compravendite nella parte più bassa. Nei mesi precedenti, infatti, il mercato era stato movimentato soprattutto da acquisti realizzati da immigrati e realizzati nella parte bassa della città dove ci sono soprattutto tipologie di tipo popolare, case di pescatori, costruite alla fine del 1800 ed inizi del 1900.

In questo semestre hanno acquistato per lo più famiglie italiane, che hanno preferito le zone alte e che si sono orientate su tagli come tre – quattro locali e che quasi sempre hanno realizzato una vendita contestuale. Per un buon usato si spendono cifre medie di 1600 – 1800 euro al mq. La zona è interessata ai lavori per lo smantellamento di una raffineria che porterà alla creazioni di aree verdi e altri servizi. Buona la tenuta anche per il mercato delle locazioni che vede una buona domanda da parte di giovani coppie e immigrati.

Diminuiscono ancora le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Prà che, avendo un target di potenziali acquirenti che spesso ricorrono al mutuo per finanziare l’ acquisto dell’ immobile, ha subito le conseguenza della stretta creditizia in atto. Le maggiori difficoltà si registrano per le tipologie dal valore superiore a 200 mila euro. Infatti la disponibilità di spesa della zona oscilla da 100 a 180 mila euro.

L’ offerta immobiliare del quartiere è di tipo popolare con un centro storico della fine del 1800 ed inizi del 1900 caratterizzato da case tipiche di pescatori che, presentandosi spesso prive di ascensore, sono oggetto di acquisto per lo più da parte di giovani. Le quotazioni medie sono di 1800 – 2000 euro al mq. Intorno al nucleo storico ci sono poi soluzioni degli anni ’60 con quotazioni simili.

Meno ambite le abitazioni situate sulle alture del quartiere meno facili da raggiungere e meno servite delle zone centrali. Tra chi ha venduto le motivazioni principali sono state la necessità di cambiare casa e l’ impossibilità di pagare il mutuo. Si prevedono dei lavori per il miglioramento della viabilità, per la creazione di un centro commerciale e per lo spostamento della linea ferroviaria verso il mare.

Diminuiscono i prezzi nel quartiere di Voltri soprattutto per la maggiore difficoltà di accesso al credito da parte dei potenziali acquirenti. Ciò nonostante però si è registrata una ripresa del mercato immobiliare della zona alimentata da quelle famiglie che, avendo capitale da parte, hanno deciso di acquistare o una seconda casa da affittare oppure hanno pensato di migliorare la propria abitazione.

La macroarea che ha subito la contrazione dei prezzi più sensibile è stata quella di Sampierdarena dove si registra una calo soprattutto nel quartiere di Oregina. La maggior parte degli acquirenti della zona acquista ricorrendo al finanziamento e di conseguenza la minore disponibilità di spesa, unita al fatto che i prezzi erano cresciuti negli anni addietro, ha contribuito a ridimensionare le quotazioni della zona.

La tipologia più richiesta si aggira intorno a 50 – 55 mq, per i quali i potenziali acquirenti spendono 130 – 140 mila euro. La zona è eterogenea dal punto di vista immobiliare e presenta un’ area collinare, con soluzioni di qualità superiore, panoramiche, dotate di parcheggio, costruite negli anni ’60 e valutate mediamente intorno a 2400 euro al mq. Le quotazioni scendono a 1900 euro al mq per le abitazioni situate sulla via principale del quartiere, via Napoli. Il quartiere di Sampierdarena ha segnalato stabilità in tutte le sue zone.

In diminuzione dell’ 1,1% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Certosa – Bolzaneto, in cui si segnala l’ andamento al ribasso del quartiere di Rivarolo. Nel quartiere negli anni scorsi il mercato immobiliare era stato movimentato dagli acquisti di immigrati che però adesso hanno difficoltà ad ottenere il mutuo. In questa seconda parte dell’anno hanno acquistato soprattutto famiglie e si nota un ritorno di piccoli investitori (spesso pensionati) che impiegano capitali di 60 – 70 mila euro per acquistare bilocali, che poi in zona si affittano a 350 euro al mese.

