L’ Ufficio Studi Tecnocasa rileva che nel primo semestre del 2009 il mercato delle locazioni ha segnalato, a livello nazionale, una riduzione dei canoni dello 0,7% per i bilocali e dello 0,6% per i trilocali. Nelle grandi città la diminuzione è stata dell’ 1,2% per i bilocali e dell’ 1,3% per trilocali.

In tutte le metropoli si registrano cali contenuti dei canoni di locazione, con l’ eccezione di Palermo dove si segnala un lieve aumento dei valori. In generale gli appartamenti dal taglio superiore a 90 – 100 mq registrano difficoltà maggiori nella locazione. Infatti si chiedono ulteriori ribassi sui canoni.

Anche in questa prima parte del 2009 si conferma una buona domanda di immobili in affitto alimentata da coloro che non riescono ad acquistare l’ abitazione, non avendo i requisiti per poter ottenere il mutuo.

I canoni di locazione più elevati si registrano comunque sempre a Roma (850 euro al mese per un bilocale e 1050 euro al mese per un trilocale) e a Milano (750 euro al mese per un bilocale e 1000 euro al mese per un trilocale).

Come nei semestri precedenti, anche in questi primi sei mesi dell’ anno, i potenziali inquilini hanno ridotto il budget da destinare alla locazione dell’ immobile ed i proprietari che non si adeguano in questo senso spesso si trovano con l’ immobile non locato per lunghi periodi. E proprio per questo motivo, in alcune grandi città, sono in aumento i proprietari che si informano per formulare contratti di locazione a canone concordato, sebbene il contratto di locazione a canone libero resti quello più stipulato.

Tra coloro che hanno preso in affitto un immobile tramite le agenzie del Gruppo Tecnocasa si registra una maggioranza di single (il 61,9% di cui il 17,5% sono separati / divorziati) a seguire coppie e famiglie con il 35,3%. L’ età media di chi cerca immobili in affitto è compresa tra 18 e 34 anni.

I potenziali locatari si dimostrano sempre più attenti all’ immobile da prendere in affitto prediligendo le tipologie in buono stato di conservazione (con particolare attenzione alla manutenzione degli impianti), ben arredate (le tipologie arredate sono più richieste soprattutto da single e studenti mentre le famiglie preferiscono arredare da sé gli immobili), inserite in buoni contesti condominiali. Si valuta anche la presenza di servizi nella zona. In particolare il target degli studenti si sta rivelando sempre più esigente chiedendo spazi ampi e più vivibili (cucina abitabile) e optional come la connessione ad Internet.

Milano
Nei primi sei mesi dell’ anno i canoni di locazione a Milano hanno segnalato una diminuzione dell’ 1,2% per i bilocali e dell’ 1,8% per i trilocali.

Stabili i canoni di locazione nel centro di Milano, con un lieve ribasso nella zona intorno a Parco delle Basiliche dove è in aumento la domanda di immobili in affitto da parte degli studenti (Bocconi, Ied) mentre è diminuita la ricerca di abitazioni da parte di lavoratori fuori sede. Questo ha in qualche modo contribuito a ridimensionare i valori degli affitti.

In lieve aumento i canoni nella zona intorno alla Stazione Centrale in seguito alla bassa offerta di immobili sul mercato. Cercano in zona professionisti ma anche immigrati che non riescono ad acquistare la casa. I primi prediligono le zone più lontane dalla Stazione Centrale (via M Gioia, via Copernico, via Cagliero). Si stipulano soprattutto contratti a canone libero. Si nota una diminuzione delle richieste da parte degli studenti dell’ Università della Bicocca.

In lieve aumento anche le locazioni degli immobili nel quartiere Niguarda dove c’ è una buona richiesta da parte del personale che lavora presso la struttura ospedaliera, di studenti della Bicocca e di lavoratori della Pirelli. Spesso si tratta di giovani lavoratori fuori sede che restano in affitto per alcuni anni per poi decidere di acquistare. Si registra anche un aumento di persone che cercano in affitto perché non hanno i requisiti per poter acquistare l’ abitazione che desiderano.

Tra i quartieri che hanno registrato un ribasso dei canoni di locazione ci sono Loreto – Venini – Pasteur e Missaglia – Gratosoglio. Nella prima zona il ribasso dei canoni è spesso determinato dalla volontà da parte dei proprietari di affittare il proprio appartamento a persone referenziate e per questo disposte a rivedere verso il basso le richieste iniziali.

La domanda di abitazioni in affitto arriva da studenti, giovani coppie e lavoratori trasfertisti. Le tipologie maggiormente richieste sono i monolocali ed i bilocali. Nella zona di Missaglia – Gratosoglio si registra un lieve calo dei canoni di locazione nonostante ci sia una buona richiesta di immobili in affitto grazie alla vicinanza delle università Iulm e Bocconi. Si stipulano soprattutto contratti a canone libero. I potenziali inquilini sono attenti alla presenza di mezzi di trasporto e di locali commerciali.

Roma
In diminuzione la quotazioni delle abitazioni in locazione a Roma nella prima parte del 2009 (-1,3% per i bilocali e -1,3% per i trilocali).

Il mercato delle locazioni nei quartieri Parioli, Villa Torlonia e Nomentano – Salario registra un lieve calo dei canoni nonostante una buona domanda di abitazioni in affitto, alimentata da studenti presso alcune sedi universitarie vicine ed impiegati presso le diverse sedi delle ambasciate e la sede dell’ Enel.

In aumento il numero dei contratti di locazione a canone concordato, sempre più spesso richiesto dai proprietari che possono ottenere così una serie di agevolazioni fiscali.

Gli inquilini, in particolare gli studenti, sono diventati sempre più esigenti ed attenti alla qualità dell’ immobile e al buono stato dello stesso. Si riscontrano difficoltà nell’ affitto dei tagli superiori al trilocale, per i quali i canoni si stanno ulteriormente ribassando.

Nel quartiere Alessandrino l’ aumento dei canoni di locazione è da attribuirsi alla maggiore domanda di abitazioni in affitto, in particolare monolocali e bilocali, le tipologie che in passato erano acquistate da chi faceva ricorso al mutuo e che ora sono collocate sul mercato con difficoltà in seguito alla stretta creditizia in atto. Tra coloro che alimentano il mercato delle locazioni nella zona ci sono quindi famiglie ma anche operai che lavorano presso le aziende che stanno svolgendo i lavori per la costruzione del tratto della “linea C” della metropolitana.

In lieve aumento anche i canoni di locazione nel quartiere di Monte Mario Alto dove, oltre ad una buona domanda, esiste anche una buona offerta di immobili in affitto da parte di coloro che avevano acquistato per investimento. Si registra anche in questo caso un aumento del ricorso al canone concordato. In questa zona cercano casa in affitto famiglie ma anche studenti della vicina università Cattolica. I proprietari sono diventati più esigenti circa l’ affidabilità degli inquilini (si richiede anche la fideiussione) ma allo stesso tempo anche gli inquilini sono più esigenti e attenti all’ immobile da prendere in affitto.

Napoli
Nei primi sei mesi dell’ anno si registra una diminuzione dei canoni di locazione (-4,2% per i bilocali e -2,1% per i trilocali).

In diversi quartieri della città i canoni di locazione sono al ribasso. Tra questi Porta Capuana – Arenaccia in seguito alle condizioni economiche di una buona parte della popolazione del quartiere, spesso famiglie monoreddito che non riuscendo ad ottenere mutuo si rivolgono al mercato dell’ affitto, ma con budget sempre più ridotti. Tra coloro che cercano anche famiglie di immigrati.

In diminuzione i canoni di locazione a Fuorigrotta dal momento che si sono ricercati tagli più piccoli al fine di contenere le spese mensili di locazione e si sono affittati anche immobili di qualità più bassa, spesso di edilizia popolare. In diminuzione anche le quotazioni del quartiere di Antignano con forti contrazioni per i quattro locali e i cinque locali. I bilocali e i trilocali hanno subito un ribasso inferiore grazie ad una buona domanda; protagonisti: single, giovani coppie e lavoratori fuori sede che si orientano verso soluzioni abitative in buono stato di conservazione e con impianti a norma.

Unico quartiere in controtendenza è quello di San Giovanni a Teduccio, dove è aumentata la richiesta di immobili in affitto, in particolare da parte di cinesi che aprono attività commerciali essendo zona franca (zona con agevolazioni fiscali per chi apre attività commerciali in determinate strade) e che si spostano dal vicino quartiere Gianturco – Garibaldi ormai satura. A questa si aggiunge la domanda di chi non riesce ad acquistare e cerca in affitto.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Nelle zone centrali del capoluogo partenopeo si registra una contrazione delle quotazioni del 3.9 % che ha interessato in particolar modo le zone di Centro – Duomo e di Monteoliveto.

Nel Centro storico di Napoli, intorno al Duomo, le quotazioni delle abitazioni sono in ulteriore ribasso. La zona offre immobili dai tagli grandi, 150 – 160 mq che, da ristrutturare, costano intorno a 1500 euro al mq per arrivare a 2000 euro al mq se già ristrutturati. Si conta una buona presenza di investitori, quasi sempre napoletani, dal momento che ci sono numerose facoltà universitarie che insistono in zona. Con questa finalità si cercano soprattutto monolocali acquistabili a prezzi medi di 80 – 90 mila euro.

Su corso Umberto I, via Benedetto Croce e via San Gergorio Armeno si registra la presenza di soluzioni signorili, palazzi nobiliari con ingressi decorati, appartamenti da 200 – 400 mq con travi a vista di cui alcuni soggetti anche al vincolo delle Belle Arti. Per una tipologia ristrutturata si possono toccare anche quotazioni di 4000 euro al mq.

Nella restante parte del quartiere ci sono immobili privi di ascensore, poco luminosi perché inseriti all’ interno di vicoli, il cui stato di conservazione spesso è da migliorare. Ad acquistare in zona sono quasi sempre acquirenti alla ricerca di immobili da ristrutturare (quotati intorno a 1500 euro al mq) e investitori che affittano a studenti. Per un posto letto si spendono intorno a 150 – 200 euro al mese. Anche sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dei valori.

Nel quartiere di Monteoliveto si registra una contrazione delle quotazioni in particolare a Monteoliveto, mentre sono stabili nel quartiere Orefici. I prezzi di Monteoliveto, infatti, aveva raggiunto nel corso degli ultimi anni dei livelli elevati ragion per cui erano destinati a ridimensionarsi in seguito anche alla minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.

La zona si presenta comunque signorile, con tagli oltre i 100 mq, costruiti a partire dal 1600. Infatti essa sorge a cavallo tra il Centro storico e via Toledo. Ad acquistare in zona sono soprattutto professionisti che ne apprezzano la centralità ed il fatto che sia servita dalla metropolitana. Su via Monteoliveto e via Medina si possono toccare punte di 6000 euro al mq per le tipologie ristrutturate e signorili. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda soprattutto per le soluzioni da affittare come ufficio.

Un mercato completamente diverso interessa invece la zona di Monteoliveto – Orefici che si presta di più per acquisti ad uso investimento dal momento che le quotazioni sono più contenute e si trovano facilmente tagli più piccoli come bilocali che hanno un buon ritorno in termini di investimento. Infatti nella zona è presente una buona domanda di abitazioni in affitto da parte di studenti universitari. Un posto letto oscilla intorno a 160 – 180 euro al mese. Le abitazioni più apprezzate sono quelle situate su corso Umberto dove ci sono soprattutto palazzi d’ epoca. Nel quartiere Orefici sono in corso degli interventi di riqualificazione del quartiere per renderla più appetibile soprattutto per chi volesse intraprendere un’ attività commerciale nella zona.

La macroarea che ha segnalato la contrazione più forte è stata quella di Flegrea – Fuorigrotta che ha visto una diminuzione dei prezzi nel quartiere di Pianura, in seguito alla diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, spesso famiglie che acquistano la prima casa oppure la sostituiscono. L’ importo medio di mutuo richiesto è intorno a 130 – 150 mila euro. Infatti le tipologie più ricercate sono stati i bilocali, acquistati da ragazzi più giovani, e i trilocali. Il quartiere è sorto a cavallo della fine degli anni ’70 ed inizi degli anni ’80, in parte con costruzioni abusive che sono state poi successivamente condonate.

Nelle zone più centrali (via Botticelli, via Empedocle) le quotazioni di soluzioni ristrutturate possono costare intorno a 2000 – 2100 euro al mq, mentre quelle da ristrutturare costano 1800 euro al mq. Mercato immobiliare e quotazioni simili anche per le abitazioni che si sviluppano nella parte del quartiere che confina con quello di Soccavo e che si sviluppa intorno a via Montagna Spaccata.

In aumento la domanda di coloro che cercano appartamenti in affitto perché non riescono ad acquistare e l’ offerta di box da vendere sul mercato perché oltre ad averne costruiti negli ultimi anni, alcuni sono stati messi in vendita da chi aveva acquistato per investimento.
(segue)

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Stabili (-0.1%) le zone centrali di Roma dove la domanda è sempre molto vivace e coinvolge famiglie alla ricerca di una casa migliore ed investitori per tipologie da mettere a reddito. Chi ha acquistato nella prima parte dell’ anno aveva a disposizione il capitale da investire ed il ricorso al mutuo è stato decisamente basso. Tra gli acquirenti anche professionisti che necessitano di un punto di appoggio nella città.

Per quanto riguarda lo stato di conservazione degli immobili si è registrata equità tra le abitazioni ristrutturate e quelle da ristrutturare. Resiste, anche se in lieve diminuzione rispetto al passato, la domanda per immobili da destinare a Bed & Breakfast. In quest’ ultimo caso si cercano prevalentemente abitazioni che abbiano gli spazi necessari per ricavare un bagno per stanza e le dimensioni partono da 150 mq.

Tra le zone più apprezzate dove si realizzano più compravendite, anche perché c’ è maggiore offerta rispetto alle prestigiose piazza Navona e piazza di Spagna, ci sono piazza Farnese, Campo dei Fiori e le traverse intorno a piazza Navona. Le quotazioni in questa zona difficilmente superano i 9000 euro al mq, anche perché i potenziali acquirenti sono molto più parsimoniosi rispetto agli anni scorsi e in fase di trattativa chiedono sconti sempre più importanti.

Prezzi più elevati si registrano per le abitazioni in Piazza di Spagna e piazza Navona dove si possono toccare picchi rispettivamente di 15 mila euro al mq e di 20 mila euro al mq. Le famiglie prediligono le abitazioni situate in via Nazionale, Porta Pia e via XX Settembre dove si chiedono tagli più grandi, da 150 mq in su e che si vendono a prezzi di 6000 – 6500 euro al mq.

Le abitazioni più ricercate sono quelle situate sul lungotevere Castel S. Angelo e lungotevere Prati che permettono in alcuni casi di avere anche l’ affaccio sul Tevere. Le quotazioni medie salgono notevolmente e possono toccare punte di 10.000 euro al mq contro una media della zona che oscilla da 7000 a 8500 euro al mq. In queste zone il mercato delle locazioni sta lanciando segnali di contrazione: i canoni si stanno abbassando e per un bilocale non si superano i 1100 – 1200 euro al mese.

Rialzo invece per le quotazioni in zona Testaccio ed Aventino – San Saba dove la discesa dei prezzi del 2008 ha stimolato la domanda da parte di investitori. Si registra infatti un forte incremento delle richieste per investimento da parte di privati provenienti dall’ Italia Meridionale e dalla stessa capitale che acquistano soluzioni comprese tra 35 e 40 mq oppure soluzioni più grandi da suddividere in monolocali utilizzati per realizzare Bed & Breakfast.

La cifra mediamente investita oscilla tra 250 e 350 mila euro ed il costo giornaliero di un appartamento è compreso tra 80 e 120 euro. Differente è la situazione per quanto riguarda il mercato delle prime case che ha risentito maggiormente della crisi dei mesi passati. Ad acquistare in genere sono coppie e famiglie già residenti in zona che realizzano acquisti migliorativi con una spesa media compresa tra 500 e 600 mila euro.

La macroarea della capitale che ha messo a segno la riduzione dei prezzi più forte è stata quella di Cassia – Torrevecchia (-5.3%) in seguito alla performance dei quartieri di Podere S. Giusto e Selva Candida. La causa è da ricercarsi nell’ immissione di numerose nuove abitazioni (appartamenti e villette singole) sul mercato che hanno contribuito a contrarre i prezzi delle tipologie usate di cui si registra molta offerta ma poca domanda.

Infatti gli acquirenti preferiscono acquistare le nuove costruzioni valutate da 2500 a 3500 euro al mq. Le tipologie usate sono state acquistate da chi era limitato nelle scelte in seguito all’ ottenimento di mutui più contenuti. In questa prima parte dell’ anno si è assistito ad una ripresa della domanda da parte delle famiglie spinte dal ribasso dei tassi di interesse e da mutui più convenienti.

Sul mercato delle locazioni si registra un calo dei valori dei canoni ma anche della domanda dal momento che sia coloro che erano già in affitto che coloro i quali avevano l’ idea di comprare hanno optato per la scelta dell’ acquisto.

In diminuzione i prezzi delle abitazioni nel quartiere di Centocelle – Castani dove, nella prima parte dell’ anno, si è registrato un calo della domanda con un allungamento delle tempistiche di vendita. Sono sempre molto richiesti in zona i monolocali e i bilocali, acquistati da single e giovani coppie che hanno movimentato il mercato in questa parte dell’ anno. Meno dinamiche le compravendite per sostituzione soprattutto se occorre fare un mutuo ad integrazione del valore dell’ immobile da acquistare.

La riduzione delle quotazioni ha riguardato tutte le tipologie immobiliari, in particolare i tagli più grandi, la cui offerta sul mercato è in aumento. La zona è abbastanza omogenea dal punto di vista immobiliare anche se si registrano preferenze per le abitazioni situate a ridosso della Prenestina che sono state costruite nella prima parte degli anni ’60, in cemento armato e in cortina esterna e valutate intorno a 4000 euro al mq se in buone condizioni e di piccolo taglio.

Chi cerca in zona spesso esprime l’ esigenza di avere un terrazzo, un giardino o un balcone. Stabili i canoni di locazione anche se si registra una certa difficoltà a reperire affittuari secondo le esigenze dei locatori che spesso chiedono la fideiussione come garanzia. Da segnalare che sono partiti a metà 2008 i lavori per la linea “C” della metropolitana.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

In Abruzzo si registra una contrazione delle quotazioni delle seconde case del 6%. Tra le province che hanno subito la diminuzione più sensibile si segnalano quella di Chieti che ha registrato una riduzione del 7,2%, seguita da quella di Pescara con il 7,5% e da quella di Teramo con il 5%.

Roseto degli Abruzzi
In diminuzione dell’ 8,6% le quotazioni immobiliari; la causa si deve ricercare soprattutto nell’ abbondante offerta di nuove costruzioni che ha interessato il paese nel corso degli ultimi anni. La diminuzione dei prezzi ha riguardato sia le nuove costruzioni che quelle usate. Nel 2008 il mercato immobiliare della zona ha vissuto un sensibile rallentamento legato alle incertezze dei potenziali acquirenti; nei primi mesi del 2009 si registra più ottimismo e anche il mercato delle seconde case si sta riprendendo.

Ad acquistare sono prevalentemente persone che hanno già un capitale a disposizione e che si rivolgono a questo mercato anche perché le quotazioni sono ancora abbordabili. Gli acquirenti, famiglie con bambini spesso, arrivano in particolare da Roma, Milano, Torino e in parte anche da L’ Aquila.

La domanda di seconda casa si orienta in particolare verso piccoli trilocali (50 mq) con due camere da letto situati possibilmente fronte mare e dotati di vista mare. Le abitazioni più richieste sono situate tra il mare e la Ferrovia dove ci sono sia appartamenti che villette a schiera.

Le quotazioni oscillano da 2000 a 3500 euro al mq, punte massime che si possono raggiungere per gli appartamenti di nuova costruzione che si trovano in prima fila. A seguire c’ è la fascia di abitazioni compresa tra la Ferrovia e la Strada Statale dove si registrano quotazioni per il nuovo di 2000 euro al mq.

Sul mercato delle locazioni, per un bilocale di 4 posti letto, si registrano i seguenti valori: 700 – 800 euro al mese a giugno, 2000 euro al mese a luglio, 2750 euro al mese ad Agosto e 700 – 800 euro al mese a settembre.

Alba Adriatica
In diminuzione dell’ 1,9% le quotazioni nella seconda parte del 2008. La ricerca di seconda casa si orienta verso piccoli appartamenti, bilo e trilocali, da 35 – 65 mq, costruiti nella seconda parte degli anni ’90. La maggioranza degli acquirenti proviene da Roma, L’ Aquila, Milano e Torino. La loro disponibilità di spesa media si aggira intorno a 70 – 80 mila euro per i bilocali e massimo 130 mila euro per i trilocali.

Le zone più ricercate sono quelle della pineta e quella che va da via Trento a via Mazzini. La prima è apprezzata soprattutto dalle famiglie con bambini piccoli. Prevalgono gli appartamenti in contesti condominiali medio – grandi mentre è molto bassa l’ offerta di soluzioni indipendenti e semindipendenti.

Quelle esistenti sono state costruite negli anni ’70. Per una soluzione usata, in buone condizioni, si spendono cifre medie di 2000 – 2300 euro al mq. Le richieste più elevate si raggiungono per le abitazioni di nuova costruzione situate sul lungomare Marconi dove le richieste dei costruttori toccano punte di 5500 – 7000 euro al mq. Da segnalare il rifacimento del Lungomare nord di Alba Adriatica.

Montesilvano
Nel secondo semestre del 2008 a si registra un calo delle quotazioni immobiliari del 7,5%. La decrescita è determinata da una minore disponibilità economica da parte degli acquirenti e da una diminuzione del numero di richieste. Il mercato di seconde case è alimentato prevalentemente da famiglie provenienti dalla Puglia e dalla Campania. La richiesta tipica ricade su bilocali e trilocali con terrazzo nei pressi del mare e la cifra media investita è compresa tra 80 e 120 mila euro.

Molto richiesta la zona del lungomare nord, caratterizzata da condomini e palazzi costruiti tra gli anni ’70 e gli anni ’80, dove un appartamento da ristrutturare costa 1300 – 1400 euro al mq mentre per un appartamento ristrutturato si spendono 1800 – 1900 euro al mq. I prezzi di appartamenti fronte mare possono subire un incremento dei valori del 20%.

Molto apprezzata anche strada Parco, situata tra il mare e la strada statale, dove è stata realizzata una pista ciclabile, una passeggiata e dove, dal 2005 in poi, sono stati realizzati numerosi residence. In questa zona sono tuttora in costruzione altri appartamenti in residence il cui prezzo di vendita è di 2400 – 2500 euro al mq, mentre il prezzo scende a 2000 – 2200 euro al mq se si vuole acquistare un appartamento in un residence costruito di recente.

L’ area di strada Parco è interessata dal progetto della nuova filovia che collegherà Montesilvano con Pescara, i lavori di realizzazione dovrebbero cominciare entro la fine del 2009.

Fonte: Ufficio Stampa Tecnocasa

Tale situazione era emersa anche a livello nazionale dal confronto dell’ Indagine 2008 con quelle effettuate nel 2006 e nel 2004. Quindi, si può affermare che il rallentamento del mercato immobiliare c’ è stato su tutto il territorio italiano indipendentemente dalle dimensioni dei Comuni e le città di Roma e Torino sono risultate comunque le più vivaci.

Nell’ Indagine attuale il gap tra domanda e offerta, nel mercato delle compravendite, è risultato di 2,6 punti percentuali, valore superiore a quello rilevato nel 2007 (1,8 punti), ma ancora leggermente inferiore a quello del 2005 (3 punti percentuali). Anche per il mercato delle locazioni si è riscontrato lo stesso andamento in ripresa nel divario tra domanda e offerta (1,7 punti percentuali nell’Indagine 2009, ed era 1 punto nel 2007 e 3,2 nel 2005).

Andando ad analizzare le cause del mancato acquisto è emerso che, così come già riscontrato nell’ Indagine 2007, più della metà degli insuccessi sono da imputarsi ai prezzi ritenuti eccessivi, sia rispetto alla disponibilità delle famiglie sia rispetto alla qualità degli immobili.

Per quanto concerne l’ utilizzo dell’ immobile acquistato, al primo posto continuiamo a trovare l’ acquisto dell’ abitazione principale che, pur rimanendo al di sotto dei valori rilevati nel 2005, è salito di 22 punti percentuali rispetto all’ Indagine 2007; al secondo posto continuiamo a trovare la seconda casa vacanze, anche se è notevolmente calata rispetto all’ Indagine 2007. Invece, i due requisiti a cui hanno prestato maggiore attenzione più della metà di coloro che hanno acquistato o tentato di acquistare un’ abitazione, nel biennio preso in esame, sono dimensione e prezzo.

Come in passato, emerge un buon grado di soddisfazione per le caratteristiche dell’ immobile acquistato, anche se sono cresciuti coloro che si sono dichiarati poco / per niente soddisfatti delle dotazioni e dello stato di conservazione. Anche in questo caso le città più attive si confermano Roma e Torino.

Spostando l’ analisi su coloro che hanno venduto almeno un’ abitazione nel biennio 2007 – 2008 è emerso che le cessioni hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali, fenomeno fortemente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due rilevazioni precedenti, mentre al secondo posto c’ è chi ha venduto le abitazioni tenute come investimento.

A Palermo e Torino sono state vendute principalmente prime case; a Milano è prevalsa la vendita di seconde case vacanze ma non quelle per parenti prossimi; per la vendita di case da investimento troviamo Napoli e Genova. Inoltre, la motivazione predominante che ha indotto alla vendita di un’abitazione è ancora la sostituzione con un’altra abitazione principale; rilevante è anche la quota di chi ha venduto per acquistare una casa per parenti prossimi, valore decisamente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due Indagini precedenti sulle grandi città; in aumento anche la quota di coloro che hanno ceduto un immobile per effettuare altri investimenti. In questo comparto le città più vitali sono risultate Torino e Genova.

Anche per quanto riguarda chi ha preso in locazione una casa, è emerso che coloro che hanno effettuato questo tipo di transazione hanno affittato un’ abitazione principale, quota che ha avuto un incremento di 43,4 punti percentuali rispetto all’ Indagine 2007, mentre è decisamente in calo la percentuale di chi ha preso una casa vacanza o una casa per parenti prossimi. Su questo fronte troviamo ai primi posti Genova, Napoli e Palermo.

Tra coloro che hanno acquistato una casa, più della metà è ricorso a un mutuo o a un finanziamento e tale valore è rimasto stabile negli anni. Inoltre, usufruiscono di un mutuo / finanziamento prevalentemente coloro che hanno acquistato un’ abitazione principale o una seconda casa vacanze; viceversa, risulta bassa la richiesta di un prestito per acquistare una casa per parenti prossimi o per investimento. Roma e Genova sono state le città in cui le compravendite hanno richiesto maggiormente un mutuo.

Dal confronto della presente Indagine previsionale con quelle precedenti emerge un calo delle compravendite previste, fatta eccezione dell’offerta futura delle locazioni, che è rimasta sostanzialmente stabile; il calo più rilevante riguarda gli acquisti futuri che sono scesi di 7,8 punti rispetto al 2005 e di 2,2 rispetto al 2007.

Il gap tra domanda e offerta nelle compravendite è sceso sensibilmente a 2,2 punti percentuali (era pari a 4,2 punti nel 2007 e a 10 punti nel 2005). Nel mercato delle locazioni, sempre per quanto riguarda le transazioni nel biennio 2009 – 2010, il gap tra domanda e offerta nel 2005 era quasi nullo (0,4 punti), in quella 2007 è salito a 1,8 punti, mentre in quella 2009 è sceso a 0,6 punti.

Mettendo a confronto il divario tra domanda e offerta nelle transazioni effettuate e quelle previste si riscontra che, in tutti e due i mercati presi in esame, i valori previsti per il prossimo futuro sono più bassi e questo dovrebbe portare ad un livellamento delle quotazioni.

Come per chi ha già comprato una casa, così anche chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’ abitazione principale; al secondo posto, con un notevole divario, troviamo la motivazione come seconda casa per le vacanze, seguita da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi; infine, vi è chi pensa di acquistare per investire il proprio capitale. Inoltre, la caratteristica che peserà maggiormente nella scelta del bene continua a essere il prezzo. La città più attiva nell’ acquisto dovrebbe essere Milano, seguita da Torino e Genova.

Anche per quanto riguarda le offerte future emerge che verranno vendute prevalentemente le abitazioni principali; a seguire, anche se con un notevole divario, le seconde case vacanze e le abitazioni destinate a forme di investimento; invece, nessuno pensa di vendere case per parenti prossimi. La motivazione predominante che induce alla vendita di un’ abitazione è l’ esigenza di acquistare un’ altra abitazione principale, mentre al secondo posto vi è chi pensa di vendere per bisogno di liquidità.

Inoltre, tra le esigenze più rilevanti che indurranno nel prossimo futuro una famiglia alla sostituzione della prima casa troviamo al primo posto, con un notevole divario rispetto alle altre, il desiderio di acquistare una casa più ampia, seguita, a parità di punteggio, dal desiderio di andare a vivere vicino al lavoro o di avere una casa più piccola. Per quanto riguarda le vendite, le città più attive dovrebbero essere Torino e Palermo.

Complessivamente, confrontando le transazioni effettuate nel biennio 2007 – 2008 con le intenzioni dichiarate per il biennio 2009 – 2010, si dovrebbe verificare un calo di 3,5 punti percentuali nel mercato delle sei grandi città.

Dall’ Indagine attuale il gap tra domanda e offerta, nel mercato delle compravendite, è risultato di 2,6 punti percentuali, valore superiore a quello rilevato nel 2007 (1,8 punti), ma ancora leggermente inferiore a quello del 2005 (3 punti percentuali). Anche per il mercato delle locazioni si è riscontrato lo stesso andamento in ripresa nel divario tra domanda e offerta (1,7 punti percentuali nel 2009, ed era 1 punto nel 2007 e 3,2 nel 2005).

Andando ad esaminare più in profondità gli acquisti effettuati, è emerso che il 4,7% degli intervistati ha comprato un’ abitazione nel biennio esaminato, mentre l’ 1,1% ha tentato ma senza successo. Rispetto all’ Indagine 2007 la situazione è rimasta sostanzialmente invariata; infatti, non è stato recuperato il calo di circa due punti percentuali che era stato rilevato nel 2005. Da un focus sulle cause del mancato acquisto risulta che, così come già riscontrato nel 2007, più della metà degli insuccessi sono dovuti ai prezzi ritenuti eccessivi, sia rispetto alla disponibilità delle famiglie sia rispetto alla qualità degli immobili.

Per quanto concerne l’ utilizzo dell’ immobile acquistato, al primo posto continuiamo a trovare l’ acquisto dell’ abitazione principale (77,4%) che, pur rimanendo al di sotto dei valori rilevati nel 2005, è salito di 22 punti percentuali rispetto al 2007; al secondo posto continuiamo a trovare la seconda casa vacanze (8,7%), anche se con una forte diminuzione rispetto al 2007 (-14,4 punti percentuali). I due requisiti a cui hanno prestato maggiore attenzione coloro che hanno acquistato o tentato di acquistare un’ abitazione, nel biennio preso in esame, sono stati dimensione (62,9%) e prezzo (59,6%).

Come in passato, emerge un buon grado di soddisfazione per le caratteristiche dell’ immobile acquistato, anche se sono cresciuti coloro che si sono dichiarati poco/per niente soddisfatti delle dotazioni e dello stato di conservazione (rispettivamente il 15,1% e il 21,5% degli acquirenti); viceversa, quasi il 100% ha affermato di essere molto / abbastanza soddisfatto delle dimensioni dell’ immobile comprato. Le città più attive negli acquisti risultano Roma e Torino.

Spostando l’ analisi su coloro che hanno venduto almeno un’ abitazione nel biennio 2007 – 2008 si è riscontrato che sono stati solo il 2,1% degli intervistati, confermando il trend discendente iniziato nel 2007; infatti, c’ è stato un calo di 0,6 punti percentuali rispetto al 2007 e di 1,9 punti rispetto al 2005. Le cessioni hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali (63,6%), fenomeno fortemente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due rilevazioni precedenti, mentre al secondo posto c’ è chi ha venduto le abitazioni tenute come investimento (13,6%).

A Palermo e Torino sono state vendute principalmente prime case; a Milano è prevalsa la vendita di seconde case vacanze ma non quelle per parenti prossimi; per la vendita di case da investimento troviamo Napoli e Genova. Complessivamente, nelle vendite, le città più vitali sono risultate Torino e Genova.

Anche per quanto riguarda chi ha preso in locazione una casa (3,3%), è emerso che coloro che hanno effettuato questo tipo di transazione lo hanno fatto per affittare l’ abitazione principale (94%), quota elevatissima che ha avuto un incremento di 43,4 punti percentuali rispetto all’ Indagine 2007, mentre è decisamente in calo la percentuale di chi ha preso una casa vacanza o una casa per parenti prossimi. Su questo fronte troviamo ai primi posti Genova, Napoli e Palermo. Spostandoci sul fronte di chi ha dato in locazione è emerso che sono scesi coloro che hanno dato in locazione una casa (1,6%).

Tra coloro che hanno acquistato una casa, il 59,1% è ricorso a un mutuo o a un finanziamento e tale valore è rimasto stabile negli anni. Inoltre, usufruiscono di un mutuo / finanziamento prevalentemente coloro che hanno acquistato un’ abitazione principale (62%) o una seconda casa vacanze (80%); viceversa, risulta bassa la richiesta di un prestito per acquistare una casa per parenti prossimi (33,3%) o per investimento (16,7%). Roma e Genova sono state le città in cui le compravendite hanno richiesto maggiormente un mutuo.

Il Presidente di Tecnoborsa ha affermato che: “Dall’ Indagine 2009 è emerso che il 6,5% degli intervistati ha espresso l’ intenzione di effettuare almeno una transazione nel biennio 2009 – 2010 e cioè acquistare vendere, prendere in locazione, dare in locazione, anche se dal confronto tra la presente Indagine previsionale con quelle precedenti emerge un calo delle transazioni previste, fatta eccezione per l’ offerta futura delle locazioni che è rimasta sostanzialmente stabile; il calo più rilevante riguarda gli acquisti futuri che sono scesi di 7,8 punti rispetto al 2005 e di 2,2 rispetto al 2007″.

Il gap tra domanda e offerta nelle compravendite future è sceso sensibilmente a 2,2 punti percentuali (era pari a 4,2 punti nel 2007 e a 10 punti nel 2005). Nel mercato delle locazioni previste il gap tra domanda e offerta nel 2005 era quasi nullo (0,4 punti), nel 2007 era salito a 1,8 punti, mentre nel 2009 è sceso a 0,6 punti.

Prendendo in esame il solo comparto delle compravendite, il 3,8% degli intervistati dichiara di avere intenzione di acquistare un’ abitazione nel prossimo biennio. Dalla comparazione con le precedenti Indagini sulle sei grandi città si evidenzia quanto già registrato per le transazioni nel loro complesso; infatti, si riscontra un calo rilevante della quota di chi ha intenzione di acquistare.

Come per chi ha già comprato una casa, così anche chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’ abitazione principale (65,8%); al secondo posto, con un notevole divario, troviamo la motivazione come seconda casa per le vacanze (13,2%), seguita da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi (10,5%); infine, vi è chi pensa di acquistare per reinvestire il proprio capitale (9,2%). La caratteristica che peserà maggiormente nella scelta del bene continua a essere il prezzo: 68,4%. La città più attiva nell’ acquisto dovrebbe essere Milano, seguita da Torino e Genova.

Spostando l’ analisi dalla parte dell’ offerta futura emerge che nel biennio 2009 – 2010 solo l’ 1,6% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile ma, complessivamente, rispetto al 2005 e al 2007 non si sono rilevati cambiamenti. Anche per quanto riguarda le offerte future emerge che verranno vendute prevalentemente le abitazioni principali (56,3%); a seguire, anche se con un notevole divario, le seconde case vacanze (18,8%) e le abitazioni destinate a forme di investimento (5,6%).

La motivazione predominante che potrebbe indurre alla vendita di una casa è l’ esigenza di acquistare un’ altra abitazione principale (43,8%), mentre al secondo posto vi è chi pensa di vendere per bisogno di liquidità (31,3%). Per quanto riguarda le vendite, le città più attive dovrebbero essere Torino e Palermo.

“Complessivamente, confrontando le transazioni effettuate nel biennio 2007 – 2008 con le intenzioni dichiarate per il biennio 2009 – 2010, si dovrebbe verificare un calo di 3,5 punti percentuali nel mercato delle sei grandi città” – ha concluso il Presidente di Tecnoborsa.

a cura del Centro Studi sull’ Economia Immobiliare – CSEI

www.tecnoborsa.it

Quartiere di Sampierdarena – Fillak
Soprattutto da settembre, il mercato ha iniziato a lanciare segnali di rallentamento. Infatti molte compravendite della zona erano realizzate da stranieri, provenienti dall’ Ecuador in particolare, e che nella seconda parte dell’ anno, a causa delle difficoltà sul mercato del credito, non sono più riusciti ad acquistare l’ abitazione.

Nella seconda parte dell’ anno hanno comprato prevalentemente italiani che avevano a disposizione una parte del capitale. Il calo più sensibile si è avuto sui tagli da 60 – 70 mq, tipologia molto diffusa nella zona e questo comporta una maggiore possibilità di scelta. I tagli più grandi hanno conservato il loro valore anche perché sono di interesse per una categoria di acquirenti più selezionata.

Il mercato immobiliare della zona vede la prevalenza di tipologie popolari ed ultrapopolari dei primi anni del 1900 ed una piccola concentrazione di soluzioni più signorili dei primi anni ’70, alcune con terrazzo al piano o balconi, all’interno di strade private e quindi tranquille e senza problemi di parcheggio. Chi ha acquistato in questa prima parte dell’ anno ha guardato soprattutto alla disposizione interna degli spazi, alla realizzazione di eventuali lavori di ristrutturazione.

Macroarea di Pegli – Sestri
Ha segnalato una contrazione delle quotazioni del 3.2%, in particolare nei quartieri la contrazione maggiore citiamo Cornigliano e Prà. Nel primo le quotazioni immobiliari negli ultimi anni erano cresciute notevolmente, soprattutto per effetto dell’ intervento di riqualificazione che interesserà la zona delle Acciaierie, ormai smantellate. La diminuzione dei prezzi è stata determinata dal fatto che molte compravendite erano realizzate da stranieri che facevano ricorso al mutuo.

Nella seconda parte del 2008 hanno acquistato prevalentemente italiani, con un capitale iniziale a disposizione che hanno approfittato del ribasso dei prezzi. Sono stati realizzati soprattutto acquisti di prima casa e si registra un aumento dei casi con contestuale vendita dell’ abitazione. La zona offre soluzioni degli anni ’60 – ’70, situati nella zona precollinare e soluzioni degli anni ’50 di cui alcune con ascensore in via Cornigliano.

Chi ha acquistato nella seconda parte dell’ anno si è orientato su trilocali e poi su tagli più grandi come cinque e quattro locali. A seguire nelle preferenze ci sono i bilocali. Dagli inizi dell’ anno si registra un aumento della richiesta di bilocali (intorno a 80 – 90 mila euro e trilocali (da 100 a 120 mila euro. Più difficile collocare sul mercato i tagli più grandi che superano 170 mila euro.

In aumento la domanda di immobili in affitto da parte di coloro che non riescono ad accedere al mercato delle compravendite. Tra coloro che cercano immobili in locazione anche numerosi trasfertisti impiegati presso i cantieri navali di Sestri Ponenti e presso il centro commerciale della vicina Fiumara.

L’ intervento di riqualificazione di Cornigliano mira a soddisfare esigenze di servizi e funzioni locali, riunendo l’ abitato con le aree industriali e inserendo un nuovo polo sportivo ed educativo con ampie aree verdi. Altrettanto significativo è il progetto per ridurre notevolmente il traffico cittadino innalzando la superficie del suolo e utilizzando il livello attuale per creare posteggi e servizi di accesso veicolare.

Macroarea Marassi – Nervi
In diminuzione del 2.5% le quotazioni delle abitazioni nella seconda parte del 2008. Evidenziamo in particolare la performance al ribasso di Marassi – Staglieno, dove negli anni passati hanno acquistato numerosi stranieri che nel corso dell’ ultimo anno sono in difficoltà con il pagamento dei mutui. Sono infatti numerose le case pignorate in zona.

Nella seconda parte del 2008 il mercato ha visto protagonisti acquirenti italiani, famiglie e giovani coppie, che hanno effettuato acquisti di sostituzione o di prima casa e che hanno investito cifre medie di 150 mila euro. La richiesta maggiore si è orientata sui tagli di 70 mq. Hanno comprato soprattutto persone che già vivevano nel quartiere o che vi avevano già vissuto.

Del quartiere si apprezza in particolare il posizionamento semicentrale, i collegamenti con la stazione di Genova – Brignole e l’ autostrada. L’ offerta abitativa della zona comprende abitazioni costruite tra gli anni ’20 e gli anni ’60, le cui quotazioni per una tipologia usata oscillano da 1700 a 2000 euro al mq e le previsioni degli operatori sono per un ulteriore ribasso dei prezzi, soprattutto sul segmento di qualità medio – bassa.

In lieve aumento invece le quotazioni immobiliari di Marassi – Centro, dove la ripresa del mercato si è iniziata a sentire fra la fine del 2008 e gli inizi del 2009. Infatti gli operatori hanno riscontrato un aumento di richieste di abitazioni soprattutto come prima casa. Le compravendite hanno visto protagonisti prevalentemente acquirenti italiani che si sono orientati sui trilocali da 60 – 75 mq, meglio se con due camere da letto in modo da poter ammortizzare l’ investimento. In aumento anche la richiesta di bilocali da 40 – 50 mq richiesti soprattutto da single.

Il driver dell’ acquisto in questa zona è stato il prezzo dell’ immobile e, in secondo luogo, la comodità della zona. Quanto allo stato di conservazione delle abitazioni si sono preferite le tipologie in buono stato, che non avessero necessità di ristrutturazione. La zona ha il suo cuore commerciale in corso De Stefanis dove si concentrano i principali negozi del quartiere. Gli immobili che sorgono nell’ area sono prevalentemente condomini, spesso con doppia scala e con primi piani destinati a studio.

Le quotazioni medie per una tipologia usata sono di 2000 euro al mq, per scendere a 1700 – 1800 euro al mq per le tipologie situate nelle zone collinari, meno servite. Sul mercato delle locazioni si registra al momento molta offerta sul mercato. Si sono inoltre riscontrati più casi di persone che avendo un immobile di proprietà, mai affittato hanno scelto di darlo in locazione per ottenere una rendita annua.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Nella seconda parte dell’ anno si registra una maggiore difficoltà nella vendita degli immobili molto grandi (da 150 mq in su) o con caratteristiche non molto apprezzate, al momento, dalla clientela sempre più esigente (es. il piano terra, il posizionamento in strade poco illuminate) e in, generale, una maggiore attenzione nell’ acquisto dell’ abitazione.

Sempre molto gradite la presenza del terrazzo o della vista panoramica sulla città. Ad acquistare sono persone che hanno sempre vissuto in zona e che desiderano migliorare la loro condizione abitativa oppure destinare l’ abitazione ai figli. Tra gli investitori resistono coloro che decidono di intraprendere un’ attività di B & B e che, quasi sempre, si rivolgono verso le zone di Piazza Navona, Pantheon e Piazza di Spagna.

Le quotazioni più elevate si raggiungono in piazza di Spagna, piazza del Popolo, piazza San Silvestro, via del Corso, via dei Condotti dove si possono anche toccare punte di 17 -18 mila euro al mq per le tipologie di prestigio e per gli attici anche 20 mila euro al mq. Parliamo di appartamenti signorili in palazzine con eleganti androni, affreschi, dipinti ed ampi terrazzi. Le quotazioni sono più contenute se ci si allontana dalle zone top per spingersi verso via XX Settembre, via Piave, via Boncompagni e via Veneto dove al massimo si possono raggiungere top prices di 13000 euro al mq.

Gli acquirenti sono sia italiani che stranieri estimatori della città (negli ultimi tempi si sono affacciati sul mercato anche acquirenti russi) e si registra, nell’ ultimo semestre, un incremento delle richieste per investimento. I tagli maggiormente richiesti sono compresi tra 100 e 120 mq, preferibilmente da ristrutturare.

Il mercato delle locazioni è alimentato prevalentemente da professionisti che lavorano in centro, anche se nel primo semestre del 2008 si registra un lieve calo dei canoni. Ad avere subito il calo più sensibile dei prezzi è stata la parte dell’ Eur a ridosso di viale Cesare Pavese dove ci sono principalmente appartamenti degli anni ’80 di proprietà dei Ministeri presenti nella zona e che sono stati venduti nei primi anni ’90, alla scadenza dei vincoli per la compravendita.

In ribasso i prezzi anche a Eur – Dalmata dove comunque si è registrata una buona domanda essendoci la disponibilità di contesti condominiali più raccolti, alcuni dotati di terrazzo e giardino e con appartamenti dal taglio medio, quello più ricercato. Infatti è una zona molto richiesta che si è sviluppata nella seconda metà degli anni ’60. Per un buon usato i prezzi oscillano da 4100 a 5400 euro al mq.

La zona di Eur – Centro è quella che ha tenuto meglio le quotazioni perché caratterizzata da elementi di prestigio con valori più elevati rispetto alle zone limitrofe e a cui si rivolge un target di acquirenti con disponibilità di spesa più elevata. Occorre però sottolineare che dalla seconda metà del 2008 i potenziali acquirenti di tutte le zone sopra citate hanno rivisto la loro disponibilità di spesa verso il basso (ad esempio difficilmente si superano i 500 mila euro per un trilocale).

Numerosi i lavori in corso sul territorio del quartiere tra questi la Nuvola di Fuksas e la realizzazione di una MM leggera che collega la fermata della Laurentina con i quartieri più esterni.

Abbastanza stabili le locazioni, con una buona richiesta di affitti grazie alla presenza di numerose aziende nella zona. Nel caso della zona intorno all’ Università “La Sapienza” la causa è da ricercarsi nella cospicua offerta di immobili esistente sul mercato. Molti di essi spesso sono da ristrutturare oppure presentano affacci su cortili interni e per questo subiscono importanti variazioni di prezzo, ancora più sensibili se si tratta di un piano terra o di un piano rialzato. Non si riscontrano difficoltà nella vendita e né riduzioni sensibili dei prezzi per i tagli piccoli, signorili e ristrutturati.

Nel secondo semestre del 2008 hanno acquistato famiglie per migliorare la condizione abitativa ma anche investitori sempre più attenti al prezzo dell’immobile. Questi ultimi includono sia coloro che impiegano il proprio capitale in una casa da mettere a reddito che genitori di studenti universitari.

Tra i progetti in corso più importanti citiamo quello relativo all’ area occupata dalla ex Fiera di Roma, ormai a buon punto dove si prevede la nascita di aree verdi (50% dell’ area), un parco urbano pedonale con la Città dei Bambini. Il progetto inoltre prevede la realizzazione di complessi residenziali. Sempre all’ Eur segnaliamo il progetto che ridisegna l’ area delle Torri che una volta ospitavano gli uffici del Ministero delle Finanze. Le Torri sono destinate a cadere e al loro posto sorgerà una struttura di dieci piani, riscaldata da pannelli solari che ospiterà un moderno centro di residenze, uffici, negozi di pregio.

Un altro progetto interesserà la zona della Romanina ed ospiterà uno spazio da destinare ad aree verdi, a residenziale, servizi ed altre attività terziarie. Avrà anche il prolungamento della metropolitana. Importanti interventi saranno messi in atto per la creazioni di residenze universitarie a Tor Vegata, Pietralata e San Paolo. I primi lavori partiranno proprio da Tor Vergata a gennaio con 1500 posti letto. Per i prossimi quattro anni in totale la capitale si vorrà dotare di 12 mila posti letto.

Fonte: Tecnocasa

-Pirellire-