La macroarea di Marassi – Nervi ha segnalato una diminuzione dello 0,4%, con comportamenti molto diversi tra i quartieri. Infatti si registra un aumento nei quartieri di S. Eusebio, Gavette e S. Sebastiano. Nella seconda parte del 2009 si è realizzato un numero maggiore di compravendite e i potenziali acquirenti si sono dimostrati più decisi nell’ acquisto.

Si sono compravendute soprattutto abitazioni medio – grandi, acquistate prevalentemente da famiglie e da giovani coppie o come primo acquisto oppure come acquisto migliorativo. S. Sebastiano è la zona più prestigiosa, caratterizzata da case indipendenti costruite negli anni ’60 e che in buone condizioni si valutano a prezzi medi di 2300 euro al mq; S. Eusebio invece è la parte più residenziale, caratterizzata da costruzioni degli anni ’80.

Un aumento delle quotazioni ha interessato anche il quartiere di S. Fruttuoso – V. Torti in seguito alle tipologie compravendute nel semestre. Infatti nella prima parte del 2009 si erano scambiate soprattutto tipologie di qualità inferiore acquistate spesso per uso investimento; nella seconda parte dell’anno invece gli appartamenti scambiati sono stati mediamente di qualità superiore, acquistati per lo più da famiglie e la conseguenza è stato un rialzo delle quotazioni. Infatti nella seconda parte dell’ anno si è notata una maggiore propensione all’ acquisto da parte delle famiglie rispetto ai primi sei mesi del 2009.

Oltre alle famiglie consolidate, hanno acquistato anche giovani coppie, spesso aiutate dai parenti prossimi per il reperimento del capitale. Tra gli acquirenti anche persone non residenti a Genova che acquistano l’ immobile per i figli che studiano medicina; infatti non lontano sorge l’ Ospedale S. Martino. L’ offerta immobiliare è diversa a seconda che ci si trovi nella zona collinare o nel centro della città.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Quartiere di Sampierdarena – Fillak
Soprattutto da settembre, il mercato ha iniziato a lanciare segnali di rallentamento. Infatti molte compravendite della zona erano realizzate da stranieri, provenienti dall’ Ecuador in particolare, e che nella seconda parte dell’ anno, a causa delle difficoltà sul mercato del credito, non sono più riusciti ad acquistare l’ abitazione.

Nella seconda parte dell’ anno hanno comprato prevalentemente italiani che avevano a disposizione una parte del capitale. Il calo più sensibile si è avuto sui tagli da 60 – 70 mq, tipologia molto diffusa nella zona e questo comporta una maggiore possibilità di scelta. I tagli più grandi hanno conservato il loro valore anche perché sono di interesse per una categoria di acquirenti più selezionata.

Il mercato immobiliare della zona vede la prevalenza di tipologie popolari ed ultrapopolari dei primi anni del 1900 ed una piccola concentrazione di soluzioni più signorili dei primi anni ’70, alcune con terrazzo al piano o balconi, all’interno di strade private e quindi tranquille e senza problemi di parcheggio. Chi ha acquistato in questa prima parte dell’ anno ha guardato soprattutto alla disposizione interna degli spazi, alla realizzazione di eventuali lavori di ristrutturazione.

Macroarea di Pegli – Sestri
Ha segnalato una contrazione delle quotazioni del 3.2%, in particolare nei quartieri la contrazione maggiore citiamo Cornigliano e Prà. Nel primo le quotazioni immobiliari negli ultimi anni erano cresciute notevolmente, soprattutto per effetto dell’ intervento di riqualificazione che interesserà la zona delle Acciaierie, ormai smantellate. La diminuzione dei prezzi è stata determinata dal fatto che molte compravendite erano realizzate da stranieri che facevano ricorso al mutuo.

Nella seconda parte del 2008 hanno acquistato prevalentemente italiani, con un capitale iniziale a disposizione che hanno approfittato del ribasso dei prezzi. Sono stati realizzati soprattutto acquisti di prima casa e si registra un aumento dei casi con contestuale vendita dell’ abitazione. La zona offre soluzioni degli anni ’60 – ’70, situati nella zona precollinare e soluzioni degli anni ’50 di cui alcune con ascensore in via Cornigliano.

Chi ha acquistato nella seconda parte dell’ anno si è orientato su trilocali e poi su tagli più grandi come cinque e quattro locali. A seguire nelle preferenze ci sono i bilocali. Dagli inizi dell’ anno si registra un aumento della richiesta di bilocali (intorno a 80 – 90 mila euro e trilocali (da 100 a 120 mila euro. Più difficile collocare sul mercato i tagli più grandi che superano 170 mila euro.

In aumento la domanda di immobili in affitto da parte di coloro che non riescono ad accedere al mercato delle compravendite. Tra coloro che cercano immobili in locazione anche numerosi trasfertisti impiegati presso i cantieri navali di Sestri Ponenti e presso il centro commerciale della vicina Fiumara.

L’ intervento di riqualificazione di Cornigliano mira a soddisfare esigenze di servizi e funzioni locali, riunendo l’ abitato con le aree industriali e inserendo un nuovo polo sportivo ed educativo con ampie aree verdi. Altrettanto significativo è il progetto per ridurre notevolmente il traffico cittadino innalzando la superficie del suolo e utilizzando il livello attuale per creare posteggi e servizi di accesso veicolare.

Macroarea Marassi – Nervi
In diminuzione del 2.5% le quotazioni delle abitazioni nella seconda parte del 2008. Evidenziamo in particolare la performance al ribasso di Marassi – Staglieno, dove negli anni passati hanno acquistato numerosi stranieri che nel corso dell’ ultimo anno sono in difficoltà con il pagamento dei mutui. Sono infatti numerose le case pignorate in zona.

Nella seconda parte del 2008 il mercato ha visto protagonisti acquirenti italiani, famiglie e giovani coppie, che hanno effettuato acquisti di sostituzione o di prima casa e che hanno investito cifre medie di 150 mila euro. La richiesta maggiore si è orientata sui tagli di 70 mq. Hanno comprato soprattutto persone che già vivevano nel quartiere o che vi avevano già vissuto.

Del quartiere si apprezza in particolare il posizionamento semicentrale, i collegamenti con la stazione di Genova – Brignole e l’ autostrada. L’ offerta abitativa della zona comprende abitazioni costruite tra gli anni ’20 e gli anni ’60, le cui quotazioni per una tipologia usata oscillano da 1700 a 2000 euro al mq e le previsioni degli operatori sono per un ulteriore ribasso dei prezzi, soprattutto sul segmento di qualità medio – bassa.

In lieve aumento invece le quotazioni immobiliari di Marassi – Centro, dove la ripresa del mercato si è iniziata a sentire fra la fine del 2008 e gli inizi del 2009. Infatti gli operatori hanno riscontrato un aumento di richieste di abitazioni soprattutto come prima casa. Le compravendite hanno visto protagonisti prevalentemente acquirenti italiani che si sono orientati sui trilocali da 60 – 75 mq, meglio se con due camere da letto in modo da poter ammortizzare l’ investimento. In aumento anche la richiesta di bilocali da 40 – 50 mq richiesti soprattutto da single.

Il driver dell’ acquisto in questa zona è stato il prezzo dell’ immobile e, in secondo luogo, la comodità della zona. Quanto allo stato di conservazione delle abitazioni si sono preferite le tipologie in buono stato, che non avessero necessità di ristrutturazione. La zona ha il suo cuore commerciale in corso De Stefanis dove si concentrano i principali negozi del quartiere. Gli immobili che sorgono nell’ area sono prevalentemente condomini, spesso con doppia scala e con primi piani destinati a studio.

Le quotazioni medie per una tipologia usata sono di 2000 euro al mq, per scendere a 1700 – 1800 euro al mq per le tipologie situate nelle zone collinari, meno servite. Sul mercato delle locazioni si registra al momento molta offerta sul mercato. Si sono inoltre riscontrati più casi di persone che avendo un immobile di proprietà, mai affittato hanno scelto di darlo in locazione per ottenere una rendita annua.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa